Начать гостиничный бизнес можно с 360 тыс. руб.

По подсчетам владельцев мини-отелей, в Екатеринбург ежедневно приезжают 2,5-3 тыс. человек. Мест в 24 крупных гостиницах города на всех не хватает. Недорогих номеров с ценой проживания менее 3,5 тыс. руб. всего 1,4 тыс. Дефицитом воспользовались малые предприниматели: они предложили приезжим апартаменты, которые можно арендовать посуточно.

Многие предприниматели предпочитают брать помещения в аренду. Начинать рекомендуют с одной квартиры. По словам Кирилла Копылова, чтобы ее найти, достаточно дать объявление в «Быстрый курьер» на первой странице. «Это стоит около 2,3 тыс. руб. — три строчки по цене 96 руб. за строку на первой странице, — и так в восьми номерах, — подсчитал г-н Копылов. — По такому объявлению позвонят три-четыре человека в день, так что даже выбор есть». Квартиры лучше искать самому, не обращаясь к специализированным агентствам. «Посредники возьмут за свою работу 10% стоимости аренды, — объясняет КОНСТАНТИН СОБОЛЕВ, генеральный директор мини-гостиницы «Оазис», — но ни в скорости, ни в качестве вы не выиграете. Проще и дешевле самому читать и подавать объявления». 

Цены на долгосрочную аренду в Екатеринбурге варьируются от 8 до 15 тыс. руб. в месяц за 1-2-комнатную квартиру. Бывает дороже, но не дешевле. Например, двухкомнатную брежневку на Уралмаше можно снять за 10 тыс. руб. Кирилл Копылов отмечает, что стоимость зависит от района и состояния помещения. Первый фактор влияет на цену, по которой апартаменты можно сдавать посуточно, второй определяет расходы на ремонт. Дороже всего обходятся квадратные метры в центре города. Далее, по наблюдению Кирилла Копылова, идут по убывающей районы Пионерский, Юго-Западный, Автовокзал, ВИЗ, ЖБИ.

Совет от компании «Оазис»:

«Арендовать лучше одно­ и двухкомнат­ные квартиры, на них самый высокий спрос. Затраты на аренду и переобустройство просторных квартир в Екатеринбурге сейчас просто не окупить — заселяется обычно по два­три человека. Третья комната никому не нужна».

 Как договориться с собственником?

Если вы арендуете помещение для посуточной сдачи, с владельцем квартиры необходимо подписать договор долгосрочной аренды с правом субаренды. Минимальный срок такого договора — год. Но обычно соглашение составляют на два года. «Придется провести целую воспитательную беседу. Хорошие отношения с собственником — залог успеха бизнеса на апартаментах, — советует Кирилл Копылов. — Если через месяц хозяин придет к вам и начнет скандалить, вы легко можете прогореть. Объясните владельцу квартиры все условия несколько раз, а потом еще разок, на всякий случай».

Самое распространенное опасение собственников — что их жилая площадь будет использоваться в «околокриминальных» целях. Константин Соболев: «Мы в таком случае показываем людям уже арендуемые нами квартиры, советуем пообщаться с клиентами».

Совет от компании «Служба гостиничного размещения»:

«Есть отличный способ продемон­стрировать собственникам заботу об их недвижимости. Если вы снимаете уже вторую квартиру, покажите хозяевам фотографии первой, которую вы сдаете, до и после переоборудования. Разница должна их впечатлить».

 Сколько вкладывать в ремонт?

В долгосрочную аренду сдают квартиры в плохом состоянии, поэтому ремонт обязателен. Все планируемые изменения нужно прописать в договоре с собственником. «Если вы объясните хозяину, что дарите ему ремонт квартиры, — предлагает Кирилл Копылов, — то сможете уменьшить ежемесячную плату: разделите смету ремонта на количество месяцев по договору и смело торгуйтесь за снижение цены аренды на получившуюся сумму».

На ремонт и переоборудование одно-или двухкомнатной квартиры (30-50 кв. м) уходит в среднем от 150 до 350 тыс. руб. Точная сумма зависит от размера и типа квартиры, ее состояния, года постройки дома. Константин Соболев рекомендует не экономить: «Ремонт — самая затратная, но и, пожалуй, самая важная составляющая этого бизнеса: именно за внешний вид и обстановку квартиры клиенты платят дополнительные деньги».

Отремонтировать 1 кв. м стоит около 4 тыс. руб. (2-2,5 тыс. руб. — за работу, около 1,5 тыс. руб. — за материалы). Наиболее дорогая часть — кухня, она (правда, вместе с плитой и холодильником) обходится в 8 тыс. руб./кв. м. Самая дешевая — коридор (1,5 тыс. руб./кв. м).

