«В строительные нормы кто только не лезет! Как в пошлом анекдоте: «Я не врач, но посмотреть могу». Пожарные залазят, Роспотребнадзор залазит! Конечно, из-за этого происходит чехарда».
Глава НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» (АСК) Валерий Ананьев в конце года сделал ряд громких заявлений — о ценах на жилье в 2019 г., о сносе пятиэтажки ради строительства нового зала филармонии, о плохих окнах в собственных новостройках, об исходе громкого скандала с ремонтом дороги в центре города, о несбыточной мечте всех застройщиков. DK.RU приводит главные тезисы с большой пресс-конференции г-на Ананьева.
Каким был 2018-й год
— В последние пять месяцев застройщики города бьют рекорды по продажам квартир — люди активно покупают жилье. Это связано и с отложенным спросом, и с комфортным предложением по ипотеке, и с законодательными нововведениями, которые отменяют в следующем году долевое строительство. Плюс инфляционные ожидания — все понимают, жилье станет дороже, а это стимулирует к покупкам. И я не перестаю восхищаться нашими людьми: как только у них появляются свободные деньги, они сразу стремятся купить жилье — себе, детям, внукам. Мы в этом году объективно нарастили продажи и, что самое приятное, выросла доля рынка компании — до 16,5% против 13,4% в 2017 г. Хотелось бы, чтобы этот тренд продолжался.
В следующем году мы планируем серьезно увеличить объемы ввода: до 230 тыс. кв. м, жилья при этом будет введено около 200 тыс. квадратов. В этом году цифры на уровне 200 тыс. кв. м, из которых 157,5 тыс. метров — жилье. Планы на 2019 г. грандиозные, но есть все предпосылки, чтобы их выполнить. Помимо продолжения уже начатых проектов мы зайдем на новые площадки: на Юге Центра, на Уралмаше, в районе УрФУ на ул. Ботаническая, на ул. Гагарина и пр. Также в 2019 г. будем активнее участвовать в программе по стройке дорог, увеличим объемы. Займемся и возведением школ, детсадов, взялись за помощь обманутым дольщикам дома на ул. Щербакова — взамен получили участок на Северном Химмаше. Также будет работа по строительству музея «Эрмитаж-Урал». Экономически это нам не совсем выгодно, но есть экономика, а есть жизнь. И мы хотим, чтобы она была в нашем городе достойная.
Про цены на квартиры в следующем году
— Закон о долевке делали для честных застройщиков, которые не собираются никого обманывать. Но он сыграл на руку жуликам и просто непрофессионалам — нередко было, что сантехник с учителем договорились построить дом, создали компанию, купили землю, собрали деньги и разорились, потому что ничего не умеют. Вакханалия на рынке продолжалась довольно долго, закон пытались улучшать, но он все равно не работал. В итоге все закончилось полной отменой долевого участия в строительстве.
Да, масса застройщиков в этом году до 1 июля получила разрешения на строительство — было заявлено, что так они смогут строить еще по старым правилам. Но я понимаю, что и это сейчас отменят, и с 1 июля 2019 г. никакой долевки не будет, все перейдут на проектное финансирование с участием счетов эскроу. На них будут лежать деньги, необходимые для реализации проекта. Банк, понятно, от своей маржи не уйдет, ссудит средства под 11%, хотя раньше проектное финансирование стоило для нас 9-9,5%. Если деньги удастся привлечь от покупателей, они обойдутся на 5-6% дешевле, и забрать их можно будет только после окончания строительства. Посмотрим, как это будет работать, на мой взгляд, схема вполне рабочая.
Но в любом случае это повлечет удорожание жилья. Застройщики — не волшебники, деньги где-то нужно взять, и они постараются переложить затраты на покупателей.
Но получится это сделать не по всем сегментам и не на всех объектах. Где-то удастся поднять цены — на территориях, где есть дефицит новых ЖК и люди готовы переплатить, чтобы жить именно здесь. Но ведь довольно много таких покупателей, кто не в состоянии приобретать квартиру дороже, чем за 50 тыс. руб. за квадрат. И этих людей застройщики будут стремиться не потерять — станут продавать им жилье по себестоимости. Так что в целом в 2019 г. объем предложения жилья в городе будет высоким и покупатели смогут спокойно приобрести квартиру на свой вкус и кошелек.
