Девелоперы Урала пересмотрели стратегии: объемы жилых строек сокращены, покупателям метров предлагают больше опций за те же деньги, а управляющие офисниками стали лучше считать.
Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU
С начала кризиса ситуация на рынке недвижимости остается стабильно сложной: по словам экспертов, он тонет, только с разной скоростью — в зависимости от сегментов. Девелоперы не скрывают, что то и дело проводят мозговые штурмы — чтобы найти оптимальные инструменты и стратегии работы при низком спросе и исходе инвесторов. Настрой у многих не слишком оптимистичный, но все сходятся в одном: надо продолжать работать.
Метры перемен
Судя по официальным отчетам свердловского Минстроя, дела у уральских девелоперов идут неплохо — за январь-июль сдано больше 1 млн жилых квадратов, из них 435 тыс. кв. м. — в Екатеринбурге. И в планах вновь перешагнуть планку в 2 млн метров по итогам года. При этом строительные чиновники не скрывают: изобилие квадратов — эхо докризисных лет, когда застройщики запустили массу новых строек — сейчас проекты завершаются, и благодаря этому цифры в отчетах по-прежнему красивые. Но через два-три года нового жилья на рынке окажется в разы меньше — сейчас проекты девелоперы начинают с большой осторожностью. По прогнозам главы НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, ввод 500 тыс. кв. м. жилья и примерно столько же коммерческих метров — реальная перспектива для рынка города. Причем за покупателей на эти метры придется побороться.
Традиционные способы перетянуть редких покупателей, решивших не пережидать кризис и улучшить жилищные условия сейчас, уже не работают. В прошлом году редкий девелопер города не предлагал собственные ипотечные программы, рассрочки, однако радикальным образом ситуацию с продажами это не изменило — строят по-прежнему гораздо больше, чем продают, отмечает г-н Ананьев. Люди не готовы брать на себя дополнительные финансовые обязательства, будучи не уверенными в завтрашнем дне, и процент по займу здесь не первоочередной фактор. Теперь игроки уходят в качественную конкуренцию, суть которой предложить больше за те же деньги — в проектах теперь особо тщательно продумывают концепцию, общественные пространства, планировки, инфраструктуру, материалы и т. д.
Такой подход логичен, пояснял глава PRINZIP Геннадий Черных: инвесторы — те, кто жили в простой модели: я вложил деньги на стадии котлована, через годик дом построят, я заработаю 30% — с рынка ушли. Им было совершенно все равно, что с качеством. Сейчас же квартиры в основном покупают люди, которые сами и будут в них жить.
«И жить долго, квартиры ведь у нас не меняют раз в 3-5 лет, как машины. Покупатели выбирают жилье по-другому: вопрос цены, конечно, важен, но он не самый главный. Рассматривают, какие соцобъекты есть рядом, насколько удобно ими будет пользоваться. И еще момент: какой будет квартплата. Я уверен: завтра помимо цены квадрата и локации важной станет стоимость обслуживания жилья», — убежден г-н Черных.
О том, что уральцы, наконец, стали задумываться о стоимости владения квартирами DK.RU рассказал и управляющий «ЛСР. Недвижимость - Урал» Владимир Крицкий. А это, по мнению эксперта, — руководство к строительству компактных квартир. При том, что аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков давно указывает на явный диссонанс на местном рынке жилья — перекос в сторону однокомнатных квартир и квартир-студий. «Через 5-10 лет молодых семей, берущих такое жилье, будет раза в два меньше. И если девелоперы по инерции продолжат закладывать в свои проекты большое число малогабаритных квартир, такой перекос на пользу им не пойдет», — прогнозирует г-н Хорьков.
Часть застройщиков с мнением аналитика солидарны и стратегии свои пересматривают. Директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин:
«Такой перекос сформировался в Екатеринбурге из-за того, что практически все методики исследования спроса, применяемые на рынке жилья, носят ретроспективный характер — «посмотрим, что хорошо продавалось вчера, и построим тоже самое завтра». Это работало до тех пор, пока главным покупателем были представители поколения Y, родившиеся после 1980 г. — они с середины 2000-х гг. стали на дефицитном рынке предъявлять спрос на свое первое жилье (однушки и двушки по минимальной цене). И все последующие годы девелоперы работали именно на этот спрос, подогретый ипотекой. Сегодня поколение Y обзавелось семьями, почти погасило ипотеку за свои первые квартиры и начало предъявлять спрос на 3-4 комнатные объекты. В частности, мы наблюдаем, что до 60% всех обращений покупателей жилья в микрорайоне «Университетский» связано с приобретением именно «трешек».
Стоимость метров при этом, по прогнозам участников рынка, резко меняться не будет: снизить цены у игроков не выходит из-за растущей себестоимости строительства, увеличить их не дает здравый смысл — предложение превышает спрос.
