Рейтинг проводился среди застройщиков многоквартирной жилой недвижимости г. Екатеринбурга. Ранжирующий показатель — количество квадратных метров, введенных в эксплуатацию в черте города в 2016 г.
Первые три места в рейтинге заняли: «РСГ-Академическое», «ЛСР. Недвижимость-Урал», НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» — совокупный объем сданного застройщиками в эксплуатацию многоквартирного жилья — 293,4 тыс. кв. м на июль 2017 г.
Методика составления рейтинга
В рейтинге застройщиков многоквартирного жилья Екатеринбурга участвуют федеральные и местные компании, которые в качестве инвестора-застройщика ввели в эксплуатацию жилые дома в муниципальных границах Екатеринбурга в 2016 г. и 1-м полугодии 2017 г.
Как проводился отбор участников
Аналитическая группа портала DK.RU сделала запрос в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области и получила перечень застройщиков и объектов многоквартирного жилья, которое было введено в эксплуатацию в 2016 г. и в 1-м полугодии 2017 г. За дополнительной информацией специалисты аналитической группы обратились к участникам рейтинга, а также проанализировали открытые источники (сайты компаний, отчеты Уральской палаты недвижимости).
В рейтинг вошли инвесторы-застройщики, которые сдавали многоквартирные жилые дома в пределах границ муниципалитета. В рейтинг не вошли недобросовестные застройщики из списка, опубликованного на официальном сайте правительства Свердловской области. Вне рейтинга представлен инвестор-застройщик «КомСтрин» — ведет застройку коттеджного поселка «Карасьеозерск-2» в черте города. На территории поселка компания ежегодно вводит в эксплуатацию многоквартирные дома малой высотности. Отдельно информация представлена по инвесторам-госзастройщикам, которые сдали в эксплуатацию социальное и льготное жилье. Классификация жилья произведена в соответствии с позиционированием застройщиков.
По каким показателям ранжируются участники
Основной показатель для ранжирования: общая площадь квартир многоквартирных жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2016 г., тыс. кв. м.
Дополнительно представлены данные по вводу: многоквартирного жилья в 1-м полугодии 2017 г., а также построенного государственными застройщиками в 2016 г. и 1-м полугодии 2017 г.
События рынка жилой недвижимости 2017
С 1 июля 2017 г. в силу вступил ряд изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов». Согласно новой редакции, размер уставного капитала строительных компаний, осуществляющих строительство многоквартирных домов на деньги граждан, должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд руб. в зависимости от площади застройки. Если размер уставного капитала строительной компании ниже обозначенного минимума, она может заключить договор поручительства с другими юридическими лицами. Во-вторых, после заключения договора долевого участия (ДДУ) деньги дольщика должны перечисляться на специальный банковский счет (эскроу-счет), доступа к которому обе стороны до момента ввода жилья в эксплуатацию не имеют. В случае если строительство многоквартирного дома окажется незавершенным, тогда дольщику будут возращены деньги. В-третьих, теперь застройщики обязаны перечислять 1% полученных от дольщиков средств в компенсационный фонд, задача которого — защитить деньги дольщиков в случае банкротства строительной компании. В-четвертых, разрабатывается единый реестр застройщиков, в нем будет представлена вся необходимая официальная информация о строительной компании. Все перечисленные меры призваны сделать долевое строительство максимально надежным. В то же время профучастники рынка отмечают, что выполнение требований нового законодательства неизбежно ведет к росту себестоимости возведения жилых объектов, а следовательно, и стоимости квартир.
Тренды на рынке строительства многоквартирного жилья в Екатеринбурге 2016-2017 гг.
В Екатеринбурге в 2016 г. сократился объем ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья. По итогам года ввод жилья составил 888,3 тыс. кв. м, что меньше показателя 2015 г. на 13%. Всего был сдан 81 жилой объект с совокупным числом квартир 16227. По итогам 2017 г. застройщики ожидают дальнейшее падение объема ввода и строительства многоквартирного жилья. Как отмечают профучастники рынка, в первую очередь это связано не столько с экономической обстановкой и возможностями покупателя, сколько с насыщением рынка — превышением предложения над текущим спросом. Всего по итогам 1-го полугодия 2017 г. было сдано в эксплуатацию 23 жилых объекта с совокупным числом квартир — 4773, общая площадь ввода жилья составила 272,7 тыс. кв. м, что меньше, чем в 1-м полугодии 2016 г., практически на треть.
