В ноябре рынок жилой недвижимости Екатеринбурга начал посылать приятные сигналы для продавцов. Впервые за год средняя цена квадратного метра подросла. Правда, совсем немного. По состоянию на 10 н
Ценовая апатия рынка недвижимости большинства городов РФ — не повод вообще не покупать квадратные метры. В России и за ее пределами «ДК» нашел города, где кривая спроса уже идет вверх, давая инвесторам надежду на прибыль.
Вопреки принятой в России традиции, когда все тренды начинаются с Москвы, расти в цене региональные рынки стали раньше столицы. В октябре, пока московская недвижимость плавно теряла в стоимости еще два с небольшим процента, Омск, к примеру, скакнул вверх сразу на 5,59%.
Помимо этого города по итогам октября в плюс вышли Ростов-на-Дону (средняя цена по отношению к показателям сентября увеличилась на 3,68%), Тюмень (+2,28%), Казань (+2,2%) и др.
«Покупатели в регионах начали реализовывать отложенный спрос», — отмечает г-жа Игнаткина. А причины, которые заставили их активизироваться, — разные.
В частности, жилье сейчас дорожает там, где рынок в период всеобщего роста (2006-2007 гг.) не успел разогнаться до миллионов квадратных метров новостроек в год и до стопроцентного прироста цен. К таким городам продавцы относят все тот же Омск, Магадан и, например, Волгоград.
Из-за невысоких в прошлые годы темпов застройки дефицит предложения там сформировался быстрее. И начиная с сегмента вторичного жилья спрос после паузы стал прибывать, что и подтолкнуло цены.
Другую причину положительного тренда в регионах продавцы видят в господдержке. Казань и Набережные Челны, например, выбились в число пионеров роста во многом благодаря местной программе поддержки строительного сектора, считают риэлторы.
В Татарстане работает социальная ипотека, питающая рынок деньгами. С 2005 г. по решению здешних властей бюджетники республики и сотрудники компаний «Татнефть» и «Татэнерго» могут получить жилищный кредит почти на 30 лет под 7% годовых. Панацеей для рынка эта программа не стала. Но смягчила его падение и ускорила рост.
Недвижимость в регионах-пионерах снова становится инвестиционно привлекательной. Так как дно пройдено, в квадратные метры можно вкладываться, чтобы сохранить деньги. Но из других регионов инвесторы туда не пришли. Если покупать квартиру в Магадане, то в ней нужно жить. Иначе смысл теряется. Перепродать ее через год с серьезной наценкой не получится. Прибыли больше 10% от такой операции никто не ждет. Сдавать — хлопотно и опять же неприбыльно. Потому оттока покупателей с других рынков в эти регионы риэлторы не прогнозируют.
Олимпиада притянула спрос
Исключение из правила — курортные города России. Здесь в октябре также зафиксировали прирост средней цены. Причем спрос оживили больше не местные жители, а инвесторы из других регионов.
В преддверии зимней Олимпиады-2014 Сочи превращают в современный город, который и по окончании спортивных соревнований будет притягивать туристов.
Для того чтобы Сочи перестроить, из федерального, регионального и городского бюджетов планируют потратить до 194,638 млрд руб. Деньги, согласно заверениям российского премьера Владимира Путина, пойдут не только на строительство спортивных объектов в столице Олимпиады-2014, но и на развитие инфраструктуры всего Краснодарского края. По госпрограмме за счет бюджета там строят дороги, мосты, тоннели, прокладывают новые сети канализации, водопровода, энергоснабжения и т. п.
Бизнес вложит немногим меньше — порядка 130 млрд руб. В надежде на будущую прибыль от наплыва туристов частные компании из разных регионов принялись реконструировать советские турбазы и возводить новые отели и коттеджи на Черноморском побережье.
Программы строительства в Краснодарском крае есть у «Базового элемента» и у «Газпрома». Из уральских компаний в Сочи зашел, в частности, «УГМК-Холдинг». Он согласился оплатить и построить в будущей олимпийской столице ледовую арену общей стоимостью 1,033 млрд руб.
