Группа ЛСР остается на лидерских позициях среди застройщиков Екатеринбурга вот уже много лет. В год компания возводит порядка 130 тыс. кв. м жилья. Как строить много и при этом оставаться гибкими?
У «Группы ЛСР» на Урале долгая история, хотя само название рынок недвижимости Екатеринбурга узнал лишь в 2008 г. . Завод ЖБИ — основной производственный актив ЛСР в нашем регионе — дал название целому микрорайону, а из деталей, произведенных на этих мощностях, возведены тысячи домов. Сегодня завод по-прежнему выпускает детали для сборного домостроения, однако современные жилые комплексы от ЛСР совсем не похожи на то, что строили раньше.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР», рассказал в интервью DK.RU, какие события стали ключевыми для изменения компании и чего ждать от застройщика в ближайшем будущем.
Досье
В 2004 году он пришел работать в «НОВА-Строй» (сейчас «ЛСР. Недвижимость-Урал») специалистом по маркетингу.
С 2011 года по настоящее время занимает пост коммерческого директора. Играет в бильярд, летом и зимой катается на бордах, нравятся велопрогулки, следит за мобильными технологиями. Женат, воспитывает сына.
Совсем недавно я побывала в Кургане: город активно строится, растут новые кварталы. Но, к моему удивлению, строящиеся дома выглядят так, как у нас в городе лет 7-10 тому назад: такие традиционные панельки, просто поцветастее. Группа ЛСР работает в сегменте сборного домостроения, но ваши комплексы внешне не отличить от монолитных домов. Почему такая разница?
— Чтобы ответить на этот вопрос, надо немного окунуться в историю и технологию. Завод ЖБИ построили в Свердловске в 1957 г. Тогда такие заводы запускали во всех промышленных городах, потому что их изделия позволяли быстро решить жилищный вопрос и обеспечить квартирами рабочих. Дома, возведенные в 50-е, 60-е, 70-е годы, стоят до сих пор, но назвать их комфортными, и уж, тем более, теплоэффективными, сегодня сложно. Первые детали представляли собой просто бетонную плиту, достаточно толстую, но не слишком теплоэффективную. Швы, возникающие при стыке железобетона, были дополнительными мостиками холода. Это приводило к большим теплопотерям.
Чтобы сделать дома более энергоэффективными, инженеры усовершенствовали технологию: в 90-е завод перешел на выпуск трехслойных изделий — когда утеплитель закладывается сразу между двух бетонных слоев. У этой технологии немало достоинств, но есть и недостаток: швы. Поэтому ее продолжали модернизировать.
В конце первого десятилетия ХХI века многие строительные компании Москвы и Питера отказались от использования трехслойных конструкций. Мы этот тренд поддержали: в 2008 г. строительная компания «Нова-Строй» и завод ЖБИ «Бетфор» стали частью «Группы ЛСР». Федеральная компания инвестировала в новое оборудование и мы стали выпускать детали для бесшовной технологии.
По новой технологии здание возводят из деталей, изготавливаемых на заводе, затем обкладывают утеплителем все стены, включая балконы и лоджии. «Укутывают, как в шубу, чтобы ни единого мостика холода не было. Сверху делают декоративный фасад: это не только красиво, но и технологично: если возникнет потребность ремонта, разобрать верхний слой будет несложно», — поясняет Руслан.
В Кургане все еще строят из «трехслойки»?
— Не только в Кургане. Если вы заедете в новые кварталы Тюмени, Челябинска, Перми, Оренбурга и многих других городов картина будет такая же. По крайней мере, если речь идет о жилье стандарт-класса. Бесшовная технология более дорогая, чем традиционная трехслойная. В Екатеринбурге экономические условия позволяют нам использовать ее даже для строительства недорогого жилья.
В доме на ул. Атмосферной, 11 в Кольцово, который «Группа ЛСР» построила в 2006 г. (на фото он слева), Руслан Музафаров жил несколько лет. «Это качественный, добротный дом. Но все-таки он уступает и по внешнему виду, и по энергоэффективности тем жилым комплексам, что мы возводим сейчас. Сравните его с «Меридианом» (на фото справа): этот комплекс компания сегодня строит на границе Академического и Широкой речки — конечно, он выглядит совсем иначе», — считает Руслан.
