«Нет инвесторов или нет денег у инвесторов?» Девелоперы попали в патовую ситуацию / МНЕНИЯ

О том, что коммерческая недвижимость перестала быть привлекательным объектом инвестиций, в последние годы много говорится и пишется. В рамках дискуссионного клуба «Деловой квартал» попросил руководителей компаний рынка коммерческой недвижимости рассказать, в какие объекты сегодня стоит инвестировать и на какую доходность и сроки окупаемости стоит рассчитывать, покупая офисы, апартаменты, объекты стрит-ритейла и склады.

Участники дискуссионного клуба

Какова ваша оценка текущего состояния рынка коммерческой недвижимости? В какие объекты сегодня инвестируют?

 

Лейсан Мелихова:

— В течение года рынок коммерческой недвижимости оставался достаточно активным, однако не все позиции сейчас востребованы. Сохранился спрос на офисы в бизнес-центрах класса «А» и «В+», площадью от 150 до 300 кв. м, расположенные на высоких этажах. Их приобретают компании, которым необходимо презентабельное место дислокации. В бизнес-центрах класса «С» берут небольшие помещения (от 20 кв. м) стоимостью от 2,5 млн руб.

В стрит-ритейл, как правило, инвестируют как в готовый бизнес. В этом сегменте мы видим провал. Инвесторы готовы рассматривать объекты со сроком окупаемости 8-9 лет, время экспозиции такой недвижимости составляет максимум 1,5 месяца — ее берут с удовольствием. Однако большинство продавцов к подобным запросам не готовы: они предлагают объекты, срок окупаемости которых составляет 10, 12 и даже 15 лет. В перспективных локациях, типа Академического или Солнечного, люди готовы инвестировать в любые форматы, но подобных предложений не так много.

Сергей Кравчук:

— Сегодня есть спрос на объекты стрит-ритейла, расположенные в перспективных местах. Что касается срока окупаемости, возможно, период в 9-10 лет не совпадает с ожиданиями инвесторов, но застройщики открыты к диалогу. Замечу, что десятилетняя окупаемость предполагает доходность около 10% годовых, что совсем неплохо в ситуации, когда ставки по депозитам неуклонно снижаются. Мне кажется, инвесторы постепенно привыкнут к тому, что десятилетняя окупаемость — это нормально.

Олег Кудрявцев:

— Состояние рынка коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния экономики. Мы слышим громкие заявления о том, что в стране все хорошо, однако, на мой взгляд, они не соответствуют действительности. Если бы поддерживающие промышленность институты развития перестали работать, ситуация была бы еще более плачевной, нежели сейчас. Поддержка «в ручном режиме» — это исключительная мера, а не страновая система развития. Если говорить о Свердловской области, к сожалению, мы далеко не «впереди планеты всей». С точки зрения инвестиционной привлекательности мы отстаем от других регионов. Это отражается на рынке коммерческой недвижимости, зависящем от бизнес-среды, деловой активности, занятости населения в базовых отраслях.

Кроме того, девелоперы попали в «ножницы»: себестоимость стройматериалов сохранилась, а доходность упала, на нас давит и рынок, и клиенты. Число покупателей сокращается, и все игроки готовы идти на переговоры, давать скидки. В результате прибыль снижается, а сроки окупаемости растут. Если раньше инвестиции в офисную недвижимость окупались за 7-8 лет, то сейчас — за 9-10 лет. К таким реалиям привыкать совершенно не хочется.

Владимир Андреев:

— Сегодня инвестору не стоит заходить в проекты офисных и торговых центров, поскольку стоимость заемного финансирования далека от привлекательной, период окупаемости большой, а риски высокие. Нам удается находить объекты со сроком окупаемости 7-9 лет, но их немного. Подобные условия можно гарантировать, если офис арендует федеральная или иностранная компания, которая очень заинтересована в этой локации или с которой заключен жесткий договор. В противном случае крайне высок риск съезда арендатора. В целом рынок офисной недвижимости пребывает в тяжелом состоянии.

На мой взгляд, единственный работающий сейчас инструмент на рынке коммерческой недвижимости — стрит-ритейл.

