Недвижимость: Ипотека

Дело № Ф09-999/99ГК
Поскольку принятые обязательства по кредитному договору недвижимость в Чехии продажа - ответчик не выполнил и сумму кредита в обусловленный срок не возвратил, суд взыска, остаток кредитной задолженности в размере и штрафные санкции за просрочку возврата кредита, обратив взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору.

АК Сбербанк РФ в лице Октябрьского отделения обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ЗАО "Завьяловоагропромхимия" о взыскании части невозвращенной ссудной задолженности, штрафа за просрочку возврата кредита по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество и взыскания процентов на сумму задолженности.
Суд взыскал с ОАО в пользу АКБ Сбербанка РФ 397,8 тыс. руб., в том числе 315 тыс. руб. суммы невозвращенного кредита, 82,7 тыс. руб. неустойки, а также проценты от суммы долга — 315 тыс. руб. Обращено взыскание присужденной суммы на заложенное имущество по договору залога недвижимости. В остальной части иска отказано. В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. Истец обратился в кассационную инстанцию. 

Между Сбербанком РФ и ОАО заключен кредитный договор (с дополнительными соглашениями о предоставлении кредита на сумму 500 тыс. руб. (неденоминированных) со сроком возврата до 24.10.98). В качестве способа обеспечения исполнения обязательства стороны заключили договоры залога недвижимости и залога оборудования.
По договору об ипотеке залогодатель передал в залог принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество — административное здание. Договор удостоверен нотариально и зарегистрирован БТИ.

По договору залога оборудования залогодатель передал в залог принадлежащее ему по праву собственности оборудование: термопласт-автомат, две прессформы.
Договором предусмотрено право залогодержателя на удовлетворение требований по кредитному договору в полном объеме.
Кредитор предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее (ст.ст. 807, 819, 811 ГК РФ). За нарушение обязательства кредитор вправе начислять заемщику штрафные санкции.

Поскольку принятые обязательства по кредитному договору ответчик не выполнил и сумму кредита в обусловленный срок не возвратил, судом взыскан остаток кредитной задолженности и штрафные санкции за просрочку возврата кредита (с учетом ст. 333 ГК РФ).

Судом обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору (ч. 1 ст. 348 ГК РФ). Вместе с тем вывод суда первой инстанции об отказе в обращении взыскания на заложенное оборудование не может быть признан законным. В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК РФ).
Невозвращение кредита, выданного в октябре 1997 года в обусловленный срок, не может считаться крайне незначительным нарушением обязательства, поскольку возвращение денежной суммы и процентов на нее является существенными условиями кредитного договора (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 819 ГК РФ).
ФАС Уральского округа решение Арбитражного суда Удмуртской Республики изменил, обратил взыскание присужденной суммы 397,8 тыс. руб. на заложенное имущество по договору залога недвижимости (ипотека) путем продажи с публичных торгов административного здания, установив начальную продажную цену заложенного имущества 411 тыс. руб. Обратил взыскание на заложенное по заключенному договору залога оборудования, установив начальную продажную цену: термопласт-автомат — 242000 руб., пресс-формы по 40790 руб. каждая. В остальной части решение оставил без изменения.

Дело № Ф04/276-25/А75-99
Поскольку договор о залоге и соглашение о залоге нотариально не удостоверены, суд сделал вывод о их недействительности.
Сберегательный банк России в лице Сургутского отделения обратился с иском к ОАО "Пальмира" и ТОО "Сургутский центральный коммерческий банк" о взыскании задолженности по кредиту с обращением взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ОАО "Пальмира" задолженность по кредитному договору, отказав в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с ничтожностью договора о залоге.
Апелляционная инстанция решение суда оставила без изменения. Истец обратился в кассационную инстанцию.
По кредитному договору Сургутское отделение СБ РФ предоставило ОАО "Пальмира" кредит под 100% годовых со сроком возврата до 28.09.95 г. Изменениями к договору срок возврата кредита был продлен до 01.04.96 г. с уплатой 90% годовых.
В обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита и уплате процентов истец и ОАО "Пальмира" заключили договор о залоге строящегося пивного ресторана. Затем стороны заключили соглашение о залоге пристроенного бара-ресторана. Стоимость заложенного имущества определена в 1700 млн руб.
В установленный срок заемщик обязательства по кредитному договору полностью не выполнил, в связи с чем кредитор предъявил иск о взыскании с ОАО "Пальмира" задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество.
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации (ст. 42 и ст. 43 Закона Российской Федерации "О залоге", действующего на момент заключения договора о залоге от 28.09.94 г.). Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора (ст. 12 Закона "О залоге").
Ст. 339 ГК РФ, введенного в действие 01.01.1995 г., не изменяет принципов решения вопроса по оформлению договора о залоге и также предусматривает нотариальное удостоверение и регистрацию договора об ипотеке. Несоблюдение квалифицированной формы договора о залоге влечет его недействительность.
Поскольку договор о залоге и соглашение о залоге нотариально не удостоверены, суд сделал вывод о их недействительности и правомерно отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.
ФАС Уральского округа решение и постановление Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа оставил без изменения, а кассационную жалобу —  без удовлетворения.

