Новые правила — новые цены: дольщики будут спать спокойнее, но платить станут больше

Перед уходом на летние каникулы Госдума приняла поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве, внесенные 218-ФЗ. С 2018 г. у каждого застройщика будет по одному объекту, их деятельность будет тотально контролироваться государством и банками.

В рамках дискуссионного клуба «Делового квартала» участники рынка недвижимости обсудили, как очередное ужесточение правил игры отразится на деятельности застройщиков и рынке жилой недвижимости в целом, сократится ли количество строек и вырастут ли цены на жилье.

В настоящее время рынок жилой недвижимости чувствует себя неплохо. Об этом в начале встречи рассказал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков:

— На первичном рынке сегодня к продаже предлагается около 17 тыс. квартир, что в целом соответствует уровню прошлого года. При этом выросло число готовых объектов: около 3800 квартир находятся в домах, сданных в эксплуатацию. На вторичном рынке объем предложения чуть снизился в течение летнего периода — с 10 800 квартир весной до 9 700 в текущий момент. Увеличилось количество сделок: на вторичном рынке за 8 месяцев этого года продажи выросли на 8%, на первичном — на 19%. Положительную динамику в продажах мы связываем с несколькими факторами. Во-первых, с адаптацией предложения: новые проекты во всех сегментах в большей степени соответствуют запросам покупателей. Во-вторых, спрос на жилье поддержала ипотека, хотя, на наш взгляд, она не является единственным драйвером рынка. Доля ипотеки в структуре продаж не выросла. В-третьих, маркетинговая активность застройщиков: было много скидок, акций. Кроме того, застройщики хорошо работают со вторичкой, с условиями финансирования.

Важно отметить, что цены на фоне роста спроса почти не менялись. Этому способствует высокий уровень конкуренции и большой объем предложения на рынке. В течение года в некоторых проектах квадратные метры становились заметно дороже, в других — дешевели.  

Какие пункты нового закона вы считаете наиболее критичными для отрасли?

Виктор Ананьев:

— На моей памяти еще не было такого, чтобы новеллы в законодательстве серьезно меняли настроение рынка, в отличие, например, от размера ключевой ставки. Этот закон пока вызывает массу вопросов. В частности, положение о том, что каждый проект должен вести свой застройщик. Абсолютно непонятно, откуда он возьмется, какого объема работы, в том числе кадровой, по каждому новому объекту потребует исполнение этого пункта. Мы написали много писем с вопросами в различные инстанции, но пока не получили ответов. Будем следить за развитием ситуации, примут ли поправки к закону. До вступления основных положений в силу остается десять месяцев. Паниковать не стоит, я сомневаюсь, что ситуацию доведут до остановки рынка — это никому не нужно. Вообще, застройщик сегодня должен быть не только крупным, но и очень гибким.

Руслан Музафаров:

— Очень критичным для крупных игроков стало условие «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это приведет к дроблению крупных надежных компаний и созданию одноразовых застройщиков, которых после ввода дома будут ликвидировать, что негативно скажется в том числе на исполнении гарантийных обязательств. Пострадают не только застройщики, но и дольщики.

Привлечения только целевых кредитов недостаточно для эффективной деятельности застройщиков. Запрет на использование иных источников финансирования, которые могут быть дешевле целевых кредитов, приведет к удорожанию стоимости строительства для застройщика, и как следствие, росту цен на недвижимость для участников долевого строительства.

Павел Петриченко:

— Мы настроены на то, чтобы по максимуму получить разрешительные документы на строительство в ближайшее время. Дальше, как и остальные игроки, будем ориентироваться по ситуации, учитывать новые требования. Если говорить о позитивных нововведениях, то закон определенно будет способствовать росту качества продукта, выполнению застройщиками взятых обязательств, в том числе по объектам инфраструктуры. Это ценно для наших клиентов и отвечает стратегии развития компании.

