Лизинговые компании взялись за недвижимость

Первой сделкой компании «Ураллизинг», созданной в 2000 г., был договор лизинга недвижимого имущества — автозаправочной станции. Хотя «эксперимент» прошел удачно, его назвали случайным. Год назад фирма решила всерьез взяться за рынок недвижимости, расшевелить его. «Сделали около десяти попыток профинансировать покупку помещений, но каждый раз натыкались на препятствия», — объясняет Андрей Истомин , генеральный директор группы компаний «Ураллизинг». Сейчас организация работает еще над одной сделкой. Как утверждает г-н Истомин, проект интересный, но прогнозировать, чем он завершится, не берется.

Подобная ситуация — одна-две случайных сделки с недвижимостью за несколько лет — складывалась во многих лизинговых фирмах, работающих в Екатеринбурге. Однако за последний год сразу несколько игроков объявили, что намерены активно развивать направление финансовой аренды зданий и сооружений. Компании не оставляют надежду освоить один из самых привлекательных рынков.

Интерес лизингодателей к коммерческой недвижимости возрастает по всей стране. По данным «Эксперт РА», за 2005 г. общий объем профинансированных лизинговыми фирмами средств увеличился на 40%,
а в секторе недвижимости — на 178%
(с $36 млн до $100 млн). Аналитики отмечают: основной рост этого сегмента еще впереди. В 2006 г. он должен стать ощутимым и в Свердловской области.

 

Лизинговые компании одна за другой выходят на рынок недвижимости

 

Согласно рейтингу «Эксперт-Урал», доля операций по лизингу недвижимости в портфелях компаний УрФО увеличилась с 0,03% в первом полугодии 2004 г. до 4% в первом полугодии 2005 г. В числе лидеров по сумме профинансированных сделок оказались представители Свердловской области — «Риэл-лизинг» и «ГРАН» (первое и третье место соответственно).

ЛК «Риэл-лизинг», созданная при МЕТКОМБАНКе в 2004 г., стала первой организацией, объявившей о намерении целенаправленно заняться лизингом коммерческой недвижимости в Екатеринбурге. Руковод­ство фирмы решило, что она должна специализироваться на финансовой аренде зданий и сооружений. Андрей Артемов, генеральный директор компании «Технологии лизинга» (участвовала в создании «Риэл-лизинга»): «У нас есть несколько крупных клиентов, которым необходимо было передать в лизинг не только оборудование, но и недвижимость. Мы взялись проработать этот вопрос, прописать технологию. И в прошлом году вывели услугу на рынок». За 2005 г. фирма профинансировала в Екатеринбурге две крупных сделки на сумму $2,3 млн. Еще около десятка проектов находятся в разработке.

Лизинговые компании МЕТКОМБАНКа поставили перед собой цель — оказывать услугу «лизинг под ключ», то есть создать «с нуля» целые производства. «Мы будем финансировать строительство, затем передавать готовый объект недвижимости в лизинг и комплектовать его станками, техникой, сетями», — поясняет г-н Артемов. Первый опыт уже есть — компании «Риэл-лизинг» и «Технологии лизинга» купили для заказчика производственную базу вместе со всем оборудованием и инфраструктурой.

ЛК «ГРАН» начала работать с недвижимостью в 2005 г. — также в ответ на запросы клиентов. На 1 января 2005 г. в активе фирмы не было ни одной сделки по приобретению торговых, офисных или производственных помещений. Но уже к концу года их доля в структуре портфеля компании достигла 30%. Лизингодатель вложил в квадратные метры почти 130 млн руб. Сергей Федоров, директор ЛК «ГРАН»: «Мы уделяем повышенное внимание работе с недвижимостью. Говорить о темпах роста пока неправомерно. Однако можно констатировать, что сделки появились, и в больших количествах».