А строительная «дочка» Группы Синара — «Синара-Девелопмент» — приобрела в Сочи пансионат «Бургас» и начала его перестраивать. В реконструкцию планируют вложить 700 млн руб. Бывший пансионат уже превратили в трехзвездочный отель с годовой выручкой 150 млн руб. К 2012 г. к нему намерены пристроить новый ресторанный комплекс, SPA-центр и современный деловой центр.
«Фин-Инвест-Строй» реконструировал на Черноморском побережье пансионат «С.С.С.Р.». Его тоже перестроили, а часть земли комплекса отдали под жилищную застройку — девелопер возвел там поселок «Орхидея Парк» на 31 дом. «После любой Олимпиады цены на недвижимость в городе, где она проводилась, растут еще как минимум пять лет», — объясняет интерес строителей Дмитрий Серый, директор департамента продаж «Орхидея Парк».
Поверив в будущую прибыль российского юга, теперь девелоперы пытаются внушить свою веру частным покупателям. «Если в мире не приключится еще один финансовый катаклизм, частный инвестор в ближайшие годы сможет неплохо заработать на курортной недвижимости. Можно купить дом и приезжать туда раз в год. А в остальное время сдавать его в аренду другим туристам. Гостиниц высокого уровня здесь пока очень мало. И апартаменты можно сдавать по ценам до 30 тыс. руб. в сутки», — описывает плюсы частных вложений г-н Серый.
Для того чтобы привлечь желающих заработать таким образом, «Фин-Инвест-Строй» создал в Сочи управляющую компанию, которая берет на себя доверительное управление выкупленными таунхаусами: за 5% выручки находит арендаторов, собирает с них деньги, следит за порядком в апартаментах. Схема работает, утверждает Дмитрий Серый. Доход от аренды такой недвижимости должен быть не ниже выручки номеров в хороших отелях, т. е. не меньше 8 тыс. руб. в сутки. А цена содержания апартаментов — от 4 до 11 тыс. руб. в месяц.
Доводы, похоже, подействовали. После того как рынок упал в среднем на 30-40%, в октябре российский юг начал понемногу дорожать. Средняя цена недвижимости в Сочи выросла на 0,5%, в Краснодаре — на 0,3%. «В начале этого года мы заключали лишь одну-две сделки в месяц. Нам пришлось снизить цены на наши объекты на 25%. Но сейчас покупатель вернулся. Осенью за месяц мы могли заключать до десяти сделок. И теперь подняли прайсы: в октябре стоимость одного квадрата под ключ повысили с 90 до 100 тыс. руб.», — сообщает г-н Серый.
Русские деньги вернулись на зарубежные рынки
С середины прошлого года спрос на зарубежное жилье сократился как минимум вдвое, рассказывают продавцы. Но сейчас он начинает восстанавливаться — в кризис цены квадратного метра во многих странах упали еще больше российских. И инвесторы туда потянулись. «Недавно мы купили для нашего клиента апартаменты в Орландо, США, площадью 121 кв. м. Докризисная цена объекта — $330 тыс. А мы приобрели его за $130 тыс.», — рассказывает Галина Кочнева, координатор международного направления центра недвижимости «Северная казна». Американский рынок постепенно оживает. Клиент г-жи Кочневой планирует перепродать дом через два года с наценкой как минимум в 100%.
Это вполне возможно, подтверждает Станислав Зингель, президент московского АН Gordon Rock: «По отношению к пиковым показателям цены рынок в США упал на 50%. Но американцы однозначно уже прошли дно. Так, по итогам второго квартала 2009 г. недвижимость во Флориде выросла на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Похожая ситуация — во многих других странах. В кризис Болгария, Турция и Испания подешевели на 40%, Черногория — на 35%, Кипр и Египет — на 10%. Не называя имен клиентов, риэлторы рассказывают о крупных предпринимателях и высокопоставленных чиновниках, покупающих по два-три дома за пределами России. «Недавно мы приобрели для одного местного предпринимателя сразу два дома за границей. В одном он планирует жить сам. А второй ему нужен, чтобы попробовать свои силы на западном рынке недвижимости — будет его сдавать, а через год-два продаст», — приводит пример Галина Кочнева.
Помимо низкой цены иностранцы заманивают российских инвесторов законодательными поблажками. Спасая свои экономики, многие государства начали предоставлять своеобразные бонусы для тех, кто готов вложиться в их недвижимость. Кипр, например, стал выдавать вид на жительство каждому иностранцу, потратившему здесь на дома и квартиры более 300 тыс. евро. А в Штатах иностранцу, инвестировавшему более $500 тыс., вручают грин-карту.
