Как примирить девелоперов с историческими памятниками

Разные судьбы
Девелоперы ругают реестр зданий-памятников за то, что в нем «много старых сараев». С другой стороны, симпатичные старинные здания Екатеринбурга не всегда признавали памятниками. А признание в любом случае не гарантировало сохранность или хотя бы привлекательность их облика. «ДК» отыскал в центре города три здания с разной, но одинаково типичной судьбой.

По сравнению с другими памятниками домам купцов Агафуровых повезло (ул. Шейнкмана, 24, 28). В одном из них Министерство культуры планировало открыть музей купеческого быта, и время от времени реставрировало. Другой дом отдали под представительство республики Татарстан в Екатеринбурге. Оба памятника проживут еще долго.

Здание земской управы Екатеринбурга (ул. Розы Люксембург, 60), спроектированное пермскими архитекторами, занесли в реестр памятников в основном за то, что 18 октября 1905 г. там состоялось первое открытое выступление Я.М. Свердлова. В наше время здание надстроили двумя этажами.

Деревянный дом, стоявший позади цирка (ул. Радищева, 39а), хоть и не памятник, разделил судьбу объектов культурного наследия, снесенных под новую застройку. На месте этой избушки теперь автостоянка.

 

В бытность президентом России Борис Ельцин отказал в статусе памятника истории и культуры объектам, не представлявшим особой ценности. В Свердловской области из реестра вычеркнули место гибели пионера Павлика Морозова в лесу, 1,5 км западнее деревни Герасимовка, плотину Ревдинского метизного завода 1723-1733 гг. и стоянки древнего человека.Эксперты полагают, что ревизию нужно провести снова — в перечне культурного наследия Екатеринбурга есть объекты, названные памятниками по ошибке, дома, утратившие исторический облик, и просто «мертвые души». Но если этим займутся только историки, искусствоведы и архитекторы, список скорее увеличится, чем уменьшится.

Культурные 90-е

Число зданий-памятников в Екатеринбурге за 40 лет — с 1960 по 2001 г. — выросло с пяти до 768. Причем только за 1980-1990 гг. реестр объектов культурного наследия по Екатеринбургу и Свердловской области увеличился примерно вдвое. Как отмечает Елена Двойникова, начальник отдела НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры, сначала в реестр включали только выдающиеся объекты — церкви, соборы и особо значимые здания. Потом список стал расширяться. К числу особо значимых относили, в частности, места, связанные с революционной практикой: явки большевиков, склады оружия, подпольные типографии. Театр оперы и балета взяли под охрану благодаря Екатеринбургскому совету рабочих и крестьянских депутатов, провозгласившему там советскую власть, здание гимназии № 9 — из-за первых в городе марксистских кружков. «Максимальное число объектов включили в реестр на волне перестройки. Все искренне верили, что это нужно, что это залог спасения культурных ценностей», — говорит г-жа Двойникова. По свидетельству Юрия Курашова, начальника Управления государственной охраны объектов культурного наследия, в 2001 г. в разряд памятников записывали целые отрезки улицы Свердлова (от вокзала до комбината «СМАК») и проспекта Ленина (нечетная сторона — от ул. Восточной до УПИ). «На мой взгляд, расширение перечня на жилые многоквартирные дома было неправомерным, — считает г-н Курашов. — Хотели как лучше, но не подумали, чем это будет грозить людям. Теперь появилось много проблем, связанных с ремонтом этих зданий, — требуются лицензии, специальные расценки и особый порядок согласования работ. То есть фильтры, призванные оградить памятники от вреда, причиняют живущим множество неудобств».

По одной из версий реестр пополнялся не без участия фирм, ремонтирующих памятники, и частных архитектурных бюро, зарабатывающих на проектах реконструкции. Но пока не грянул строительный бум, памятники никому не мешали. Первым звонком стали заключения специалистов министерства культуры о том, что новые здания не вписываются в историческую застройку. В 2005 г. Анатолий Войтенко, эксперт Минкультуры, бросил упрек владельцам «Корин Центра» на углу Ленина — Хохрякова, сказав: «По габаритам и внешнему виду это здание выбивается из общей стилистики домов XIX в. на четной стороне пр. Ленина. Повреждение живой ткани города печально, ибо свидетельствует о торжестве рационального подхода».

