В какие квадратные метры сегодня стоит вкладывать деньги, как быстро вы «отобьете» инвестиции и сколько будете зарабатывать ежемесячно на апартаментах и офисах — на DK.RU.
Долгое время одним из самых надежных инструментов инвестирования считались вложения в жилую недвижимость. В кризис такие инвестиции стали убыточными, а срок окупаемости квартир вырос до 15-17 лет. Однако это не означает, что свердловским инвесторам перекрыта возможность стать рантье. Доходность квадратных метров может достигать 12-13% в год. Только инвестировать нужно не в жилье, а в коммерческую недвижимость. О том, как заработать на продаже и сдаче в аренду офисов и апартаментов, DK.RU рассказала руководитель отдела продаж в агентстве коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Алена Белякова.
Еще несколько лет назад инвесторы активно вкладывали деньги в жилье, зарабатывая на перепродаже или сдаче в аренду. Сегодня они переключились на коммерческую недвижимость, в частности, апартаменты. Насколько это удобный и доходный инструмент для инвестирования?
— Я не смогу дать объективных цифр по всему сегменту этого рынка — тем более, что в Екатеринбурге он только начал формироваться. Могу привести в качестве примера наш объект — комплекс «Огни Екатеринбурга». Вложенные в наши апартаменты средства окупаются за восемь лет, а доходность составляет 12%. Сегодня многие владельцы арендного бизнеса задумываются о продаже жилой недвижимости, которой они владеют, и вложении средств именно в апартаменты.
Почему?
— Это в полной мере можно назвать пассивным доходом. После сделки владельцу апартаментов не приходится делать абсолютно ничего, только проверять баланс на карте. Если вы сдаете в аренду квартиру, вам надо найти жильцов, проверить их надежность, следить за состоянием жилья, контролировать получение денег. В комплексе апартаментов всем этим занимается Управляющая компания. Причем, даже если принадлежащие вам апартаменты какое-то время пустуют (УК не нашла вовремя арендатора), вам их все равно оплачивают по минимальной ставке: за двухкомнатные апартаменты площадью 66 кв. м выплачивается 45 тыс. руб. Если вычесть из этой суммы затраты на коммунальные платежи и вознаграждение управляющей компании, у инвестора на руках остается 30 тыс. руб. в месяц или 360 тыс. руб. в год (минус 13% налога). Если же такие апартаменты сдаются жильцам, арендная ставка может достигать 67 тыс. руб.
И управляющей компании удается найти достаточное количество арендаторов на такую недешевую жилплощадь?
— Да, сегодня в «Огнях» пустует менее 5% апартаментов. Наша целевая аудитория — молодые семьи, которым необходимо по какой-то причине (например, на время ремонта) временно покинуть свою квартиру или дом, но они хотят сохранить привычный уровень комфорта. Также это командировочные или потенциальные инвесторы, которые хотят пожить в апартаментах, прежде чем покупать их. В среднем, апартаменты снимают на три-четыре месяца, самый длительный срок аренды, который мы фиксировали, — два года. Но, что самое интересное, под сдачу были выкуплены только 15-20% апартаментов. Мы обратили внимание на то, что люди приобретают их в качестве жилья.
Но ведь это — коммерческая недвижимость: там невозможно прописаться, за нее приходится платить более высокий налог…
— Все верно, налог на недвижимость для владельцев апартаментов несколько выше — он считается на основе кадастровой стоимости, кроме того, примерно в 1,5 раза больше придется платить за электроэнергию. К сожалению, регистрация физлиц в апартаментах пока не разрешена, хотя сейчас ведутся разговоры о том, чтобы позволить владельцам там прописываться. И, тем не менее, желающих жить там хватает.
Во-первых, комплекс апартаментов отличается от обычного жилого дома статусом и комфортом: здесь есть своя управляющая компания, служба мониторинга, жильцы могут получить огромное количество услуг — вплоть до доставки завтрака или обеда. Во-вторых, покупатель может приобрести апартаменты с уже готовым дизайнерским ремонтом и мебелью — на это не придется тратить время, силы и деньги.
И, наконец, апартаменты просто дешевле. Сегодня цена квадратного метра жилья в центре Екатеринбурга составляет около 100 тыс. руб. А в меблированных апартаментах квадратный метр стоит 85 тыс. руб., помещения с чистовой отделкой вообще можно купить из расчета 64 тыс. руб. за «квадрат». За эти деньги владелец получает ликвидную собственность, которую можно при необходимости продать, оставить в наследство, подарить, сдать в аренду или субаренду.
А какова доходность классической коммерческой недвижимости — офисных помещений в бизнес-центрах?
— Если исходить из средней арендной ставки за квадратный метр такой недвижимости — 800 руб. — то получаются те же 12% при окупаемости в восемь лет, что и у апартаментов. «Атомстройкомплекс» уже не первый год строит бизнес-центры в разных районах Екатеринбурга — на Ботанике, на Уралмаше, во втором квартале будущего года будет сдан БЦ «Основа» в Пионерском поселке. Там так же, как и в комплексе апартаментов, можно приобрести или снять помещение с чистовой отделкой (предоставляются «арендные каникулы» на время ремонта — от двух недель до двух месяцев, если клиент приобретает офис без ремонта) или офис с дизайнерским ремонтом. Эта недвижимость пользуется высоким спросом: найти хороший офис не в центре сегодня очень сложно. Например, в офиснике на Ботанике свободных площадей нет вообще, в БЦ «АСК» на Уралмаше, который сдали в январе, пустует только 5-8% офисов. Приобретают помещения в них как для себя, так и с целью инвестиций.
А каков «порог входа» для таких инвесторов?
— Если инвестор решит вложиться в апартаменты — 4,3 млн руб. (5,3 млн руб. за меблированные), если в офисы — 2,6 млн руб. (за 32,4 кв. м).
Есть ли возможность приобрести апартаменты или офисы в ипотеку? Раньше банки не слишком охотно давали кредит на такую недвижимость…
— С ипотекой проблем не возникает. Например, сегодня ВТБ предлагает кредитные продукты под апартаменты «Атомстройкомплекса» под 8,9% годовых. Под другие аналогичные объекты можно взять ипотеку чуть дороже — под 9,4%, но тоже в рамках рынка (средняя ставка на ипотеку сегодня составляет 8-9%). АСК также предоставляет разные схемы приобретения недвижимости. Например, апартаменты можно приобрести с помощью трейд-ин. Клиент обращается в партнерское агентство недвижимости, оно выставляет квартиру клиента на продажу и в течение трех месяцев продает ее. В это время клиент, внеся минимальный аванс, живет в выбранных апартаментах, а по завершении сделки приобретает их. Офисные помещения можно приобрести в рассрочку, получить скидку в 3-5% при стопроцентной предоплате или купить с использованием «автомобильного» трейд-ин. Такого, насколько я знаю, на рынке пока не предлагает никто: наш партнер — «Автоплюс» — продает автомобиль клиента и его стоимость берется в счет оплаты офисного помещения.
Во что выгоднее вкладывать деньги, если помещение рассматривается как объект инвестиций — в апартаменты или офис?
— Доходность и срок окупаемости у них одинаковы. Если вы покупаете апартаменты, вашими арендаторами становятся физлица, если офис — юрлица. Просто смотрите на то, с кем вам комфортнее будет общаться.