«Малышева 73» купить? «Синару-Девелопмент»? «Бруснику»? Вперед! Думаю, их владельцы еще поторгуются. А подрядчиков покупать смысла нет, у них кроме штата людей — ничего». Валерий Ананьев — для DK.RU.
По данным официальной статистики, объем ввода жилья в регионе в этом году снизился на 35%, продажи тоже сжались, но уже не на 35-45%, как в прошлом сезоне, а только на 10-15%. Гендиректор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев признает: сведения верны, и ситуация схожая у всех игроков.
«Да, объем строительства упал. Я об этом предупреждал полгода назад — говорил, что того массива возводимых метров, что есть сейчас в Екатеринбурге, потребителю не нужно. Продажи продолжают падать — а с чего им расти? Жизнь сделалась дороже, люди больше зарабатывать не стали — откуда у них лишние деньги на квартиры? И если честно, я не вижу причин, чтобы объем продаж перестал сокращаться», — рассуждает г-н Ананьев.
При таких вводных, какие проекты вы планируете начинать в следующем году, какой объем строек намечаете, на какой уровень спроса рассчитываете?
— Мы строим около 200 тыс. кв. м. жилья в год — это по подряду. Необязательно ведь реализовывать проекты самим, можно строить школы, детсады, жилье другим застройщикам. Нас уровень в 200 тыс. квадратов устраивает, а вот ниже как подрядчикам опускаться не хотелось бы. У нас 6 тыс. человек трудится, в том числе на заводах стройматериалов, — нужен объем подрядных работ, чтобы занять весь этот коллектив.
Свои проекты тоже строим — не остановили ни один район. Продолжаем возводить дома на Уктусе, осваивать Широкую речку — там будут большие новые кварталы. Строим на Уралмаше: там появятся новые дома на ул. Бакинских комиссаров, на Кузнецова-Кировградской в следующем году планируем новую очередь из трех домов. На ул. Ирбитской продолжаем проект, и собственные дома строим, и начинам новые совместно с Обществом «Малышева 73». Продолжаем застройку высотного ЖК «Чемпион Парк» на ул. Машинной, в том же районе готовимся возводить другое жилье.
Вопрос, нужно ли столько жилья рынку… Будем ориентироваться по ситуации, какие-то проекты, возможно, придется скорректировать по срокам строительства.
Многофункциональный центр в районе ул. Радищева — Шейнкмана, который должен стать вашим новым флагманским проектом вместо замороженной Opera Tower, когда планируете начать строить?
— В 2017 г.
А что вообще с Opera Tower происходит? Появилась информация, что акционером «АСК-Отель», застройщика Opera Tower, был «УГМК-Холдинг». Он же выступал соинвестором проекта и безуспешно пытается вернуть вложенные деньги. Сейчас областной главк полиции расследует уголовное дело об имущественном ущербе инвесторам Opera Tower.
— У меня нет информации о том, что УГМК участвовал или участвует в проекте. Сейчас идет спор акционеров «АСК-Отель». Есть акционер, которому в компании принадлежит 25%, он хочет выйти из проекта на наиболее выгодных условиях: условно говоря, вложил 100, хочет получить 400. Но у «АСК-Отеля» денег нет. К этому делу привлекли полицию, арбитражные суды.
По моему мнению, это чисто хозяйственный спор. Вижу единственный выход: раз есть задолженность перед этим акционером, есть решение суда о возврате ему средств, но денег нет, то должно быть заявление о признании «АСК-Отель» несостоятельным. Тогда компания подлежит банкротству, а имущество — незавершенная стройка — будет выставлено на торги, если полюбовно продать объект не удастся. Его приобретет новый застройщик, который рассчитается с акционером из уплаченных средств. После другой девелопер продолжит стройку. В чем проблема?
То есть вы так легко отдадите начатую стройку Opera Tower? Или сами будете участвовать в торгах?
— Если цена устроит, мы купим объект и будем продолжать строить сами — мы готовы выступать инвесторами и строителями. Если нет — пусть эти занимается другой инвестор, мы тоже не возражаем.
Сейчас вы тратитесь на содержание этой стройки. Дорогое удовольствие?
— Недешевое. Стройку мы действительно содержим, понимаем, что ее надо официально законсервировать — это непростой процесс. Потом все затраты выставим «АСК-Отелю» и новому собственнику Opera Tower.