Однако денег на достойное содержание памятников у государства не нашлось. По данным министерства культуры, за год регион реставрирует не больше 5% зданий. Примерно столько же полуразрушено. Чтобы сдавать объекты культурного наследия в аренду, а позже — продавать с аукциона, большинство государственных памятников передали в хозяйственное ведение ГУПов, прежде всего Распорядительной дирекции Мингосимущества Свердловской области и Монетного щебеночного завода. Предполагалось, что они будут отвечать за сохранность культурных объектов и искать инвесторов.

Примером удачной реставрации считаются деревянные дома купцов Агафуровых (ул. Сакко и Ванцетти, 24 и 28) — первый из них отдали представительству Респуб­лики Татарстан в УрФО, второй много лет реставрировали по частям. Особняку статского советника Миллера (ул. Шейнкмана, 18), расположенному на 200 м западнее, повезло меньше. С 1997 г., когда областная власть передала здание Региональному духовному управлению мусульман Свердловской области, он наполовину развалился. Если не начать реставрационные работы в ближайшие 2-3 года, предупреждают эксперты, здание пополнит список утрат. По данным Олега Букина, общественного инспектора Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, только с 2000 по 2012 г. Екатеринбург лишился 27 объектов культурного наследия, среди которых дом купца Рязанова (снесен в 2005 г.), дом горного инженера Ярутина (снесен в 2009 г.), дом усадьбы Панфилова (снесен в 2011 г.) и пр.

Дом Рязанова, мешавший строить резиденцию полпреда президента в УрФО, поначалу собирались передвинуть, но решили, что его проще снести и воссоздать из новых материалов в 70 м от исторического места и с разворотом на 90 градусов.

Случай с домом Ярутина, который принадлежал ОАО «РЖД» и в котором были прописаны два жильца, стал предметом разбирательства прокуратуры. Андрей Гавриловский, построивший рядом с памятником БЦ «Высоцкий», обвинения в уничтожении здания отверг, а ОАО «РЖД» не стало судиться, ограничившись порицанием «недобросовестных участников строительного рынка». Виновным признали индивидуального предпринимателя, уничтожившего памятник «по поручению неустановленных лиц». «Дом Ярутина физически никому не мешал — небоскреб-то уже построили рядом с ним, — рассуждает Юрий Курашов. — Учитывая, что это имущество ОАО «РЖД», я бы спросил руководство железной дороги, почему за три месяца до сноса они расторгли договор аренды и выгнали из здания магазин «Авант». И почему они первые не подали в суд? Мне это непонятно».

Ни одного случая, когда виновного в сносе памятника привлекли бы к ответственности, в практике екатеринбургских строителей не было. Говорят, сложно доказать причастность и злой умысел.

Все ненужное на слом

О том, что руководители Свердловской области лоббируют интересы девелоперов, широкая публика узнала в 2008 г., когда в СМИ просочилась информация о письме Эдуарда Росселя министру культуры РФ. Свое предложение вычеркнуть из реестра 54 памятника губернатор мотивировал тем, что некоторые объекты (например, усадьба Фальковского) утрачены «в силу их естественного разрушения», а остальные не представляют художественной ценности. Скандал, который за этим последовал, привел г-на Росселя в недоумение. «Есть серьезные памятники, а есть такие, где коммунист Петров две ночи ночевал, и это уже памятник. Сейчас давайте из «Справедливой России» кто-нибудь переночует, из «Деловой России» переночует, и все ночлежки будем превращать в памятники», — сказал он, добавив, что старые постройки в историческом центре города нужно сносить, потому что «люди в них живут в нечеловеческих условиях».