Сергей Покровский:

— Каждый год нам приходится подстраиваться под очередные изменения в законодательстве. Мы только завершили процесс формирования уставного капитала, в соответствии с принятым ранее законом, теперь узнаем, что через год это будет не нужно. Наша компания в течение многих лет выступала в двух ипостасях — генерального подрядчика и застройщика — работая на многих объектах в рамках одного юридического лица. С 2018 г. это будет невозможно. Но деваться нам некуда: у компании есть земельные участки, штат, работающие предприятия. У нас пока нет четко сформулированной стратегии работы с учетом внесенных в законодательство изменений, для ее выработки подождем до конца текущего года. Возможно, будут новые изменения. Очевидно, реализуя большие проекты, мы будем получать разрешение на строительство сразу на несколько очередей, а не поэтапно, как делали до сих пор, будем быстрее проектировать и проходить экспертизы. Это не очень хорошо. Поскольку мы не сможем оперативно актуализировать проекты в соответствии с запросами рынка, как делали всегда: строили первую очередь, анализировали динамику, объем продаж и при необходимости вносили изменения в проекты следующих очередей. 

Вера Белоус:

— В течение прошлого и этого года реформировался институт СРО. И все начиналось точно также: был принят закон, после чего участники рынка схватились за голову, отправили в соответствующие инстанции множество просьб и поправок, и не все они были приняты во внимание. За эти месяцы мы научились жить с новым законом. Думаю, что с законом № 218-ФЗ будет также. Наша СРО отправила массу писем в разные инстанции, мы организуем встречи и совещания с представителями государственной власти, плотно работаем с национальным объединением застройщиков, консультируемся с коллегами из других регионов. На осенней сессии Госдумы поправки должны быть вынесены на рассмотрение. Думаю, в октябре мы поймем, будут ли приняты во внимание замечания, которые мы писали всем строительным сообществом России. Больших надежд мы не питаем. 

К тем критичным для отрасли изменениям в законе, которые перечислили выше коллеги, замечу, что собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта, введено требование о минимальном остатке денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. Сейчас не понятно, должна ли эта сумма лежать в банке в течение всего периода строительства, или нет. Вопросов по новому закону очень много. Нашу позицию в Совете Федерации попытается донести Аркадий Михайлович Чернецкий. Надеемся, что с его помощью нам хоть в чем-то пойдут навстречу.

По новым правилам банк фактически получит полный контроль за расходами застройщика. Чем это чревато?

Вера Белоус:

— Это очень важный пункт нового закона. В соответствии с ним застройщики будут обязаны работать и проводить все платежи только через один из уполномоченных банков. СРО уже прошли этот путь в ходе реформы. Причем, компания должна согласовывать с банком все платежи. Работающим на строительном рынке знакома ситуация: сегодня вечером выяснилось, что завтра понадобился кирпич, значит, его надо заказать и оплатить сегодня. В настоящий момент мы делаем это оперативно и с любого счета, с 2018 г. это будет невозможно. Застройщик сначала должен будет написать в банк, обосновать, сколько кирпича ему надо. Сроки рассмотрения заявки банком в законе не определены, то есть, процесс может растянуться на месяц. Это потенциально опасно тем, что из-за проволочек вырастут и сроки строительства, и накладные расходы. Также неясно, должны ли мы теперь и кредитоваться в одном из уполномоченных банков.

Олег Кучерук:

— Я не всегда понимаю, почему бизнесу диктуют, что он должен идти именно в этот банк, заниматься именно этой деятельностью. Это не рыночный подход. У нашей компании сложились долгосрочные финансовые отношения с УБРиРом — крупнейшим региональным банком, который, тем не менее, не вошел в число уполномоченных. Пока у нас нет ответа на вопрос, как выходить из этой ситуации. 

Руслан Музафаров:

— Перечень уполномоченных банков, в которых застройщики имеют право открывать расчетные счета, пока Банком России не определен. Предполагаем, что он будет соответствовать существующему перечню банков, которые имеют право на открытие эскроу-счетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Банки действительно получают практически неограниченные полномочия по контролю за деятельностью застройщика, поскольку им предоставлено право определять правомерность всех платежей застройщика с расчетного счета. При этом какой-либо ответственности за ошибки или умышленные вредоносные действия, совершаемые в процессе такого контроля, 218-ФЗ не устанавливает, что создает условия для злоупотреблений со стороны банков.  

Виктор Ананьев:

— Мне кажется, сегодня в банковском секторе повышается конкуренция. Рынок недвижимости аккуратно растет. Учитывая желание банков кредитовать крупных застройщиков, я думаю, они тоже будут гибкими. Возможно, это даже испытание больше для банков, чем для застройщиков. Чтобы его пройти, им придется предложить более интересную, подвижную модель взаимодействия.

