«Кто хотел иной метраж, брали квартиры у наших соседей, которые иногда заявляют, что строят в Академическом. Хотя это не совсем так». Топ «РСГ-Академическое» — о конкурентах, пробках и новых проектах.
По оценкам екатеринбургских девелоперов, в этом году ситуация с продажами жилья стала немного лучше, чем в прошлом сезоне, но все равно многие характеризуют происходящее термином «стагнация». Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС») Павел Петриченко не согласен: строить стали больше, рынок явно растет, а спрос определяет продукт девелоперов — не наоборот.
По-вашему, рынок все еще падающий, или ситуация изменилась в лучшую сторону?
— Во-первых, что значит «падающий»? У меня иное понимание ситуации: рынок живет по своим законам, возможно, в маржинальности в текущий момент он и снижается, но только вот строить стали больше. Если есть увеличение общего масштаба строительства, то рынок явно не падающий, я уверен, что он растет, причем довольно значительно. Вопрос в том, что спрос определяет продукт — его стоимость, качество строительства и скорость, а не наоборот.
Другое дело — вторичный рынок жилья. Это квартиры, в большинстве своем подаренные людям: государство предоставило возможность приватизировать объекты, собственники ничего не тратили на создание этого продукта, значит, у него нет и затратной составляющей. С этой точки зрения вторичка будет просаживаться еще глубже. Старый жилой фонд изнашивается, перспективы там нет никакой. А качественная первичка растет и будет расти.
То есть годом в целом вы довольны?
— Очень. Бизнес-план выполняем полностью, в ноябре мы законтрактовали 19 тыс. кв. м! Это только жилье, не считая коммерческих площадей и машиномест в паркингах. Объем продаж составил 1,2 млрд руб. Я не знаю, как обстоят дела у конкурентов, но мы фиксируем рост продаж — не только в уже построенных домах, но и в объектах, которые продаем по договорам долевого участия в строительстве.
Расскажите, как пошел «Преображенский квартал», который вы запустили в этом году? Все-таки продукт для Академического нетипичный — не только готовое жилье, но и строящееся, не эконом, а комфорт-класс.
— Первый и второй дома квартала сданы в эксплуатацию и проданы на 80%, на третий, старт продаж которого намечен на ближайшие дни, тоже много заявок. Выгодное расположение, удачный нейминг — все играет свою роль. Четвертый и пятый начнем продавать в первом квартале следующего года. Квартиры в шестом доме можно будет приобрести по договору долевого участия, также на него распространяется военная ипотека. А в восьмом доме до ДДУ приобрести квартиры можно уже сейчас. Всего домов в квартале будет восемь, уверен, все квартиры найдут покупателей. Несмотря на то, что цена метра там не низкая.
Кроме того, на этапе строительства мы будем продавать дома в новом квартале, который расположен на набережной рядом с парком. Планируется девять корпусов эконом-класса, пока делаем предпродажи, тестируем продукт, продаем квартиры в домах, которые будут введены в эксплуатацию в 2019 г. Продукт настолько востребован, что за месяц мы законтрактовали 55 квартир и еще 50 — на брони, при том, что первый пул квартир, доступный к продаже, не более 200.
В новом квартале мы углубленно прорабатываем инфраструктурные, архитектурные и иные решения: будут улучшения, соответствующие бизнес-классу, но в эконом-формате. Сейчас обсуждаем, например, варианты фасадных решений: оцениваем, делать ли тонированные окна. Это сделает метр немного дороже, но внешний вид домов будет отличаться от построенных ранее объектов. Еще одна фишка квартала — полностью пешеходная набережная. Там предусмотрены помещения под кафе, места для отдыха. Набережная будет гармонично переходить в Преображенский парк, который мы также начали благоустраивать: создаем ландшафтный дизайн, впереди подготовка высадки крупномеров, есть масса идей, которые мы будем внедрять. Думаю, закончить там работы удастся за 3-4 года.
Вас не беспокоит грядущая отмена долевки? Участники рынка ждут массового исхода игроков и роста цен на 18-20%.
— К изменениям мы относимся сдержанно. «РСГ-Академическое» — компания с большим опытом работы с готовым жильем и устойчивой репутацией на рынке. Если вторичный рынок будет снижаться, первичка покажет рост в любом случае — независимо от того, есть долевка или нет, поскольку себестоимость никто не отменял.
