Мелких застройщиков вытолкнули в города-спутники

Заходят в города-спутники чаще небольшие стройкомпании. Объект вне Екатеринбурга не «признак пораженца», а показатель того, что застройщику не нужны лишние проблемы. Землю получить проще и дешевле, коммуникации не перегружены, и доступ к ним не столь затратен. На периферии не так остры градостроительные проблемы, значит, не надо мудрить с архитектурным и инфраструктурным решением и т. д. А снизив издержки, можно подвинуться в цене кв. м и обеспечить прогнозируемый спрос со стороны как екатеринбуржцев, так и местных жителей.

 

 

эксперты
Вячеслав Брозовский
мэр Березовского
Дмитрий Гусев
генеральный директор квартирного бюро «Ярмарка»
Александр Дмитриев
директор агентства недвижимости «Диал»
Виталий Жабреев
директор компании «Альфастрой»
Марина Конькова
президент корпорации «Маяк»
Александр Погончик
директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Уралстрой»
Руслан Сагидуллин
президент группы компаний «АСП»
Александр Фролов
генеральный директор компании «Строй-Акцент»

 

Зачем застройщикам-середнякам выходить в область
Почему лидеры строительного рынка не рвутся за пределы Екатеринбурга
Как компании снижают себестоимость строительства в городах-спутниках
Как войти в доверие к муниципалитету областного города

 

 

 

Екатеринбургские застройщики, выходящие в города области, предпочитают 50-километровую зону в окрест­ностях столицы Урала. Самый привлекательный для них населенный пункт в этой зоне — Березовский, отмечают эксперты. По словам Вячеслава Брозовского, мэра Березовского, в городе сейчас работают девять стройкомпаний из Екатеринбурга.

В 2009 г. «Академ-Град» собирается создать там целый район. Проект «Зеленая долина» в Березовском предусматривает возведение 4-5 млн кв. м жилья. Другой застройщик с екатеринбургской пропиской — «Свердловскстрой» — планирует построить в центре этого города-спутника 200 тыс. кв. м.

Вторая в рейтинге — Верхняя Пышма. Здесь, по оценкам экспертов, работает восемь екатеринбургских стройкомпаний. К примеру, «ЮИТ Уралстрой» намерен к IV кварталу текущего года сдать многосекционный 8-10-этажный дом. «Летом мы выиграли аукцион на покупку 14 га земли под застройку в Пышме. Планируем построить еще около 100 тыс. кв. м жилья», — дополняет Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству «ЮИT Уралстрой». В этом же городе-спутнике екатеринбургский застройщик «Строй-Акцент» сдал в 2007-2008 гг. две девятиэтажки и приступил к возведению еще трех домов.

В городах «второго пояса» активность екатеринбургских строителей меньше. К примеру, в Сысерти и Арамиле эксперты упоминают всего по одному объемному проекту. В Верхней Сысерти «Альфастрой» возводит жилой комплекс «Каменный цветок», состоящий из двух домов и торгового центра. Ввести объекты в эксплуатацию компания намерена к середине 2009 года.

В Арамиле начинает работы группа компаний «АСП». За четыре года организация намерена создать комплекс зданий общей площадью 120 тыс. кв. м. Около 80% этого объема отдадут под жилье.

В города-спутники застройщиков выталкивает отсутствие земли в Екатеринбурге

За пределы столицы Урала идут преимущественно те, кому не достались участки в Екатеринбурге, констатируют застройщики. Марина Конькова, президент корпорации «Маяк»: «Для мелких компаний земля в городе слишком дорога. Потому они начинают работы там, где могут купить участок».

«Строй-Акцент» сперва планировал развивать жилищный проект в Екатеринбурге, уточняет Александр Фролов, генеральный директор компании, и вел переговоры с одним из предприятий города о начале строительства дома для его сотрудников. Однако площадку по адекватной бюджету заказчика цене не нашли.

«Мы тоже изначально собирались строить в Екатеринбурге, — продолжает Руслан Сагидуллин, президент ГК «АСП». — Но здесь участки продаются с такими обременениями, что стройка часто становится просто нерентабельной». Муниципалитеты городов-спутников обычно не возлагают на покупателя дорогостоящих для него обязанностей, утверждает он: «В Екатеринбурге, к примеру, вам придется самостоятельно перенести кусок железной дороги за пределы стройплощадки на вашем участке. Или вы должны будете снести квартал ветхих деревянных бараков. В городах-спутниках такого нет».