На такие преференции русские покупатели, похоже, клюнули. Так, россияне сейчас лидируют в рейтинге спроса на недвижимость в Черногории. На их долю приходится 52% всех сделок с иностранными инвесторами в этой стране, рассказал г-н Зингель. Первые они и на Кипре — с долей в 55%, и в Латвии (62%), а в Турции, например, — четвертые (20%).
По словам риэлторов, за пределами родины екатеринбуржцы предпочитают покупать дома в курортных зонах. Согласно данным Gordon Rock, дом для летнего отдыха приобретают 50% покупателей зарубежной недвижимости.
Приобретенные квартиры и дома эксплуатируют по той же схеме, что предлагают девелоперы сочинской курортной недвижимости. Хозяин приезжает в дом или апартаменты раз в год. А остальное время управляющая компания сдает эту недвижимость в аренду, забирая себе 5-8% выручки.
Екатеринбургские риэлторы готовы подыскать для клиента недвижимость в любой точке мира — были бы деньги. Но география спроса на зарубежные квадратные метры не слишком обширна. К примеру, несмотря на все плюсы Соединенных Штатов, которые красочно описывают местные продавцы, недвижимость там приобретают не более 4% екатеринбуржцев, вкладывающихся в «зарубежку». «Далеко и непонятно. Потому страшно», — кратко поясняет г-жа Кочнева. Ближе и родней Болгария, Турция или Чехия, продолжает она: «Многие туда ездили — просто на отдых. И примерно представляют, в каких районах и какие объекты лучше покупать. Плюс у многих друзья уже обзавелись недвижимостью в этих странах и могут подсказать».
Вкладываться в новые направления частным инвесторам рискованно, признают риэлторы. Рынок чужой страны нужно хорошо знать. Если приобретенный дом или квартира будут пустовать — покупатель потеряет деньги.
Дополнительная преграда, увеличивающая траты российского инвестора, — отчисления зарубежным посредникам. Не меньше 20% от суммы покупки может уйти на услуги иностранных юристов и риэлторов, обслуживающих сделку.
В итоге рентабельность вложений не превышает прибыль от екатеринбургской недвижимости. Потому, как правило, за пределами России квартиры и дома покупают те, у кого инвестиционные квадратные метры на родине уже есть, — диверсифицируют риски.
А активнее всего недвижимость за рубежом сейчас приобретают чиновники, рассказывает один из продавцов: «Федеральные начальники местных госслужащих очень не любят излишней роскоши в жизни своих подчиненных. Потому, если сегодня чиновник с зарплатой в 100 тыс. руб. купит себе дом в Карасьеозерском, он рискует не только лишиться поста, но и угодить за решетку. Так рисковать никто не хочет. Потому вкладываются за рубежом — подальше от глаз контролеров».
Поток денег за границу и на сочинские стройки снова начал расширяться. Но массового исхода инвесторов с региональных рынков не произойдет, считают риэлторы. Уже с весны динамика цен в российских мегаполисах окончательно войдет в положительную зону и начнет неспешно отыгрывать падение последних двух лет, надеются продавцы.
В Москве немного подросли лишь новостройки
Цены на столичную недвижимость по итогам октября 2009 г.
Новостройки
Вторичный рынок
Источник: АН «МИАН». Подорожавшие в кризис
Объем прироста цены квадратного метра
Источник: Business World.
В ноябре рынок жилой недвижимости Екатеринбурга начал посылать приятные сигналы для продавцов. Впервые за год средняя цена квадратного метра подросла. Правда, совсем немного. По состоянию на 10 ноября средняя стоимость квадрата на местном рынке составила 52,4 тыс. руб., утверждают в Уральской палате недвижимости (УПН). Это на 0,009% больше, чем четыре недели назад.
Прецедент сами риэлторы комментируют сдержанно. О грядущем ускорении положительного тренда они говорить не торопятся, видимо вспоминая прежние неудачные прогнозы, когда местному рынку пророчили подъем сначала к концу 2007 г., потом к весне 2008-го и т. д. «Рынок скорее замер, чем приготовился к росту, — рассуждает Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл», — последние три месяца темпы падения сокращались. А сейчас от рынка можно ожидать как незначительного роста, так и плавного снижения».