Инвесторы приобретают объекты и со сроком окупаемости 12-15 лет, даже на окраине города, но только при наличии очень хорошего арендатора, такого, как салон связи. Масса инвесторов готовы вложить 10-20 млн руб., но качественных предложений для них почти нет. В Екатеринбурге практически невозможно за 10 млн купить помещение в хорошей локации, с высокой проходимостью и с надежным арендатором. Найти объект для инвесторов покрупнее, располагающих 100-200 млн руб., значительно проще.

Михаил Васильев:

— Мы работаем в сегменте индустриально-складской недвижимости: наша компания реализует проект строительства частного индустриального парка на площади порядка 200 га в Чкаловском районе. Могу сказать, что на качественную складскую и производственную недвижимость есть стабильный спрос. В Екатеринбурге он составляет порядка 100 тыс. кв. м ежегодно. Уровень вакансии при этом у нас один из самых низких по стране: по разным оценкам, 3-5%. Желающих зайти в Екатеринбург достаточно много. В структуре спроса больше 50% составляют федеральные ритейлеры, 25-30% — логистические операторы и дистрибьюторы, 10% — производственные компании и 5-7% — занимающиеся онлайн-торговлей. Объем рынка качественной складской недвижимости составляет 1 млн кв. м, при этом площадь реализуемых объектов стартует от 10 тыс. кв. м. Меньшие площади предлагают, как правило, в классе «С» — это объекты советской постройки с непонятной перспективой, у которых сегодня-завтра может обвалиться крыша.

Мы видим, что сегодня все больше компаний, в том числе местных, задумываются о приобретении индустриально-складской недвижимости в противовес традиционной аренде. Они понимают, что не могут вкладывать средства в развитие на арендуемых площадях.

Кризис изменил требования покупателей к объектам. Сегодня просто земля с сетями никому не нужна, все хотят получить полноценный готовый объект.

Разумеется, подобная трансформация приводит к росту затрат для девелоперов. Инвестиции в 1-1,5 тыс. руб. на кв. м остались в прошлом, сегодня, чтобы построить востребованный объект класса «А», надо располагать сотнями миллионов рублей. В этом случае закономерно возникает вопрос о привлечении заемного финансирования. Это один из факторов, объясняющих наличие на рынке дефицита.

Андрей Толшин:

— Основной объем поглощения на рынке складской и индустриальной недвижимости Екатеринбурга обеспечивают федеральные компании. Заходя в регион, они хотят иметь нормальную логистику и, как правило, приобретают землю и строят объекты самостоятельно. Стоимость аренды качественных складских площадей на рынке Екатеринбурга выше, чем в Москве, примерно на 20%. Склад в Москве и Московской области можно арендовать по ставке 3,5 тыс. руб. за кв. м/год, у нас же она составит 4,2-4,5 тыс. руб./год. Разумеется, это побуждает компании строить объекты для себя. Но у нас и земля переоценена: стоимость земли в пригороде Екатеринбурга и в радиусе 30 км от него выше, чем в Москве и Подмосковье. Кроме того, существуют барьеры по подключению инженерных сетей, решению вопросов с утилизацией промышленных стоков и пр. К сожалению, в регионе нет понятного вектора развития промышленных территорий.

Сергей Киселев:

— На рынке индустриальной и логистической недвижимости сегодня дефицит. Особенно остро он ощущается в классе «А», где, по нашей оценке, для удовлетворения спроса не хватает примерно 200 тыс. кв. м. Уровень загрузки существующих складов класса «А» превышает 95%, а площади в новых объектах выкупаются еще на стадии котлована. Наибольшим спросом пользуются складские помещения в пределах ЕКАД. Склады класса «В» также очень востребованы.

Компании МСБ, как правило, ищут производственно-складские помещения площадью 500-1500 кв. м. Крупные сети продуктового ритейла предпочитают строить складские центры под себя. Региональному бизнесу, который ведет торговлю через интернет, операторам, принимающим товары на ответственное хранение в целях распределения и доставки, оптовым поставщикам интереснее аренда.

