Недвижимость была «тихой гаванью» для инвесторов. Но стоимость владения растет, объекты простаивают. Какие форматы сегодня приносят доход, какие —– генерируют убыток? — КРУГЛЫЙ СТОЛ.
Раньше недвижимость считалась самым очевидным вариантом для инвесторов: одни покупали квартиры на этапе котлована, другие фокусировались на «коммерции». За последние годы многие в недвижимости разочаровались.
На круглом столе, организованном «Деловым кварталом», эксперты обсудили перспективные и бесперспективные форматы для инвесторов.
Жилая недвижимости: ставим крест?
Вячеслав Батаков, директор по продукту Группы компаний «Атлас Девелопмент»:
Останется ли жилая недвижимость интересной для инвесторов? Это зависит от того, как будет работать новый закон, регулирующий деятельность застройщиков и на каких условиях будут кредитовать банки. Если мы сможем предлагать хорошую цену на старте проекта, инвесторы будут входить в этот рынок. Если не сможем, они будут искать другие решения для получения доходности — в коммерческой недвижимости, индустриальной и так далее.
Сейчас продажи идут очень хорошо: в восточной башне iTower осталось 30% квартир. Крупный пул (40 квартир) приобрел клиент-инвестор. В течение года цены в проекте выросли на 16%, два человека продали свои квартиры по договору переуступки и заработали. Мы планировали приступить к строительству второй башни весной, но в ноябре начали рыть котлован, чтобы дать работу отделу продаж.
Николай Мальцев, генеральный директор «Бюро недвижимости №1»:
Инвестирование в жилую недвижимость приносит доходность, но она упала: пять лет назад на одном квадратном метре можно было спокойно заработать 10 тыс. руб., сейчас приходится очень постараться, чтобы поймать разницу. Привлекательность объектов в чем-то снизится — застройщик будет стремиться компенсировать упущенную выгоду, на чем-то экономить. Рынок пойдет в рост, но медленно. Это значит, что хранить деньги в объектах недвижимости можно. Но прибыль она принесет нескоро.
По нашим данным, изменения приведут к уходу с рынка части застройщиков. Останутся крупные компании, обладающие достаточными денежными средствами — это позволит меньше зависеть от банков. Горизонт инвестиций снизится до 1-2 лет из-за рисков долгосрочного инвестирования всех участников рынка. Крупные застройщики начнут объединяться в строительные консорциумы. В такой ситуации важно взаимовыгодное партнерство инвесторов, застройщиков и агентств недвижимости.
Лейсан Мелихова, генеральный директор «СКБ-Инвест»:
— Я никогда не предлагаю на чем-то ставить крест. Когда-то мы очень хорошо зарабатывали и на вторичном рынке жилья. Думаю, в ближайшие пару лет он не будет интересен для инвесторов. В отличие от рынка новостроек, где следует обратить внимание на точечные проекты. Инвестируя в недвижимость, надо перетекать из одного формата в другой в зависимости от ситуации. Мы так и поступаем: периодически переводя клиентов в перспективные сегменты, прогнозируя ситуацию в зависимости от изменений. При подобном лавировании недвижимость всегда остается доходным инструментом.
Коммерческая недвижимость: офисы и ТРЦ не в почете, стрит-ритейл в дефиците
Лейсан Мелихова:
Непростая ситуация и с сегментом торговых центров, причем, по всей стране. Все зависит от концепции. ТЦ «Гринвич» — пример грамотной концепции и стратегии развития, но таких в стране немного. Инвесторы относятся к этому формату очень настороженно по ряду причин: если сегодня ТЦ наплаву, неизвестно, какой будет его концепция завтра, какие сюрпризы могут преподнести другие собственники и пр. Люди не хотят от кого-то зависеть.
Инвесторы наконец-то начали понимать формат апартаментов: в него инвестируют, и эти вложения приносят хорошую доходность. Приведу пример: апартамент площадью 82 кв. м. в «Огнях Екатеринбурга» стоит в районе 6,6 млн руб., размер аренды — 60 тыс. руб. И эти объекты очень редко пустуют. В основном их берут компании на условиях долгосрочной аренды. Доходность составляет порядка 11%. Нашим инвесторам апартаменты интересны.
Хорошие результаты показал стрит-ритейл: доходность по нему составила 12-19%, в среднем — 13-14%. Но мы достигаем подобных показателей на объектах, арендуемых федеральными компаниями — продуктовым ритейлом, алкомаркетами, аптеками. Мы стремимся окупить инвестиции за 8-8,5 лет. Чем больше вкладываешь, тем выше доходность. При инвестировании до 10 млн руб. срок окупаемости, как правило, составляет 10 лет, при 20 млн руб. — 8,5-9 лет. Люди, вкладывающие 35-40 млн руб., хотят их вернуть через 7-8 лет, 120 млн руб. — через 5-6 лет.
