Коттеджные поселки растут в цене

На рынке загородной недвижимости летом появится несколько коттеджных поселков. Через три года их будет более 40. Бизнес привлекателен — покупательский спрос измеряется десятками миллионов долларов, а конкуренция за землю за чертой города не столь сильна. Но чтобы заполучить клиента, девелоперам придется создавать уникальные концепции и грамотно управлять поселком. Почему застройщикам выгодно возводить жилье за городом
 
Какова цена неудачной концепции коттеджного поселка Как создать эффективную и окупаемую инфраструктуру коттеджного поселка

эксперты
Елена Гарипова
ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Банка24.ру
Станислав Дехтулинский
руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге
Александр Елсуков
первый заместитель генерального директора завода ЖБИ «Бетфор»
Ксения Марченко
менеджер компании «ДВ-Проекты»
Алевтина Орешко
директор по развитию компании Vesco Consulting (г. Москва)
Светлана Пуцигова
руководитель службы продаж ГК «Олипс»
Евгения Тафинцева
коммерческий директор компании «Рай-технология»
Максим Федотов
генеральный директор ГК «Титул»
Валерий Шевченко
генеральный директор ГК «Строитель»

 

Коттеджные поселки, по утверждению застройщиков, становятся самым перспективным направлением развития рынка недвижимости. Как отмечалось на конференции «ДК» «Загородная недвижимость: земля, проекты, продажа, управление», согласно генеральному плану развития города, до 2025 г. на долю малоэтажной застройки будет приходиться 40% всего нового жилья, а это около 7 млн кв. м.

Строить коттеджи выгоднее, чем многоквартирные дома

Аналитики РИЦ УПН подчеркивают, что если три-четыре года назад в окрестностях Екатеринбурга предложения практически не было, то сегодня в 30-километровой зоне от города возникло более 40 участков организованной малоэтажной застройки. В стадии проектирования находятся одиннадцать проектов коттеджных поселков, еще для 14 прорабатываются возможности выделения земельных участков.

Застройщики двигаются в пригороды по нескольким причинам. Во-первых, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге увеличивается плотность застройки, сложно получить «обширные» земли под комплексное освоение, усиливаются законодательные требования и т. д. Что касается загородного строительства, то власти пошли навстречу застройщикам и стали вкладываться в развитие дорог и коммуникаций. Упростился порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

Во-вторых, высока инвестиционная привлекательность строительства коттеджей. Максим Федотов, генеральный директор ГК «Титул», говорит, что за последние семь лет земля вокруг уральской столицы дорожала примерно на 100% в год и, несмотря на это, у цен еще есть потенциал для роста. По данным компании Vesco Consulting (г. Москва), стоимость земли в загородных поселках составляет $1352 за сотку, цена кв. м коттеджа — в среднем от $1200 до $5500. Аналитики УПН подчеркивают, что большие площади, пригодные для частной застройки, в ближайшей пригородной зоне по-прежнему остаются не вовлеченными в оборот. Алевтина Орешко, директор по развитию Vesco Consulting, резюмирует, что все вышеперечисленные факты очень привлекательны не только для местных игроков рынка недвижимости: «Наша компания ведет переговоры с двумя зарубежными инвесторами, которые рассматривают возможность строительст­ва коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга».

Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом — высокий платежеспособный спрос. Как полагает г-н Федотов, покупательский спрос сместился с квартир на индивидуальные дома: «Этому способст­вует изменение менталитета жителей мегаполисов — люди стали больше уделять внимания здоровому образу жизни, спокойствию и комфорту».

И наконец, решение о покупке коттеджа во многом зависит от доступности кредитных схем. Около 20 банков города предлагают свыше 60 ипотечных программ по средней ставке 12,8% годовых. Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге, рассказывает, что при кредитовании загородной недвижимости в коттеджных поселках банки не только помогают купить готовый дом или отдельный земельный участок, но и работают в рамках соглашений с застройщиками. «Мы проводим совместные мероприятия для потребителей с целью замотивировать их на покупку дома», — уточняет г-н Дехтулинский. По данным Елены Гариповой, ведущего специалиста отдела ипотечного кредитования Банка24.ру, доля загородных домов, приобретенных в кредит, равна 6-7% от общего объема сделок на рынке загородной недвижимости и около 2% от общего объема сделок на кредитном рынке.

Компания Vesco Consulting определила, что потенциал покупательского спроса на дома в коттеджных поселках близ Екатеринбурга достигает $182 млн, а общий объем представленного предложения равен $142 млн. Эксперты единодушны во мнении: оба этих показателя будут расти.