Кроме того существуют различные способы финансирования, до недавнего времени на рынке вообще работали вексельные схемы. К тому же переход от долевки к новым правилам не будет резким, процесс займет года 3-4 года минимум. У нас есть проектное финансирование, так что грядущие перемены не повлияют на нашу работу в негативном ключе.
В городе стартует несколько масштабных проектов, которые могут перетянуть часть спроса у остальных игроков, в том числе у Академического — речь о «Столичных кварталах» ГК «ПИК» и о «Екатерининском парке» от компании «Премьер». Часть экспертов уверены, что Академический этим проектам проиграет — хотя бы в силу своей отдаленности от центра.
— Я крепко жму руку тем, кто так считает. Их право. Но полагаю, что сравнивать Академический с другими проектами в городе в принципе невозможно по ряду причин. Безусловно, у компаний, о которых вы говорите, есть несомненные плюсы. Например, в ГК «ПИК» входят домостроительные комбинаты, что позволяет стандартизировать продукт и снижать себестоимость. Но, во-первых, с чего вы взяли, что продукты озвученных компаний будут привлекательнее для нашей целевой аудитории? Второе: инфраструктура, о которой идет речь, еще в задумке, на картинках. Чтобы построить детсады и школы, нужны годы, потом надо будет наполнить их преподавательским составом — это тоже время. Когда это будет? А в Академическом инфраструктура уже есть и продолжает развиваться. Третье: Академический строится на земле, которая находится в собственности акционеров, а не в аренде, так что мы максимально устойчивы при любых колебаниях рынка.
Четвертый момент — себестоимость. Это важный рыночный аргумент. Думаю, у «Екатерининского парка» будет совсем иной бюджет покупки — нельзя сравнивать огромный район и квартал в центре города. Именно поэтому там нет валовых показателей. Потенциал Академического — 9 млн кв. м, ежемесячно мы продаем 20 тыс. квадратов. Весь «Екатерининский парк», реализация которого рассчитана до 2027 г., 300 тыс. кв. м., ежемесячно это порядка 2,5 тыс. – 3 тыс. метров. Проекты несопоставимые по масштабу сравнивать некорректно.
Поэтому конкуренции мы не боимся, в том числе и потому, что постоянно работаем над развитием продукта. При этом надо понимать, что в Академическом мы строим не только дома, но и инфраструктуру, которая с каждым годом все внушительнее: так в декабре сдается детсад, который будет девятым по счету, завершается строительство второй очереди школы №23 — это уже четвертая школа в районе. Ведется строительство здания скорой медицинской помощи, работают поликлиники, отделение почтовой связи, МФЦ. Готовим строительство медицинского кластера, там стартует возведение здания медуниверситета и закладка нового храма. Также строится улица Академика Сахарова, въезды и выезды к мосту через реку Патрушиху — нагрузку несет проект в полном объеме. Справедливости ради отмечу, что никто из игроков, представленных в Екатеринбурге, не инвестирует в инфраструктуру в таком масштабе.
Город ждет бум на трешки
Чтобы развиваться и предлагать актуальный на рынке продукт руководство Академического максимально диверсифицирует линейку предложения. А в перспективе 2-3 лет, полагает Павел Петриченко, спрос сосредоточится, в том числе, на больших квартирах — в обеих столицах этот тренд уже пошел.
На окраинах тоже появляются проекты, которые или отличаются архитектурными решениями («Суходольский» от «Брусники»), или соцобъектами («Меридиан» с огромной школой с бассейном от «ЛСР»). Они способны перетянуть спрос на себя?
— Рядом с Академическим развернуто несколько строек от известных на рынке компаний, это развивает локацию. Один из моментов, который я заметил, анализируя ситуацию: в линейке предложения были некоторые категории квартир, которых нет в Академическом. Например, у нас был стандарт: двушки 60 кв. м., трешки 80 квадратов, однокомнатные квартиры — 40 метров. У соседей-спутников — 50 кв. м, 70 и 30. Разница всего в 10 метров, но это минимум минус 500 тыс. руб. по каждой квартире. Так что те, кому был интересен иной метраж и бюджет, покупали квартиры у соседей, которые, к слову, иногда пишут на рекламных баннерах, что строят в Академическом. Хотя это не совсем так.