Читайте также на DK.RU: Сергей Покровский: «В нашем ЖК в центре Екатеринбурга покупают целые этажи»

Как новый закон изменит рынок жилой недвижимости? Снизятся ли объемы строительства?

Олег Кучерук:

— Полагаю, что на присутствующих здесь застройщиках нововведения не отразятся, потому что они в очередной раз вынужденно адаптируются к новым законодательным инициативам. Разумеется, произойдут серьезные изменения в оперативной деятельности компаний, однако из-за ужесточения правил игры никто не встанет и не уйдет с рынка. Действия государства направлены на то, чтобы с рынка выбывали слабые и финансово несостоятельные компании, и число обманутых дольщиков сокращалось. Это благородная цель. Но какими средствами она достигается? На рынке останутся крупные компании, преимущественно федеральные и частично региональные, у которых будет меньше возможностей для развития, поскольку их средства будут заморожены. В результате количество объектов и объем предложения жилья сократятся, что отразится на покупателе: дефицит приведет к росту цен.

ГК PREMIER в ближайшие два года сконцентрируемся на своем флагманском проекте — Жилых кварталов «Екатерининский парк». Мы стартовали с ним в июле, в ближайшие два года планируем запустить еще две очереди. Те законодательные инициативы, о которых сегодня идет речь, сейчас воспринимаются негативно. Но мы все будем подстраиваться. Соглашусь с мыслью, которая сегодня прозвучала: выживут не крупнейшие, а более гибкие.

Виктор Ананьев:

— Мы сейчас реализуем базовый сценарий, наша цель — умеренный рост. При этом крупные объекты, над которыми мы активно работали в 2012 г. (Opera Tower, проект на перекрестке Шейнкмана-Радищева, крупный загородный проект по Чусовскому тракту), требуют серьезного переосмысления. Чем мы сейчас и занимаемся. 

Я абсолютно согласен с прозвучавшим выше тезисом о том, что сегодня застройщики должны двигаться в сторону повышения качества продукта. На мой взгляд, при продаже готового жилья застройщики будут конкурировать уже не абстрактными квадратными метрами, а работой управляющих компаний. Все знают, что два похожих дома спустя год после сдачи в эксплуатацию могут выглядеть абсолютно по-разному. Это плюс для покупателя: он сможет выбирать не абстрактный продукт, а среду обитания.

Я также считаю, что происходящее в сфере недвижимости будет способствовать развитию цивилизованного рынка арендных отношений. Сегодня мы просчитываем все нюансы, связанные со строительством арендного жилья — современных доходных домов. Пока ключевая ставка была 14%, создание такого продукта было экономически нецелесообразным. При ключевой ставке 8,5% он становится интересным.

Конечно, арендный бизнес сложнее классической деятельности застройщика, когда мы строим и продаем. Но 20 лет назад в Екатеринбурге не было торговых комплексов, где можно было арендовать помещение, все торговые объекты продавались «в нарезку». Сначала мы пришли к арендной модели в торговых центрах, потом в офисных. Я думаю, в ближайшее время она появится и на рынке жилой недвижимости. 

Сергей Покровский:

— У нашей компании есть земельный банк, который мы будем осваивать. Мы не хотим снижать объемы строительства, несмотря на изменения в законодательстве. В ближайшие годы мы планируем собственное строительство примерно 170 тыс. кв. м. жилья — для нас это большие цифры. В 2018 г. собираемся продать 40-50 тыс. кв. м. Сейчас у нас востребованы квартиры в ЖК «Современник», где строится уже вторая очередь. В планах на следующий год — выход на новый участок в районе Широкой речки и Академического. Начали реализовывать очень интересный проект «Янтарная долина» в районе улиц Крауля — Металлургов. 

Руслан Музафаров:

— У «Группы ЛСР» сформирован земельный банк, и есть четкие планы работы на несколько лет вперед. Мы будем развивать и жилые комплексы в Академическом, и в Пионерском, и проекты комплексного освоения территории «Мичуринский» и «Хрустальные ключи». Всего в Екатеринбурге у нас восемь проектов, и все они масштабные. Наша стратегия — быть представленными в массовом сегменте во всех районах города.