Инвесторы рассчитывают получить готовый арендный бизнес. Идеальный объект стрит-ритейла для заказчика — помещение в новом фонде, с потолками в 4 метра, панорамными окнами и собственным входом и, конечно, в месте с хорошим трафиком.
Достойный стрит-ритейл на рынке в дефиците, такие объекты не поступают в открытую продажу.
Вячеслав Батаков:
— Главная проблема наших торговых центров состоит в том, что у них несколько собственников. За рубежом подобное невозможно.
Будущее апартаментов зависит от профессионализма управляющей компании. У «Артека», «Огней Екатеринбурга» и «Радиуса» одна УК. Уверен, этот формат будет востребован. Екатеринбург — очень прогрессивный город. Некоторые компании приглашают специалистов из других городов, в том числе из Москвы. Они готовы арендовать для них апартаменты.
Что касается стрит-ритейла, застройщик должен думать и создавать точки притяжения для коммерческих объектов на этапе проектирования. На одном объекте мы соседствуем с компанией «Атомстройкомплекс». Мы хотим совместными усилиями выстроить улицу в единой логике, поэтому продумываем решения общественных пространств, благоустройства. Мы готовы нести расходы, договариваться с городом, чтобы создавать точки притяжения для наших коммерческих объектов.
Николай Мальцев:
— Мы видим объекты стрит-ритейла в открытой продаже со сроком окупаемости более 12 лет. Одна из причин малой конверсии продаж — цены завышены, поскольку собственники живут в прошлом. Клиентам, обращающимся к нам в бюро недвижимости с готовностью инвестировать 50-80 млн., нужна окупаемость максимум в 7-8 лет. Ждать более 8 лет 90% не готовы.
В ритейле формируется новая тенденция — магазины-дискаунтеры, ведь в кризис потребитель ищет дешевые товары и скидки. Появляется потребность в формате «склад-магазин» площадью 2500-3500 кв. м. Такой объект должен быть максимально приближен к жилым районам. Требования к помещениям невысокие, главное — локация, площадь и не слишком высокая арендная ставка.
Другое направление ритейла — онлайн-торговля, вытесняющая традиционную. Например, в Тюмени планируют построить логистический центр для интернет-магазинов и организаций электронной торговли группы Alibaba. Этот рынок готов круглосуточно работать над доставкой товара клиенту в минимальные сроки и за минимальные деньги. Складские помещения и логистика становятся активной частью торгового процесса, они востребованы на рынке. Этот сектор коммерческой недвижимости будет активно развиваться.
Складская недвижимость: спрос высокий, объекты единичны
Евгений Сагутдинов, директор по развитию ИСТЭЙТ:
Небольшой склад площадью 520 кв. м. купила федеральная продуктовая компания, и нам пришлось практически полностью переделать его под клиента. В результате на 200 кв. м. разместился «холодильник», на 60 кв. м. — офис, на оставшейся площади — сухой склад и зона приемки. По сути, мы создали уникальный объект, которого компания никогда не нашла бы на рынке.
Большие склады в этом году мы реализовали на сумму в 900 млн руб. Доходность инвестора по таким объектам составляет 13-14%, по маленьким — 16%.
Вообще, привлекать частных инвесторов в наш формат нелегко. Они приезжают с калькуляторами, и, если по их расчетам в первый год не вырисовывается доходность в 15%, большинство теряет интерес. В логопарке есть объект с арендатором стоимостью 1 млрд руб., но найти на него покупателей в Екатеринбурге — задача непростая. Самый дорогой склад, приобретенный региональным инвестором, стоил 500 млн. руб. И в Екатеринбурге нет фондов, которые занимались бы инвестициями в этот формат. Центральная часть России в этом направлении развивается активнее.
Из положительного: банки начали охотнее кредитовать логистические проекты, декларируемые ставки сейчас от 9%. Один из наших клиентов даже получил субсидированную ставку в 6,5% как представитель МСП.
Наш рынок остается дефицитным, потребность в складах очень высока. Бизнес устал работать в старых, разрушающихся объектах. Екатеринбург по-прежнему очень интересен федеральным компаниям. Объем спроса на рынке складской недвижимости никогда не опускается ниже 60 тыс. кв. м. Я могу перечислить компании, которым нужны такие объемы в текущий момент.
Новых «живых» проектов на рынке практически нет — их очень трудно реализовать. С одной стороны, земля в перспективных направлениях находится в собственности у «лэндлордов», которые не готовы продавать ее меньше, чем за 10 млн. руб. за гектар.
С другой, нет сетей, а решение вопросов с сетями всегда дается очень тяжело и дорого. Приведу пример: стоимость подведения электричества на площадку за ЕКАД может составить более 50 тыс. руб. за 1 кВт. Какой логистический проект переживет такие расходы?
