Управляющие компании готовятся к конкурсам на обслуживание новых жилых домов: поправки в Жилкодекс РФ уравняли близкие застройщикам и независимые УК.
ФАС готова привлекать к ответственности районные власти, занимающиеся конкурсами. Если будет доказано, что они нарушают закон о конкуренции.
Поправки к Жилищному кодексу вступили в силу 19 апреля. Они загнали в жесткие рамки процедуру выбора УК для новых домов. Теперь районным властям отводится 20 дней на объявление конкурса УК и 40 дней на его проведение. УК, назначенная строителями после сдачи дома, сможет работать только три месяца. Затем ее должна сменить компания, победившая в конкурсе. Несоблюдение сроков может обернуться санкциями ФАС. В Екатеринбурге объем рынка составляет 1 млн кв. м — столько жилья сдается в городе ежегодно.
У УК, не связанных с застройщиками, появится рычаг влияния. «Есть много схем, по которым строители передают новые дома карманным УК в обход закона. Но сейчас конкурсы уложили в жесткие временные границы, и применять эти схемы станет сложнее, — пояснил «ДК» Илья Сотонин, директор по развитию компании «Лига ЖКХ». — Проведение конкурсов гарантирует, что УК не смогут пользоваться нерыночными преимуществами, поскольку участвовать и побеждать в них сможет любая компания. По каждому нарушению сроков мы будем обращаться в ФАС». Привлекать районные власти к ответственности областное УФАС будет за нарушение закона о конкуренции. Ответственное лицо может быть оштрафовано на сумму от 15 до 30 тыс. руб., поясняет Людмила Смирнягина, начальник отдела контроля органов власти УФАС. «Количество жалоб от УК может вырасти, поскольку рынок велик, на нем работает множество компаний, — говорит г-жа Смирнягина. — На данный момент у нас есть только два обращения от участников рынка. Одно — от УК «Лига ЖКХ», которая оспаривала действия ГК «Ренова-СтройГруп» (ныне «Кортрос» — прим. ред.) по передаче в управление домов в Академическом. Производство по нему прекращено, поскольку в действиях «Ренова-СтройГруп» не обнаружено нарушений: они передавали в управление дома, которые находились в их собственности. Второе обращение находится в производстве».
Одна из типичных схем передачи домов близким к строителям УК — когда вместе с ключами представители застройщика вручают покупателям квартир лист голосования с нужной УК, чем подменяют проведение общего собрания. Впрочем, лоббировать интересы родственных структур строители могут и на самих собраниях. «Если в собственности у застройщика остаются большие площади, то на общем собрании он может принимать выгодные для УК решения, — поясняет Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис». — Новые нормы должны снизить злоупотребления со стороны застройщиков и аффилированных с ними УК». Впрочем, напоминает эксперт, у собственников всегда есть право поменять способ управления домом простым большинством голосов.
По мнению самих застройщиков, не всякая свобода выбора есть благо для жильцов и для домов. «Жители желают, как правило, сократить расходы: перевести на полставки слесаря, дворника, — рассказал «ДК» представитель одной из строительных компаний. — И на этом заканчивается все управление. Дом в результате приходит в негодность, потому что эксплуатировать его не менее сложно, чем построить. Этим должны заниматься профессиональные компании». Официально ситуацию с поправками застройщики не комментируют, ссылаясь на то, что она касается в первую очередь УК. Управляющие компании, связанные с крупными «Атомстройкомплексом» (УК «Территория») и «Кортросом» (УК «Академический»), не прокомментировали ситуацию.
Новые поправки могут не только подстегнуть конкуренцию, но и вывести на новые дома управдомов, которые сейчас работают исключительно на вторичном рынке. «Ранее наша УК не участвовала в подобных конкурсах, — отметил в беседе с «ДК» Михаил Попов, генеральный директор УК «Стандарт». — Поправки в Жилкодекс расширяют возможности для участия, и нам это интересно».
Последнее слово остается за покупателями жилья, и не очевидно, что независимые УК окажутся сильнее. «Cейчас очень мало независимых компаний: все дома, построенные до появления соответствующих законодательных норм, давно распределены, — говорит Александр Матерухин, генеральный директор юридической компании IMCOM. — Распределение велось с подачи муниципалитета — как мажоритарного собственника жилых помещений. Так что по-настоящему независимыми могут считаться именно те УК, которые получают дома по решению частных собственников. Теперь борьба за право работы в новых домах ужесточится: управление новым домом во много раз рентабельнее, чем старым. Но жильцы могут сами перевыбрать УК — или вообще создать ТСЖ».