В Екатеринбурге в 1-м полугодии 2017 г. объем многоквартирного жилья на стадии строительства сократился на 8% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Согласно данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на июнь 2017 г. общий объем строительства жилья по городу составляет 1,9 млн кв. м. Также аналитическая служба УПН зафиксировала, что за 2016 г. в городе объем приостановленного строительства жилья увеличился в 3,5 раза — до 318 тыс. кв. м, а по итогам 1-го полугодия 2017 г. — еще на 11%, до 353 тыс. кв. м. Таким образом, на сегодня доля «замороженного» жилья в общем объеме строительства составляет 19%.
За полтора года самые застраиваемые районы города — Ленинский, Чкаловский и Верх-Исетский — приросли еще на 800,9 тыс. кв. м готового жилья. Согласно данным Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, за 2016 г. и 1-е полугодие 2017 г. доля сданного жилья в этих районах составила 69% от общего ввода многоквартирного жилья в городе.
За последние полтора года количество квадратных метров сданного жилья класса комфорт и бизнес составило 45% в общем объеме ввода жилых площадей. По итогам 2016 г. и 1-го полугодия 2017 г. на долю коммерческого жилья экономкласса приходится 55% сданных жилых площадей, класса комфорт — 38%, бизнес-класса — 7%. Отдельно стоит сказать о социальном и льготном жилье: за обозначенный выше период объем ввода такого жилья в городе составил 49,9 тыс. кв. м — 839 квартир.
С начала года покупательская активность на рынке жилья выросла. По данным УПН, в 1-м полугодии 2017 г. число сделок на первичном рынке жилья увеличилось на 10%, а на вторичном — на 5% в сравнении с аналогичном периодом прошлого года. Тем не менее, высокий объем предложения на сегодня сохраняется: около 17 тыс. квартир на первичном рынке и 10 тыс. квартир на вторичном рынке.
Квадратный метр в новостройках подешевел на 3%. По данным риелторов ГК «Новосёл», отрицательная динамика средней цены за 1 кв. м на первичном рынке жилья фиксируется с момента окончания программы субсидирования ипотечной ставки в марте 2016 г. По состоянию на июнь 2017 г. стоимость 1 кв. м в новостройках города в среднем составляет 68 194 руб., а разница цен на первичном и вторичном рынках незначительна. До конца года участники рынка не прогнозируют роста цен на новое и вторичное жилье.
Прогнозы развития рынка строительства многоквартирного жилья в Екатеринбурге
Владимир Крицкий, управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале:
— Я думаю, ввод в 2017 г. в Екатеринбурге будет порядка 700 тыс. кв. м, хотя реальная потребность — 500 тыс. кв. м. Когда есть надобность рынка, строители могут возводить быстро, но сейчас это не нужно, поэтому миллиона кв. м в этом году не будет. Во-первых, я не вижу перспектив для ближайшего выхода из кризиса в строительной сфере и роста платежеспособности населения. А просто так «замораживать» деньги, которые у многих застройщиков являются кредитными, никто не будет. Во-вторых, над нами, как над подопытными кроликами, все проводят эксперименты. Я не помню ни одного года, начиная с конца 1980-х, чтобы на стройке была стабильность. Самое большое количество изменений вносится в градостроительный и земельный кодексы. Все больше и больше ужесточаются требования к застройщикам. Сейчас закон подвел к тому, что на рынке будут работать только крупные стабильные компании. В таких условиях я оцениваю нашу долю рынка в 20-25%. Мы пока не достигли этой цифры, работаем на уровне 13%, но стабильно.
