Около 30% приобретений в новостройках совершаются с привлечением различных инвестиционных схем. Правда, такие сделки нельзя назвать безопасными на 100%.
Покупка квартиры на этапе строительства дома — наиболее реалистичный для многих способ обзавестись новым жильем. Риэлторы признают: большинство сделок на первичном рынке недвижимости заключаются не с готовыми объектами, а с жильем на стадии строительства. Соответственно покупатель приобретает не «квадраты» в многоквартирном доме, а только имущественные права на них.
Такая схема выгодна для обеих сторон. Застройщик, привлекая инвесторов, получает средства на строительство объекта. Покупатель, инвестируя на этапе стройки, получает квадратные метры по сравнительно низкой цене. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», так покупатель может сэкономить до 40% от стоимости готового жилья.
Для физических лиц способов инвестирования в строящиеся объекты немного. Сегодня застройщик может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного дома только по договорам долевого участия — если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г. (тогда вступил в силу закон о «долевке»). В случае более раннего оформления документов на застройку инвестиционные договоры могут называться по-разному — договором о совместной деятельности или даже договором подряда. Но законом «О долевом строительстве» эти формы инвестконтрактов не регулируются.
Сегодня с помощью «долевки» заключается до 30% сделок на первичном рынке. «Договор позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства объекта. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик, — говорит АННА СОКОЛОВА, руководитель департамента экспертизы проектов «МИЭЛЬ-Новостройки». — При этом по закону цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором».
Эксперты рынка сходятся во мнении, что договор долевого участия — самый безопасный для инвестора. Он подлежит обязательной госрегистрации, а значит, многие риски покупателя предусмотрены и по возможности снижены. Например, застройщик не имеет права брать деньги с дольщиков до того, как оформит права на землю и за свой счет не оформит проектную документацию, включая ее экспертизу. Договором предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора (например, залог участка в пользу дольщика) и штрафные санкции за неисполнение обязательств застройщика.
Еще один вид инвестиционных договоров — предварительный договор купли-продажи. Вы платите за квартиру, которая еще не построена (отсюда — дисконт к цене в готовом доме). После ввода объекта в эксплуатацию продавец (застройщик) сначала оформит и зарегистрирует свое право собственности на квартиру. И только потом с покупателем будет заключен окончательный договор купли-продажи.
Наконец, договор уступки права требования жилья. Эта схема применяется, если на стадии строительства у дольщика возникает необходимость выйти из проекта. Изменились планы, срочно понадобились деньги или появился более привлекательный вариант покупки недвижимости. Тогда инвестор может продать свою «долю» другому инвестору, т. е. уступает свое право на недвижимость.
Рациональный продавец «доли» может извлечь выгоду. Цена «доли» возрастает пропорционально темпам строительства: стоимость «квадрата» к моменту отделочных работ будет существенно выше, чем на момент нулевого этапа застройки. «Но важно помнить, что уступка прав по договору совершается по той форме, по какой заключен основной договор. То есть если договор долевого участия подлежит госрегистрации, то и договор уступки — тоже. Если основной договор совершен в нотариальной форме, то и уступка по нему должна быть выполнена аналогично», — предупреждает г-жа Соколова.
Каждый из этих видов договоров позволяет инвестору экономить. Но любая выгода сопряжена с рисками. Эксперты выделяют три наиболее распространенных риска, в разной степени актуальных для всех видов инвестиционных сделок с недвижимостью, даже самых защищенных.
Риск № 1. Долгострой
Многие эксперты утверждают, что участники долевого строительства от этого риска защищены и даже в случае его возникновения вряд ли потеряют деньги. По договору застройщик обязуется в установленный срок сдать объект в эксплуатацию, иначе — штрафные санкции. Однако риски все равно остаются. «Например, подрядчики не выполнили своих обязательств. Или в договоре с дольщиком застройщик вообще не взял на себя обязательства по завершению. Тогда получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение срока», — перечисляет АНДРЕЙ ЛИКЕФЕТ, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР).
Совет в данном случае универсальный — внимательно читать договор. «Предложите застройщику в разделе «Обязанности компании» написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инфраструктуре не позднее конкретной даты (или квартала), — рекомендует г-н Ликефет. — Если же дольщик заключает договор не с застройщиком, а с подрядчиком, обязательно должна быть прописана календарная дата передачи квартиры. Обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. В идеале виновная сторона должна выплатить неустойку».
Самое неприятное для дольщика — если городские власти по каким-то причинам расторгнут договор с застройщиком. Как правило, в таких случаях дольщикам приходится доплачивать компании, которая возьмется достраивать объект. Снизить этот риск инвестор не в силах, тут дело в законодательном пробеле: администрациям не запрещено передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками.
Риск № 2. Неожиданная доплата
По словам экспертов, этот риск бывает в 5-10% случаев. «Основные проблемы возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что именно входит в цену квад¬ратного метра, — говорит Андрей Ликефет. — В таком случае застройщики могут требовать дополнительно оплатить какие-то работы (например, установку санузлов или пластиковых стеклопакетов. — Прим. ред.)».
Избежать этого риска можно также при составлении договора. Лучше всего привлечь юриста, специалиста по долевому строительству. Проследите, чтобы в документе была такая фраза: «Сумма (цена квартиры), определенная в настоящем договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру». В противном случае специалисты советуют потребовать от застройщика подробных объяснений: почему, за что и сколько придется заплатить.
Если вопрос о доплате возникнет, когда дом уже достроен, у дольщика есть неплохие шансы отстоять свои права на жилье по первоначальной цене. Хуже, когда застройщик требует доплаты еще на этапе строительства. Специалисты рекомендуют в таких случаях заказать независимую экспертизу, которая определит, какая сумма необходима для завершения работ и правомерно ли требовать эти деньги с дольщиков.
Риск № 3. Двойные продажи
Как правило, этот риск возникает из-за невыполнения подрядчиком обязательств перед застройщиком. В этом случае застройщик может расторгнуть договор с подрядчиком, а дольщик останется не у дел. «Риск двойных продаж минимален, когда форма сделки подлежит госрегистрации. Это могут быть договоры купли-продажи и договоры долевого участия, а также договоры уступки по «долевке», — отмечает Анна Соколова.
Эксперты констатируют: как правило, типовые договоры, со¬с¬тавленные юристом компании-застройщика,
защищают исключительно интересы строителей. Зачастую в них ничего не говорится об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям и о сроках исполнения этих обязательств. Стоит показать договор независимому специалисту и внимательно изучить документ, прежде чем подписывать его. Тогда риски будут минимальными, а сам инвестиционный договор — экономически оправдан.
Юлия Шаехова