Про новых собственников. Поговаривают о возможных поглощениях крупных местных игроков федералами…
— Кого покупать-то? Если брать девелоперов, тех, кто владеет землей, но сам ничего не строит, привлекает подрядчиков — ну, пусть попробуют. Они все себя чувствуют прекрасно, насколько мне известно. «Малышева 73» купить? «Синару-Девелопмент»? «Бруснику»? Вперед! Думаю, их владельцы еще поторгуются. А подрядчиков покупать смысла нет, у них кроме штата людей — ничего. К тому же компании и так в рабском положении: помани работой, позови строить по 30 тыс. за квадрат — себе в убыток — и они прибегут.
У всех подрядчиков сегодня одна и та же проблема: цена стройки выросла, а платят за работу на прежнем уровне. Поэтому многие трудятся без рентабельности. Еще немножко, и могут сорваться в убыток. Тогда мы просто получим меньшее количество подрядчиков на рынке. Их число уже сокращается, потому что не могут они жить при сегодняшней цене на квадратные метры.
Нам в этом смысле полегче — «Атомстройкомплекс» сам выпускает многие материалы. Прибыль с заводов мы убрали совсем, чтобы наши подрядчики не начали работать в убыток. Мы можем такое перераспределение делать.
Чиновники взялись за краны
Валерий Ананьев убежден: есть масса способов, чтобы переломить ситуацию в экономике — в частности, власти должны сделать жизнь бизнеса менее проблемной: не повышать налоги, не ужесточать нормы и СНиПы, перестать то и дело вводить законодательные новинки. Пока же тренд обратный.
Судя по всему, строительный бизнес уже не торт? Не считаете ли вы, что лучшее время для девелоперов было в 2004-2014 гг., а сейчас ловить уже нечего?
— В 2004-2014 гг. были десять лет активного потребления — потому что нефть была дорогая. Денег в стране было много, люди тратили их в том числе на жилье. Понятно, что квартиры — никакой не инвестиционный продукт. Это потребление, вложение в себя. У людей были деньги — они вкладывали. Сейчас средств все меньше, экономика сжимается, потому что она не привыкла жить без высоких нефтяных цен. Потребление тоже сокращается. И если государство будет и дальше душить бизнес — отнимать его через полицейских, повышать налоги, то предпринимателей будет все меньше. И налоговых поступлений, кстати, тоже. На этом фоне сначала еще больше свернется потребление, потом — объем налогов. Строители точно умрут, как сейчас погибают более слабые и неорганизованные. Следом загнутся металлурги, мебельщики, транспортники — те сферы, которым стройка дает работу.
Но, надеюсь, до этого не дойдет. Как-то ведь наша страна все время умудрялась выкарабкиваться из самых страшных ситуаций, даже после войны. Однако очень многое зависит от властей: не надо повышать налоги, не нужно убивать бизнес. Надо дать предпринимателям возможность заниматься своей деятельностью, тогда и экономика, и потребление, и стройка будут расти. Но пока все делается с точностью до наоборот.
В этом году был принят ряд новаций в стройсфере, в частности, в закон о долевке — работать по 214-ФЗ станет дороже и сложнее. В прошлом году мы с вами об этих новинках говорили как о готовящихся. Вы тогда сказали, что застройщиков разве что дустом еще не пробовали травить.
— Видимо, сейчас до этого дойдет. Эти новации — не самое страшное, мы к ним были готовы. Ужесточение идет по всем направлениям: по линии Роспотребнадзора, по Госпожнадзору, Ростехнадзору. Вот упал где-то на стройке башенный кран, тут же депутаты выступают с идеей: «А давайте запретим пользоваться строителям кранами». Практически до этого уже доходит: рассуждают, что должны строить те, кому принадлежит кран. У нас они, слава богу, есть. А что делать тем застройщикам, у кого своих кранов нет? Да у нас на дорогах гибнет больше людей, чем на войне! Может быть, стоит вложить деньги в магистрали, а не ужесточать требования по кранам? Тем более они там и так достаточно жесткие. И масса таких примеров.
Чиновники сегодня пытаются себя со всех сторон обложить соломкой. Сейчас ведь они самые главные, они решают, как жить обществу. И они не хотят помогать бизнесу — им главное себя оградить, главное — как бы чего не вышло. В том числе из-за этого сегодня столько ограничений для предпринимателей. А это все ведет к сжатию экономики.