Той же позиции предпочитают придерживаться федеральные продавцы недвижимости. В большинстве регионов ситуация развивается по примеру столицы, поясняет Инна Игнаткина, исполнительный директор АН «МИАН», а в Москве до конца года ждать роста не приходится: «Рынок в состоянии стабильного ожидания. Вплоть до весны сколько-нибудь значимых событий, скорее всего, не будет. Цена лишь может колебаться в пределах плюс-минус 2%. И большинство других городов России будут находиться в таком же состоянии».
Зато рынок точно на дне. Об этом продавцы заявляли уже неоднократно. Но теперь у них есть доказательства. В России появились города-пионеры, где цены начали идти вверх. Причем в отличие от Екатеринбурга прирост там больше нескольких сотых процента.
Вопреки принятой в России традиции, когда все тренды начинаются с Москвы, расти в цене региональные рынки стали раньше столицы. В октябре, пока московская недвижимость плавно теряла в стоимости еще два с небольшим процента, Омск, к примеру, скакнул вверх сразу на 5,59%.
Помимо этого города по итогам октября в плюс вышли Ростов-на-Дону (средняя цена по отношению к показателям сентября увеличилась на 3,68%), Тюмень (+2,28%), Казань (+2,2%) и др.
«Покупатели в регионах начали реализовывать отложенный спрос», — отмечает г-жа Игнаткина. А причины, которые заставили их активизироваться, — разные.
В частности, жилье сейчас дорожает там, где рынок в период всеобщего роста (2006-2007 гг.) не успел разогнаться до миллионов квадратных метров новостроек в год и до стопроцентного прироста цен. К таким городам продавцы относят все тот же Омск, Магадан и, например, Волгоград.
Из-за невысоких в прошлые годы темпов застройки дефицит предложения там сформировался быстрее. И начиная с сегмента вторичного жилья спрос после паузы стал прибывать, что и подтолкнуло цены.
Другую причину положительного тренда в регионах продавцы видят в господдержке. Казань и Набережные Челны, например, выбились в число пионеров роста во многом благодаря местной программе поддержки строительного сектора, считают риэлторы.
В Татарстане работает социальная ипотека, питающая рынок деньгами. С 2005 г. по решению здешних властей бюджетники республики и сотрудники компаний «Татнефть» и «Татэнерго» могут получить жилищный кредит почти на 30 лет под 7% годовых. Панацеей для рынка эта программа не стала. Но смягчила его падение и ускорила рост.
Недвижимость в регионах-пионерах снова становится инвестиционно привлекательной. Так как дно пройдено, в квадратные метры можно вкладываться, чтобы сохранить деньги. Но из других регионов инвесторы туда не пришли. Если покупать квартиру в Магадане, то в ней нужно жить. Иначе смысл теряется. Перепродать ее через год с серьезной наценкой не получится. Прибыли больше 10% от такой операции никто не ждет. Сдавать — хлопотно и опять же неприбыльно. Потому оттока покупателей с других рынков в эти регионы риэлторы не прогнозируют.
Олимпиада притянула спрос
Исключение из правила — курортные города России. Здесь в октябре также зафиксировали прирост средней цены. Причем спрос оживили больше не местные жители, а инвесторы из других регионов.
В преддверии зимней Олимпиады-2014 Сочи превращают в современный город, который и по окончании спортивных соревнований будет притягивать туристов.
Для того чтобы Сочи перестроить, из федерального, регионального и городского бюджетов планируют потратить до 194,638 млрд руб. Деньги, согласно заверениям российского премьера Владимира Путина, пойдут не только на строительство спортивных объектов в столице Олимпиады-2014, но и на развитие инфраструктуры всего Краснодарского края. По госпрограмме за счет бюджета там строят дороги, мосты, тоннели, прокладывают новые сети канализации, водопровода, энергоснабжения и т. п.
Бизнес вложит немногим меньше — порядка 130 млрд руб. В надежде на будущую прибыль от наплыва туристов частные компании из разных регионов принялись реконструировать советские турбазы и возводить новые отели и коттеджи на Черноморском побережье.
