Глава ТСЖ «Эльмашевское» Сергей Строганов воюет с поставщиками ресурсов, выбивает из государства деньги и отбивается от предприимчивых застройщиков. За шесть лет ему удалось преобразить девять домов.
Товарищество собственников жилья «Эльмашевское» создавалось не потому, что владельцы квартир в двенадцати домах горели желанием управлять своими многоквартирниками без УК. Сергей Строганов вспоминает: объединиться в ТСЖ решили, чтобы пустить в квартал застройщика, который обещал снести двухэтажные дома постройки конца 1940-х гг. и поселить всех жильцов в одной из новых высоток на том же месте:
«Компания «Мансарда стройинвест» в 2008 г. изъявила такое желание. Собрали нас всех, показали красивые картинки будущего района. Схема работала в одном случае: нужно было создать ТСЖ, оформить землю под домами в собственность и сдать участок в аренду застройщику. Жители, конечно, загорелись — дома были в разрухе. УК ничего не ремонтировала, говоря: «А чего тут благоустраивать, вас все равно снесут!».
ТСЖ предложили возглавить инженеру кинотеатра «Заря» Сергею Строганову — к тому времени он основательно достал управляющую компанию и заработал репутацию въедливого общественника.
«Я купил квартиру на Эльмаше в 1997 г. — понравилось, что район зеленый, тихий. Но жилконтора ничего не делала! Жуткие подъезды, изношенные трубы. Тогда как раз приняли закон о защите прав потребителей, я его изучил и начал прессовать коммунальщиков. Заставил отремонтировать фасад у дома, крышу поменять. Писал письма и сам старался не сидеть сложа руки: первое, что сделал, заехав в квартиру, — вымыл окно в подъезде. Его явно не мыли с 40-х гг. Потом списанные из кинотеатра люминесцентные светильники установил в подъезде. Цветы выставил. На свои деньги поменял стояки на четыре квартиры, стоянку возле дома сделал: за 400 руб. купил остатки асфальта — рядом как раз демонтировали остановочный комплекс. В общем, когда встал вопрос о том, кому возглавить ТСЖ, мою энергию решили направить в это русло», — рассказывает г-н Строганов.
Чтобы зарегистрировать ТСЖ, пришлось поквартирно обойти двенадцать домов, провести общие собрания жильцов:
«Часть собственников противились, говорили: «Он все украдет, наберет кредитов, землю продаст, деньги исчезнут, а мы без квартир останемся». Но в итоге ТСЖ мы оформили», — комментирует председатель.
Как выбить федеральные деньги
Но товарищество собственников жилья получилось номинальным: по факту домами по-прежнему управляла УК, на ее счета поступали средства жителей.
«Я был таким принцем без короны и денег. Но с печатью ТСЖ. Управляющая компания по-прежнему не делала ничего, застройщик тоже притих — а потом и вовсе исчез. Я подумал: журавль в небе, это здорово, конечно, но жить-то надо сейчас. Проконсультировался с юристами, провел собрание об изменении способа управления — чтобы заниматься двенадцатью домами уже по всем правилам», — говорит Сергей Строганов.
Однако УК расставаться с жилфондом не планировала.
Г-на Строганова вызвали в администрацию района. Там представители управляющей компании пытались его отговорить.
«Мол, вы, непрофессионалы, управлять домами не сможете, экономика не вытянет, дело это жутко убыточное. Я понимал, что особой прибыли не будет, но цель была — не заработать, а сделать условия жизни лучше. А управлять своими домами — право собственников. Я сказал, что предмета для обсуждения нет, — у меня на руках решение общего собрания, его нужно исполнять! Мы зарегистрировали все изменения, заключили договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и с декабря 2008 г. начали работать», — вспоминает глава ТСЖ «Эльмашевское».
При этом три дома УК удалось оставить за собой:
«Принесли протоколы о выходе из ТСЖ. Подозрительные, однотипные. Я подумал, что обострять ситуацию не стоит. Если жители захотят потом вернуться — придут. Так и получилось. В прошлом году жители одного дома изъявили такое желание. Только поезд уже ушел. Я ведь не самоубийца, чтобы брать многоквартирники без денег и с кучей проблем, которые в домах ТСЖ уже решены».