Хорошо забытое старое
Этот кризис сделал рынок недвижимости рынком покупателя — застройщикам приходится вкладываться в повышение ценности своих домов для горожан. Особенно важно сегодня отработать на пять баллов благоустройство территории вокруг жилых комплексов и придумать фишки для общественных пространств, отмечает Валерий Ананьев. Ориентируется он в этом деле на Великобританию.
Сейчас выгоднее строить бизнес на обороте или на марже? Часть игроков говорит о том, что уникальные проекты, штучные будут более востребованы при повороте рынка жилья в первую очередь к качеству. Или при таком подходе не выжить?
— Это говорят либо дилетанты, либо те, кто строят один-два дома в год. Качество строительно-монтажных работ у нас одинаковое на объектах эконом-, комфорт- и бизнес-классов. Другое дело, что сегодня девелоперы стараются увеличить ценность жилья для покупателя — чтобы завоевать его. Мне очень нравятся слова Германа Грефа (руководитель Сбербанка РФ. — прим. ред.): эффективным является то предприятие, которое тратит деньги на повышение ценности своего продукта для клиента. Мы тоже такую программу для себя приняли.
Хотим, например, чтобы дворовая территория была исключительная. Не как раньше: расставили детские малые формы, земли насыпали, ковровыбивалку воткнули — чтобы Санэпидстанция не придиралась, и нормально. Сейчас благоустройство выполняют специальные архитекторы, используем самые лучшие малые формы. Стоимость их невысокая, а «вау-эффект» они дают большой. Важно и озеленение сделать хорошо: вклад небольшой, а эффект — да. Честно скажу, раньше мы не очень много внимания всему этому уделяли, особенно на эконом-проектах, а сейчас поняли: без этого нельзя. Какого бы класса ни было жилье, будь добр благоустройство сделать на пятерку. Входные группы — то же самое: нужны не просто подъезды с выкрашенными стенами, а отделанные холлы. С дизайном, с большим остекленным пространством, чтобы там стояли цветы, чтобы были коврики. В это мы готовы вкладывать деньги.
Следующий путь — улучшение общественных зон. Я периодически бываю в Великобритании, там общедомовые пространства многофункциональные. Например, нужно пригласить ребенку на дом репетитора. Квартира небольшая, родителям деваться некуда. Можно сделать в доме комнаты переговоров, библиотеку — репетиторы могли бы там заниматься с маленькими жильцами.
Такие комнаты были в советских общежитиях…
— Да-да-да. Все новое — хорошо забытое старое. Почему бы не сделать игровую детскую комнату в доме. На улице не всегда погода хорошая, а в квартире не все потерпят массу друзей ребенка. Можно сделать комнату для просмотра фильмов или футбола. Да много чего можно сделать! Мы в это готовы вкладываться. Такую борьбу за качество я понимаю.
Пока гром не грянул, вы борьбу за качество не разворачивали.
— Просто раньше это было никому не нужно. Покупали всё — только успевай строить. Была огромная ценовая борьба, стоимость метров росла, независимо от качества. Сегодня рынок покупателя, и люди поумнели — за те же деньги могут купить продукт разных потребительских качеств.
Аналитики говорят о перекосе на рынке жилья города в сторону эконом-квартир малой площади — что эта модель тупиковая, и застройщикам следует закладывать в проекты квартиры куда больших площадей. Что вы думаете об этом? Стремитесь ли вообще предугадать, какие проекты будут на пике через 5-10 лет?
— Мы тоже против маленьких квартир, понимаем, что жилье площадью меньше 37 кв. м. быть не должно. Но говорить однозначно, что сегодня уже никому не нужны маленькие квартиры, я бы не стал. Перестанут брать квартиры-студии — их перестанут строить. Это же рынок определяет, а не аналитики. Если уровень потребления будет расти, люди начнут покупать жилье большей площади. Я тоже жду этого момента.
В целом, какие у вас ожидания от 2017 г.?
— Скажу откровенно, у меня поводов для оптимизма сегодня нет. Ничего не сделано для того, чтобы бизнес в стране рос, несмотря на многочисленные разговоры на эту тему.
Понимаю, что тренд пока отрицательный. Поэтому от следующего года позитива я не жду. Думаю, что будет еще тяжелей.
Фото: DK.RU / Игорь Черепанов