Зайти на рынок с другой стороны — «от продавца» — попробовала Лизинговая компания УРАЛСИБ. Она заключила соглашение с крупным агентством недвижимости, которое должно было находить заказчиков. Но опыт оказался не очень удачным. Андрей Старков, директор филиала ЛК УРАЛСИБ в Екатеринбурге, вспоминает, что значительная часть заявок, предоставленных риелтором, оказалась от физических лиц. «Одно из основных преимуществ лизинга в том, что клиент экономит на налогах. А физлицо НДС не платит, налог на имущество и ускоренная амортизация ему неинтересны», — подчеркивает г-н Старков. Тем не менее компания от своих начинаний не отказалась. Договор с агентством сочли пробным шаром. 17 января 2006 г. представительство ЛК УРАЛСИБ в нашем городе получило статус филиала. С февраля лизингодатель намерен активно продвигать свои продукты. У екатеринбургского подразделения ЛК УРАЛСИБ есть опыт, наработанный головной компанией в других регионах. Операции со зданиями и сооружениями проводит, например, региональный центр ЛК УРАЛСИБ в Уфе. Кстати, в первом полугодии 2005 г. эта лизинговая компания, согласно рейтингу журнала «Эксперт-Урал», была второй в УрФО по сумме вложений в недвижимость (и первой по совокупному объему профинансированных средств). Как сообщил Андрей Старков, сейчас филиал ведет переговоры с первыми клиентами — заказчики хотят купить площади для магазина строительных материалов (имеются в виду помещения стоимостью от 18 до 36 млн руб.).

Сразу несколько лизинговых компаний планируют запустить услугу финансовой аренды недвижимости в 2006 г. Альхат Масаев, директор филиала ЛК «Балтийский лизинг», утверждает, что его фирма «стоит на пороге полутора сделок»: одна почти готова, другая еще обсуждается. «По­хвастаться конкретными результатами мы не можем, но регламент прописан, приоритеты расставлены, мы будем этим заниматься, — говорит г-н Масаев. — Если операции по финансовой аренде зданий и сооружений составят хотя бы 10% нашего общего портфеля в 2006 г., для нас это станет успехом». Группа ЛК Уралвнешторгбанка — Уралвнешлизинг — с 2004 г. заключает по 2-3 договора в год на приобретение недвижимости. Доля этих операций приближается к 10% от общего объема профинансированных средств. Однако в фирме еще не разработали план дальнейших действий. Окончательное решение — ставить лизинг недвижимого имущества на поток или нет — обещают принять к весне. Игорь Овечкин, начальник отдела лизинга Уралвнешторгбанка: «Несколько сделок прошли. Сейчас мы анализируем их результаты, алгоритм работы, действующее законодательство, рассматриваем возможность привлечения длинных денег».

В КМБ-БАНКе решение приняли: лизинг недвижимости будет массовым продуктом. Светлана Кравчук, руководитель группы лизинговых операций екатеринбургского филиала банка, подтвердила: услугу выведут на рынок уже в этом году. «Спрос есть, причем как на промышленную, так и на офисную недвижимость. К нам поступает по 10 заявок в месяц», — пояснила решение кредитного учреждения г-жа Кравчук.

Ряд организаций заняли выжидательную позицию: сделки с недвижимостью не пропагандируют, но готовы их провести по запросу крупного клиента. Так, ЛК «Северная казна» в сентябре 2005 г. профинансировала покупку производ­ственного помещения в г. Березовском. «Нашему хорошему клиенту понадобился собственный цех — раньше он арендовал площади, — рассказывает Эдуард Шумаков, заместитель директора ЛК «Северная казна». — Если поступят еще заявки, мы их рассмотрим, но активно продвигать эту услугу пока не будем». В ЛК «Ураллизинг» начали с теории: Андрей Истомин собирается перенимать опыт у коллег из соседних регионов. Он договорился о встрече с руководством компании «Уральский лизинговый центр», развивающей лизинг недвижимости в Уфе.

 

Фирмы научились бороться с проблемами, препятствующими развитию лизинга недвижимости

 

Преимущество и одновременно главный недостаток такого лизинга — большие суммы, длительные сроки и обязательная государственная регистрация сделок. Интерес лизинговых компаний к недвижимому имуществу понятен: сложно найти другой столь же надежный объект для инвестиций. Андрей Истомин: «Транспорт можно по­вредить, украсть, оборудование потихонечку увезти. С офисным зданием или цехом вообще ничего не случается, кроме пожаров, наводнений и крайне маловероятных на Урале землетрясений. От основных рисков его можно застраховать».

Любую сделку с недвижимостью следует зафиксировать в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Для лизингодателя это дополнительная гарантия сохранности вложенных средств. Сергей Федоров: «Риск утраты предмета лизинга практически нулевой. Если клиент перестает платить, вы просто расторгаете договор и остаетесь с отличным ликвидным товаром, который в большинстве случаев не теряет своей стоимости со временем, а, наоборот, растет в цене».