В столице Урала уже разобрали практически все земли, не предполагающие серьезных обременений, считает г-н Сагидуллин. В 2005 г. вступил в силу федеральный закон, который обязал всех застройщиков приобретать участки на условиях аукциона. Понимая, что стоимость земли со вступлением этого нормативного акта в силу существенно возрастет, строительные компании, обладавшие солидными финансовыми ресурсами, старались покупать «по преж­ним ценам» как можно больше — активно приобретали землю, находившуюся в собственности юрлиц, дополняет г-н Фролов. «В итоге получили множество разрозненных участков в разных частях города, на которых необходимо начинать строительство», — поясняет он.

Руслан Сагидуллин: «Простаивать земля не может. Если строительство не начинают, муниципалитет вправе участок забрать». В результате лидеры мест­ного рынка оказались перегружены работой — им пока не до городов-спутников. Г-жа Конькова: «Крупный екатеринбургский застройщик заинтересован в возведении целых районов в других городах области. Чтобы приступить к масштабной стройке, необходимо найти большие участки, подготовить проекты и, главное, высвободить ресурсы, которые сейчас заняты на площадках в столице Урала».

Потому лидеры рынка с собственными строительными проектами за пределы Екатеринбурга практически не выходят. В городах-спутниках они если и работают, то в рамках договоренностей с крупными градообразующими предприятиями этих населенных пунк­тов, по заказам муниципалитетов или участвуют в нацпроекте «Доступное жилье». УК «Главсредуралстрой» обслуживает Первоуральский новотрубный завод. Застройщик ежегодно возводит один-два дома для сотрудников этого предприятия.

В рамках проекта «Доступное жилье» власти выделили 50 площадок в 15 муниципальных образованиях для 400 тыс. кв. м застройки. Правительство области выдает государственные гарантии по банковским кредитам на строительство. Сбербанк предоставляет ссуды застройщикам под 9-10%. По этой схеме в области работают, в частности, «Атомстройкомплекс» и «Глав­средуралстрой».

В обоих случаях (заказ предприятия или нацпроект) риски застройщика минимальны. Объемы строительства относительно невелики, а заказчик (областные власти, крупное предприятие или муниципалитет) гарантирует востребованность будущих квартир.

Невысокая активность крупных стройкомпаний в городах-спутниках на руку небольшим застройщикам. За счет этого в области на аукционах участвует немного строительных организаций, что снижает затраты на приобретение земли. ГК «АСП» за право покупки участка в Арамиле соревновалась на торгах всего с одной компанией. «Строй-Акцент» получил землеотвод в Пышме вообще без конкурса. Других желающих купить участок не было, рассказывает Александр Фролов.

В итоге получается солидная экономия. Себестоимость строительства коробки в Екатеринбурге и в его окрестностях одинакова (застройщики тратят равные суммы на стройматериалы и зарплату рабочим). Но земля в области, по утверждению г-на Сагидуллина, обходится вдвое дешевле. А в общей себестоимости строительства затраты на покупку и подготовку участка занимают около 50%.

Без протекции муниципалитетов в областных городах жилье не построить

Себестоимость строительства в городах-спутниках напрямую связана с позицией муниципалитетов, утверждают застройщики. Г-н Фролов: «Процедура выделения земель прописана в федеральном законе. И администрация города должна действовать по закону: продавать участки на условиях открытого аукциона. Но все равно в каждом конкретном населенном пункте все решает его муниципалитет».

Администрации манипулируют строительными компаниями через инфраструктуру. «Грубо говоря, в каждом городе есть трубы и провода, по которым идут газ, электричество и вода. Если чиновник, заправляющий этим хозяйством, не захочет помочь, то вам придется ждать водопровода или электричества очень долго. Иными словами, если он не желает видеть вас в своем городе, стройку там вы не начнете никогда», — рассказывает один из застройщиков.

Сложнее всего выйти в Березовский, замечают представители стройкомпаний. Администрация этого города предъявляет к застройщикам слишком жесткие требования. Г-н Брозовский: «Например, прокладывая водопроводные сети, компания обязательно должна использовать пластиковые трубы. Для нее это выливается в дополнительные расходы. Но в конечном счете инвестиции в сети увеличивают привлекательность жилья для покупателя, растет качество и цена квадратного метра».