Мы диверсифицировали свое предложение и предлагаем рынку продукт с разнообразными характеристиками, в том числе квартиры 50, 70 и 30 квадратов. И обратную связь с рынка мы видим. Спрос есть, продажи идут. Мы предлагаем рынку конкурентоспособный продукт, который соответствует его требованиям. Помимо этого, у нас есть проекты класса «комфорт» с просторными квартирами — там будут объекты в 120 кв. м., старт продаж намечен на конец 2018 г. Кроме того, мы заходим в еще один новый для себя сегмент — малоэтажные дома. Такой квартал расположится за медкластером, реализацию проекта планируем на начало 2019 г. То есть к концу следующего года в Академическом будет максимальная линейка предложения.
При этом не забываем о комплексном подходе к освоению территории, это принципиальный момент. В Академическом речь идет ни об единичных объектах инфраструктуры, а о последовательном формировании среды для комфортной жизни.
Квартиры какого метража сейчас больше востребованы?
— Интересное наблюдение: если рассматривать Москву и Московскую область, то там наблюдается перенасыщение рынка малогабаритными квартирами, студиями, однушками. Предложение стало превышать спрос — не потому, что рынок сжался, строят там больше раза в 1,5. Просто нет спроса на такое количество квартир этого формата. Люди начинают искать решения, которые будут им комфортны для жизни, а такого продукта на рынке нет! Потому что никто из девелоперов им особенно не занимался, предпочитая штамповать небольшие квартирки. На этом фоне в столице, Московской области и Санкт-Петербурге начал расти вторичный рынок — потому что людям нужны просторные трех- четырехкомнатные квартиры, а на первичке их нет!
Думаю, Екатеринбург начнет возвращаться к такому спросу года через 2-3. Мы этот запрос видим уже сейчас. И здесь вопрос: пойдут ли девелоперы на риски создания такого продукта и смогут ли удовлетворить поставленные требования по маржинальности.
Вообще какие тренды на рынке жилья сегодня превалируют — и в столицах, и в регионах?
— Тренды на рынке единые: улучшение качества инфраструктуры, мест общего пользования. Мы этим тоже занимаемся, и, помимо прочего, начинаем дополнительно инвестировать в качественные детские площадки совершенно иного уровня. Ведь наша основная аудитория — это семьи с детьми. Одно из решений — оборудование дворов в новых кварталах игровыми комплексами от известного мирового бренда. Это позволит не просто создать место для отдыха, но и пространство для развития, обучения, игры. Думаю, что наши жители это оценят.
В разных ЖК есть масса аналогов таких комплексов, но в подавляющей массе это имитации. Понятно, при реализации проекта на небольшом участке, особенно если речь о точечной застройке, девелоперу сложно найти деньги на оригинальный продукт. Мы же можем себе это позволить за счет большого объема проекта. Вообще я убежден: выигрывают те игроки, кто занимается комплексным освоением территорий.
При всех перечисленных вами плюсах Академический постоянно становится объектом критики: говорят, у района есть минус — недостаточная транспортная недоступность.
— Я понимаю жителей, которым хочется большего комфорта, и не хочу приводить пример Москвы, для которой 2-3 часовые пробки — это норма. Ситуация будет улучшаться: ул. Академика Сахарова соединится с ЕКАД, строительство дороги уже ведется. И мы запустим скоростной трамвай — проект находится в активной фазе. Надо понимать, что здесь не все зависит только от нас, идет масса согласований. Но в ближайшей перспективе проект будет реализован точно.
Ваш прогноз на следующий год — что ждет рынок?
— Власти обозначают, что в стране рост ВВП на уровне 2%. Если это действительно так, можно прогнозировать рост продаж жилья. При снижении ипотечных ставок и эксклюзивных условиях, которые предоставляют нам банки, стоит утверждать, что 2018 г. будет успешным.
Мы же намерены развиваться, конкурировать и уважать конкурентов. Будем работать, а время и статистика покажут, кто, где, чего, сколько построил и продал. Планов, идей, которые хочется реализовать, у нас очень много.