Девелоперы коттеджных поселков озадачились разработкой концепций

Период активного роста рынка загородной недвижимости сопровождается не только увеличением количества предложения, но и радикальным изменением его качества. Если еще год-два назад застройщики говорили о том, что в этом сегменте не сформированы правила игры, то теперь у строительных компаний появилось настольное руководство к действию — УПН предложила классификацию коттеджей по типам: элит, бизнес, бизнес плюс, эконом, четко обозначив необходимые требования к участку, инфраструктуре поселка и управлению им, качеству материалов, из которых возводятся дома.

Впрочем, по мнению экспертов, необходимо время, чтобы уже работающие на рынке операторы привели свою деятельность в соответствие с предложенным эталоном. Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж ГК «Олипс»: «Пока класс объекта определяет не покупатель или риелтор исходя из столичной или международной практики, а сам девелопер, руководствуясь своими субъективными представлениями, поскольку объем предложения еще не велик. И даже если это не соответствует московской классификации, для местного рынка такие оценки вполне справедливы».

«Эпоха покупателя» на рынке загородной недвижимости наступит не ранее чем через два-три года. Именно тогда, по планам застройщиков, рынок получит максимальный объем предложения (см. «Статистику» на стр. 23). Ксения Марченко, менеджер компании «ДВ-Проекты», убеждена: перед девелоперами стоит задача уже сейчас создавать продукты, которые будут выделяться из общего потока предложений и сохранять актуальность в течение длительного времени: «Этот вопрос решает уникальная концепция — формализованная идея, описывающая все цели проекта, механизмы их осуществления и ожидаемый результат». Алевтина Орешко настаивает на том, что при разработке концепции загородных поселков шаблонов быть не может: «Нередки случаи, когда девелоперы пытаются использовать уже успешно зарекомендовавшую себя идею поселка. Такие проекты обречены на провал. Привлечь потребителя можно, только предложив ему эксклюзивный продукт, не имеющий аналогов».

Местные застройщики признают, что сейчас дома в поселках можно продавать и без всяких концепций, однако уже через два-три года это станет невозможным. Из Москвы к нам пришел четкий алгоритм действий девелопера, желающего заполучить своего клиента и разработать успешный проект.

При создании концепции столичные консультанты советуют начать с анализа местоположения будущего поселка. Необходимо оценить его потенциал и выяснить, жилье какого класса и по какой цене возводить. Крайне важно, подчеркивает г-жа Орешко, чтобы консультанты, участвующие в проекте, или собственные маркетинговые подразделения компании-застройщика контролировали деятельность архитекторов: «Если эти группы специалистов работают, не взаимодействуя друг с другом, для компании это может обернуться провалом проекта. Так случилось с подмосковным поселком «Соколиная охота». Его позиционировали как премиум-класс, выставили высокую цену. Однако несмотря на хорошее месторасположение, нарезка участков была выполнена неудачно: дома располагались близко друг к другу, подъездные пути были слишком узкими — одним словом, архитектурное решение не было согласовано с запросами покупателей. Поселок должны были сдать в третьем квартале 2005 г. До сих пор дома в нем не проданы».

Следующий важный фактор, способный привлечь потребителей к проекту, — его удачное название (бренд), дополненное грамотной программой продвижения. «Название должно отражать как индивидуальные особенности коттеджного поселка, так и философию будущих владельцев домов. Его задача — доносить до потенциального потребителя основные выгоды приобретения дома именно здесь», — поясняет Алевтина Орешко.

Серьезное внимание нужно уделить и выбору стратегии продаж, отмечает столичный консультант. В качестве примера нестандартной организации процесса продаж г-жа Орешко приводит опыт подмосковного проекта «Европейская деревня», под брендом которого возводится пять поселков: «Застройщики повышали стоимость кв. м на $20 в неделю, создавая у покупателя ощущение дефицитного продукта из-за высокого спроса. Благодаря такому решению коттеджный поселок продался за первые полгода».

По словам Алевтины Орешко, грамотная проработка концепции, учитывающая все перечисленные элементы, увеличивает скорость продаж и повышает рентабельность проекта до 100% и более.

Потребители начали требовать эффективного управления поселками

В столице дилемма — строить дома самостоятельно или покупать в организованном поселке — уже решена: согласно опросу, проведенному компанией Vesco Consulting, 95% потенциальных владельцев загородной недвижимости склоняются ко второму варианту. В Екатеринбурге такого единодушия среди потребителей нет. Причина проста — количество проданных поселков в пригородах настолько мало, что не позволяет сделать вывод о выгодах проживания. Плюсом для покупателей коттеджей в поселках становится возможность сэкономить на эксплуатационных расходах своего дома, так как управляющая компания, учитывая солидный объем работ, способна предложить выгодные тарифы. Оптимальное число домовладений с точки зрения экономии на содержании поселка, по подсчетам девелоперов, от 50 и выше.