Другой инструмент отсева проектов, которым пользуется муниципалитет Березовского, — требования к архитектуре и технологиям. «К примеру, мы не даем строить панельные дома. Эту технологию застройщик может применять только в рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья. Во всех других случаях мы обязываем использовать кирпич или монолит», — поясняет Вячеслав Брозовский. В городе ввели ограничения и по этажности: строить дома выше десяти этажей мэрия не дает, рекомендует возводить пятиэтажки.

В Верхней Пышме требования к архитектуре не такие жесткие, констатирует г-н Погончик: «Здесь администрация города не требует от застройщика, скажем, большой площади остекления или особой дорогой отделки. Это небольшая, но экономия».

Потребности строительных организаций и муниципалитета в Верхней Пыш­ме практически совпадают, отмечают эксперты. В городе сосредоточены крупные производственные предприятия: «Уралэлектромедь» (входит в структуру УГМК), Уральский завод железнодорожного машиностроения, «Уралредмет», «Металл Профиль» и др. Все они сейчас активно растут. Увеличиваются штаты их сотрудников, средний уровень заработной платы и, как следствие, потребность в новом жилье. В 2007 г. в Верхней Пыш­ме построили 56 тыс. кв. м жилья, что вдвое превышает показатели 2006 г.

Подконтрольный УГМК застройщик «УралМедьСтрой» с такими объемами не справляется, в частности, из-за того, что параллельно работает на крупных стройках в столице Урала. Если бы эта строительная компания была в состоянии в одиночку закрывать потребности города в новом жилье, екатеринбургских строителей в Пышму наверняка не пустили бы, предполагают некоторые застройщики. «УГМК Холдинг» обеспечивает около 60% поступлений в пышминский бюджет и способен влиять на решения горадминистрации, заявляют они. Нередко представители екатеринбургских компаний утверждают проекты строительства не в мэрии, а в кабинетах топ-менеджеров металлургического холдинга.

Осознавая, что Пышма не способна построить столько жилья, сколько требуется, муниципалитет старается создать максимально комфортные условия для строительных организаций из областного центра. В частности, администрация договорилась с энергетиками: «Свердлов­энерго» в текущем году создаст подстанцию в 110/10 кВ, которая будет снабжать электричеством новую жилую застройку этого города-спутника. Строится водовод Красный Адуй — Верхняя Пышма. Муниципалитет инвестирует в строительство резервуаров-накопителей и модернизацию очистных сооружений.

В Арамиле администрация также выступила с инициативой, утверждает Руслан Сагидуллин: «Здесь строительных компаний фактически нет. Строить некому. Потому чиновники охотно идут на контакт с застройщиками. Это в Екатеринбурге к кабинетам госслужащих выстраиваются длинные очереди тех, кому нужно подключиться к городским сетям. А муниципалитеты городов-спутников таким спросом на свои услуги не избалованы и рады каждому новому строителю».

На низкой себестоимости строительства заработать не получается

Платежеспособный спрос со стороны населения городов-спутников невысок. Его не хватит для того, чтобы продать все создаваемое там екатеринбургскими компаниями жилье, констатируют эксперты. Г-н Сагидуллин: «К примеру, Арамиль — город небольшой. Несмотря на изношенность жилого фонда этого населенного пункта, у его жителей просто нет денег на новую квартиру». Потому авторы проектов застройки городов-спутников рассчитывают прежде всего на спрос со стороны екатеринбуржцев.

Покупателей приходится искать среди тех, у кого нет денег на приобретение жилья в областном центре. Сыграв на близости к столице Урала, строители планируют продать ее жителям от 40 до 60% квартир, возводимых в городах-спутниках. «Это в основном молодые семьи, начинающие обзаводиться своим первым жильем, и люди старшего возраста, готовые купить новую квартиру за пределами города как место постоянного проживания на пенсии», — описывает екатеринбуржцев — покупателей квартир в «Каменном цветке» Виталий Жабреев, директор компании «Альфастрой».

Остальное рассчитывают продать жителям городов-спутников, работающим в Екатеринбурге. Доходы этой части населения областных городов выше, но переезжать в столицу Урала они, как правило, не торопятся. Цены и планировки квартир подгоняют под потребности таких клиентов. К примеру, основной объем жилья в «Каменном цветке», по словам г-на Жабреева, — однушки площадью 37 кв. м и двухкомнатные квартиры на 51 кв. м.