Работу председатель начал с поиска денег на капремонты. Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ предлагал регионам подавать заявки на софинансирование: 5% платят жители дома, остальное — бюджет. В 2010 г. ТСЖ «Эльмашевское» попало в программу: на федеральные деньги в шести домах заменили все инженерные коммуникации, поменяли батареи, поставили тепловую автоматику, которая учитывает температуру воздуха на улице и в зависимости от этого регулирует подачу тепла в квартиры. Также удалось заменить четыре крыши. На следующий год Сергей Строганов снова подал заявку, но она не прошла, а в 2012 г. это вновь удалось. Товарищество получило 15 млн руб. — на них утеплили фасады, отреставрировали подвалы и крыши.
«Я уже был подготовленный — заявку подавал с дополнительными документами, сметой и качественными проектами ремонтных работ. Это дает добавочные баллы, когда принимается решение о включении домов в программу, — говорит г-н Строганов. — Жители соседних домов видят, что у нас постоянно ремонты, видят результат, идут в свою УК, спрашивают, почему у них-то все не так. В управляющей компании им говорят, что у меня своя рука во власти. Смешно! Попасть в программу очень просто — если работать».
При этом в 2013 г. жителям домов пришлось поднапрячься — российские власти увеличили долю жильцов в софинансировании капремонтов с 5 до 15%. Сергей Строганов:
«Раньше мы с жильцов денег дополнительно не взимали. Необходимые 5% набирали за счет ремонтных накоплений, а частью из того, что сэкономили на теплоэнергоресурсах. Но еще 10% суммы взять было неоткуда. Я собрал жильцов, рассказал, что выходов два: отказаться от федеральных денег или собрать недостающее. Подсчитали: с квартиры получится 10-18 тыс. руб. Разделили этот платеж на полгода. Никто из жильцов шести домов не проголосовал против. Воздержались двое — которые недавно въехали. Если бы тогда так не сделали, сейчас пришлось бы совсем туго: по новой программе капремонтов, которая стартует в регионе в этом году, жителям придется каждый месяц отправлять по 6 руб. 10 коп. с 1 кв. м — копить на ремонт. Чтобы набрать денег для одного нашего дома площадью около 750 квадратов, пришлось бы копить 99 лет».
В итоге по госпрограмме ТСЖ «Эльмашевское» провело ремонтов на 42 млн руб. За федеральные деньги нужно было отчитываться. Сметы до начала работ проверяло городское контрольно-ревизионное управление, после — ОБЭП и областная Счетная палата. Потом подключилась прокуратура — ТСЖ обвинили в фальшивых конкурсах при выборе подрядчиков на капремонты.
«Я обсчитался: объявление о проведении конкурса нужно подавать за десять дней. Я не вычел два выходных. Формально закон нарушил — не спорю. Ладно. Объявили новый конкурс, заявились пять участников. Четверо не прошли по критериям отбора. В итоге победила все равно та компания, которая с нами работала и в 2010 г. Вопросов у прокуратуры по этому поводу нет», — поясняет г-н Строганов.
И добавляет: больше на деньги фонда содействия реформированию ЖКХ рассчитывать не приходится — госпрограмма закончилась.
Так выглядел один из подведомственных г-ну Строганову домов раньше
Таким он стал после ремонта и благоустройства
Как направить энергию в суды
Параллельно ТСЖ пришлось выйти на тропу войны с поставщиками коммунальных ресурсов. Приборов учета в 2008 г. в домах не было, поэтому счета за отопление ТГК-9 выставляла по своей методике.
«Оплачиваем месяц, два. А потом смотрим, что денег, которые мы с жильцов собираем по нормативу, на оплату счета не хватает. Причем много не хватает! Сели, подсчитали: нам выставили сумму, в два раза большую! Оказывается, ТГК-9 считала по так называемой «105-ой методике» — не по нормативу даже, а по тепловой нагрузке, когда ты оплачиваешь даже теплопотери в городских сетях. Я сказал: «Да пошли вы! Это вам придется мне доказывать по суду, что я вам должен!». С тех пор, с 2008 г., судимся. ТГК продолжает выставлять счета, — условно, на 2 млн руб. Суд решает, что мы должны только 1,2 млн. Я считаю это победой. Кстати, последовавшей после прецедентного успеха парней из костромских ТСЖ: они дошли до Высшего арбитражного суда, и суд постановил — никаких больше «105-ых методик», — говорит Сергей Строганов.