Чтобы обставить квартиру мебелью, уйдет примерно 2 тыс. руб./кв. м. Стандартный набор — кровать, шкаф и диван в каждую комнату, пристенная мебель (тумбочки и столики), телевизор, ковер и оборудование кухни. На постельное белье потребуется еще 5,6 тыс. руб. в год (8 комплектов), около 2 тыс. руб. — на посуду.

Текущие расходы — коммунальные платежи, смена белья, ванные принадлежности. Затраты на прачечную в среднем составляют 2 тыс. руб. в месяц. На мелкий ремонт опрошенные «ДК» компании ежемесячно закладывают обычно 1 тыс. руб.

Совет от компании «Служба гостиничного размещения»:

«Не стоит пытаться поднимать стоимость квартиры, сделав ее уникальной за счет серьезной перепланировки. В отличие, например, от хорошей сантехники, это не добавит ценности апартаментам в глазах клиента, зато увеличит затраты».

 Какой персонал набирать?

Бизнесмены, сдающие посуточно одну-две квартиры, всю работу делают сами. Кирилл Копылов: «Харизма и предпринимательская активность — вот то, что движет этот бизнес не только на начальной стадии, но и в процессе бурного роста». Когда апартаментов больше, необходимо нанять администратора — он одновременно будет выполнять и функции горничной. «Лучше всего, если это женщина лет 45-50, живущая неподалеку от самой квартиры или квартир, — советует Кирилл Копылов. — Требования к соискательнице высокие: она должна быть неконфликтна и трудолюбива, при этом желательно жить без семьи и стремиться самостоятельно хорошо зарабатывать». Один из самых распространенных способов найти такого сотрудника — расклеить объявления в районе местоположения квартиры. Константин Соболев рекомендует не спешить с выбором горничной: «Первое время после расклейки объявления тишина. Мы уже приуныли, наняли более-менее подходящего человека. А потом вдруг повалили звонки». ВАСИЛИЙ АБРАШКИН, директор мини-гостиницы «Галант-Отель», набирает персонал по рекомендациям знакомых, уже работающих в гостиничном бизнесе.

Совет от мини-отеля «Четыре сезона»:

«Главное преимущество мини­гостиницы — домашняя атмосфера. Поэтому при подборе персонала отдавайте предпочтение женщинам предпенсионного возраста, подходящим под образ доброй хозяйки».

В обязанности администратора-горничной входит заселение клиентов, поддержание порядка в квартире, смена белья, которое горничная хранит у себя дома. «Очень важно для такого сотрудника быть всегда на связи, — добавляет Кирилл Копылов. — Звонок о заселении может по­ступить даже в два часа ночи».

Константин Соболев утверждает, что средняя зарплата горничной 7-10 тыс. руб. Как считает Кирилл Копылов, выгоднее платить такому администратору процент от доходов подведомственной ему квартиры, чтобы повысить мотивацию. В его компании это 10%. Сотовый оплачивать не принято: все звонки от клиентов — входящие.

Компании, сдающие посуточно по 10-12 квартир, нанимают мастера-универсала. Если апартаментов меньше, необходимый повседневный ремонт может выполнять приглашенный мастер. Это обходится примерно в 1 тыс. руб. в месяц на одну квартиру.

Офисный персонал и офис требуется, только если директор лично не справляется с потоком звонков. Константин Соболев: «Когда я сдавал уже семь квартир и не было офиса, стало по-настоящему тяжело». Из оборудования точно понадобится только кассовый аппарат стоимостью 14-20 тыс. руб.

 Где искать клиентов?

Поиск клиентов — самое узкое место гостиничного бизнеса, считают операторы рынка. Мини-гостиницы Екатеринбурга используют три наиболее эффективных способа нахождения жильцов. Самый распространенный и привычный — объявления в газетах, в частности в «Быстром курьере», «Из рук в руки» и «Есть вариант!». Скромный рекламный модуль в каждой из них обходится примерно в 1 тыс. руб. в месяц. Кирилл Копылов считает, что тратить на продвижение через СМИ необходимо больше: «Мы размещаемся в газетах «Быстрый курьер» и «Из рук в руки». Уходит на это свыше 20 тыс. руб.». Объявления в газетах дают «Службе гостиничного размещения» две трети всех звонков от потенциальных клиентов. Василий Абрашкин: «Мы, например, обходимся тем, что постоянно публикуем рубрику в журнале «Выбирай» за 1 тыс. руб. в месяц».

