На рынке недвижимости надувается пузырь. Такие оценки в приватных беседах озвучивают некоторые риэлторы, но в публичных комментариях говорят обратное — рынок стабилен и привлекателен для инвестиций.
Первое полугодие 2013 г. в целом прошло согласно ожиданиям экспертов — серьезных колебаний цен не произошло. Повода сомневаться в прогнозах не было. Во всяком случае, ни внезапных обвалов, ни головокружительных взлетов пока не случилось.
Во втором полугодии общий тренд должен сохраниться. Впрочем, не все эксперты единодушны. Так, аналитик финкомпании AForex Нарек Авакян в одном из своих недавних выступлений заявил, что «цены на недвижимость не соответствуют текущему спросу». По его словам, в ближайшие несколько лет «квадрат» будет падать в цене, пока стоимость не станет «справедливой».
Эксперты, опрошенные «ДК», уверены — во втором полугодии 2013 г. цены будут постепенно снижаться. Впрочем, макроэкономические риски нельзя сбрасывать со счетов. Какой сценарий будет разыгран в конце года — прогнозировать сложно.
Ипотечные ставки снижаются в ожидании роста рынка
Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ 24:
— C марта 2013 г. ипотечные ставки начали снижаться под воздействием высокой рыночной конкуренции и предвосхищая дальнейшее движение рынка. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в Свердловской области за первые пять месяцев 2013 г., составила 12,4% — это чуть выше, чем в прошлом году, но существенно ниже, чем в январе-феврале нынешнего. Если говорить об основных причинах, то первая — снижение стоимости фондирования. Максимальные ставки топ-10 банков снизились до полугодового минимума — 9,26%, при этом рынок вкладов по итогам первого квартала демонстрирует уверенный рост. Вторая — ужесточение конкуренции и снижение ставок основными игроками (Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК). Третья — ожидание нисходящего тренда на рынке процентных ставок. Пока инфляция еще выше прогнозов, но если все же прогноз окажется верным, новые баталии по снижению цен могут разыграться уже осенью. В ближайшие год-два рынок ипотечного кредитования продолжит довольно агрессивный рост, с темпом 20-25% в год.
Цены будут постепенно снижаться
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
— К середине 2013 г. выбор на вторичном и первичном рынке заметно расширился. По большинству сегментов рост цен прекратился, обострилась конкуренция за покупателей. При этом активность покупателей остается довольно высокой, что и удерживает цены от заметного снижения. Впрочем, нет и предпосылок для возобновления заметного роста цен. Их уровень остается заградительным для многих. Именно уровень цен, а не процентные ставки удерживает отдельные семьи от решения пойти в банк за ипотекой. По всей вероятности, мы не увидим резких изменений до конца года. Общий уровень цен будет постепенно снижаться, а покупатели — становиться все требовательнее к объектам, вынуждая продавцов на уступки. Все это обусловлено внутренними факторами рынка. Нельзя забывать и о макроэкономических рисках, которые могут повлиять на процессы на рынке недвижимости.
Соотношение спроса и предложения в Екатеринбурге оптимальное
Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела ГК «Новосёл»:
— Рынок недвижимости слегка перегрелся, но чувствует себя вполне уверенно. Это заметно по объему предложений — даже несмотря на небольшое снижение (минус 1,8% в июне). Объективных факторов для падения цен нет. Проблемы возможны при появлении негативных экономических и политических событий, изменениях в информационном пространстве. При отсутствии внешнего негатива в августе-сентябре ценовая динамика вернется к положительным значениям. На мой взгляд, на екатеринбургском рынке соотношение спроса и предложения оптимальное. Оно было достигнуто в IV квартале 2011 г. — при уровне цен 58-60 тыс. руб. за квадрат и объеме предложения 6-6,5 тыс. объектов.