Лайфхак: где взять деньги на садики и школы в новых районах
— Стройсообщество города поставило на следующий год задачу: серьезно увеличить финансирование строительства школ, садиков, дорог в районах новой застройки. Не секрет, что социальные объекты в Екатеринбурге строятся вовремя только в Академическом районе. На всех остальных территориях детсады и школы возводят с заметным опозданием, не говоря уже про дороги, мосты. Это неравноправие нужно убрать. Не в ущерб Академическому, а вдобавок. Мы решили по-максимуму привлекать на это федеральные деньги — в стране есть ряд программ по формированию городской среды, которые позволяют получать средства из бюджета страны. Чтобы в них попасть, нужно, чтобы застройщик сделал проект, например, детсада, его включат в городскую программу и муниципалитет выделит деньги, затем нужно попасть в областную программу, и чтобы регион тоже выдал средства. И после основную сумму выделяют федералы. Мы готовы вместе с другими застройщиками этим плотно заниматься и менять ситуацию с социальными объектами. Нам это по силам.
Про плохие окна в своих новостройках
— В наших домах бывают проблемы — из окон дует, приборы отопления потекли. Недавно жалобы на окна поступили от жителей ЖК на ул. Разливной. Мы уже разобрались: проблема не в том, что кто-то плохо сделал окна. Мы их выпускаем на собственном производстве, где стоят современные линии, и за качество мы уверены. Выяснилось, что профиль при изменении температуры повел себя не так, как заявлено в его технических характеристиках — начал деформироваться, появилось продувание, протечки и проч. Мы разобрались практически со всеми жалобами и знаем, как устранить проблему и сделать так, чтобы в дальнейшем такое не повторилось. Естественно, жители за устранение дефектов платить не будут — на это есть пятилетняя гарантия от застройщика.
О скандальной брусчатке на проспекте Ленина
— Конечно, мы переложим эту брусчатку, вопрос 7,5 млн руб. — вообще не вопрос. Просто обидно до предела! Городские власти попросили нас сделать брусчатку, мы получили гранит в тяжелое время, когда шла подготовка к футбольному чемпионату мира и всем было не до нас. Мы извернулись, сделали чудо, провели реконструкцию всего проспекта Ленина: люди работали ночами, чтобы надолго не останавливать движение трамваев. После такого любой ждет поощрения, но начались нашептывания: «АСК плохой, брусчатка лежит криво!». Кому-то захотелось наказать компанию, лишний раз пнуть. При том, что задачи перед нами были поставлены одни — чтобы вода стала уходить в ливневку, а спрашивали совсем другое. Брусчатка же сама по себе кривая, старая и сделана неправильно. В общем, конечно, мы ее переложим. Надо — сделаем.
Про новую Opera Tower
— Мы выполнили новый эскизный проект объекта в новой концепции, в пятницу рассмотрим его на нашем архитектурном совете, обсудим, наверняка будут какие-то замечания — их учтем. И на основе скорректированного варианта начнем делать рабочую документацию. Проект будет реализован в ближайшие годы, мы не замерли — сейчас все идет достаточно поступательно. Как только будет согласована рабочая документация, мы приступим к строительству.
На сегодня ясно, что жилье в многофункциональном центре должно быть современным, с объектами инфраструктуры, специально заточенными под молодежь. Это должен быть объект нового типа: современная архитектура, планировки. Дешевым жилье там не будет точно: раз уж люди готовы выкладывать большие деньги за подобные объекты.
Но за это они, конечно, должны получить все 34 удовольствия: фитнес-залы, парикмахерские, образовательные объекты и т. д. Именно такие техзадания были поставлены. Пока точно неясно, какой будет этажность Opera Tower — может, 34 этажа, может, 30. Скорее всего, здание не превысит 100 м в высоту. Посмотрим.
Про новый зал филармонии и пятиэтажку под снос
— Существовала масса вариантов, где возможно построить новый акустический зал свердловской филармонии, мы в том числе предлагали площадку. Но музыкальная общественность решила, что лучше бы существующей филармонии располагаться рядом с новым комплексом. Это мнение нельзя не уважать. И, на мой взгляд, вариант рабочий. Был проведен конкурс проектов, по-моему, очень профессионально, и я не мог не порадоваться обилию профессиональных проектов, которые заявились. Все три варианта, которые вышли в финал — венгерского бюро, итальянцев, бюро Захи Хадид — достойны реализации именно в этом месте.
