«Когда бюджет на три года проектируется без роста, идет снижение зарплат работников бюджетной сферы, это означает, что в ближайшее время ситуация в экономике не будет благоприятной».
Владимир Крицкий, управляющий компании «ЛСР. Недвижимость-Урал», в интервью журналу «Эксперт» подвел итоги 2016 г., оценил ситуацию на рынке и поделился своим видением развития событий в 2017-м. DK.RU публикует основные тезисы.
Итоги года для компании:
«Я могу сказать, что сегодня мы обеспечены земельными ресурсами и проектной документацией до 2025 г. Я оцениваю нашу долю условно в 100 тыс. кв. м ежегодного ввода жилья. Такой ввод подразумевает наличие 170-180 тыс. кв. м в разной стадии строительства. Это та доля, которую мы, исходя из потребностей рынка, можем построить и продать. Критерий «продать» выходит на первое место. Мы работаем в рыночных условиях, и экономику предприятия формируем сами. Вкладывать деньги и замораживать оборотные средства в объектах, которые продать не сможем, смысла нет.
При этом меня радует один факт. Если раньше мы строили больше, чем продавали, то в этом году заключили договоров на 101 тыс. кв. м, а ввели — 95 тыс. кв. м. Это означает, что по задельным объектам у нас уже есть заключенные договоры. И мы работаем именно в этом направлении».
Подводя итоги, г-н Крицкий отметил, что после сдачи дома в эксплуатацию остается около 15% непроданных квартир:
«Это высокий процент, он начал расти в прошлом году. <...> Такова объективная ситуация на рынке: нет такого количества покупателей, на которое мы рассчитывали. Поэтому срок экспозиции квартир увеличивается. Да, мы не получаем запланированного объема средств, следовательно, объем чистой прибыли и выручки занижается на эту сумму. Но это не смертельно. Решаться эта проблема может только рыночными механизмами — мы должны дополнительно привлекать людей, предлагая им лучшую по сравнению с конкурентами продукцию и лучшие условия оплаты.
Меня в этой ситуации больше беспокоит другая проблема — расторжение договоров. Раньше у нас никогда не было такого, чтобы люди, оплатив 80% стоимости квартиры, отказывались от дальнейших договорных обязательств. Последний платеж обычно совпадает со временем сдачи дома в эксплуатацию. С прошлого года стали возникать ситуации, когда люди не могут найти оставшиеся 20%. Сначала я пытался разговаривать с каждым, кто расторгает договор на такой стадии, но суть разговора была одна. В условиях, когда зарплаты на предприятиях снижаются, а бытовые расходы возрастают, мне объективно говорят: «Нам есть где жить, но доходы семьи упали, поэтому новая квартира подождет. Для нас главное — дать детям образование, покупать им нормальную еду и одежду, не затягивая пояса»».
Итоги года для рынка:
«Когда федеральный бюджет на три года проектируется без роста, идет снижение зарплат работников бюджетной сферы и так далее, это означает, что в ближайшее время ситуация в экономике не прогнозируется как благоприятная. Мы и сами видим, чем это подтверждается: и уровнем активности покупателя, и ростом себестоимости.
Продукция строительной сферы подвержена колебаниям рынка как никакая другая. Уже три года себестоимость всех наших составляющих увеличивается. А рыночная стоимость не растет, потому что у людей нет необходимых доходов. Поэтому наша доля прибыльности уже три года сокращается. Строителям постоянно говорят: «Кризис — роняйте цену!». А как мы ее уроним? Мы не можем обманывать статистику и налоговые органы. Закладываем фактические расходы, с них платим налоги и ниже себестоимости продать не можем. Парадокс: если мы продадим продукцию ниже себестоимости, то должны будем на эту разницу уплатить налог на прибыль. Такой у нас налоговый кодекс».
Прогнозы:
«Несмотря на сокращение количества застройщиков и падение спроса на жилье, конкурентный рынок сохранится, даже если останутся только крупные застройщики. Иногда родные братья конфликтуют в семье, а застройщики — совершенно разные. И у каждого стоит одна задача — получить максимальную прибыль. Каждый из конкурентов откусывает у нас эту возможность. Для регулирования процесса созданы антимонопольные органы. В Екатеринбурге еще нет открытых войн между застройщиками, а в некоторых городах это случается. У нас более цивилизованный рынок и более лояльные отношения. Но это не означает, что мы решаем нашу задачу совместно».
По словам г-на Крицкого, компания «ЛСР. Недвижимость — Урал» в 2017 г. намерена ввести 110 тыс. кв. м жилья.
«Рассчитываем исходя из количества заключенных договоров, объектов, которые находятся в заделе. Передерживать стройку нельзя: у нас слишком много смежников. Чем короче процесс, тем больше отдача от объекта. У меня нет сомнений, что в следующем году мы эту планку выдержим: все необходимое для этого есть. Но в целом в городе будет снижение».