В то же время именно обязательная регистрация до последнего времени сдерживала бурное развитие лизинга недвижимости. Во-первых, никто точно не знает, что именно требуется регистрировать в первую очередь — договор лизинга или купли-продажи помещения. Согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ЛК может заключить договор с клиентом, только став собственником офиса, магазина, цеха (поскольку сдавать помещение в аренду может только его владелец). В то же время закон «О финансовой аренде (лизинге)» гласит, что покупать предмет лизинга можно исключительно по требованию клиента, подписав с ним контракт. Иначе с точки зрения налоговой инспекции это уже не лизинг, а аренда.

Операторы рынка нашли выход. Как отмечает Сергей Федоров, фирмам удалось договориться с регистрационной службой о том, что все документы у них будут принимать одновременно. В итоге дата в обоих договорах совпадает, а лизингодатель получает право собственности на имущество, сразу же обремененное арендой. «Если некоторые из бумаг оформлены неверно, то ни один из договоров не зарегистрируют», — сетует Андрей Артемов.

Вторая проблема, связанная с обязательной регистрацией сделок с недвижимостью, — длительный срок рассмотрения документов. Для фиксации перехода права собственности учреждению юстиции необходимо 28 дней. Пока бумаги не прошли все инстанции, предоставить помещение в залог невозможно. Банки, естественно, отказываются выдавать кредит «заранее». Андрей Малков, директор екатеринбургского филиала Объединенной лизинговой компании, вспоминает, как проводил сделку по покупке офисных зданий: «Мы намучились с этим проектом. Чтобы получить деньги, пришлось искать дополнительный залог». Если чиновник видит договор лизинга недвижимости впервые в жизни, рассматривать бумаги будут не 28 дней, а дольше. ЛК «Северная казна» стала первой компанией, передавшей в лизинг недвижимость в г. Березовском. Местный филиал учреждения юстиции регистрировал сделку 2 месяца.

Руководители лизинговых компаний рассказывают: сократить сроки регистрации в ряде случаев можно, но неофициально и за отдельную плату. «Не секрет, что взаимодействие с чиновниками в любой сфере предполагает «хорошие отношения» — не рабочие, а именно хорошие. Есть, например, выражение «ускорение регистрации», не прописанное в нормативных документах. Оно подразумевает вознаграждение», — поделился опытом один из специалистов.

Но пионеры лизинга недвижимости чаще используют другие методы. Сергей Федоров утверждает, что компании «ГРАН» удавалось наладить хорошие отношения с поставщиками. Продавец получал пред­оплату за счет аванса, внесенного лизингополучателем. Оставшиеся деньги ему перечисляли после официальной регистрации сделки. Когда договориться не получалось, ЛК «ГРАН» приходилось привлекать кредиты под залог ранее приобретенного имущества. Сергей Федоров: «На самом деле мы в любом случае не рассчитываемся с поставщиком сразу и полностью, оставляем часть суммы для подстраховки. Заранее узнать, зарегистрируют договор или нет, невозможно, все нюансы не предусмотреть». В «Риэл-лизинге» также стараются договориться с продавцом здания о том, что деньги — все или за исключением аванса — он получит после регистрации сделки. Правда, увеличивается количество бумажной работы. Андрей Артемов: «На объект недвижимости будет наложено два обременения — аренда, которая вытекает из самого договора лизинга, и ипотека (так как имущество остается предметом залога до момента оплаты в пользу прежнего владельца). Последнюю продавец может снять, как только получит деньги».

Специалисты смотрят в будущее с оптимизмом. Они уверены: сроки регистрации будут сокращаться по мере того, как госслужащие наберутся опыта. За последний год ситуация ощутимо улучшилась. Сергей Федоров: «Сегодня чиновники хотя бы не шарахаются от договора лизинга как от непонятного документа, а спокойно регистрируют его как договор аренды».

Наконец, услуга лизинга недвижимости долгое время не развивалась из-за того, что в Свердловской области просто не было подходящих объектов. Идеальный вариант для лизинговой компании, по словам Альхата Масаева, — это отдельно стоящее здание с полным правом собственности, в том числе и на земельный участок. У большинства екатеринбургских строений либо неправильно оформлены документы на саму недвижимость или на землю, либо балансовая стоимость существенно расходится с рыночной ценой. Для зданий, давно введенных в эксплуатацию, эти цифры могут различаться в десятки раз.

