Сфера коммерческой недвижимости живет под дамокловым мечом снижения ставок и ротации арендаторов. Как УК RED планирует нарастить прибыль на падающем рынке, рассказал генеральный директор.
Первые месяцы текущего года позитивных изменений рынку коммерческой недвижимости пока не принесли. Однако опытные игроки не поддаются панике и сохраняют верность своим принципам. Ситуация ожидаемая, следовательно, управляемая, — считает Алексей Клименко, генеральный директор управляющей компании RED.
Алексей Викторович, как управляющая компания RED чувствует себя в непростых реалиях?
— В принципе, неплохо. За год-полтора на рынке коммерческой недвижимости только снижение арендной ставки достигло 30%, но есть простои, ротации, с учетом которых экономика проекта теряет еще больше — до 40%, даже до 50%. На объектах нашей компании сокращение доходности по всем показателям составило 10-15%, таким образом, мы закрыли 2015 год с меньшими потерями, чем понес рынок в целом. Благополучие бизнес-центра напрямую зависит от того, на какой стадии он вошел в кризис, и ключевым фактором является его заполняемость. Ведь привлекать арендаторов значительно сложнее, чем удерживать, особенно в условиях демпинга и превышения предложения над спросом. Поэтому экономическая ситуация ощутимее всего сказалась на объектах, которые находятся на стадии заполнения, таких, как БЦ «Президент».
Наш сегмент — недвижимость класса «А» — находится в зоне острой конкуренции: при наступлении кризиса первый порыв людей — переехать туда, где дешевле. В 2009 году мы это ощутили. Сейчас массового оттока арендаторов нет, были единичные случаи, но эти компании покинули нас в связи с закрытием филиалов, а не по причине выбора более бюджетной локации. В кризис всегда кто-то страдает, а кто-то выигрывает. Поэтому есть и обратная тенденция, ее формируют компании, начавшие активно развиваться два-три года назад и попавшие «в струю» импортозамещения. Сегодня они стали еще успешнее. Понимая, что ситуация на рынке недвижимости благоприятна для получения лучших условий за меньшие деньги, они переезжают в высококлассные офисы. В БЦ «Президент» зашло несколько таких игроков.
Вообще, бизнес-центры с грамотной концепцией, хорошо выстроенной системой управления, заполненные правильными арендаторами, пострадали и пострадают в кризис меньше всего.
В одном интервью вы упоминали, что за прошедшие два года УК RED сохранила 95% компаний-резидентов, при том, что существенного снижения ставок у вас не произошло. Как вам это удается?
— К хорошему быстро привыкаешь — это один из главных факторов, работающих в нашу пользу. Мы досконально изучили экономику: в среднем на арендные платежи приходится 5-10% расходов компании. Снижение ставки на 20% позволит сократить их на 1-2%. Проще говоря, руководитель оказывается перед выбором: стоит ли пересаживаться из Mercedes в Toyota при цене вопроса в 1%. Чаще всего, отдает предпочтение первому.
Офис в БЦ класса «А» — это удобство (центр города, теплый чистый паркинг и пр.), от которого не хочется отказываться. Кроме того, за 10 лет работы у УК RED сформировалась устойчивая репутация, нас многие знают и понимают разницу между нами и другими управляющими компаниями. В кризис мы провели оптимизацию, но этот процесс не коснулся сервисной составляющей — ключевого момента, который обеспечивает комфорт резидентов бизнес-центров. Более того, мы движемся по пути постоянного расширения и совершенствования сервисных технологий.
В декабре мы запустили на всех объектах «RED Cервис» — мобильное приложение, которое дает возможность резидентам отправлять заявки на обслуживание помещений с мобильных телефонов и других гаджетов в режиме онлайн. Этот ресурс позволил нам еще более улучшить оперативность исполнения заявок. К тому же, мы имеем постоянную обратную связь от арендаторов, используя «RED Сервис» в качестве современной книги отзывов и предложений. Таким образом, мы применили технический прогресс для наращивания сервисной составляющей. И сделали это первыми в Екатеринбурге. Скажу больше: компании, головные офисы которых находятся в Москве, с гордостью показывают столичным коллегам наше приложение. Несмотря на первенство, я считаю, что мы немного задержались с его созданием. Процесс подготовки занял более года. Погрузившись в этот проект, мы стремились сделать приложение все лучше и лучше, в таких случаях важно вовремя остановиться.
