Никита Адамов, КПМГ: «Строительство — это базовая отрасль, жилье нужно всегда!»

Изменения в законодательстве, рост НДС, повышение ключевой ставки Центробанка, валютные скачки. Такое ощущение, что последние несколько месяцев строительную отрасль со всех сторон испытывают на излом. DK.RU неоднократно писал о том, чего ждут от новых правил игры игроки строительного рынка, а в этот раз мы решили представить оценку независимых специалистов. О том, что ждет строительную отрасль в недалеком будущем и как компаниям оставаться конкурентоспособными — в интервью с Никитой Адамовым, заместителем директора екатеринбургского офиса КПМГ. 

Что сейчас происходит на строительном рынке Екатеринбурга? 

— Еще три-четыре месяца назад можно было с уверенностью говорить о стабилизации и даже оживлении рынка, но сейчас мы снова входим в период неопределенности. Во-первых, после того, как Центральный Банк повысил ключевую ставку, снижение ставок по ипотеке, как минимум, замедлится, а скорее всего, эти кредиты станут дороже. Сейчас около половины сделок с недвижимостью проводятся с использованием ипотеки, и, если этот инструмент станет менее доступным, спрос упадет, потому что реальные доходы населения растут медленно. Во-вторых, на себестоимость в строительстве напрямую повлияет рост НДС. Текущий уровень продаж отчасти поддерживается ожиданиями покупателей в отношении роста цен на недвижимость в будущем из-за роста НДС. В-третьих, стоит учитывать падение рубля. Конечно, после предыдущего скачка валют в 2014-2015 гг. многие компании пересмотрели процессы закупок и стали менее зависимыми от скачков валюты. Но три года назад ситуацию поддержал рекордный рост продаж, который подпитывался отложенным спросом и инвестиционными накоплениями. Сейчас такого не будет — у людей просто не осталось сбережений. 

Я думаю, к этому стоит добавить изменения в законодательстве о долевом участии, которые вступили в силу с 1 июля. Что изменится с учетом новых правил игры?

— Быстрых изменений ждать не стоит. Большинство застройщиков заранее получило достаточное количество разрешений на строительство, чтобы еще год — два работать по прежним правилам. Сейчас руководители предпочитают посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация, что будут делать другие участники рынка. Кто-то запускает пробные проекты, чтобы почувствовать, как работает новая система. При этом они сталкиваются с огромным количеством вопросов, на которые, к сожалению, не всегда могут получить ответы.

Например? 

— Например, вопросы вызывают уже полученные разрешения на строительство: если потребуются изменения в полученных до 1 июля 2018 года разрешениях на строительство, то работа с дольщиками должна вестись по старым правилам или новым? Как взаимодействовать с банками по эскроу-счетам? Как выстроить внутреннюю структуру компании с учетом правила «один застройщик — один объект»? Ведь в таком случае застройщику с большим количеством проектов придется плодить огромное количество юрлиц, на каждом налаживать документооборот, выстраивать систему налогообложения. Где, в конце концов брать деньги? Согласно новым правилам игры, у застройщика не может быть никаких обязательств по кредитам кроме целевых. Дополнительное финансирование можно получить, если, например, строительная компания станет публичной и выпустит облигации. Кстати, подготовка консолидированной МСФО отчетности, согласно ФЗ -214, еще и позволяет увеличить лимит на накладные расходы застройщика с 10 до 20%. Вроде бы все прекрасно, но реализовать это непросто. Во-первых процесс выплаты процентов по облигации сложно выстроить чисто операционно: какое именно юрлицо будет их выплачивать, как это «проводить» с точки зрения бухгалтерии и налогов? Во-вторых, в этом году изменилось не только законодательство о долевом участии, но и международные стандарты финансовой отчетности, которым должна следовать публичная компания. 

К чему это приведет?

— Изменился стандарт по признанию выручки. Если раньше компания признавала ее в момент сдачи объекта (сдали дом — признали выручку), то с 1 января 2018 г. выручку надо признавать по каждой квартире. Вы начали строить дом, заключили первый договор — и сразу начинаете признавать выручку. Если дольщик сразу заплатил вам деньги, то есть, финансирует вас, вы должны начислить себе расход по процентам и увеличить выручку на эту сумму. Представляете, какой это объем работы, если такую схему необходимо применить не к одному, а к нескольким десятков объектов? Мы сейчас реализуем ряд проектов автоматизации учета выручки по новым правилам — разработали универсальный инструмент на базе MS Excel для расчета выручки и финансового компонента в соответствии с МСФО 15. Но даже с учетом нашего опыта это оказалось для нас нетривиальной задачей. 

Игроки строительного рынка в один голос утверждают, что новые требования законодательства приведет к росту себестоимости жилья. Кому придется за это платить?

— Безусловно, себестоимость вырастет, а рентабельность застройщиков окажется под угрозой. У строителей вырастут расходы на банковское обслуживание, расходы на проценты по проектному финансированию и другие. Добавьте к этому расходы на взносы в фонд защиты дольщиков. И эти «фондовые» расходы, особенно в случае повышения ставки до 3-6%, компании, очевидно, попытаются переложить на дольщиков. Но тут нужно понимать, что существенного роста платежеспособного спроса не произошло и возможности по повышению цен на недвижимость достаточно ограничены. 

Получается, сейчас застройщики могут искать резервы только за счет повышения собственной эффективности. Где их искать?

— Если в двух словах, то — внутренние процессы. Застройщики бывают разные. Например, компании с полным циклом: для них вопросы себестоимости и качества могут стоять не так остро, как для компаний, которые концентрируются на разработке продукта и его продвижении. Поэтому и к вопросу внутренней эффективности нужно походить с разных сторон. Если есть примеры, когда продажи объекта идут хуже ожиданий, тогда нужно смотреть больше в сторону девелопмента, если же возникают проблемы со сроками, себестоимостью и качеством строительства – тогда, в первую очередь, нужно заняться этим. 

Квадрокоптер, кнут и пряник

Возможности повышения эффективности бизнеса, как правило, находятся в нескольких областях: контроль затрат, работа с клиентами, планирование внутренних процессов и анализ результатов. Кардинальные изменения ведения бизнеса зачастую приводят к сопротивлению внутри организации.  

Как заказчик, инвестор может решить проблему недобросовестных подрядчиков?

— Если заказчик понимает, что ему не хватает компетенций для контроля над исполнителями, ему лучше заручиться помощью независимого специалиста, причем — до начала проекта. К нам неоднократно обращались клиенты, которые заподозрили, что подрядчик необоснованно завышает стоимость работ. Но, к сожалению, это происходит, чаще всего, когда запланированный бюджет проекта уже в значительной степени израсходован, а до завершения стройки еще далеко. Это в любом случае оборачивается дополнительными затратами. У нас есть услуга — «технический заказчик». В КПМГ сформировано подразделение специалистов, которые пришли к нам из строительной отрасли. Они могут проанализировать смету, проектную и любую другую документацию, а также присматривать за генподрядчиком. Это делается, кстати, в том числе и с помощью квадрокоптера, с его помощью можно делать регулярные проверки строительной площадки. Полученные материалы потом обрабатываются в специальном софте и готовые результаты обсуждаются с подрядчиками, руководителями площадки и т.д. 

В результате это выглядит примерно так. Генподрядчик приносит вам акт о приемке выполненных работ, в котором, например, указано, что выполнены земляные работы на «х» рублей. При этом у вас на столе лежат свежие результаты «облета» площадки, по которым фактически выполненные работы в два раза меньше! Генподрядчику «выдают желтую карточку» за нарушение и отправляют доделывать работу. С помощью такой технологии можно практически в режиме реального времени отслеживать ситуацию на стройплощадке: сколько на ней техники, какие материалы используются, ходят ли, в конце концов, рабочие в касках или не соблюдают технику безопасности, что обернется штрафом в результате любой проверки. 

Насколько у наших строителей востребована эта услуга?

— На Урале мы только начинаем ее предлагать. В Москве и Санкт-Петербурге, где четко разграничены функции инвестора и застройщика, это уже востребовано. К нам обращаются как к независимому судье, потому что давно знают КПМГ и доверяют нашей репутации. 