Отдельно по нам могу добавить, в 1-м полугодии 2017 г. в Екатеринбурге мы заключили новые контракты на продажу 48 тыс. кв. м чистой продаваемой площади, что на 34% больше, чем в 1-м полугодии 2016 г. Общая стоимость заключенных контрактов составила 2,7 млрд руб. В нашем случае положительная динамика продаж связана, во-первых, с расширением ассортимента жилья: сегодня мы готовы предложить клиентам как квартиры компактных смарт-планировок от 1,25 млн руб., пользующихся по-прежнему повышенным спросом, так и просторные трехкомнатные квартиры семейного формата. Во-вторых, мы начали строить и продавать квартиры в новом жилом квартале «Меридиан» на границе Широкой речки и Академического. Фишкой проекта являются удачные планировки с большой кухней-гостиной – это очень любят клиенты. Лидер продаж у нас — жилой квартал «Мичуринский». Немалое число клиентов предпочитают сегодня малоэтажное комфортное жилье рядом с природой. В целом самая главная наша задача — не выпасть из интересов рынка. Мы должны планировать изменения и спрос за два года минимум.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:
— Ситуация на рынке недвижимости не изменилась, скорее, изменилась ее оценка. Экономика не стала лучше, потребительский спрос не вырос, зарплаты не выросли, но пришло понимание, что лучше в ближайшее время не станет. Поэтому, как только появляется возможность приобрести жилье, люди его покупают. Складывается впечатление, что люди перестали откладывать долгосрочные покупки, перестали бояться, что им нечем будет платить ипотеку. Не могу сказать, что спрос увеличился — но то, что испуг пропал, это точно. Причем, испуг пропал не только у покупателей, но и у нас, застройщиков — ведь и мы боялись того, что спрос совсем выдохнется. К счастью, этого не произошло.
У нас по-прежнему рынок покупателя, объем предложения превышает спрос. Ожидать дальнейшего падения цен не стоит — ведь стоимость строительства не уменьшается, маржинальность рынка невысокая. Увеличение цен мы наблюдаем в случае с эксклюзивными предложениями в определенных узких сегментах или районах города, где имеется повышенный спрос и квартиры быстро раскупаются.
В будущем году мы планируем увеличить объем строительства и разнообразить линейку предложений, чтобы любые запросы относительно жилья покупатели могли удовлетворить в «Атомстройкомплексе».
— Особенностью рынка жилья в 2016 г. стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей. Также сократилось количество вновь запускаемых объектов. В связи с этим в 2017 г. мы наблюдаем сокращение объемов ввода жилья.
Стратегии застройщиков, являющихся лидерами рынка, сместились из сферы ценовой конкуренции в создание комфортной среды обитания будущих жильцов. Большое внимание уделяется благоустройству двора, организации удобных парадных и рекреационных пространств. В течение ближайших трех лет в эконом-сегменте будет сформирован гораздо более высокий уровень жилья. Также крупные застройщики стали с особой внимательностью подходить к проектированию планировочных решенийквартир, делая упор на функциональность. Евроформат — то есть планировки с объединенными кухнями-гостиными — раньше был уникальным предложением на рынке, сейчас становится массовым продуктом. Покупателям Екатеринбурга нравится формат евро-двушек и евро-трешек, и они становятся все более востребованными во всех сегментах.
В 2017 г. наблюдается рост покупательской активности в среднем на 13% к аналогичному периоду 2016 г. Драйверы этого процесса — лидеры банковского рынка, снижающие ставки по ипотеке, процесс начался в марте 2017 г. и продолжается до сих пор. В том числе снижение ставок происходит совместными усилиями банков и застройщиков. По объемам сделок наша компания достигла показателей начала 2014 г. В целом мы прогнозируем рост спроса на многоквартирное жилье в 2017 г. по сравнению с прошлым годом.
— Сегодня один из факторов, который влияет на развитие рынка застройщиков, — это ужесточение 214-ФЗ «О долевом участии». С одной стороны, понятно, что эти меры направлены на снижение рисков участников долевого строительства. Но с другой стороны, они напрямую влияют на рост себестоимости возведения объекта, а следовательно, и на стоимость квартир.
Еще один фактор — снижение ставок по ипотечным кредитам в течение 1-го полугодия 2017 г. Новые кредитные ставки и программы не привели к значительному росту спроса на рынке недвижимости, однако позволили достичь запланированных объемов продаж.
Что касается предложения по квартирам, на рынке сформировалась определенная несбалансированность за счет большого количества квартир-студий и малогабаритных однокомнатных квартир, заложенных в проекты. Нередки ситуации, когда двух- и трехкомнатные квартиры стоят дороже из расчета за 1 кв. м, чем однокомнатные.
В целом по рынку можно отметить тенденцию роста количества «замороженных» объектов и общее замедление темпов строительства. Ожидаем, что объем ввода жилья в эксплуатацию по итогам 2017 г. будет меньше, чем в 2016 г.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья будет находиться на стабильном уровне. При этом по отдельным проектам, имеющим проблемы с финансированием и выполнением обещанных сроков ввода в эксплуатацию, возможны демпинговые акции.