Переход на новую технологию, думаю, стал одним из ключевых событий и для вашей компании, и для регионального рынка недвижимости в целом. А какие еще события вы можете назвать эпохальными?
— Эпохальными — слишком громкое слово, но, конечно, есть ряд факторов, оказавших сильное влияние и на рынок недвижимости в целом, и на нашу компанию в частности. Одно из них — несомненно ипотека, вернее, ее перезагрузка Сбербанком в 2013 г. Сегодня, когда Сбер занимает около 50% рынка всей российской ипотеки, сложно представить, что финансовый гигант вошел в него позднее многих других. Первыми на рынке были АИЖК и его агенты, ставка долго оставалась кусачей — 15-16%. А в 2013-м Сбербанк активно начал работать с потребителями: отказался от поручителей, ввел аннуитет, предложил развитый клиетский сервис. После этого рынок жилья сразу пошел в рост.
Следующая веха — это, конечно, ФЗ-214, который вступил в силу в 2005 г. и обязал компании регистрировать договоры о долевом участии в Росреестре. Это требование вначале напугало многих застройщиков, в том числе крупных. Они стали создавать ЖСК, паевые фонды. Мы же с 2008 г. входили в «Группу ЛСР», которая работает только в полном соответствии с ФЗ-214.
Еще к событиям, которые, несомненно, сказались на рынке — и на нас тоже — можно отнести кризисы. Каждый из них — сначала в конце 2008 г., потом в конце 2014-м — делал проекты жилой недвижимости лучше, интереснее для покупателя.
По-моему, кризисы значительно «ужали» площади квартир: в 2006-м однушки были под 50 квадратов, а сегодня это площадь большой двухкомнатной квартиры...
— Многие из тех, кто когда-то подвергал сомнению жизнеспособность компактной нарезки, сегодня ввели в своих планировках те же студии, что когда-то предложили мы, добавили в квартирографию больше однокомнатных квартир.
Мы же за счет изменения площадей сделали главное — расширили ассортимент. Сегодня у нас есть квартиры с шагом в 1-2 кв. м: студии от 22 квадратов, однокомнатные от 30, двухкомнатные — от 42 кв. м. В итоге любой покупатель может подобрать жилье под себя. Скажем, 30 кв. м ему мало, 36 — много, а 33 в самый раз — мы это даем.
Зато у вас, по-моему, самое большое количество евродвушек и евротрешек — с большой зоной кухни-гостиной и небольшими спальнями. Людям такие квартиры нравятся больше, чем классика?
— Кому-то да, а кто-то предпочитает классические варианты — у нас есть и то, и другое, и это, на мой взгляд, верный подход. Предлагать сегодня только один вид квартир, скажем, с кухней в 9 кв. м — мягко говоря, странно. Покупатели разные, с разными потребностями — на это и надо рассчитывать.
Девальвация и повышение ключевой ставки в конце 2014-го заставили всех девелоперов начать активно двигаться и менять свои взгляды на продукт, который предлагается рынку. Это касается и планировок, и организации жизненного пространства в новостройках. Вы же замечаете, как изменились в последнее время концепции жилых комплексов? Началось все как раз в 2013-2015 гг. На уральский рынок зашел новый игрок со своими стандартами оформления мест общего пользования и благоустройства, которые им предложили зарубежные архитекторы. И следом все сосредоточились на развитии территорий ЖК, мест общего пользования. Особенно этим занялись компании, которые выводят на рынок небольшие объемы жилья.
Это сегодня хороший тренд: мы видим, что покупателям по душе такое наполнение, и движемся в том же направлении, предлагая не просто квартиры, а среду обитания. В итоге и нам хорошо, и, главное, потребителю.
В ЖК «Цветной бульвар» будет своя пешеходная аллея
«Мичуринский» тоже стал ответом на запросы потребителей?
— Опять же немного истории. «Группа ЛСР» приобрела эти территории вместе с «Нова-Строем». И тут грянул кризис. Что делать? Мы стали изучать, как на новые экономические условия отреагировала загородная недвижимость в Москве — перед 2008-м годом этот сегмент активно развивался. А потом продажи индвидуальных домов встали. Покупать коттеджи эконом-класса или таунхаусы люди не особо хотели: если были деньги, предпочитали доплатить и взять недвижимость подороже, если нет — выбирали жилье в многоквартирных домах. Потому что жизнь в собственном доме, как ни крути, требует постоянных затрат.
