эксперты Никита Балин управляющий партнер консалтинговой компании DREM Валерия Гуреева руководитель проекта «Бизнес-центр «Демидов» Дмитрий Золин управляющий партнер компании LCMC Давид Оганян заме
эксперты
Никита Балин
управляющий партнер консалтинговой компании DREM
Валерия Гуреева
руководитель проекта «Бизнес-центр «Демидов»
Дмитрий Золин
управляющий партнер компании LCMC
Давид Оганян
заместитель директора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп»
Александр Попугаев
директор компании FPC-Development
Станислав Придвижкин
директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге
Вадим Селиверстов
директор представительства компании «Гербер Архитектор» в России
Евгений Трубецков
директор компании «Востокпроект»
Александр Федосов
инженер производственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант»
Как имя западного зодчего влияет на стоимость объекта строительства
Какие подводные камни есть в работе с иностранцами
Для российских столиц Москвы и Санкт-Петербурга привлечение звезд архитектуры на пафосные объекты стало обычным делом. Норман Фостер курирует проект «Новая Голландия» и башню «Россия», архитектурное бюро NBBJ ведет проект «Город столиц», английская компания RMJM создает «Охта-центр» («Газпром-Сити») и т. д. Следом идут нефтяники: тот же г-н Фостер приглашен архитектором небоскреба в Ханты-Мансийске, голландец Эрик Ван Эгераат подписал контракт на разработку общественно-делового комплекса в Сургуте. Екатеринбург не стал исключением на пути региональной экспансии иностранных архитекторов — число проектов высокого класса как коммерческой, так и жилой недвижимости, к созданию которых были привлечены именитые зарубежные зодчие, исчисляется десятками. Однако пока звезды архитектуры первой величины в столице Урала редкость — большая часть архитектурных бюро, работающих в тандеме с местными заказчиками, представляют сегмент middle up.
Основная причина обращения девелоперов к иностранным архитекторам — отсутствие необходимого опыта проектирования современных зданий у отечественных специалистов, считают эксперты. «Нередко российские архитекторы не могут создать функциональное здание, удобное с точки зрения планировок и использования передовых западных технологий, которое бы соответствовало международным критериям классности объектов. В то время как на Западе уже сформировались архитектурные бюро, которые специализируются на конкретном формате недвижимости», — поясняет Давид Оганян, заместитель директора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп» (заказчик проекта «Стражи Урала». — Прим. ред.). Как уточняет Александр Федосов, инженер производственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант», богатый опыт иностранных архитекторов позволяет им справиться с поставленной задачей значительно быстрее, нежели российским коллегам. Участие на российском рынке выгодно и самим зарубежным зодчим. Ведь в Европе практически отсутствует новое масштабное строительство, где архитектор мог бы развернуться. Шансы заявить о себе есть в России, арабских нефтедобывающих странах и Юго-Восточной Азии.
Эксперты обозначают три способа захода иностранных архитекторов на местный рынок. Во-первых, в результате победы той или иной компании в международном тендере на проектирование, проводимом крупнейшими заказчиками из числа холдинговых структур. Второй вариант для зарубежных зодчих — вступить в контакт с местными девелоперами: познакомиться с ними на международных выставках, куда екатеринбургские бизнесмены часто едут в поисках иностранных инвестиций. И наконец, сами региональные девелоперы, путешествуя по миру, запоминают понравившиеся здания, узнают, кто их «рисовал», и целенаправленно договариваются с автором.
Преимущества для объекта, которые дает сотрудничество с зарубежными архитекторами, значительны. Помимо профессионализма иностранцев, местные девелоперы получают и раскрученный бренд именитых западных архитекторов. Это почти беспроигрышный и неоднократно опробованный маркетинговый аргумент при продвижении объекта на рынке. Александр Попугаев, директор компании FPC-Development: «Иностранный архитектор, привлеченный к проектированию объекта, становится знаком качества — аналогично системе менеджмента качества ISO для промышленности. Если имя зарубежной архитектурной фирмы указывается в проекте, значит, уровень объекта коммерческой недвижимости будет заведомо высоким». Валерия Гуреева, руководитель проекта «Бизнес-центр «Демидов», рассказывает, что некоторые девелоперы даже идут на такие уловки: заказывают эскиз проекта (а это самая недорогая услуга иностранных архитектурных фирм), а затем имя архитектора используют на всех стадиях проекта, вплоть до прикрепления таблички на здании. Эксперты рынка единодушны: приглашение иностранцев — грамотный стратегический шаг, ведь это не только поможет сделать здание оригинальным и качественным, но и позволит повысить инвестиционную привлекательность проекта.
Гонорары архитекторов могут занимать в среднем около 5% от себестоимости всего объекта. По оценкам Никиты Балина, управляющего партнера консалтинговой компании DREM, в абсолютных цифрах в зависимости от объема работ это $50-200 за кв. м. Но, как убеждены местные девелоперы, такие затраты с лихвой может компенсировать более высокая цена продажи объекта. Столичные риелторы уверены: громкое имя архитектора способно, например, повысить стоимость жилья на начальном этапе продажи квартир на 30%. В Москве уже появилось много людей, готовых платить не столько за квадратные метры, сколько за имя создателя и оригинальный внешний вид здания: цену формирует престиж. Подобная практика, констатируют эксперты, складывается и в Екатеринбурге. Эффект привлечения иностранного зодчего на объект коммерческой недвижимости тоже значителен: капитализация недвижимости на рынке может вырасти в полтора раза, а уровень арендных ставок окажется выше по сравнению с проектами аналогичной классности.