Как профессиональный игрок на рынке недвижимости «Группа ЛСР» будет адаптироваться к ситуации и развиваться дальше — потенциальный спрос на жилье в Екатеринбурге очень высокий.

Павел Петриченко:

— Можно констатировать, что 2018 г. будет годом роста конкуренции продукта. Все участники рынка нацелены на развитие, объем предложения будет расти. Что будет со спросом, покажет время. В планах «РСГ-Академическое» — вывод на рынок ряда интересных объектов в той локации, где мы работаем. Во всех ценовых сегментах — эконом, комфорт-класс — продукт будет становиться современнее, разнообразнее, качественнее. Следовательно, вариантов выбора у покупателей жилья в Академическом районе Екатеринбурга станет значительно больше.

Ставки по ипотеке продолжают снижаться. Будет ли это стимулировать дальнейший рост продаж жилья?

Павел Петриченко:

— Опыт США и других западных стран, где инструмент ипотеки развивается давно, показывает, что постепенно количество покупателей, которые ее используют, растет.

Поэтапное снижение ставок и внедрение специальных программ кредитования, которое мы видим на российском рынке, также будут этому способствовать. Думаю, что реальный резерв роста ипотеки в России существенно больше ожидаемого мною 20-30%. Если говорить о 2018 г., то мы прогнозируем рост спроса как на готовое, так и на строящееся жилье.

Сергей Покровский:

— Провал в продажах в начале года и начавшееся летом оживление как раз обусловлены тем, что государство пообещало создать лучшие условия для покупки жилья — и люди сидели и ждали. Думаю, ипотека и дальше будет драйвером для нашего рынка.

Михаил Хорьков:

— Недавно глава Минэкономразвития Максим Орешкин во время заседания трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений сказал, что сегодня жилье в России доступно населению как никогда «за всю историю соотношений ипотечного платежа и средней зарплаты». Многие над этим иронизировали. Однако его слова соответствуют действительности. Если посмотреть на соотношение стоимости квадратного метра жилья и уровня средней зарплаты, то сейчас, пожалуй, оно лучшее за всю историю рынка. На это накладывается возможность приобретения квартиры в ипотеку. Поэтому общий фон для покупателей сейчас достаточно благоприятный.

Однако в предыдущие периоды ипотечный рынок рос значительно больше, чем рынок жилья: в структуре продаж увеличивалась доля ипотечных заемщиков. А хотелось бы, чтобы рост ипотеки приводил к росту рынка жилья.

Вырастет ли стоимость жилья в следующем году?

Павел Петриченко:

— Мы ожидаем существенного роста цен на квартиры в домах высокой степени готовности и в готовых домах. За сентябрь мы уже дважды поднимали цены на 2 тыс. руб. за кв. м., в ближайшее время будет еще одно повышение. 

Руслан Музафаров:

— У «Группы ЛСР» достаточно большая доля на рынке. Продажи у нас идут стабильно успешно. Мы связываем позитивную динамику и с ипотекой, и с нашим продуктом, и с тем, что покупатели предпочитают вторичке новое готовое жилье. Изменение цен — процесс неизбежный: стоимость жилья традиционно растет по мере готовности комплексов и в зависимости от рыночного спроса. 

Сергей Покровский:

— Не думаю, что наша компания будет повышать цены ежемесячно, однако, пару раз в ходе строительства объекта стоимость квадратных метров увеличивается и, конечно, это происходит после ввода в эксплуатации. Готовое жилье должно стоить дороже.

Михаил Хорьков:

— Чтобы цены на жилье пошли вверх, должен сократиться объем предложения. Пока этого не происходит. Игроки рынка способны не только заместить выбывающее предложение, но и при необходимости нарастить объемы строительства. Поэтому большого потенциала для роста цен я не вижу. Думаю, что в следующем году предложение и конкуренция останутся на высоком уровне, и это будет сдерживать рост цен. Он будет в пределах инфляции по рынку в целом. Та база, которая есть сейчас, позволит развить успех этого года в 2018 г. Рост продаж будет умеренным, поступательным, но не взрывным.

Подготовила Виктория Говорковская, фото — DK.RU