Судиться с ТГК-9 приходится и из-за счетов за нагрев воды. Основная масса УК и ТСЖ города считает, что платить нужно ровно по счетчику. Но на самом деле это не так.
«Затраты энергии на нагрев воды разные: зимой ее нужно прогреть с 5 градусов Цельсия до 60, летом — с 20 градусов. А счетчик настроен считать так, будто нагрев происходит с нуля градусов. Теплоснабженцы, получив данные приборов учета, должны запросить информацию на теплоисточнике — сколько градусов вода была изначально. Потом произвести расчеты с поправкой на эти сведения и только после этого выставлять счета. Конечно, ТГК-9 это делать иногда «забывала». Мы снова пошли в суды, а судьи эту тему понимают очень тяжело. Приходилось заказывать теплотехнические экспертизы, объяснять. В итоге все суды мы выигрывали, ТГК-9, а затем и ее дочка — СТК — стали себя вести вменяемо. Но все равно приходится постоянно перепроверять счета, все контролировать», — объясняет г-н Строганов.
В 2011 г. товарищества собственников жилья в части раскрытия информации приравняли к управляющим компаниям. ТСЖ должны размещать сведения о домах на сайте «Реформа ЖКХ», рассказывать о финансовых показателях своей работы. А с прошлого года власти Екатеринбурга также обязали УК и ТСЖ сдавать ту же информацию в электронном виде — создавать электронные паспорта домов.
«Причем на «Реформе ЖКХ» данные по каждому дому уже есть. А чтобы заполнить электронные паспорта, нужно купить специальную программу за приличные деньги. Но главное даже не это. Просто работа эта бессмысленная, имитация бурной деятельности. Радует, что хотя бы лицензии ТСЖ получать вроде бы не придется, — федеральные власти объявили, что вводить обязательное лицензирование будут только для УК», — рассказывает Сергей Строганов.
И продолжает: ТСЖ «Эльмашевское» вместе с двумя соседними товариществами думали создать единую управляющую компанию, когда в 2010 г. власти хотели обязать участников рынка вступать в СРО. До СРО дело так и не дошло, но управляющая компания все-таки начала работать в прошлом году. Г-н Строганов:
«К сожалению, совмещать работу и в ТСЖ, и в УК мне не удалось — времени совсем нет. Шесть лет работаю без отпуска, без выходных. Занимаюсь абсолютно всем: лампочки вкручиваю, кусты высаживаю, засоры устраняю, рассчитываю квартплату по всем домам, прием жителей веду и т. д. Вообще от создания ТСЖ я людей отговариваю: эта работа — как чемодан без ручки, который и нести тяжело, и бросить жалко».
Сейчас план у ТСЖ «Эльмашевское» — благоустроить двор. Проект уже есть, и постепенно его реализуют.
«Чтобы довести придомовую территорию до уровня уже отремонтированных домов, понадобится весьма значительная сумма. К сожалению, ни в какие адресные программы по ремонту дворов мы не попали. Приходится рассчитывать только на свои силы и средства. Думаю, осилим. Тем более жители сами хотят видеть свой двор удобным и уютным и многое делают своими руками — так у нас появилась детская горка и спортивный корт», — говорит Сергей Строганов.
При этом квартал на Эльмаше не перестает интересовать застройщиков — к председателю ТСЖ «Эльмашевское» приходят представители строительных фирм, которые, как и их предшественник в 2008 г., предлагают возвести многоэтажку для жителей старых домов, а их многоквартирники снести и застроить участок новым жильем. Правда, теперь собственники относятся к идее без былого энтузиазма.
«Кадастровая стоимость нашего участка — 132,5 млн руб. Нас здесь порядка 300 собственников — то есть, грубо говоря, 1/300 площадки принадлежит мне. И у этой доли есть конкретное денежное выражение. Когда здесь построят многоэтажки, моя доля размоется до 1/5 000-ой. Считаю, что застройщик должен эту разницу как-то людям возместить. Например, передать сегодняшним жителям наших домов несколько квартир в новых высотках или нежилые помещения в общедолевое пользование. И мы сами выберем, что с ними делать — продать или в аренду сдавать. Представители застройщика говорят: «Нам это невыгодно». А я им отвечаю, чтобы шли со своим предложением в соседние кварталы, — там буратин много. Мы уже не в том положении, что в 2008 г. Запас прочности у наших домов сейчас есть».
Автор: Екатерина Стихина