Сделав ставку на иностранного архитектора, необходимо быть готовым к тому, что придется столкнуться с некоторыми сложностями. По российскому законодательству согласовывать и утверждать проект в администрации города может только российский архитектор, получивший соответствующую лицензию. В результате складываются архитектурные союзы наших и зарубежных архитекторов, в которых идеи разрабатываются западными бюро, а рабочую часть проекта делают отечественные компании. «На этапе градостроительного проектирования французы Valode & Pistre сотрудничают с российскими проектировщиками — Мастерской Генерального плана Екатеринбурга. А в части инженерной подготовки территории — с «Уралгражданпроектом». В принципе западный архитектор может создать проект и под ключ, но его не примут, пока местный коллега не адаптирует его к российским нормам и не привяжет к конкретной площадке», — поясняет Станислав Придвижкин, директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге. «В такой схеме есть свои подводные камни: нередко после того, как наши специалисты приведут проект в соответствие со всеми строительным нормам, СНиПами, требованиями пожарной безопасности и т. д., от проекта остается только внешнее фасадное решение. Иностранный архитектор может сделать концептуальный проект за два-три месяца, а согласовывать и адаптировать его будут до года. Использовать дорогостоящий труд зарубежных архитекторов становится бессмысленно. Намного эффективнее нанять профессиональную консалтинговую компанию, которая разработает предпроектную архитектурную концепцию и сразу передаст ее нашим проектировщикам в качестве техзадания. Привлекать же иностранцев к разработке документации вообще неоправданно, если заранее не определен зарубежный подрядчик строительства», — рассуждает г-н Балин. Александр Федосов отмечает сложности согласования изменений в рабочем проекте, которые возникают по ходу строительства, с его авторами — большинство из них находится за границей и не может оперативно выехать на объект.
Хрестоматийным стал случай, когда проект Смоленского пассажа (его создавал испанский архитектор Риккардо Боффил) так долго дорабатывался в стенах «Мосархитектуры», что в итоге испанец отказался от своего труда и участия в проекте. Многие эксперты сходятся во мнении, что иностранцев лучше привлекать лишь в те области проектирования, где знаний отечественных специалистов пока не хватает. Например, к строительству высотных зданий, скоростных многоуровневых магистралей и т. п. «Если выбирать между иностранным и нашим специалистом, необходимо учитывать, на кого будет ориентирован объект. Если это статусный бизнес-центр класса А или торговый центр, ориентированный на сегмент премиум, то имя зарубежного архитектора сможет обеспечить дополнительное внимание к объекту со стороны иностранных компаний (а они, в свою очередь, интересные арендаторы благодаря своей бизнес-культуре)», — рассуждает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC. Если заказчику не нужен лишний пафос зарубежной звезды, то практически с любой задачей российская архитектура может справиться самостоятельно — уверены эксперты.
Западные архитекторы появляются вслед за своими партнерами-подрядчиками. К примеру, за французской стройкомпанией Bouygues Batiment International (строит отель Hayаtt) пришло архитектурное бюро Valode & Pistre, австрийская компания Strabag AG, выигравшая тендер на застройку первой очереди микрорайона Академический, привлекла в проект партнера — архитектурную фирму «Европроект».
Часто именитые архитекторы работают над проектами, находясь в Европе или в Москве — в филиале. На запуск региональных представительств пока решились только две компании. Первым это сделало французское бюро Valode & Pistre в середине 2006 г., после того как объемы работ на Урале стали значительными. Осенью 2006 г. открыла свое представительство в России со штаб-квартирой в Екатеринбурге немецкая компания «Гербер Архитектор». Сюда ее пригласил холдинг «Лидер» для разработки архитектурно-планировочной идеи Международного выставочного центра. Сейчас, как рассказывает Вадим Селиверстов, директор представительства компании «Гербер Архитектор» в России, немецкие специалисты проектируют три санаторно-курортных комплекса («Сарана», «Туринск», «Тавда») класса люкс для «Лидера». «На Урале спрос на услуги архитекторов дефицитен, активная застройка городов будет длиться еще минимум семь-десять лет», — полагает г-н Селиверстов. Еще один клиент «Гербер Архитектор» — холдинг «АТЛАС Групп», для него проектируется торгово-развлекательный комплекс на 30 тыс. кв. м. «Мы также хотим сделать проект «немецких кварталов» со всей социальной инфраструктурой (клиниками, спортсооружениями, кинотеатрами, школами и т. д.) и сейчас ведем переговоры с заказчиком», — уточнил Вадим Селиверстов.
По мнению Евгения Трубецкова, директора компании «Востокпроект», объем работ зарубежных архитекторов в Екатеринбурге будет только увеличиваться: «В крупных городах мира иностранные зодчие создают основную часть проектов. Французы, немцы, австрийцы и поляки участвуют в застройке Лондона. В Китае вообще весь мир работает. Такая же судьба, скорее всего, ждет и Екатеринбург. Но мы еще в начале пути». Местным специалистам, полагает г-н Трубецков, следует готовить почву для симбиоза с зарубежными коллегами и предлагать им свои организационные и творческие ресурсы, без которых не обойтись при создании совместных предприятий.