Дополнительные факторы повышения спроса на жилье в городах-спутниках — социальная инфраструктура и транспортная доступность. Чтобы привлечь покупателей из Екатеринбурга, застройщики включают в свои проекты, скажем, создание торговых центров.

На транспортную доступность будущих жилых кварталов в городах-спутниках стройкомпании повлиять не могут. Но рассчитывают на государственную инициативу. Как отмечает Виталий Жабреев, важный фактор спроса на квартиры в сысертских домах «Альфастроя» — завершение строительства ЕКАД. По планам городских властей кольцевую дорогу вокруг Екатеринбурга замкнут в 2012 г. Это разгрузит магистрали от потока машин и облегчит, в частности, путь от Сысерти до Екатеринбурга. А появление рельсового автобуса увеличит спрос на недвижимость в Верхней Пышме. Ветку, которая свяжет областной центр с этим городом-спутником, должны достроить в 2009-2010 гг.

По совокупности факторов, опреде­ля­ющих местоположение, инфраструктуру и качество нового жилья, устанавливают и цену. Если в арамильской новостройке ГК «АСП» максимальная цена кв. м — 36 тыс. руб., то в Пышме или Березов­ском такая цена является минимальной (средняя — 47-49 тыс. руб.).

 

мнение
Формула продаж в городе-спутнике: двушка по цене однушки
Александр Дмитриев
директор агентства недвижимости «Диал»:
— Средняя цена недвижимости в городах-спутниках ниже примерно на 30%. Если отвлечься от цифр, можно сказать, что, приобретая квартиру в Березовском или Пышме, покупатель выигрывает одну комнату. Иными словами, двушку в городе-спутнике он может купить по той же цене, что и однокомнатную квартиру в спальных районах Екатеринбурга.
Формально никакой разницы между Березовским и, скажем, Химмашем нет. Транспорт­ная доступность, социальная инфраструктура и прочие показатели схожи. Но продавать в Березовском жилье по химмашевским ценам все равно затруднительно. Этому мешают несколько факторов.
Во-первых, на уровень цен в городах-спутниках влияет платежеспособность населения. В Екатеринбурге зарабатывают больше. Увеличив расценки до уровня столицы Урала, застройщик потеряет местную аудиторию. Продажи окажутся под вопросом.
Во-вторых, несмотря на схожесть окраин Екатеринбурга и близлежащих населенных пунктов, екатеринбуржцы не готовы покупать в городах-спутниках квартиры по той же цене, что и в областном центре. Это психология. Екатеринбургская прописка ценнее березовской, пышминской или среднеуральской.
При равных ценах немалая часть покупателей выберет тот район города, в котором живет уже сейчас. Родной Уралмаш для многих уютнее и ближе Пыш­мы. Если им не предложить квартиру в пышминской новостройке по цене существенно ниже уралмашев­ской, они туда никогда не поедут.

мнение
Бедность жителей городов-спутников — это миф
Дмитрий Гусев
генеральный директор квартирного бюро «Ярмарка»:
— Екатеринбуржцам застройщики городов-спутников продают дешевое жилье. Это логично. Иначе такого покупателя не привлечь.
Но дополнительный поток клиентов формируется за счет коренных жителей этих городов. Причем, чтобы продать жилье им, совершенно необязательно строить квартиры малого метража из дешевых материалов и выставлять их на продажу по минимальным ценам.
Низкие заработные платы и поголовная бедность в прилегающих к Екатеринбургу населенных пунктах — это миф. В экономически развитых городах области сложилась группа вполне состоятельных местных жителей, готовых приобретать не самые дешевые квартиры.
В случае с Пышмой эта группа потенциальных покупателей складывается в основном из успешных сотрудников местных предприятий. УГМК сейчас хорошо зарабатывает и дает зарабатывать своим работникам. А, скажем, в Березовском это главным образом люди, которые работают в Екатеринбурге. Деньги в родной город они привозят из столицы Урала. Но менять место жительства ни они, ни тем более состоятельные пышминцы не собираются. Если ориентироваться на таких покупателей, то в городах-спутниках точно можно строить и продавать квартиры класса бизнес и выше.