Группе компаний RED не впервой работать с инновациями. БЦ «Президент» — первый и пока единственный «зеленый» офисный объект на Урале, что подтверждено соответствующими сертификатами и наградами. «Зеленое» строительство требует больших инвестиций, чем обычное. Какие преимущества получают собственники и арендаторы?
— Разрабатывая концепцию «Президента» мы не преследовали задачи строительства «зеленого» объекта, просто взяли за основу требования, предъявляемые к бизнес-центрам класса «А» и выполнили их. Мы понимали, насколько важна роль инженерных систем, и не экономили на них. Когда появилась тенденция зеленого строительства, оценочную шкалу для офисных зданий сформировали на основе лучшего в сегменте, а это класс «А».
В процессе строительства привнесение «зеленых» технологий не влечет за собой глобального удорожания. Тем не менее, естественное желание инвесторов — снизить стоимость строительства. Конечно, нам приходится прилагать усилия, чтобы прогрессивные решения, не вычеркивались. Мы объясняем, что они влияют не только на микроклимат в помещениях, но и дают эффект снижения затрат в процессе эксплуатации. Так, автоматизация инженерных систем, на которой, как правило, все экономят, позволит сократить энергопотребление на 30%. Только представьте: за 50 лет можно сэкономить стоимость целого здания!
Мы мыслим именно такими сроками. Выстраивание долговременной стратегию управления позволяет собственникам получать прибыль от объекта в течение всей жизни здания. Оно может простоять и 100 лет, требуя плановых и капитальных ремонтов. Это колоссальные расходы, и обычно люди к ним не готовы. Велика вероятность того, что объект «посыплется», а заниматься им будет некому и не на что. Понятная перспектива на 30-50 лет и дальше позволяет планировать расходы и доходы. У БЦ «Президент» единый собственник, и он выбрал долгосрочную, а не спекулятивную стратегию управления. К сожалению, пока это редкость, на нашем рынке преобладает спекулятивный девелопмент. В этих условиях шансы на то, что «Президент» останется уникальным в своем роде объектом, весьма высоки. С точки зрения развития рынка, города это не слишком хорошо, зато мы вне конкуренции.
Каков ваш прогноз для рынка коммерческой недвижимости на этот год, и каковы планы УК RED?
— Я мыслю позитивно, чтобы притягивать хорошее. Предпосылок к дальнейшему падению рынка пока нет, сохраняется надежда на то, что к середине года наметятся положительные изменения. В план на 2016 год мы даже заложили небольшой рост — на 5%. Хотя и план «Б», стресс-сценарий, компанией разработан.
В отношении существующих арендаторов мы будем придерживаться стратегии на удержание. При снижении ставок мы поддерживаем докризисный уровень и объем сервисов. Конечно, неся при этом дополнительные затраты. Но мы честны по отношению к компаниям нас выбравшим и, безусловно, настроены на диалог с арендаторами.
В фокусе особого внимания УК RED — бизнес-центр «Президент». Перед нами стоит задача увеличить объем сданных в аренду площадей до 90%. Если объект заполнен на 100%, значит, он заполнен дешево, — таково мое мнение. Всегда должны быть вакантные места, должен идти процесс ротации. Чтобы выполнить план, нам надо «подрасти» на 20-25%. Сейчас мы проводим переговоры с достаточно большим количеством потенциальных арендаторов.
БЦ «Президент» будет качественно развиваться: мы думаем о создании зон общения на открытом воздухе (несмотря на непредсказуемость уральской погоды), чтобы арендаторы могли выйти, посмотреть на панораму города. Подобную летнюю террасу мы сделали в БЦ «Сенат», и она очень популярна.
Будет ли дальнейшее снижение ставок на рынке коммерческой недвижимости?
— На рынке да, у нас — нет. УК RED чувствует себя достаточно уверенно, чтобы не демпинговать. Мы против демпинга, он роняет рынок.