Что касается производственных цехов, крупные предприятия возводят собственные здания, а вот малый бизнес предпочитает арендовать. При этом заезжать в ветхий фонд (старые производственные помещения) сегодняшние арендаторы не хотят. Сложилась ситуация, при которой арендодатель не хочет вкладывать средства в реконструкцию, но и бизнес не хочет нести затраты на модернизацию арендуемого помещения.

Если говорить о пороге вхождения на рынок индустриально-складской недвижимости для инвесторов, то чтобы построить комплекс площадью 8-10 тыс. кв. м, требуется порядка 300 млн руб. (при условии, что не нужны большие вложения в инфраструктуру) и земельный участок порядка 2 га.

Является ли Свердловская область привлекательной для бизнеса с точки зрения локализации производства? Поддерживают ли власти создание индустриальных парков?

 

Андрей Толшин:

— В этом году компания «Детский мир», безуспешно искавшая площадку в Екатеринбурге, ушла в Челябинскую область. Другая компания хотела построить завод по производству гигиенической продукции, но площадки в 10 га, обеспеченной достаточными ресурсами, для нее не нашлось. «Бергауф» уехал в Тюмень.

Серьезные федеральные компании, в том числе производственные, хотят локализоваться в районе Екатеринбурга — и не могут. Отсутствие инфраструктуры — наша огромная проблема.

Олег Кудрявцев:

— В сегменте индустриальных парков деньги из бюджета получает только «Титановая долина». Есть еще индустриальный парк «Богословский» на севере Свердловской области (находится в границах территории опережающего социально-экономического развития «ТОСЭР Краснотурьинск». — прим. ред.). Но, полагаю, без участия РУСАЛа и цели спасти Краснотурьинск он бы не состоялся. В периметре Екатеринбурга государственных или частно-государственных парков или готовой инфраструктуры для их создания нет, хотя такая идея неоднократно обсуждалась.

Ни один производственник не зайдет в область, где нет льготного налогообложения.

Московские производители, такие как «Зеленая дача», с которой велись переговоры, сюда не поедут. Им нет смысла инвестировать в регионы, проще потратить деньги на логистику.

Сергей Киселев:

— Главная задача Корпорации развития Среднего Урала — привлечение инвесторов на территорию Свердловской области и их локализация, то есть предложение конкретных мест для определенных отраслей. Хочу заметить, что Свердловская область — это не только Екатеринбург, но и несколько десятков муниципальных образований, более 1800 населенных пунктов, где тоже живут люди и надо развивать промышленность, создавать рабочие места.

Нужен ли государственный индустриальный парк рядом с Екатеринбургом — дискуссионный вопрос. Но я согласен с тем, что нам необходима отраслевая стратегия, которой сегодня нет.

В числе новых проектов могу отметить строительство третьей очереди складского комплекса класса «А» на Серовском тракте, девелопером которого выступает компания «Ролси». Объект относится к категории «фудсити» и будет ориентирован, прежде всего, на продуктовый ритейл.

Хорошие перспективы у индустриального парка «ЕКАД-Южный», расположенного в границах Чкаловского района на перспективном отрезке ЕКАД. Это один из немногих индустриальных парков (площадь 200 га) в границах Екатеринбурга, имеющий выход к сети автодорог. Уже получены технические условия и ведутся работы по подведению инженерных сетей. Замечу, что после ввода в эксплуатацию заключительного участка ЕКАД, юг Екатеринбурга будет очень перспективен для коммерческой застройки.

Готовы ли банки кредитовать проекты в сфере коммерческой недвижимости?

 

Олег Кудрявцев:

— В нашей стране есть проблема с кредитованием и получением длинных денег. Этот вопрос поднимается из года в год на всех форумах и никак не решается.

В мире никто не строит коммерческую недвижимость полностью за свой счет, стандартная модель: 30% — собственный капитал, 70% — заемный.

Мы же находимся в патовой ситуации: банки предоставляют проектное финансирование на тех же условиях, что и стандартный кредит, если не хуже. Когда срок окупаемости проектов составлял 7 лет, банки давали нам кредиты на 3 года, сейчас он увеличился до 10-12 лет, кредиты же предоставляют на 5 лет.