Впрочем, практика создания УК в загородных поселках только складывается. Усилия многих операторов рынка нацелены на то, чтобы сделать потенциальным покупателям комплексное предложение — от постройки дома в поселке до его эффективного обслуживания. Группа компаний «Третья столица» в конце прошлого года структурировала и формализовала все свои бизнес-процессы, объединив ранее разрозненные подразделения в холдинг под общим брендом «Рай». Теперь структура компании включает в себя строительное подразделение «Рай-девелопмент», производственную группу «Рай-технология», инвестиционную компанию «Рай-финанс» и управляющую компанию «Рай-сервис».

По такому же пути идут многие строительные фирмы, желающие заработать на рынке загородной недвижимости. Взаимосвязь каждого из подразделений позволит компании-застройщику максимально точно адресовать предложение потребителю.

Первая задача, которая стоит перед комплексными застройщиками, — создать дома из таких материалов, чтобы в дальнейшем расходы на содержание не стали неподъемными для жильцов. «Для того чтобы будущему владельцу было интересно приобретать жилье за городом, необходимо не только разработать концепцию поселка и придумать ему красивое название, но и начинить дом современной инженерией, построить его из качественных материалов. Применив их, мы нередко даже не переплатим, а в тех ситуациях, когда цена будет выше, она будет обусловлена сокращением эксплуатационных издержек и увеличением срока службы дома», — говорит Валерий Шевченко, генеральный директор ГК «Строитель». Поиском эффективных строительных технологий сегодня озадачены многие компании. В частности, в ГК «Рай», выяснив, что 30% себестоимости дома составляют стены, решили сосредоточиться на экономичной технологии их производства и запустили собственный завод теплоэффективных блоков. Евгения Тафинцева, коммерческий директор компании «Рай-технология»: «Себестоимость возведения стен при такой технологии снижается на 45%, что уменьшает общую себестоимость строительства на 15%. Использование этого материала ускоряет работы, поскольку блок — уже фрагмент готовой стены. Не нужно ни утеплять, ни отделывать фасад». По словам Александра Елсукова, первого заместителя генерального директора завода ЖБИ «Бетфор», его компания, разрабатывая технологическое решение для загородной застройки, также сделала упор на стеновые панели: «Они уже имеют и наружную, и внутреннюю отделку. На территории завода в панели монтируются пластиковые окна, поэтому стену остается просто установить на фундамент дома».

Вторая задача строительной и управляющей компаний — предложить такую социальную инфраструктуру, чтобы она, с одной стороны, играла на привлечение покупателей, а с другой — окупалась. Застройщики перечисляют обязательные элементы, создающие комфортную жизнь в поселке: магазин, аптека, химчистка, банкомат, общеврачебная практика, детская площадка, спортивные комплексы и т. д.

Класс поселка тем выше, чем более развитая в нем инфраструктура, подчеркивают эксперты. Однако с каким бы пафосом девелоперы ни преподносили ее клиентам, цель инфраструктуры — доход. Алевтина Орешко приводит пример: подмосковные девелоперы не увязали объем социальной нагрузки на поселок с финансовыми возможностями его жильцов. «В элитном поселке N был большой ТЦ, спортивные площадки и т. д. Но с теми коммунальными платежами, которые собирались с жителей поселка, эта инфраструктура не окупалась. И тогда УК решила привлекать в инфраструктуру потребителей со стороны. В итоге жители стали продавать свои дома. Их не устраивало, что на территорию элитного коттеджного поселка приходят чужие люди. Эта ошибка привела к судебным тяжбам между УК и застройщиком, так как последний потерял миллионы долларов. И сейчас коттеджи в этом поселке продаются в три раза дешевле, чем на момент выхода его на рынок два года назад», — рассказывает г-жа Орешко. Как считает Максим Федотов, следует сформировать инфраструктуру поселка после того, как он заселен, предварительно зарезервировав свободные места на площадке: «Должна быть возможность для маневра. Если через год-другой предпочтения жильцов изменятся, мы под них оперативно подстроимся».

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что задачи УК не должны сводиться только к вывозу мусора, уборке территорий, охране домов и т. д. Эффективной УК станет тогда, когда она сможет еще и создать уникальную атмосферу общественного единения среди жильцов поселка. Максим Федотов: «Человек, переезжая жить за город, не должен чувствовать, что он находится в скорлупе. Удачным решением было бы, например, сделать минимальную анимацию, как в отелях Турции». Класс такого поселка был бы высоким, а застройщик сформировал бы положительный имидж в глазах потребителей — подытоживает г-н Федотов.

 

детали
Наиболее типичные ошибки при создании концепции загородного поселка
Экономия на площадях придомовых участков.
Несоответствие цены местоположению или классу домовладений.
Перегруженная инфраструктура, приводящая к увеличению эксплуатационных расходов.
Плохая экология места строительст­ва, расположение поселка близ промышленной зоны или автотрассы.
Преувеличение и приукрашивание предоставляемой информации, что приводит к негативному восприятию поселка в целом.
Источник: Vesco Consulting.