Второй способ — поиск заказчиков через Интернет. Собственный сайт позволяет привлекать иногородних клиентов — они и становятся основной аудиторией мини-гостиниц (до 70% постояльцев). По словам Константина Соболева, через Интернет компания «Оазис» получает до половины всех заказов. Кирилл Копылов вспоминает, что два года назад на создание собственного сайта его компания потратила 60 тыс. руб. Константин Соболев уложился в 30 тыс. руб. АННА ФИЛОСЯН, управляющая бизнес-отелем «Форт»: «Нам сайт обошелся примерно в 50 тыс. руб., ежемесячное обслуживание — 600 руб., плюс несколько сотен рублей — годовая оплата домена».

Третий вариант поиска клиентов — рекомендации постояльцев. Это, по сведениям Константина Соболева, дает около 20% заказов. Василий Абрашкин считает положительные отзывы гостей лучшей рекламой. Чтобы поддерживать обратную связь с клиентами, владельцы мини-отелей используют карты постоянного гостя с правом скидки до 10%, предоставляют жильцам дополнительные услуги, например бесплатно доставляют от вокзала или аэропорта до квартиры. Для этого отдельно нанимают водителя с личным автомобилем.

Совет от бизнес-отеля «Форт»:

«На собственном сайте важно обязательно сделать модуль онлайн­бронирования, причем желательно вынести его на главную страницу. Людям из других городов нередко удобнее забронировать номер через Интернет, чем позвонить в отель».

 Когда окупятся вложения?

Мини-гостиницы зарабатывают за счет большой разницы между ценами за долгосрочную и краткосрочную аренду жилой недвижимости в Екатеринбурге. Для клиентов проживание в апартаментах обходится в среднем в 1,5-2,5 тыс. руб. в сутки. Нормальная загруженность мини-гостиницы, отмечает Константин Соболев, от 60 до 85%, т. е. 20-25 дней в месяц. Эта цифра варьируется в зависимости от сезона, так как гостиничный бизнес серьезно привязан к ритмам деловой и туристической активности. Несезон наступает с мая по конец августа и в январе. Пик загруженности (когда она может доходить до 100%) — вторая половина сентября — начало ноября, март и апрель. Константин Соболев: «Квартира, на которой в сезон я зарабатываю 40 тыс. руб. за месяц, в несезон принесла только 8 тыс. руб.». Загруженность в периоды спада опускается до 15-20%.

Одна квартира, сдаваемая посуточно, как подчеркнул Кирилл Копылов, при грамотной раскрутке может окупить себя за шесть-восемь месяцев. По подсчетам г-на Копылова, рентабельность бизнеса на апартаментах начинается от 50%.

ДЕТАЛИ

Кирилл Копылов - директор сети апартаментов «Служба гостиничного размещения»

«Когда я начинал этот бизнес, года три-четыре назад, у меня было $3 тыс. Я решил, что этого достаточно, и снял квартиру. Практически все деньги ушли на ремонт, закупку мебели, объявления в газеты. Это было в конце июля. И вот проходит неделя, другая, третья. Ни одного звонка. Когда закончился месяц, я вынужден был сдать ключи хозяйке квартиры и остался в полном недоумении о причине провала. О том, что начинать гостиничный бизнес в несезон — гиблое дело, я узнал позднее. Но зато был научен горьким опытом».

Константин Соболев - генеральный директор мини­гостиницы «Оазис»

«Мне недавно попалась квартира в очень плачевном состоянии. Я счел себя достаточно опытным и был уверен, что смогу сделать из нее хорошую «единицу» для сдачи. Подписал договор с владельцем и начал ремонтировать. Чуть ли не каждый день я узнавал, что надо закупить еще какие-то материалы, что еще что-то сломалось или обвалилось. В итоге в квартиру я «влил» примерно 500 тыс. руб. Ремонт мы все-таки закончили, но удастся ли вернуть деньги — пока еще вопрос. Решение об аренде этой квартиры я принимал практически только из соображений престижа, мол, неужели у меня не получится. Вот за этот престиж теперь и плачу».

BONUS

По мнению Кирилла Копылова, со временем разброс цен на долгосрочную и краткосрочную аренду жилья будет уменьшаться, снимать квартиры в аренду для последующей пересдачи станет невыгодно. «Перспектива развития гостиничного бизнеса мини-формата — приобретать квартиры в соб­ственность», — уверен г-н Копылов. Он предлагает воспользоваться возможностями ипотечного кредитования. «Арендуете две-три квартиры, зарабатываете на первый взнос, а потом сдаете уже свою квартиру, только платите теперь банку: никаких привередливых собственников и проблем с продлением договора аренды», — описывает преимущества г-н Копылов. Правда, больше одного ипотечного кредита на человека взять трудно.

Расчет для двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м, арендуемой у собственника на два года по цене 12 тыс. руб. в месяц. Сдается за  2,5 тыс. руб. в сутки в течение 20 дней в месяц.