Я попросил девелопера, строящего апартаменты в Лондоне, рассказать об экономике проектов. Он сообщил, что срок окупаемости для частного инвестора — 46 лет, а кредит предоставлен на 80 лет… В условиях экономической стабильности можно оперировать подобными периодами, и человек спокойно заходит в девелоперский бизнес, чтобы потом передать его по наследству.

Андрей Толшин:

— Рынок индустриально-складской недвижимости очень длинный, низкомаржинальный, а отсутствие возможности привлечения заемных денег делает реализацию подобных проектов крайне затруднительной. Мы пытались привлечь банковское финансирование под строительство склада в 10 тыс. кв. м, чтобы в дальнейшем продать его АО «Сбербанк Управление Активами». Банк попросил нас включить в договор аренды пункт о невозможности его отзыва в течение пяти лет и предусмотреть существенные штрафы. Ни один арендатор, хотя в нашем случае речь шла о большой федеральной компании, не готов идти на такие условия. При этом кредит давали по ставке 11,5% сроком на 7 лет, при девятилетнем сроке окупаемости склада.

Владимир Андреев:

— Об инвестировании с привлечением банковского финансирования и речи быть не может. Например, доходность в сегменте офисной недвижимости составляет 8-10% (и ты еще должен принять во внимание все риски), а ставка по кредиту — 12-15%. В России отсутствует положительная разница между доходом и заемным финансированием. В Европе же кредит можно взять под 1-2% и получать доход в 5-7%. Неудивительно, что люди, долго инвестировавшие в России, сегодня реализуют проекты, например, в Германии.

Лейсан Мелихова:

— Я всегда говорю клиентам: покупайте недвижимость только на свои свободные деньги. Кредитоваться дорого, и очень высоки риски. Я знаю людей, взявших до кризиса хороший стрит-ритейл со стабильными арендаторами. Но арендаторы съехали, а кредит платить надо.

Сергей Кравчук:

— Мы работаем со многими банками, они предлагают нашим покупателям разные программы, но фактически к кредитованию и лизингу прибегают максимум в 10% случаев. Люди считают, сколько должны заплатить банку — и забывают об этой истории. Банки лукавят, когда говорят, что заемное финансирование доступно, оно остается дорогим, несмотря на снижение ключевой ставки.

В последние годы много говорится о том, что коммерческая недвижимость перестала приносить прибыль. Есть ли сегодня смысл в нее инвестировать?

 

Владимир Андреев:

— Я вижу в инвестировании в коммерческую недвижимость больше плюсов, главный из которых — надежность. Кроме того, она позволяет прогнозировать доходность и приносит ее ежемесячно. Разумеется, прибыль зависит от качества управления объектами. Стратегия работы на этот год и на кризис в целом — заполнять их на 100%, размер ставки вторичен. Если недвижимость сдана в аренду, она приносит прибыль инвестору, а главное — не генерирует расходы. Многие инвесторы до сих пор этого не понимают, сидят с пустыми помещениями и ждут новых «подходящих» арендаторов.

Сергей Кравчук:

— Я считаю недвижимость самым надежным инструментом. Арендатора всегда можно найти и получать доход выше, чем по депозиту. Мы не призываем людей класть «яйца в одну корзину», рекомендуем диверсифицировать инвестиционный портфель, включив в него рубли, валюту и недвижимость, причем коммерческую, а не жилую.

Андрей Толшин:

— Инвестируя в коммерческую недвижимость, не стоит рассчитывать на быструю окупаемость. Правильнее оценивать инвестиции в горизонте планирования три-пять лет и предусматривать возможный сценарий выхода из объекта инвестиций путем его продажи. На этом рынке можно спокойно работать и зарабатывать. Залог успеха — взвешенный анализ объекта, который планируете приобрести.

Михаил Васильев:

— В Екатеринбурге у индустриально-складской недвижимости огромный потенциал. При этом сроки окупаемости достойных объектов сопоставимы с теми, что озвучили коллеги, возможно, даже меньше.

Олег Кудрявцев:

— Коммерческая недвижимость — целая отрасль, в которой есть масса направлений, и они дают возможность диверсифицироваться. Если в каком-то сегменте доходность снижается, то в другом обязательно растет.

Подготовила Виктория Говорковская, фото — Игорь Черепанов