«В прошлом году в городе было сдано 1,1 млн кв. м. жилья, а реализовали застройщики гораздо меньше. Плюс «навес» 2014 и 2015 гг. тоже остается — не все распродано. Так что ценам расти не с чего», — поясняет Валерий Ананьев.
И добавляет: есть качественные проекты, которые первыми вымываются с рынка, и цена там выше, чем у аналогов. Также есть районы с дефицитом нового жилья — Уралмаш, Вторчермет, где жители патриотичны, не хотят переезжать на другие территории и стремятся приобрести новое жилье здесь же. Спрос в этих районах велик, и цены растут.
В целом же застройщики иллюзий не питают и настроены минимум на пару-тройку сложных лет. По словам г-на Крицкого, за это время с рынка может уйти много небольших компаний, у которых нет подушки безопасности или варианта получить госзаказ. Позитивных сдвигов эксперт ждет после выборной президентской кампании 2018 г. При этом Геннадий Черных убежден, что легче рынку недвижимости не станет — ни в 2019 г., ни в 2020 г.
«Надо понять: система координат поменялась, возврата к прошлому не будет, началась другая история, страница перевернута. Сейчас стоит исходить из того, что рынку Екатеринбурга необходимо 500-600 тыс. кв. м. жилья в год — чтобы закрыть потребность горожан в квартирах. Столько людям надо, чтобы жить. А не миллион квадратов, за которым мегаполис гнался из года в год. Да, цифра красивая. Но неправильно это», - считает глава PRINZIP.
Офисы на паузе
Ситуацию в офисном сегменте эксперты характеризуют словом «стагнация». Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, которое имело место после 2008 г. По словам полпреда Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, в предыдущий кризис город вошел с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год.
«Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения. Рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры — новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей», — прогнозирует г-н Бриль.
Дефицит действительно возможен, считает Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал – Гермес», ведь новых проектов в этом году не начато совсем — за исключением реконструкции мега-долгостроя, гостиницы «Пекин», что рядом с цирком. Там предполагается офисная часть на 5 тыс. кв. м. Г-н Засухин считает, что сокращение ввода новых бизнес-центров благоприятно скажется на рынке, который сейчас не в состоянии поглотить уже существующие объемы площадей. Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга в I полугодии 2016 г. увеличился на 2-3%. В деловых объектах класса А средний уровень незанятых помещений составляет около 19%, класса В+ — порядка 16%, класса В — 22%. В отдельных офисных центрах (не только в недавно открывшихся) пустует до 40% площадей.
Эксперты также отмечают: если говорить о продажах, то их нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, инвесторов на рынке практически нет, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным.
Участники рынка иллюзий в целом не питают и адаптируются к работе в новой экономической реальности. По словам гендиректора M1 Solutions Марата Манасяна, рынок тонет, но в этом есть и плюс. Чтобы продолжать зарабатывать или не терять деньги, придется включать мозги.
«Нельзя больше вести дела на глазок: когда приходит арендатор за скидкой, плачется на свое бедственное положение из-за кризиса, и ты ему даешь дисконт — просто разделив желаемую цифру на два. Неплохо бы понимать, почему у арендатора, с его слов, все плохо, а уже исходя из этого думать о размере скидки. И о том, давать ли ее вообще. Мы считаем все — от и до. Исследуем отрасли, и арендаторов стараемся формировать по отраслям — тогда если у металлургов дела стали идти плохо, а хорошо — у угольщиков, то можно заранее задумываться о том, как посадить в наше здание угольщиков и их подрядчиков в качестве арендаторов — металлурги ведь скоро съедут», — говорит г-н Манасян.
Как добавляет заместитель директора по развитию компании «Первостроитель» Алексей Коноплев, сегодня существует глобальный тренд — приближение работы к дому. Однако в России и Екатеринбурге, в частности, наоборот — принято тащить дом на работу, поэтому девелоперы стремятся создавать настолько комфортные офисники, чтобы они превратились почти в жилье. Но такой подход придется менять.
«Покупатели экономят время и деньги, поэтому переключаются на районные центры активности — ТЦ, кафе. Мы поняли, что малый и средний бизнес приближается к своим целевым клиентам — идет в спальные районы. Офис у дома уже сегодня способен конкурировать с крупными БЦ, которые хороши для статуса, но в эпоху пробок популярнее та услуга, которая доступнее и ближе», — комментирует эксперт.
И добавляет: вариант перспективных офисных проектов — отдельно стоящее здание. Пока в проектах планировок новых районов коммерческую недвижимость редко размещают таким образом, а не на 1-2 этажах жилых домов, но это объяснимо: большинство проектов закладывались еще 5-7 лет назад. Но квази-формат — перспектива. Также в ближайшем будущем могут быть востребованы офисники клубного формата — в реконструированных зданиях, расположенных в исторических зонах.
Говоря о более отдаленной перспективе, некоторые участники рынка заявляют: рынок офисников сильно изменится, так как потребность в БЦ через некоторое время резко сократится. По словам Геннадия Черных, развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами.