«Зачатки будущих проблем у банков в периоды бума формируются раньше, чем он достигает своего пика». Ситуация на рынке ипотеки напоминает кредитный перегрев 2007 г. и 2013 г., опасается регулятор.
В этом году выдача ипотечных кредитов в России, как ожидается, достигнет рекордных 3 трлн руб. — годовой рост рынка в октябре составил 40%. Ситуация напоминает бурный рост корпоративного кредитования в России в 2005–2007 гг. и бум необеспеченного потребкредитования в 2011–2013 гг., говорится в аналитической записке Центробанка. Эксперты ЦБ в качестве эпиграфа к исследованию взяли цитату из фильма «Игра на понижение», в котором говорится о причинах ипотечного кризиса в США в 2007-2008 гг.: «На самом деле никто не может увидеть пузырь на рынке. Именно поэтому пузырь и возникает».
Аналитики подтвердили гипотезу, что по мере развития бума кредитования новые кредиты в среднем являются более рискованными, чем выданные банками на более ранних стадиях роста. Из этого результата эксперты сделали несколько выводов.
Первое. Зачатки будущих проблем у банков в периоды бума формируются раньше, чем бум достигает пика и случится какой-то негативный макроэкономический шок. Установить точную причину, по которой качество новых кредитов ухудшается по мере развития бума, нельзя. Возможно, это следствие более рискованной политики банков в погоне за клиентами или результат неявного ослабления требований из-за излишнего оптимизма по поводу кредитоспособности заемщиков.
Второе. Кредитный бум по мере развития влияет на ожидания банков и заемщиков и становится причиной недооценки рисков банками и завышенных ожиданий заемщиков. Тем сильнее ошибаются банки, одобряя кредиты заемщикам, которые не получили бы их в другой макроэкономической ситуации.
Третье. Центробанк как регулятор может заблаговременно спрогнозировать проблемы у банков в реальном времени. Поэтому необходимо уделять особое внимание отчетности наиболее активных банков.
Почему банки не согласны с мнением аналитиков
Эксперты, опрошенные «Ведомостями», не видят причин для ипотечного пузыря. Сравнивать потребительское и ипотечное кредитование не совсем корректно, отметил управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Сейчас перегрева нет, но он может произойти, если цены на жилье резко упадут и залог перестанет покрывать сумму кредита, отметил аналитик Fitch Александр Данилов. Он указал на высокую долю кредитов с минимальным первоначальным взносом, которая достигает 40%.
Сейчас ипотечный рынок слишком мал, чтобы говорить о перегреве, полагает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Однако беспокойство аналитиков ЦБ оправдано: динамика доходов граждан будет ухудшаться, но банки и заемщики вряд ли осознают эти риски.
В следующем году рынок ипотеки вырастет не более чем на 10%, а из-за повышения ключевой ставки стоимость жилищных кредитов перестанет падать.