Снижение доходов от аренды привело к естественному оттоку частных инвесторов с рынка коммерческой недвижимости. В то же время приобрести офис сегодня можно на весьма выгодных условиях.
За год на рынке коммерческой недвижимости количество вакантных площадей выросло до 20%, по данным УПН, а арендные ставки поползли вниз. Так, стоимость аренды офисных помещений в наиболее массовом сегменте – классе В – опустилась в среднем на 15%. Для инвесторов сегмент утратил былую привлекательность. Негативный тренд на рынке Екатеринбурга связан не только с кризисом, но и с перепроизводством, имевшим место после 2008 г. По словам полпреда Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге АНДРЕЯ БРИЛЯ, в предыдущий кризис город вошел с очень большим объемом заложенных объектов, который не был адекватен реальному объему поглощения – примерно 60-80 тыс. кв. м в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, что давит на рынок.
«Екатеринбургский рынок объектов коммерческой недвижимости действительно перенасыщен предложениями, – отмечает НИКИТА ПОПОВ, директор ARK Development, – но не хватает качественных помещений площадью от 30 до 400 кв. м для коммерции в жилых комплексах. К сожалению, в настоящее время уровень объектов в этой сфере оставляет желать лучшего: бездумно «нарезанные» помещения не всегда пригодны для комплексного размещения сетевых магазинов – кому-то многовато метров, кому-то недостаточно. Возникает потребность в переформатировании объектов и адаптации под технические задания конкретных сетей». ВЛАДИМИР АНДРЕЕВ, директор инвестиционной компании Real Capital, считает, что в центре города в настоящее время не хватает помещений минимальной площади, несмотря на наличие уверенного спроса на них. «Впрочем, – констатирует эксперт, – сегодня практически все девелоперы не только проектируют новые объекты с учетом этого тренда, но и за свой счет перепланируют существующие пространства». Кроме того, г-н Андреев видит потребность в качественных площадях в отдаленных промышленных районах города. «Сегодня ситуация очень разбалансирована: в непосредственной близости от промышленных объектов сконцентрированы крупные и успешные компании, и они вынуждены мириться со всеми «прелестями» заводских административно-бытовых корпусов. В лучшем случае они переезжают на первые этажи расположенных по соседству новостроек с детскими площадками, поликлиниками и вступают в конфликт с интересами соседей и ТСЖ. Получается, что компании с запросом на высокий уровень офисов и сервиса есть, а предложений для них попросту нет. Точнее, не было. Сейчас мы достраиваем бизнес-центр на Эльмаше, отмечу, что еще весной мы собрали заявки на аренду 80% всех площадей», – говорит Владимир Андреев.
Владимир Андреев, директор инвестиционной компании Real Capital
Источник: ИК Real Capital
Лучшие инвестиции сегодня – в себя
В течение многих лет недвижимость, в том числе коммерческая, воспринималась как самый надежный, беспроигрышный и эффективный инструмент инвестиций. Новый кризис принес волну скептицизма в ряды инвесторов. «Сегодня никто не посоветует покупать офисы для того, чтобы сдавать их потом в аренду. Многие компании закрываются, свободных площадей становится больше, а стоимость аренды снижается, – констатирует АНАСТАСИЯ ДУДАРЕВА, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент». – Хочешь эффективно инвестировать – инвестируй в себя. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости этому способствует: можно выгодно купить офис, максимально «продавив» продавца по цене. Для покупателей с суммой от 2 млн руб. есть предложения даже в центре Екатеринбурга. Примерно во столько обойдется небольшой (до 30 кв. м) офис в современном бизнес-центре. Например, в «Манхэттене» – а это бизнес-центр высокого класса, оснащенный системами автоматизаций, – есть три таких офиса. Многие собственники и арендаторы, переехавшие в «Манхэттен» в 2015 г., отмечают оптимальное соотношение цены-качества. Когда есть все необходимое для комфортной работы, и при этом нет переплаты. В целом сегодня можно с большой выгодой приобрести офис для себя, вложив средства в имидж своей компании, обеспечив комфорт и повысив эффективность работы», – резюмирует г-жа Дударева.
Анастасия Дударева, заместитель генерального директора управляющей компании "AVS Девелопмент"
Источник: УК "AVS Девелопмент"
О том, что в текущей ситуации некоторые бизнесмены «фиксируют прибыль», вкладываясь в покупку собственных офисов, говорит и г-н Попов. «Многие покупают помещения не в престижном центре, а ближе к дому, к транспорту, с удобной парковкой, с собственными кухнями и санузлами», – констатирует эксперт.
«Текущий кризис ничего не поменял в образе мышления инвестора, – считает г-н Андреев. – Как и век назад, недвижимость воспринимается как консервативный сохраняющий инструмент, формирующий основу каждого инвестиционного портфеля. Сегодня инвесторов все меньше беспокоит доходность в моменте, на первый план выходит именно сохранение денег в недвижимости как в материальном активе с потенциалом роста после восстановления рынка». Как и Анастасия Дударева, Владимир Андреев отмечает снижение точки входа на рынок инвестиций в коммерческую недвижимость и вместе с ней возраста инвесторов. «Из-за невысокой абсолютной стоимости инвестор в коммерческую недвижимость значительно помолодел, – говорит г-н Андреев. – Сейчас в деловом доме «Филитцъ» можно купить действующий арендный бизнес за полтора миллиона. Он приносит порядка 180 000 руб. в год. Квартира в центре города с такой же доходностью обойдется как минимум в два раза дороже», – добавляет эксперт.
Возможностей для больших и для маленьких инвесторов сегодня достаточно, – считает Никита Попов. «Во-первых, город очень быстро застраивается, и новостройки нуждаются в коммерческих объектах шаговой доступности: магазинах, аптеках, парикмахерских. Тут очень большой выбор, надо только видеть перспективу. Во-вторых, если раньше инвесторы самостоятельно подбирали объекты, а потом искали подходящих арендаторов, то теперь ситуация изменилась. Многие крупные потенциальные арендаторы сами подбирают объекты, ищут инвесторов и договариваются с ними о долгосрочной аренде. В этом им помогают застройщики, которые осуществляют технический брокеридж, предлагая действительно полезные метры».
Никита Попов, директор ARK Development
Источник: ARK Development
В центре или на периферии?
Екатеринбург активно строится, в том числе прирастает новыми районами. Не прекращаются разговоры о создании «Большого Екатеринбурга». В связи с этим вопрос о том, какая коммерческая недвижимость перспективнее с точки зрения и инвестора, и владельца бизнеса, становится остро актуальным. «Офис в центре – это, безусловно, статус компании и удобство для встреч с клиентами и партнерами. Кроме этого, спрос на них всегда выше, поскольку здесь размещаются не только местные, но и федеральные и международные компании, – говорит Анастасия Дударева. – При этом стоимость такого офиса выше аналогичного, расположенного в отдаленном районе города. И разница в цене иногда доходит до 50%. Офисы в отдаленных районах города интересны, как правило, компаниям, работающим для этого района, чьи клиенты живут или работают где-то рядом. Или же фирмам, чья деятельность не предусматривает визитов клиентов офис, тем, кто связан с логистикой и отгрузкой товара, и не хочет ехать в центр и стоять в пробках. Но такие арендаторы ищут офисы со складом. Поэтому если вы приобретаете офис не для себя, найти арендаторов для офиса в центре в разы легче, чем в отдаленном районе», – говорит Анастасия Дударева.
Объект в центре привлекателен и рентабелен, доходность такой недвижимости выше, чем офисов, расположенных в отдаленных районах, однако выше и порог вхождения. «Кроме того, – отмечает Никита Попов, – такие инвесторы в первую очередь страдают во время кризиса из-за снижения арендных ставок. Поэтому небольшой объект в отдаленном районе с хорошей проходимостью, удобной логистической развязкой, просторной наземной парковкой и отдельным входом всегда будет пользоваться хорошим спросом у инвесторов, ведь это отличный вариант долгосрочного и стабильного дохода», – убежден г-н Попов.
«Центр города насыщен предложением, от этого страдает ликвидность инвестиции, – считает Владимир Андреев. Нужно быть очень требовательным в выборе объекта инвестиций и лучше не скупиться и привлечь профессионалов рынка. Отдаленные районы – это большая, практически незанятая ниша, у которой, несомненно, есть перспектива роста. В Москве не первый год существует прогрессирующий тренд: компании переезжают из центра на периферию. Через год-два в отдаленных районах Екатеринбурга будут формироваться комплексные территории, включающие большие жилые массивы и весомые объекты коммерческой недвижимости. Вкупе с развитой транспортной инфраструктурой они будут давать взрывной эффект для инвестора».
Коммерческая недвижимость остается хорошим инструментом если не для преумножения капитала в текущем моменте, то для его сохранения, в этом убеждены все эксперты. Кроме того, ситуация на рынке недвижимости рано или поздно скорректируется. По словам Андрея Бриля, основная коррекция арендных ставок прошла и оснований для дальнейшего их снижения в течение года нет. Дальше рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры – новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два в городе снова будет дефицит качественных офисных площадей. А значит, вырастут и арендные ставки.