В Екатеринбурге и окрестностях насчитывается более 200 коттеджных поселков. В некоторых стоимость домов вполне сопоставима с ценами на квартиры.
Эксперты рынка недвижимости рассказали, как кризис «отредактировал» запросы людей, на каких условиях они готовы менять городское жилье на загородное, и привели аргументы «за» и «против» последнего.
Потребитель стал подкованным
Евгений Новосёлов, генеральный директор ГК «Новосёл»:
— Рынок загородной недвижимости не смог оклематься еще с прошлого кризиса. В жилой недвижимости был просвет, а тут, увы, нет. Затяжной период застоя. И предпочтения потребителя соответствующие. Берут объекты, предлагаемые по цене существенно ниже рыночной либо супер-интересные (вода, невырубной лес, развитые сети и инфраструктура), но торгуются всегда. И серьезно торгуются. Стоимость все последние годы диктует покупатель. Еще один тренд кризисных лет — покупка участка (желательно с вышеперечисленными характеристиками) без подряда. Рынок изменился, предложений много — покупателей нет. Ипотека в данном сегменте, увы, тоже не помощник. Тема так по-хорошему и не расцвела. В целом в структуре продаж преобладают объекты класса «эконом», «сады-огороды». Реже берут дома для постоянного проживания. «Замки» давно не в тренде. Актуальна тема летних дач. Комфортный дом площадью 70-150 кв. м, с участком для отдыха, а не для работы — думаю, эта тема будет прирастать и предложениями, и спросом.
Виталий Аскин, застройщик коттеджных поселков ООО «Резиденция»:
— Люди стали подходить к выбору более рационально. Мы видим расширение среднего ценового сегмента, растет интерес к участкам площадью 7-9 соток и небольшим домам (120-150 кв. м). Порядка 80% покупателей — это представители среднего класса, приобретающие загородную недвижимость с целью переезда и постоянного проживания. 20% выбирают премиальные объекты для отдыха и постоянного проживания.
Наталья Девкина, исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:
— Самую большую часть рынка занимают земельные участки без подряда, на которых покупатели впоследствии сами возводят дома. Если раньше застройщики стремились продать конечный продукт в виде готового к отделке или заселению дома, то сейчас многие не настаивают ни на проекте, ни на подрядной организации, ограничиваясь межеванием участков, подведением к ним коммуникаций и устройством внутренних проездов. Конечно, это сказывается на общем виде поселков, и в отдаленной перспективе может отрицательно повлиять на стоимость при продаже объектов на вторичном рынке.
Как правило, загородный дом покупается в дополнение к городской квартире, но нередко клиенты продают городскую недвижимость, чтобы полностью переехать за город. В этом случае они особенно тщательно подходят к месту будущего дома, первоочередное значение имеет транспортная доступность.
Алексей Игнатов, генеральный директор ООО ИСК «Уран»:
— Предпочтения покупателей не изменились, изменились их возможности.
Количественно спрос на загородную недвижимость сохранился, но поменялись местами сегменты — дорогой, средней и бюджетной недвижимости — в сторону удешевления.
Можно ли купить дом по цене квартиры?
Виталий Аскин:
— Сегодня действительно можно купить загородный дом по цене квартиры, в нашей компании развито целое направление «квартиру на дом», в рамках которого индивидуально планируется схема обмена вторичного жилья на готовый дом или строительный подряд с привлечением разнообразных финансовых инструментов — рассрочка от застройщика, целевые кредиты, материнский капитал и т. д.
Евгений Новосёлов:
— Если вы продаете трехкомнатную квартиру в хорошем центре в доме бизнес-класса и на эти деньги купите «дом мечты», но расположенный в 40-50 км от города, он вряд ли станет местом постоянного проживания. Устанете мотаться. Поэтому придется чем-то жертвовать. Хотите ближе к городу, меняйте формат либо качество жизни. Денег на то и на другое с продажи квартиры не хватит. Хотя в метраже дом, конечно, выигрывает. Поэтому в большинстве своем это лишь маркетинговый ход. Но все индивидуально, надо считать!
Андрей Озорнин:
— Такие варианты есть как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе. Просто нужно понимать, что загородный дом по цене квартиры в доме комфорт-класса будет находиться в 20-30 км от Екатеринбурга. Такие проекты сегодня есть, и они довольно успешно реализуются. Коттеджные поселки в черте города, такие, как «Галактика» (проект, который мы развиваем), являются хорошей альтернативой жилью бизнес- и премиум-класса. Цены и в том и в другом случае будут сопоставимые.
Евгений Драчёв:
— Жилье за городом по цене квартиры купить можно, но это будет история не про повышение качества жизни, а про покупку проблем. Стоимость реализации дома, построенного по уму, с современными решениями, сегодня в абсолютном значении дороже квартиры. Качественный дом площадью 150 кв. м с готовностью под заезд, с благоустройством участка и забором составит 8-10 млн руб. с учетом стоимости земли.
Наталья Девкина:
— Сегодня действительно можно купить загородный дом по цене городской квартиры. Но все-таки квартира в новостройке и загородный дом прямыми конкурентами не являются. Главным преимуществом нашего КП «Скандинавия» является то, что покупатель получает готовый дом адекватной площади, подключенный ко всем централизованным сетям: есть вода, канализация, электричество, газовый котел и смонтированная система отопления. Мы заполняем существующий пока на рынке разрыв, где, с одной стороны, дома бизнес- и элит-класса большой площади и соответствующей стоимости, с другой, земельные участки без подряда и ультраэкономичные объекты, требующие значительных расходов для ввода в эксплуатацию.
Сколько стоит загородный быт?