С появлением новых торговых и офисных центров проблема дефицита недвижимости постепенно сходит на нет. Среди объектов, купленных компанией «ГРАН», значительную часть занимают «бывшие в употреблении» здания. Но в декабре 2005 г. фирма заключила первую сделку на помещение в недавно построенном торговом центре, работает над вторым договором. «Кроме того, сегодня перепродаются площади ТЦ, появившихся 2-3 года назад, и покупатели используют лизинг», — делится наблюдениями Сергей Федоров.

 

Первыми на рынок вышли компании, созданные при банках

 

Одно из преимуществ лизинга для предприятия, покупающего помещение, — ускоренная амортизация. Многие объекты недвижимости по классификатору основных средств относятся к 7-10-й амортизационной группе с нормативным сроком использования 15-30 лет и более. При лизинге темп их амортизации можно ускорить в три раза, т. е. полностью списать за 5-10 лет.

В теории долгосрочные сделки выгодны лизинговым компаниям — такой договор обеспечивает их стабильным доходом на многие годы. На практике же ситуация сложнее. Длинных денег на рынке нет. «Договоры лизинга по зданиям и сооружениям должны быть десятилетними, а у нас финансирование максимум на 2 года», — говорит Сергей Лесников, директор компании «Уралавтолизинг». Алексей Лесников, директор ЛК «АС Финанс», уверен: на первых порах сделки с недвижимостью должны проводить более мощные игроки — маленькой региональной фирме сложно привлечь деньги на покупку серьезных площадей. Андрей Истомин : «Мы сотрудничаем с пятью банками, и все они немного кривились при словах «лизинг недвижимости» и просьбе профинансировать такую сделку. Хотя в этом году стали более охотно откликаться на наши заявки».

В итоге первыми с недвижимостью начали работать компании федерального масштаба либо организации, аффилированные с кредитными учреждениями и крупными финансовыми холдингами: банки охотнее финансируют собственные лизинговые фирмы. Созданные при мест­ных банках компании Уралвнешлизинг, «Риэл-лизинг» и «ГРАН» берутся заключать договоры продолжительностью до 5 лет. Сергей Федоров ожидает, что в этом году ситуация улучшится: «Мы как раз ищем длинные деньги для увеличения сроков сделок».

КМБ-БАНК готов финансировать сделки по приобретению оборудования со сроком погашения кредита 7 лет. Светлана Кравчук считает, что кредитное учреждение найдет длинные деньги и для работы с недвижимостью.

Даже если имущество удается амортизировать лишь на 30-50%, лизинг все равно может быть выгодным для клиента. Во время действия договора предприятие относит лизинговые платежи на себестоимость и уменьшает базу по налогу на прибыль, а через пять лет, благодаря утроенной амортизации, получает на баланс недвижимость в два раза дешевле, чем она стоила на момент покупки, а значит, экономит на налоге на имущество.

Лизинговые компании нашли несколько способов, позволяющих полностью амортизировать недвижимость даже при пятилетнем финансировании. Если приобретаемое помещение не новое, можно собрать документы, подтверждающие начисленный износ, и существенно сократить срок оставшегося полезного использования объекта. Андрей Старков рассказывает про еще один метод: договор с лизинговой компанией можно заключить на более длительный период, чем срок, на который привлечено банковское финансирование. Например, на 10 лет. В таком случае тело кредита и проценты по нему клиент возвращает в течение первой половины срока действия договора. После чего он платит только комиссию лизинговой компании. «Таким образом, предприятие остается в поле сделки, а недвижимость амортизируется втрое быстрее», — поясняет г-н Старков.

 

Пока лизинговым компаниям интересны только сделкина крупные суммы

 

Условия, на которых лизинговые компании готовы финансировать покупку недвижимости, во многом индивидуальны. Среднестатистическая сделка в компании «ГРАН» — это договор на 3-5 лет с авансовым платежом 20%. Удорожание предмета лизинга (учитывает процент по кредиту, стоимость страховки, комиссию лизинговой компании и все налоги) — 11-12% в год. Плата, которую возьмет себе лизинговая компания, зависит от суммы сделки, характеристик покупаемого объекта и значимости клиента. Андрей Истомин: «Если это крупное предприятие, естественно, лизингодатель будет уменьшать свою маржу. При работе с мелкими клиентами комиссия может составлять 3-5%. Ну и общее правило: чем больше сумма, тем меньше маржа».