Программы строительства в Краснодарском крае есть у «Базового элемента» и у «Газпрома». Из уральских компаний в Сочи зашел, в частности, «УГМК-Холдинг». Он согласился оплатить и построить в будущей олимпийской столице ледовую арену общей стоимостью 1,033 млрд руб.
А строительная «дочка» Группы Синара — «Синара-Девелопмент» — приобрела в Сочи пансионат «Бургас» и начала его перестраивать. В реконструкцию планируют вложить 700 млн руб. Бывший пансионат уже превратили в трехзвездочный отель с годовой выручкой 150 млн руб. К 2012 г. к нему намерены пристроить новый ресторанный комплекс, SPA-центр и современный деловой центр.
«Фин-Инвест-Строй» реконструировал на Черноморском побережье пансионат «С.С.С.Р.». Его тоже перестроили, а часть земли комплекса отдали под жилищную застройку — девелопер возвел там поселок «Орхидея Парк» на 31 дом. «После любой Олимпиады цены на недвижимость в городе, где она проводилась, растут еще как минимум пять лет», — объясняет интерес строителей Дмитрий Серый, директор департамента продаж «Орхидея Парк».
Поверив в будущую прибыль российского юга, теперь девелоперы пытаются внушить свою веру частным покупателям. «Если в мире не приключится еще один финансовый катаклизм, частный инвестор в ближайшие годы сможет неплохо заработать на курортной недвижимости. Можно купить дом и приезжать туда раз в год. А в остальное время сдавать его в аренду другим туристам. Гостиниц высокого уровня здесь пока очень мало. И апартаменты можно сдавать по ценам до 30 тыс. руб. в сутки», — описывает плюсы частных вложений г-н Серый.
Для того чтобы привлечь желающих заработать таким образом, «Фин-Инвест-Строй» создал в Сочи управляющую компанию, которая берет на себя доверительное управление выкупленными таунхаусами: за 5% выручки находит арендаторов, собирает с них деньги, следит за порядком в апартаментах. Схема работает, утверждает Дмитрий Серый. Доход от аренды такой недвижимости должен быть не ниже выручки номеров в хороших отелях, т. е. не меньше 8 тыс. руб. в сутки. А цена содержания апартаментов — от 4 до 11 тыс. руб. в месяц.
Доводы, похоже, подействовали. После того как рынок упал в среднем на 30-40%, в октябре российский юг начал понемногу дорожать. Средняя цена недвижимости в Сочи выросла на 0,5%, в Краснодаре — на 0,3%. «В начале этого года мы заключали лишь одну-две сделки в месяц. Нам пришлось снизить цены на наши объекты на 25%. Но сейчас покупатель вернулся. Осенью за месяц мы могли заключать до десяти сделок. И теперь подняли прайсы: в октябре стоимость одного квадрата под ключ повысили с 90 до 100 тыс. руб.», — сообщает г-н Серый.
Русские деньги вернулись на зарубежные рынки
С середины прошлого года спрос на зарубежное жилье сократился как минимум вдвое, рассказывают продавцы. Но сейчас он начинает восстанавливаться — в кризис цены квадратного метра во многих странах упали еще больше российских. И инвесторы туда потянулись. «Недавно мы купили для нашего клиента апартаменты в Орландо, США, площадью 121 кв. м. Докризисная цена объекта — $330 тыс. А мы приобрели его за $130 тыс.», — рассказывает Галина Кочнева, координатор международного направления центра недвижимости «Северная казна». Американский рынок постепенно оживает. Клиент г-жи Кочневой планирует перепродать дом через два года с наценкой как минимум в 100%.
Это вполне возможно, подтверждает Станислав Зингель, президент московского АН Gordon Rock: «По отношению к пиковым показателям цены рынок в США упал на 50%. Но американцы однозначно уже прошли дно. Так, по итогам второго квартала 2009 г. недвижимость во Флориде выросла на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Похожая ситуация — во многих других странах. В кризис Болгария, Турция и Испания подешевели на 40%, Черногория — на 35%, Кипр и Египет — на 10%. Не называя имен клиентов, риэлторы рассказывают о крупных предпринимателях и высокопоставленных чиновниках, покупающих по два-три дома за пределами России. «Недавно мы приобрели для одного местного предпринимателя сразу два дома за границей. В одном он планирует жить сам. А второй ему нужен, чтобы попробовать свои силы на западном рынке недвижимости — будет его сдавать, а через год-два продаст», — приводит пример Галина Кочнева.