 Дело № Ф09-308/99ГК
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, функционально обеспечивающей закладываемый объект.
Истец — ОАО "Альфа-банк-Башкортостан", обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Алькор" г. Уфа, ООО "МК "Камилла" г. Уфа о взыскании долга, неустойки и обращении взыскания на предмет залога по кредитному договору, договору поручительства, договору залога.
Ответчик — ООО "МК "Камилла", предъявил встречные исковые требования: о признании договора залога ничтожной сделкой, о признании договора поручительства недействительным, а п. 2.1 данного договора — ничтожным.
Исковые требования ОАО "Альфа-банк-Башкортостан" удовлетворены частично, взыскано солидарно с ООО "Алькор", ООО "МК "Камилла" в пользу банка 1217 тыс. руб. долга и 180 тыс. руб. неустойки; взыскано с ООО "Алькор" в пользу банка 98900 руб. долга, в остальной части иска отказано.
Встречный иск ООО "МК "Камилла" о признании договора залога ничтожной сделкой удовлетворен. В удовлетворении встречного иска о признании договора поручительства недействительным, а п. 2.1 указанного договора — ничтожным отказано. Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменения. Обе стороны обратились в кассационную инстанцию.
Из материалов дела следует, что договор о предоставлении кредитной линии, заключенный между КБ "Альфа-банк-Башкортостан" и ООО "Алькор", обеспечивался договором залога и договором поручительства, заключенными между КБ "Альфа-банк-Башкортостан" и ООО "МК "Камилла".
В соответствии с договором залога в обеспечение своевременного исполнения кредитного договора, залогодатель — ООО "МК "Камилла", предоставил КБ "Альфа-банк-Башкортостан" в залог часть здания (нежилые помещения) площадью 661,2 кв. м, принадлежащего ему на праве собственности.
Договор залога недвижимости (ипотеки) должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 11 Закона РФ "О залоге" и п. 3 ст. 339 ГК РФ). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора о залоге.
Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст. 340 п. 3 ГК РФ).
Принимая решение о признании ничтожным договора залога на основании ст. 168 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что порядок регистрации договоров об ипотеке, предусмотренный ст.ст. 43, 42 п. 2 Закона РФ "О залоге", при заключении договора сторонами не соблюден, ипотека права аренды земельного участка не зарегистрирована, то есть сделка не соответствует действующему законодательству.
В п. 2 договора залога имеется запись о том, что земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды, однако прав и обязанностей в отношении земельного участка договор залога нежилых помещений не устанавливает.
Поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего (ст. 367 п. 1 ГК РФ). Пунктом 2.1 договора поручительства стороны предусмотрели, что, если изменения в кредитный договор, влекущие увеличение ответственности поручителя, были внесены без его согласия, то объем ответственности поручителя остается прежним.
При разрешении спора суд исходил из того, что данное условие договора установлено сторонами в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не противоречит ст. 367 ГК РФ и фактически (при толковании его в порядке ст. 431 ГК РФ) содержит согласие поручителя на любые изменения в кредитный договор с сохранением прежнего объема ответственности.
Договор поручительства со стороны поручителя подписан директором Газизовым, который действовал, как указано в договоре, на основании Устава. Согласно п. 3.7 Устава ООО "МК "Камилла", единственным исполнительным органом управления Общества является Президент, который самостоятельно решает все вопросы деятельности Общества, за исключением отнесенных Уставом к компетенции Собрания Участников.
П. 3.2 Устава предусмотрено, что к компетенции Участников Общества относится утверждение заключенных Обществом договоров на сумму свыше 50 млн руб. (неденоминированных).
Данное ограничение полномочий Президента (директора) Общества исключает из компетенции Президента вопрос "утверждения заключенных Обществом договоров на сумму свыше 50 млн руб.", но не умаляет его полномочий на заключение сделок, поэтому требование ответчика о признании сделки недействительной в соответствии со ст. 174 АПК РФ является необоснованным.
ФАС Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан оставил без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения.  n