«Многие договоры аренды с государством заключались ещё в 90-е, и сейчас начинается время их продления. Многие чиновники захотят назначить торги там, где их и близко не должно быть».
Андрей Кузьмин, адвокатское бюро «Титов, Кузьмин и партнеры»:
В «играх» с государством всегда надо помнить, кто сверху. Но давайте посмотрим на правила игры на примере предпринимателя, которому не повезло, и разберём, как продлить без торгов аренду недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности.
На протяжении нескольких лет предприниматель Казани арендовал помещение в Спасской башне Казанского Кремля. Договор аренды заключался на 11 месяцев, стороны уже несколько раз его продлевали, пока в один «прекрасный» день арендодатель (бюджетное учреждение, на балансе которого помещение) не ответил на очередную просьбу отказом. Основание - Министерство земельных и имущественных отношений наказало использовать помещение под уставные нужды учреждения - в нашем примере это означало сделать из помещения еще одну кассу для входа в музей.
Предприниматель, понятно, обиделся – я к вам со всей душой, а вы вот как. И в суд пошёл – продлите, говорит, аренду на 3 года. И что вы думаете?
- Первый суд выиграл!
- Второй отстоял!
- Третий убедил в своей правоте…
Но и на такие приёмы нашёлся лом – отменил Верховный Суд решения предыдущих трёх инстанций как раз на основании письма Министерства, чтобы арендодатель использовал помещение в уставных целях (под музей). Расшифруем.
Если вы арендуете государственную или муниципальную недвижимость, то при очередном продлении можете с удивлением узнать, что арендодатель назначил торги, которые вполне может выиграть другая компания. Законно ли это? ДА! Можете ли вы продлить аренду БЕЗ торгов? ДА!
Что для этого нужно? Выполнение 2-х условий:
Вы как арендатор безупречно выполняете обязательства по договору (задолженности быть не должно, естественно).
Стоимость аренды зависит от рыночной стоимости недвижимости.
Если в вашем случае выполняются эти 2 условия, то арендодатель ДОЛЖЕН продлить вам аренду БЕЗ торгов минимум на 3 года (согласно ч.9 ст.17.1 Закона № 135-ФЗ).
Почему в таком случае предприниматель из Казани проиграл?
Потому что исключение есть у любого правила. Вы можете и должны требовать продления аренды без торгов, только если государство продолжает сдавать помещение в аренду, а не изымает его для своих нужд (как в рассматриваемом примере).
Не хотите заключать договор аренды на 3 года?
Ваше право. И обратите внимание, что срок аренды может быть уменьшен только по вашей инициативе (!), но никак не по желанию арендодателя.
Многие договоры аренды с государством заключались ещё в 90-е и сейчас начинается время их продления. Мы с вами знаем, что многие чиновники захотят использовать это в своих целях, назначая торги там, где их и близко не должно быть. Будьте бдительны, чтобы не платить за то, что и так принадлежит вам по праву!
P.S. Если вашим друзьям-бизнесменам актуальна эта заметка – поделитесь ею.
Орфография и пунктуация автора сохранены