Правда в его словах была. Одну из таких построек, деревянный дом образца 1917 г. без водопровода и канализации по адресу ул. Нагорная, 50, признали памятником федерального значения в 1989 г. Износ здания тогда составлял 78% — формально оно считалось ветхим, но жильцам предложили подписать охранные обязательства не делать ремонтов без согласования с инстанциями в Москве. «После развала СССР денег на содержание тысяч памятников, подобных этому, не стало — они начали гнить, разваливаться или случайным образом гореть, освобождая место под будущие коммерческие застройки», — комментирует депутат Заксобрания Свердловской области Евгений Артюх, к которому жильцы памятника обратились за помощью. — В 1996 г. выяснилось, что дом внесен в реестр по ошибке. Но даже это не помогло. В августе 2011 г. комиссия НПЦ по охране памятников составила акт осмотра объекта культурного наследия и вручила жильцам дома новые охранные обязательства».

Теоретически снять статус памятника можно — есть процедура, которая позволяет это сделать. В отличие от жильцов домов-памятников, ограниченных в средствах, девелоперы, претендующие на землю под объектом культурного наследия, могут обратиться за помощью в специализированные организации — государственные или частные. Те находят для регионального или федерального министерства культуры причины исключить объект из реестра. По разным сведениям, подготовительная работа (заключения и оценки экспертов) обходится от 750 тыс. руб. до 2,2 млн руб. Однако все признают, что довести дело до конца практически невозможно. Настроения девелоперов по этому поводу озвучил Эдуард Россель, сказавший сакраментальную фразу: «Чтобы в Москве что-то решить с памятниками, надо ноги до колен исходить».

За все годы в Екатеринбурге лишили статуса памятника только четыре объекта. На месте домов № 12 и № 14 по ул. Хохрякова (один каменный, другой — деревянный), где размещались подсобные помещения фабрики «Спортобувь», теперь тротуар офисного центра «Палладиум», на месте дома № 15 по ул. Энгельса — жилое здание с офисными помещениями. Участок под бывшим зданием водолечебницы на ул. Розы Люксембург, 50 занял многоэтажный офис Уральского банка Сбербанка России. «Объекты на Хохрякова, связанные с революционными событиями, было очень сложно снять с охраны, — рассказывает Елена Двойникова, — хотя особой ценности они не представляли и в разные годы перестраивались. Но специалисты (тогда еще) управления культуры сошлись во мнении, что из реестра их можно исключить».

Легитимность этих действий оценивают по-разному. По словам г-на Курашова, вопрос с площадкой для Сбербанка решался в Москве, по поводу остальных зданий есть постановление областного правительства. Г-н Букин считает, что законных оснований для сноса зданий на Хохрякова и Энгельса не было.

Однако и тот и другой сходятся в претензиях к руководству PRED GROUP, сломавшей при строительстве торгового центра «Европа» два памятника — дом жилой усадьбы торгового дома Захо (Вайнера, 3/5) и двухэтажный флигель усадьбы Жирякова (Вайнера, 7). С той разницей, что Олег Букин обвиняет девелопера в злом умысле, а Юрий Курашов — в непоследовательности. «В этом случае мы имеем дело с ситуацией, когда местные предприниматели уверены, что быстро вопрос не решить. Два объекта, которые теперь утрачены, предлагалось исключить из реестра. Письмо на этот счет отправили в Москву еще в 2005 г., а ответа нет до сих пор. Безусловно, нельзя оправдывать застройщика, который, не имея на руках официального решения об утрате объектами историко-культурного значения, все равно их снес», — объясняет г-н Курашов.

Последний скандал с демонтажем «Пассажа» (памятник федерального значения «Здание товарной биржи»), на месте которого «Общество Малышева 73» собирается строить торговый центр, привлек внимание губернатора, полпреда и федеральных чиновников. Реконструкцию остановили. Министерство культуры РФ прислало региональному министру культуры Алексею Бадаеву заключение, что снос незаконен. В том же письме департамент государственного контроля и надзора в сфере культурного наследия объяснил: демонтировать нельзя даже элементы памятника, не включенные в предмет охраны. Раньше такая практика считалась законной. Пример — перестройка сгоревшего здания Театра драмы в ТЦ «Успенский».

Приспосабливать памятники под коммерческую недвижимость теперь будет сложнее. Новых решений можно ждать от девелоперов, работающих с федеральным Агентством по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПИК).