Помимо низкой цены иностранцы заманивают российских инвесторов законодательными поблажками. Спасая свои экономики, многие государства начали предоставлять своеобразные бонусы для тех, кто готов вложиться в их недвижимость. Кипр, например, стал выдавать вид на жительство каждому иностранцу, потратившему здесь на дома и квартиры более 300 тыс. евро. А в Штатах иностранцу, инвестировавшему более $500 тыс., вручают грин-карту.
На такие преференции русские покупатели, похоже, клюнули. Так, россияне сейчас лидируют в рейтинге спроса на недвижимость в Черногории. На их долю приходится 52% всех сделок с иностранными инвесторами в этой стране, рассказал г-н Зингель. Первые они и на Кипре — с долей в 55%, и в Латвии (62%), а в Турции, например, — четвертые (20%).
По словам риэлторов, за пределами родины екатеринбуржцы предпочитают покупать дома в курортных зонах. Согласно данным Gordon Rock, дом для летнего отдыха приобретают 50% покупателей зарубежной недвижимости.
Приобретенные квартиры и дома эксплуатируют по той же схеме, что предлагают девелоперы сочинской курортной недвижимости. Хозяин приезжает в дом или апартаменты раз в год. А остальное время управляющая компания сдает эту недвижимость в аренду, забирая себе 5-8% выручки.
Екатеринбургские риэлторы готовы подыскать для клиента недвижимость в любой точке мира — были бы деньги. Но география спроса на зарубежные квадратные метры не слишком обширна. К примеру, несмотря на все плюсы Соединенных Штатов, которые красочно описывают местные продавцы, недвижимость там приобретают не более 4% екатеринбуржцев, вкладывающихся в «зарубежку». «Далеко и непонятно. Потому страшно», — кратко поясняет г-жа Кочнева. Ближе и родней Болгария, Турция или Чехия, продолжает она: «Многие туда ездили — просто на отдых. И примерно представляют, в каких районах и какие объекты лучше покупать. Плюс у многих друзья уже обзавелись недвижимостью в этих странах и могут подсказать».
Вкладываться в новые направления частным инвесторам рискованно, признают риэлторы. Рынок чужой страны нужно хорошо знать. Если приобретенный дом или квартира будут пустовать — покупатель потеряет деньги.
Дополнительная преграда, увеличивающая траты российского инвестора, — отчисления зарубежным посредникам. Не меньше 20% от суммы покупки может уйти на услуги иностранных юристов и риэлторов, обслуживающих сделку.
В итоге рентабельность вложений не превышает прибыль от екатеринбургской недвижимости. Потому, как правило, за пределами России квартиры и дома покупают те, у кого инвестиционные квадратные метры на родине уже есть, — диверсифицируют риски.
А активнее всего недвижимость за рубежом сейчас приобретают чиновники, рассказывает один из продавцов: «Федеральные начальники местных госслужащих очень не любят излишней роскоши в жизни своих подчиненных. Потому, если сегодня чиновник с зарплатой в 100 тыс. руб. купит себе дом в Карасьеозерском, он рискует не только лишиться поста, но и угодить за решетку. Так рисковать никто не хочет. Потому вкладываются за рубежом — подальше от глаз контролеров».
Поток денег за границу и на сочинские стройки снова начал расширяться. Но массового исхода инвесторов с региональных рынков не произойдет, считают риэлторы. Уже с весны динамика цен в российских мегаполисах окончательно войдет в положительную зону и начнет неспешно отыгрывать падение последних двух лет, надеются продавцы.
В Москве немного подросли лишь новостройки
Цены на столичную недвижимость по итогам октября 2009 г.
Новостройки
|
152 тыс. руб. средняя цена 1 кв. м |
|
+0,5% изменение за месяц |
|
-7,1% изменение с начала года |
Вторичный рынок
|
140,5 тыс. руб. средняя цена 1 кв. м |
|
-2,3% изменение за месяц |
|
-16,9% изменение с начала года |
Источник: АН «МИАН». Подорожавшие в кризис
Объем прироста цены квадратного метра
Источник: Business World.