Но подобный надзор решает только одну проблему — позволяет контролировать подрядчиков. А как оптимизировать процессы в компании, чтобы повысить ее эффективность?

— Хороший результат дает финансовое моделирование, которое повышает эффективность всех процессов — от продаж и закупок до принятия инвестиционных решений и построения KPI для менеджмента, и позволяет контролировать их в режиме реального времени. Грубо говоря, это программное обеспечение, которое позволяет выстраивать финансовую модель проекта. Это может применяться для принятия решений об инвестициях. Например, мы принимали участие в разработке проекта застройки большого участка — сопоставимого с нашим «Академическим». Девелопер хотел получить государственное финансирование, для этого надо было четко показать, в чем заключается выгода этого проекта для всех участников, в том числе государства. С помощью нашей модели мы просчитали, как его реализовать с максимальной эффективностью для девелопера, для собственника участка и для государства. Кстати, в результате получилось, что эффективнее всего застраивать этот микрорайон не многоэтажками, как это предполагалось изначально, а домами средней этажности. Также с помощью такого моделирования легко пересчитать параметры проекта при изменении исходных данных. Например, заходили вы на стройку четыре месяца назад — когда и НДС не повышали, и доллар был ниже. А тут исходные данные стали другими. Вы вводите несколько новых переменных — и вам мгновенно обсчитывают все изменения, связанные с ними. Но конечно, максимально эффективно – выстраивать такую модель по каждому объекту девелопера и сводить их в единую картину. 

Как это выглядит? 

— В идеальной картине мира условный собственник девелоперской компании, у которой отлажены ключевые бизнес процессы, с утра заглядывает в свой планшет, где обозначены все его объекты. Он выбирает первый объект. Смотрит темпы строительства — там все зеленое, то есть, в норме, темпы продаж — тоже, средняя цена — о, вот по средней цене просадка. Почему? А потому что KPI отдела реализации привязали к объемам, и они снижают цену, чтобы выполнить объемы. Или: подрядчик задерживается со сдачей какой-то части работы — у руководителя загорается «тревожная кнопка», вопрос оперативно решается. Отслеживая процессы таким образом, можно оптимизировать документооборот, сделать более продуктивными переговоры с инвесторами и банками, позволяет собственнику удаленно контролировать наемных менеджеров, делает более доверительными отношения между инвесторами, если в проект вкладывают деньги несколько компаний или физлиц.  

Сколько на такой системе можно сэкономить?

— Безусловно, эффективность ее применения можно выразить в цифрах. Например, можно просчитать, что, если вы на два месяца задержали сдачу дома, вы потеряете, условно, 15 млн руб. на штрафах, выплатах дольщикам и т.д. Если бы о проблемах, которые вызовут задержку, узнали заранее, можно было бы увеличить сроки реализации проекта (тогда штраф пришлось бы заплатить нескольким первым дольщикам, а остальные дожидались бы сдачи дома с учетом скорректированных сроков), или просто аккумулировать дополнительные ресурсы для увеличения темпов, если затраты на это меньше последующих выплат. Но в каждом случае эти цифры индивидуальны. Конечно, максимальный эффект эта система дает при достаточно больших объемах работы.

Что ждет строительный рынок в ближайшем будущем?

— Строительство — это базовая отрасль, жилье нужно всегда! Но работать на этом рынке станет сложнее, и, возможно, сейчас строителям стоит обратить особо пристальное внимание на продукт. Сейчас покупательский опыт не заканчивается на подписании договора в офисе продаж застройщика. Жилье перестало быть инструментом для инвестиций, и сегодня его покупают для себя. Покупатель начинает обращать внимание, насколько комфортно будет жить в доме, сколько придется платить за коммунальные услуги и т.д. Кое-кто из застройщиков уже обращает на это внимание — создает собственную управляющую компанию, строит дома с учетом того, что технологии быстро устаревают, продумывает инфраструктуру — дворы, парковки и т.д. Но этим могут похвастаться далеко не все проекты даже в городах-миллионниках. Именно внимание к потребителю и модернизация внутренних процессов могут стать главными конкурентными преимуществами.