Но тяга к загородной тишине и свежему воздуху у людей будет всегда. И мы придумали строить многоквартирные дома, но малой этажности. В этом случае все проблемы с домом берет на себя УК, соседей ты знаешь, лес и водоем рядом, тишина и покой гарантированы.
Нам же такая этажность дала определенную свободу в планировках. Так, мы сделали двухуровневые квартиры, предложили на верхних этажах площади побольше, начали экспериментировать с евроформатами, объединением комнат.
Руслан Музафаров: «Ни одна сосна никогда не перерастет 25-этажку. А вот дом в три-четыре этажа — вполне. Лет через тридцать «Мичуринский» будет под большой зеленой шапкой».
Вы значительно вложились в инфраструктуру этого микрорайона — разбили там парк, сделали тропу здоровья, построили паркинг, огромный образовательный центр, куда входят сад и школа. Эта инфраструктура рассчитана и на новую очередь «Мичуринского»?
— Какие-то объекты — например, школа, — да. Но появятся и новые. Прогулочная аллея, к примеру, будет своя — она протянется вдоль озера. Сейчас в микрорайоне ведется строительство трех магазинов. Понимаете, нельзя штамповать то, что однажды выстрелило. Один раз можно и угадать. А чтобы микрорайон пользовался спросом и дальше, надо постоянно вызывать интерес, общаться с покупателями, слышать их запросы и умело внедрять их в проекты.
Получается поддерживать интерес?
— Да, и не скрою, что мы гордимся этим. «Мичуринский» — самый популярный наш объект, хотя во многом он имиджевый: стать таким же рентабельным, как, скажем, одна башня в 33 этажа, ему будет непросто. Зато он нравится людям. Даже сейчас, в летний спад спроса, мы за один месяц продали 100 квартир в «Мичуринском».
К вопросу о 33 этажах. У вас запланированы такие башни в ЖК «Цветной бульвар». Это тоже будут сборные дома?
— Нет, это будет монолит. Для сборного домостроения мы пока остановились на цифре в 26 этажей. И то такие высокие объекты по этой технологии в том же Кургане, с которого мы начали разговор, вы вряд ли найдете. Еще лет десять назад и для нас пределом были 16-18 этажей.
О разработке сборной высотки мы впервые задумались в 2005 г. Создать такой проект получилось уже при взаимодействии с коллегами из «Группы ЛСР» — мы активно обмениваемся опытом. Питерское подразделение в 2010 г. возвело 25-этажную башню из сборного железобетона. Мы взяли этот проект, в 2015 гг. построили высотку на ул. Новгородцевой, 11. Потом по тому же проекту возвели две свечки в ЖК «Флагман», «Дом на Расточной», а сейчас строим еще одну — в «Рассветном».
Жилой дом на ул. Новгородцевой стал первой екатеринбургской 25-этажкой из сборного железобетона
Сейчас вы работаете над проектом нового микрорайона, который разместится на площадях бывшего завода. Что в нем будет интересного?
— Основной акцент в этом микрорайоне будет сделан на общественных объектах и пространствах. Будет реконструирована 82-я школа, которая расположена поблизости — новая рассчитана на 1,5 тыс. учеников. Проект также предусматривает два детских сада, поликлинику, торговый центр, большой физкультурный комплекс с футбольным полем. Все дворы будут закрыты для проезда автомобилей. Планируем посадить много зелени, сохранить сосновый бор, проложить широкий пешеходный бульвар для занятий спортом и отдыхом. Застройку сделаем неплотной, 10-этажки будут соседствовать с более высокими домами.
А как будет выглядеть застройка на ВИЗе?
— Это будет новый «умный» микрорайон. В первую очередь потому, что он, как и «Мичуринский», будет строиться по принципу green field — с нуля. Значит, мы сможем оптимально проложить инженерные сети, создать правильную городскую застройку с четкими кварталами, проработаем все общественные пространства. Нам на руку играет и само местоположение: квартиры с видами на пруд и лес. Также огромным плюсом станут две станции метро, запроектированные совсем рядом с нашим кварталом. Это будет красивая сказка.