Объем рынка встроенных коммерческих площадей в Екатеринбурге достиг показателя в 1,4 млн кв. м — это больше всех офисных и торговых площадей в БЦ и ТЦ. При этом рынок начал мигрировать на окраины.
Портал «Бизнесметр.рф» провел исследование, результаты которого показали: объем рынка встроенных коммерческих площадей в Екатеринбурге составляет 1,4 млн квадратов (4,2% от площади жилых комплексов). Это больше, чем весь объем офисных площадей в бизнес-центрах уральского мегаполиса, сейчас он составляет 1,15 млн кв. м, и свыше всего объема площадей в торговых центрах — 1,2 млн кв. м. Ежегодно в городе вводится 60-80 тыс. квадратов новых встроенных коммерческих площадей или 250-350 помещений в год. Несмотря на то, что сегодня половина предложения сосредоточена в центре Екатеринбурга, рынок коммерческой недвижимости начал миграцию на юг и юго-запад города. Как указывает глава «Бизнесметр.рф» Алексей Коноплев, наиболее перспективными для инвестиций во встроенные коммерческие помещения являются районы комплексного освоения территории, в частности юг и юго-запад города.
По данным администрации города, в долгосрочной перспективе на юго-западе будет построено 9,1 млн кв. м жилья, большая часть из которого разместится в районе Академический (6.1 млн кв. м). Инвесторы фактически уже раскупили все объекты стрит-ритейла по ул. Краснолесья, де Геннина. По оценкам экспертов, в ближайшей перспективе следует ожидать роста спроса и, как следствие, цен на стрит-ритейл в районе Уктуса. С одной стороны, это связано с комплексным освоением юга города — застройщики анонсировали строительство в этой части города более 5 млн кв. м, а с другой — с перспективным расширением ул. Щербакова. Что касается потенциальных покупателей, по данным аналитиков, в первую очередь это местные компании, которых интересуют площади до 150 кв. м под пункты услуг и магазины у дома и до 250 кв. м — под бутики и кафе.
Ранее эксперты сообщали DK.RU, что в центре Екатеринбурга почти невозможно купить хорошее помещение формата стрит-ритейл — спрос на такие объекты в разы превышает предложение. Николай Савин, президент ЦН «МАН»:
«Все помещения в центральной части, на первой линии, с высоким пешеходным трафиком и парковками куплены и сданы в аренду еще 15 лет назад. Остались либо неликвиды, либо объекты с зашкаливающей стоимостью. Я знаю помещение в районе ул. Ленина — Карла Либкнехта — собственнику предлагали 500 тыс. руб. за квадрат. Но он продавать отказался».
Аналитик УПН Гурам Тухашвили добавлял: объекты в местах с высоким пешеходным потоком вовлечены в коммерческий оборот не только в центре, но на Автовокзале, ВИЗе, Втузгородке, в районах Парковый, Юго-Западный, Ботанический и на Уралмаше.
«В других районах еще есть помещения, которые можно перевести из жилого фонда в нежилой. Но даже там таких площадей немного», — поясняет г-н Тухашвили.
Как говорил Евгений Шестинский, руководитель АН «Новосёл-Коммерц», собственники объектов с хорошим расположением продают помещения изредка и вынужденно. И на свободный рынок такие предложения выходят не всегда:
«Риэлторы продают их, что называется, из-под полы. Собственники расстаются с объектами со скрипом — говорят, никогда бы не продали, если бы не обстоятельства».
Понять владельцев стрит-ритейловых помещений можно — сдача площадей в аренду приносит стабильный доход в 12-13% годовых, и окупить вложения можно за семь лет. По данным УПН, средняя арендная ставка на торговые площади составляет 1,1 тыс. руб. в месяц, в центре — 1,25 тыс. В наиболее привлекательных точках цена может быть в 1,5-2 раза выше. Самыми высокодоходными улицами эксперты называют Вайнера, Ленина, Малышева, 8 Марта. Наиболее дорогие места — в районе перекрестка 8 Марта — Радищева.
Офисные площади формата стрит-ритейл в среднем по городу можно арендовать за 940 руб./кв. м, в центре — за 1 030 руб. Торговые площади наиболее востребованы у продуктовых, алкогольных и аптечных сетей, предприятий общепита, офисные — у банков, туристических, страховых, риэлторских компаний, а также медцентров и стоматологических кабинетов.
При этом, говорят эксперты, часть арендаторов предпочитает центру спальные районы. Как отмечала Мария Королькова, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость», в центре стрит-ритейл динамичен: со временем меняется покупательский трафик, потоки переориентируются. В итоге собственникам приходится снижать арендные ставки: вчера помещение стоило 3 тыс. руб. за квадрат, а сегодня — только 1,8 тыс. руб. «Но есть интересные варианты в спальных районах», — говорит г-жа Королькова.
Участники рынка подтверждают: большим спросом пользуются помещения в районе ВИЗ-бульвара, на Эльмаше, на проспекте Космонавтов, а также на ул. Крауля и Викулова — стоимость аренды в этих районах уже достигла уровня центра. Инвесторам также интересны площади в Академическом — по словам Евгения Шестинского, все объекты стрит-ритейл на ул. де Геннина (между ул. Краснолесья и Шаманова) уже раскуплены, и в свободной продаже ничего нет:
«Переговоры о покупке собственники готовы вести от 200 тыс. руб. за квадрат. В принципе, за такую цену можно подобрать объект и на самых центральных улицах города».
При этом застройщики только-только начинают реагировать на потребности бизнеса и закладывать в проекты домов коммерческие помещения площадью 50-80 кв. м — самый ходовой товар на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга.
«В Академическом, например, изначально помещения под торговлю были нарезаны от 100 квадратов — это слишком много», — считает г-н Шестинский.
Эксперты прогнозируют: стрит-ритейл в Екатеринбурге будет эволюционировать именно за счет новых жилых комплексов и районов. В перспективе этот рынок ждет классификация — в прошлом году Российский совет торговых центров создал секцию стрит-ритейла, чтобы участники рынка выработали единые стандарты.