Нам бы очень хотелось выстроить конструктивный диалог с властью, определить точки роста, приложения усилий. Город и область напрямую заинтересованы в появлении новых складских комплексов с экономической и социальной точки зрения.
Вячеслав Батаков:
— Если администрация Екатеринбурга идет на контакт, с ней можно решать какие-то вопросы, то за пределами города вести диалог о сетях и дорогах становится крайне сложно. Мы были в других городах — Казани, Нижнем Новгороде, там иная ситуация.
Городу выгодно появление новых проектов складской недвижимости. Недавно «Аэрофлот» выбирал город для строительства международного хаба, и Екатеринбург проиграл Красноярску. Одним из значимых для компании факторов было наличие складов рядом с аэропортом, поскольку у них мощное направление грузоперевозок. Конечно, я не берусь утверждать, что причина нашего проигрыша только в этом.
У Группы компаний «Атлас Девелопмент» есть направление индустриальной недвижимости. Мы прорабатываем проект, в котором хотим размещать на площадке высокотехнологичные производства со складами. Рассматриваем вариант строительства спекулятивных складов. Но инвестор заходит в такие проекты очень тяжело. Скорее всего, будем строить на свои.
Рынок складской недвижимости — для подкованных инвесторов, которые в нем разбираются, умеют считать финансовые модели.
Николай Мальцев:
— Екатеринбург интересен из-за экономико-географического потенциала. Наш город рассматривают многие компании, они изучают ситуацию на рынке недвижимости, но уходят в другие регионы из-за не развитой складской логистики. Примеры всем известны. Одна из причин в том, что сегодня частные инвесторы готовы брать небольшие объекты с окупаемостью в 7-8 лет. Склады площадью 20-30 тыс. кв. м. им не интересны. В массовом строительстве — только build-to-suit** под конкретные задачи.
Как показывает практика нашего бюро недвижимости, востребована аренда. Из-за кризиса резко снизился интерес к покупке, особенно крупных объектов. Из всего объема заявок на склады 88% приходится на аренду, 12% — на покупку.
Небольшие складские помещения площадью от 100 до 500 м. — самый дефицитный товар на рынке коммерческой недвижимости. Практически нет свободных качественных складов класса «А», «В+». Потребность в них сохраняется.
Инвестировать в складскую недвижимость интересно и перспективно, если девелопер, инвестор и заказчик готовы на ранней стадии заключать предварительные договоры. Многие привлекательные площадки сегодня простаивают — инвесторы не решаются приобретать участки без инженерных сетей и понимания, что эти вопросы можно решить.
Рынок управления недвижимостью находится в зачаточном состоянии
Лейсан Мелихова:
— Как правило, у крупных инвесторов есть собственные специалисты в области управления. Мы тоже предоставляем этот сервис. Но я считаю, что каждый должен заниматься своим делом: управлять недвижимостью — специализированные компании с определенным пулом объектов. Это было бы выгодно клиентам с финансовой точки зрения — чем больше объектов в управлении, тем ниже стоимость услуг. В настоящий момент этот рынок находится в зачаточном состоянии. Специализированных компаний мало, хотя перспективность управления очевидна.
Николай Мальцев:
— Инвестируя в коммерческую недвижимость, человек не мечтает заниматься хозяйственной деятельностью. Ему интересны только цифры доходности. А они напрямую зависят от управления. Мы постепенно развиваем этот сервис. У нас есть опыт управления объектами коммерческой недвижимости площадью до 2 тыс. кв. м. — офисным зданием и производственным объектом.
Вячеслав Батаков:
— Мы создали соответствующее подразделение в рамках группы компаний. Управление должно быть комплексным и начинаться с разработки концепции. Приведу пример: бенефициар передал нам площадку в районе улиц Ленина и Толмачева. Несколько помещений довольно долго ждали арендаторов, поскольку мы решили создать там ресторанную галерею. Мы удовлетворены результатом. Это место стало точкой притяжения студентов и сотрудников офисов, расположенных в этой локации. Во вьетнамское кафе порой стоят очереди.
Очень незаметно в городе появился рынок сдачи жилья посуточно. Я знаю людей, начинавших с аренды нескольких десятков квартир и лично ими управлявших: они сами меняли белье, полотенца, которые привозили на своих машинах. Спустя 10 лет это переросло в бизнес: сейчас они покупают по несколько квартир на этапе котлована, у них есть штат сотрудников, отработанная система. Думаю, дальше они будут укрупняться или превращаться в компании по управлению недвижимостью.
В компании «Находка» есть целое подразделение по управлению жилой недвижимостью. Причем, если объект простаивает, они платят собственнику аренду из своего кармана. Думаю, рынок управления в Екатеринбурге будет постепенно развиваться.
light industrial*— легкий индустриальный
build-to-suit**— строить под себя
Подготовила Виктория Говорковская
Фото: Игорь Черепанов