 

Памятники, которые всегда при деньгах

Компания «КиноМакс», открывшая первый мультиплекс на Урале, в 1999 г. подписала с администрацией Екатеринбурга договор об аренде бывшего кинотеатра «Октябрь» на пр. Ленина, 42. Но прежде чем начались строительные работы, пришлось ждать, когда разрешится спор городских и областных властей, претендовавших на здание — памятник архитектуры федерального значения. Документы, подтверждающие право собственности городской администрации, представитель «КиноМакса» получил только в 2001 г.

Этот случай эксперты считают типичным. Конфликты города и области из-за права собственности на памятники, которые можно использовать как объекты недвижимости, обострились после кризиса 1998 г. Были случаи, когда объекты культурного наследия регистрировались под разными адресами (дом с литерой АА1 — дом с литерой АА2), и арендаторы, не знавшие, кто хозяин, платили и тем и другим. После долгих судебных тяжб имущество удалось поделить, но к 2004 г. о своих правах на 99 объектов культурного наследия, которыми прежде распоряжался регион, заявили Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (структура Министерства культуры РФ) и ФГУП «ФТ-Центр» (структура Росимущества). Две организации, представлявшие федерального собственника, судились за здания-памятники между собой, с областной властью, муниципалитетом и частными предпринимателями.

Тактика Росимущества и Минкультуры была разной. По мнению Сергея Писарева, президента фонда «Русский предприниматель», руководившего уральским филиалом ФГУП «ФТ-Центр» до 2008 г., реставрировать и содержать памятники, иногда полуразрушенные, за счет одной только арендной платы невозможно: «Мы не говорили, что собираемся ремонтировать памятники, полагая, что наша задача — продать эти здания на аукционе или обеспечить их реконструкцию через инвестконкурс. Можно было бы включить эти объекты в общий список приватизации, но из-за российской бюрократии этот механизм остается слишком инертным. А здесь идет точечная работа — берется объект, закрепляется за федеральным ГУПом и выставляется на продажу».

АУИПИК отдавало здание в аренду оператору, обещавшему его реставрировать, а тот сдавал площади субарендаторам, увеличивая арендную ставку в 2-2,5 раза. Первый конфликт разгорелся вокруг Дома Союзов. В декабре 2004 г. агентство подало иск «по истребованию имущества из незаконного владения» (профсоюзы лишались права сдавать площади внаем) и нашло для здания долгосрочного арендатора — компанию «Маркет-Сервис», принадлежавшую ресторатору Александру Доронину. Профсоюзы оспорили право агентства на оперативное управление зданием. В подтверждение своих выводов они ссылались на постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1925 г., согласно которому получили особняк в «полное хозяйственное распоряжение на неограниченный срок». Однако юристы федеральной структуры доказали, что Гражданский кодекс РСФСР образца 1923 г. такого вида права не предусматривал.

Самым громким проектом агентства остается выселение типографии «Уральский рабочий» из здания Дома печати, которое та занимала с 1935 г. В памятники федерального значения Дом печати записали еще при советской власти. В новейшей истории до 2004 г. им распоряжалось МУГИСО, затем здание перешло во владение территориального управления Росимущества. В 2007 г. свои права на него заявил филиал АУИПИК, предъявивший «Уральскому рабочему» счет за аренду помещения. Противостояние тянулось до 2009 г., когда арбитражный суд обязал типографию заплатить агентству 25 млн руб.
Управлением Домом печати занялось ООО «Татлинъ» — компания, аффилированная с «РСГ-Коммерческая недвижимость» (подразделение «Ренова-СтройГруп»), которой агентство сдало памятник в аренду по 300 руб. за кв. м. По словам Станислава Цвеленьева, руководителя проекта по реконструкции памятников, единственная возможность реставрировать объект культурного наследия — вдвое увеличить его площадь и превратить в торгово-развлекательный центр (подробнее — на с. 28).
На подготовку «РСГ-Коммерческая недвижимость» отмерила семь лет: за это время законодательство о памятниках может измениться — и жизнь девелоперов станет проще.

Михаил Старков