Пока ЛК предпочитают сотрудничать именно с крупными клиентами — из-за высоких накладных расходов, трудоемкости работы с недвижимостью. Андрей Артемов: «Ведется очень серьезная организационная, юридическая работа. Две заключенные сделки мы готовили почти девять месяцев».

В портфеле компании «ГРАН» есть контракты на сумму от 2 млн руб. (небольшие офисы) до 30 млн руб. (производственные помещения). Как утверждает Альхат Масаев, «Балтийскому лизингу» интересны объекты стоимостью от 1 млн руб. и выше: «Что такое $30 тыс.? Однокомнатная квартира или микроскопический офис. Работы много, отдача маленькая».

В ЛК УРАЛСИБ и ЛК «Северная казна» привлекательными считают договоры на сумму от 5 млн руб. Андрей Старков приводит простой расчет: «Чтобы приобрести офис стоимостью 1 млн руб., вы потратите как минимум 1,5 месяца. Если считать, что договор будет на три года, то заработать удастся, даже с максимальной комиссией в 5%, 2000 руб. в месяц. А если срок 10 лет, то цифра получается вообще мизерная».

Постепенно, надеются специалисты, суммы лизинговых сделок будут снижаться и услуга финансовой аренды недвижимости все же станет массовой. «Когда лизинг только появился как вид бизнеса, все компании сотрудничали с продвинутыми крупными клиентами, приобретавшими целые автопарки или дорогие промышленные комплексы. Позже возникли предложения для малого бизнеса. Та же тенденция прослеживается и в случае с недвижимостью», — объясняет Сергей Федоров. В компании «ГРАН» утверждают, что за 2005 г . успели отладить схему работы по оформлению сделок финансовой аренды зданий и сооружений. Теперь время, необходимое менеджеру на оформление такого договора, отличается от трудозатрат на заключение обычного контракта на два часа. Именно столько понадобится, чтобы подать документы в регистрирующий орган.

Даже если расходы лизинговых компаний сократятся, нижняя ценовая граница у сделок с недвижимостью все равно останется. «Стоимость помещения в любом случае не должна быть меньше 500 тыс. руб.», — полагает Андрей Артемов. Договор на небольшую сумму может оказаться невыгодным не только лизингодателю, но и клиенту: сборы и комиссии съедят все налоговые льготы. Так, госпошлина за регистрацию прав на недвижимость для юридических лиц — 7,5 тыс. руб. за один объект. Столько же стоит оформление перехода прав собственности на землю. За договор залога придется отдать 2 тыс. руб., за выписку из единого государственного реестра — 300 руб. И это далеко не все. Андрей Артемов вспоминает: «У нас в практике был случай, когда по одной сделке проходило 19 объектов. Общий размер госпошлины за переоформление прав на недвижимость и землю составил 300 тыс. руб.».

 

Лизинг недвижимости может стать массовой услугой

 

ЛК нашли способы обойти множество препятствий, мешавших им работать с недвижимостью. Тем не менее спрос на эту услугу до сих пор превышает предложение. Игорь Овечкин: «Нередко мы вынуждены отказывать клиентам, поскольку продукт достаточно новый, процедуры государственной регистрации таких сделок не сформированы, законодательная база не проработана». По статистике компании «Риэл-лизинг», до 90% от общего числа поступающих заявок отправляется в корзину. ЛК считают своей главной задачей наработать опыт, структурировать сделки, наладить взаимодействие с государственными службами. «Мы не преследуем цели получать прибыль от лизинга недвижимости. Нам важно, чтобы сделки не приносили убытков», — подчеркнул Андрей Артемов.

В 2005 г . за услугой финансовой аренды недвижимости в ЛК обращались в основном старые клиенты — предприятия, уже покупавшие в лизинг транспорт или оборудование. Основной всплеск спроса, уверены эксперты, еще впереди. Сергей Федоров: «С лизингом автомобилей, например, все уже разобрались — большая часть грузового транспорта сегодня приобретается именно по этой схеме. Как только в сознании людей укоренится, что в лизинг можно покупать и помещения, та же тенденция ожидает и рынок недвижимости». Г-н Федоров уверен: к наплыву клиентов его фирма будет готова. Те, кто вышел на рынок раньше, уже успели набить шишки и отработать механизм заключения сделок с недвижимостью.