Евгений Драчёв:
— Основные статьи расходов владельцев домов в стандартном поселке — отопление, ГВС и электроэнергия. Эти затраты напрямую зависят от эффективности теплоизоляционной оболочки и грамотно подобранных инженерных систем. В построенном нами доме площадью 150 кв. м эти расходы не превышают зимой 5 тыс. руб. при электрическом отоплении и 1,5 тыс. руб. при газовом. Летом это 500-700 руб.
Наталья Девкина:
— Эксплуатационные расходы на содержание четырехкомнатной квартиры в старом фонде в центре Екатеринбурга в отопительный сезон могут составить 13 тыс. руб. в месяц. Владелец загородного дома оплачивает все по счетчикам (по фактическому потреблению) по прямым договорам с поставщиками. Стоимость услуг управляющей компании зависит от набора предоставляемых услуг. Например, в КП «Скандинавия» речь идет о 1-1,5 тыс. руб. в месяц. Эти расходы в основном связаны с содержанием территории, расчисткой дорог, уличным освещением. Собственник дома понимает, что он платит именно за те услуги, которые ему действительно нужны.
Виталий Аскин:
— Мы обслуживаем коттеджные поселки, но не навязываем лишних услуг. Средняя стоимость ежемесячного членского взноса — 200 руб. с сотки.
Загородные перспективы в окрестностях Екатеринбурга
Виталий Аскин:
— Коттеджные поселки группы компаний «Резиденция» — это объекты, которые реализованы по определенным стандартам. Мы развиваем ближайший пригород, чтобы люди могли жить и работать в комфортных условиях. Отличная транспортная доступность, красивая природа, внутреннее благоустройство территорий позволяют нашим клиентам действительно улучшить жилищные условия, вести более здоровый образ жизни. Каждый наш проект расположен в инфраструктурно развитом районе, где есть садики, школы, медицинские учреждения, общественный транспорт. Есть и собственные объекты инфраструктуры: детские и спортивные площадки, парк в сосновом бору, рекреационные зоны, гостевые парковки.
Андрей Озорнин:
— На мой взгляд, дом за городом дает более высокий уровень комфорта, возможность каждый вечер вырываться из шумного мегаполиса и наслаждаться тишиной, свежим воздухом, смотреть на звездное небо в окружении сосен. В поселках с качественной концепцией есть все для комфортного проживания — минимальная инфраструктура, детские и спортивные площадки, закрытая охраняемая территория, поэтому родители спокойно могут отпустить детей гулять. Проекты в сегменте бизнес-класса, как наш коттеджный поселок «Галактика», как правило, очень компактные, в них нет большого количества домовладений, и соседи знают друг друга в лицо, поддерживают теплые отношения, проводят совместные праздники.
Алексей Игнатов:
— Дом за городом — это, прежде всего, значительное увеличение степени свободы его обитателей. Проект, часть которого мы представляем, еще больше этому способствует. Централизованные водопровод, канализация, газопровод, электрические линии, персонал, обслуживающий придомовые территории, охрана, детская и спортивная площадки, шаговая доступность всей инфраструктуры ЖК «Академический» увеличивают степень свободы.
Евгений Драчёв:
— Итогом переезда в собственный дом должно быть повышение качества жизни: больше свободного времени, больше комфорта, возможность качественно восстанавливать силы, учет индивидуальных потребностей. Именно об этом необходимо думать каждому подрядчику. Социальная ответственность строителя — возводить дома, в которых качество жизни будет выше, чем вчера. С точки зрения мирового опыта, то что у нас сегодня возводится в частном домостроении — вчерашний день. По немалой части домов просто бульдозер «плачет».
Жизнь за городом: аргументы «за» и «против»
Евгений Драчёв:
— Самый дорогой товар будущего — это тишина. Люди испытывают потребность «замедлиться». Причина — слишком высокий темп в городе, переизбыток информации и событий в течение дня. Когда вы уезжаете за город, ритм меняется. На природе время течет медленно, и это позволяет восстановить силы. Спрос на собственный уголок природы будет только расти, особенно у активной части населения — людей 34-45 лет.
Сдерживающий фактор — это отсутствие достойных вариантов земли рядом с городом и большие затраты времени на дорогу. Но сегодня многие могут работать удаленно, из дома.
Алексей Игнатов:
— В 2002 г. я поселил семью в собственный дом. Нужны очень веские аргументы, чтобы мы поменяли его на городскую квартиру. Пока я их не вижу. Надеюсь, что не увижу никогда.
Андрей Озорнин:
— Жизнь за городом связана с определенными бытовыми сложностями, поэтому массовый покупатель сегодня не рассматривает загородный дом в качестве единственного жилья, скорее это недвижимость «выходного дня». Проекты же класса «бизнес», локализованные в черте города, могут предложить своим потребителям все блага мегаполиса наравне с тишиной и уединенностью. Именно они могут составить качественную конкуренцию городской квартире. Достоинства жизни за городом — экологичность, безопасность, статус и комфорт. Недостатки — транспортные проблемы, сложности в эксплуатации инженерных сетей, слабая развитость социальной и транспортной инфраструктуры. Хотя проекты бизнес-класса, локализованные в черте города, этих минусов лишены.
Рынок загородной недвижимости развивается, сегодня более 200 коттеджных поселков в Екатеринбурге и пригороде ждут своих инвесторов.
Виталий Аскин:
— Загородное жилье — это возможность организовать жилое пространство под индивидуальные потребности семьи. Квадратный метр загородного жилья под ключ стоит в районе 30 тыс. руб., таким образом, покупателю доступны большие площади, более комфортные бытовые условия. Жители и гости наших коттеджных поселков в основном выделяют такие преимущества, как экология, возможность ведения личного подсобного хозяйства, независимость, экономия на коммунальных платежах. Проигрывает загородное жилье городскому только по развитости инфраструктуры.