Понятно, что люди, которые живут в пятиэтажке рядом с филармонией, оказались недовольны — конкурс власти провели, а жителей даже никто не предупредил, что их дом ради нового объекта снесут, и им придется куда-то переезжать. На мой взгляд, нужно выполнить простую работу: переговорить с людьми, которые живут в хорошем месте, но в очень старом, уже малопригодном для жизни доме, и предложить им современные квартиры. Это как владельцу старого «Запорожца» предложить новый Volkswagen. Не может разумный человек отказаться от такого предложения! Нужно обсуждать подобные вопросы, делать это открыто. Надеюсь, компромисса удастся достигнуть, а жители будут счастливы переехать в новое место.
О том, что в городе сносить, а что — оставить и переделать
— Я не говорю, что все надо сносить. Но город растет, меняется, и невозможно сегодня увеличивать его в несколько раз — продолжать строительство на сельхозземлях, тратить массу средств на коммуникации, растягивать транспортные потоки, ухудшать качество жизни вместо того, чтобы пользоваться преимуществами нашего компактного мегаполиса и постоянно заниматься модернизацией городских пространств под современные требования. Есть целая наука урбанистика, которая знает, как сделать так, чтобы жить в городе стало лучше. Мы понимаем, что дома 1950-х годов постройки, коих много на Уралмаше, находятся в ужасающем состоянии. Туда даже заходить страшно, а люди там живут. Ясно, что такие ветхие объекты нужно сносить и вместо них строить новые районы.
При этом в Екатеринбурге есть другие, вполне еще пригодные для жизни территории, более современные — там дома сносить не нужно, а требуется определенная реновация.
Дело в том, что кварталы, которые строились 30-40 лет назад, сделаны неправильно: большущие дворы, расстояние от одной улицы до другой черт знает сколько, идти вдоль них скучно — ни магазинов, ни скверов, ни ресторанчиков. Мягко скажем, не Германия и не Франция. Но люди там живут. Так нужно сделать, чтобы среда стала более дружелюбной: уменьшить кварталы до 150х100 кв. м, разместить на первых этажах объекты инфраструктуры — все это вполне реально. Реновацией заниматься необходимо, и это задача всей профессиональной общественности и заинтересованных жителей города. Мы призываем широко обсуждать такие проекты, а затем — действовать. Все вместе мы в состоянии сделать Екатеринбург лучше.
О новом министре строительства РФ и мечте всех застройщиков
— Мне нравится новый российский министр строительства Владимир Якушев, это деловой человек, который хочет добра нашей отрасли. И то, что он ранее делал в должности губернатора Тюменской области, заслуживает уважения. Хотелось бы, чтобы с его помощью в стройсфере начались улучшения. Я убежден: абсолютно все застройщики хотят одного — чтобы им не мешали. Постоянно выходят десятки поправок в закон, у нас не было такого, чтобы хотя бы месяц мы пожили спокойно и не пришлось бы изучать чего-нибудь нового. Даже сегодня мы собираемся открывать продажи по одному из объектов, а мне юристы говорят: пришла бумага на 93 страницах, очередные изменения, так что нужно разобраться, и только потом продажи открывать.
В нашей отрасли командуют юристы, а не профессионалы. И одни юристы никогда не могут понять других, не зря же говорят, что на двоих юристов приходится пять мнений. Это ужасно! Отрасли и так тяжело, экономика не растет, денег у людей становится все меньше, при этом стоят задачи по увеличению объемов строительства в стране. Как мы это все будем делать, если нам не то что не помогают, а мешают?!
Кроме того, в строительные нормы кто только не лезет! Как в пошлом анекдоте: «Я не врач, но посмотреть могу». Никто ни черта не понимает, но все стараются вмешаться: пожарные залазят, Роспотребнадзор залазит — нет такого ведомства, которое бы напрямую не повлияло на строительную отрасль! Конечно, из-за этого происходит чехарда.
Думаю министру строительства нужно приложить все свое влияние, чтобы минстрой был единственным ведомством, которое имеет право вносить изменения в нормы. Остальные могут только предлагать. Тогда нас не станет так лихорадить и мы получим профессионального партнера от государства. Я считаю, это возможно — раньше существовал Госстрой, единый орган, который формировал строительную политику страны.