Обзор: Агентства недвижимости

Период расцвета рынка недвижимости в прошлом. Условия работы усложнились: конкуренция высока, а покупательская способность падает, количество сделок уменьшилось, а себестоимость риэлторских услуг растет. Агентствам недвижимости (АН) приходится внимательнее относиться к клиентам, переориентироваться на вторичное жилье и сегмент бизнес-класса, спрос на который остается стабильным.

 

эксперты
Андрей Бродский
директор АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Рустем Галеев
исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН)
Дмитрий Гусев
директор КБ «Ярмарка»
Татьяна Деменок
генеральный директор ЦН «Северная казна»
Борис Егоров
директор регионального департамента АН «МИАН»
Евгений Новосёлов
генеральный директор группы компаний «Новосёл»
Артем Сагатьян
ведущий специалист риэлторской компании «ПроспектЪ»
Вячеслав Синютин
генеральный директор риэлторской группы «Недвижимость Урала»
Константин Синютин
заместитель генерального директора риэлторской группы «Недвижимость Урала»

как
не прогореть при стагнации рынка
что
будет с ценами на недвижимость
найдут ли
застройщики и риэлторы общий язык
почему
банки не хотят выдавать ипотечные кредиты

 

 

Работа с банками осложнилась, констатируют все руководители АН. Напуганные нестабильностью на фондовом рынке, банки начали массово отказываться от ипотечных кредитов. Не проработаны механизмы сотрудничества с застройщиками, устраивающие риэлторов. Эксперты называют этот этап коррекцией рынка и прогнозируют скорые изменения. Однако они уверены, что доходность риэл­торского бизнеса останется высокой.

АН приспосабливаются к стагнации

На рынке недвижимости Екатеринбурга продолжается стагнация, начавшаяся в 2007 г. АН пока не впадают в панику, называя ситуацию стабилизацией рынка. Однако изменяют тактику работы. «Это нормальная коррекция. Никакой катастрофы я не вижу», — оценивает положение дел ЕВГЕНИЙ НОВОСёЛОВ, генеральный директор группы компаний «Новосёл». ДМИТРИЙ ГУСЕВ, директор КБ «Ярмарка»: «Сегодняшняя ситуация — кризис лишь по сравнению с пиком продаж в 2006-2007 гг.».

ТАТЬЯНА ДЕМЕНОК, генеральный директор ЦН «Северная казна», считает, что в 2006 г. произошел необоснованно резкий скачок цен на жилье. Теперь начался период реакции. «Категория населения, которая могла и хотела приобрести жилье, уже сделала это. Но основная часть заняла выжидательную позицию — из-за отсутствия необходимых средств и по психологическим причинам. Ведь до этого цены на жилье все время поднимались, но внезапно рост остановился. Все ждут, что будет дальше. Некоторые банкиры заговорили о крахе рынка ипотеки. Это в том числе повлияло на снижение покупательской способности населения», — уточнила г-жа Деменок. По ее словам, однозначно говорить о падении цен на недвижимость не стоит: все зависит от класса жилья. В то время как в одном сегменте стоимость снижается, в других цена остается стабильной.

АРТЕМ САГАТЬЯН, ведущий специалист риэлторской компании «ПроспектЪ», прогнозирует падение цен на недвижимость уже в ближайшем будущем. С точки зрения г-на Сагатьяна, они, скорее всего, будут снижаться постепенно. Уже до конца года цены могут упасть на 10%, полагает эксперт. «Во многом это зависит от того, как поведут себя застройщики. Из-за дефицита спроса они могут начать политику планомерного снижения цен на объекты», — рассуждает Артем Сагатьян.

В АН «МИАН» категорически не согласны с применением термина «стагнация» к ситуации на рынке недвижимости. БОРИС ЕГОРОВ, директор регионального департамента АН «МИАН»: «По данным нашей аналитической службы, говорить о стагнации или снижении в России количества сделок с недвижимостью нельзя: в большинстве регионов этот показатель либо стабильно растет, либо находится в состоянии временного затишья. Рост объемов происходит как за счет натуральных показателей, так и за счет денежных. В част­ности, в Екатеринбурге отмечается увеличение числа сделок с жилой недвижимостью». РУСТЕМ ГАЛЕЕВ, исполнительный директор УПН, также уверен, что цены на жилье в перспективе не только не упадут, но даже будут расти на 1,5-2% ежемесячно — хотя бы за счет инфляции.

В то, что рынок недвижимости вслед за фондовым рынком может впасть в «уныние», риэлторы в основном не верят. Г-н Гусев: «Рынок недвижимости существенно отличается от фондового. На последнем могут быть резкие колебания, спекулятивные игры. Первый более инертен, поскольку тут много мелких игроков, которые устойчивы к панике. Резкие скачки и падения на рынке недвижимости бывают нечасто».

Федералам отвели нишу

Главное, что вызывает волнение большинства руководителей АН, — снижение покупательского спроса. В 2008 г. сократилось количество сделок с недвижимостью — почти единогласно подтверждают эксперты. Татьяна Деменок: «Рынок рос красиво. Можно было легко зарабатывать. Теперь ожидают его перенаправление. Чтобы остаться на плаву, не потерять клиентов, АН стремятся повысить качество услуг».

Г-н Новосёлов добавляет: еще лет десять назад борьба между риэлторами была не так выражена, поскольку рынок только формировался. Однако уже в 2007 г. количество агентств недвижимости в Екатеринбурге достигло 500. За прошлый год, по данным экспертов, появилось свыше 80 новых АН (см. «ДК» № 17 от 7 мая 2007 г.). В регион пришли крупные федеральные компании, например АН «МИАН», которое намерено к концу 2009 г. занять 5% екатеринбургского рынка. Ожидается экс­пансия и других столичных АН. По мнению г-на Егорова, у федеральных агентств есть нишевые и ресурсные преимущества: «Благодаря своему статусу такие АН предлагают клиентам возможность заключать межрегиональные сделки и федеральные партнерские программы с лидерами банковского и страхового рынка».

Как считает г-н Сагатьян, рынок агентств недвижимости в Екатеринбурге уже перенасыщен. Поэтому в будущем ряды АН могут поредеть. Одна из причин — доходность риэлторского бизнеса в 2008 г. по сравнению с 2007 г. снизилась, констатируют эксперты. Однако Артем Сагатьян уверен, что будут уходить лишь слабые игроки, которые не смогли организовать работу в условиях застоя: «Риэлторские услуги при любом развитии событий будут постоянно востребованы. Доходность бизнеса как минимум в ближайшие год-два останется высокой». О сокращении малых АН говорят и в «МИАНе». Борис Егоров: «Конкуренция на риэлторском рынке Екатеринбурга высока и находится на одном уровне с конкуренцией в других мегаполисах России. В городе есть агентства-лидеры. Часть рынка, которую планируем занять в ближайшие годы, мы получим, сократив долю мелких агентств недвижимости и частных риэлторов. Это будет проявлением общей тенденции».

Одним из инструментов успешной работы по-прежнему остается увеличение количества филиалов. «Новосёл», имеющий в Екатеринбурге двенадцать подразделений, планирует довести их число до 24. Другие АН стараются не отставать. По мнению г-на Сагатьяна, большое значение имеют технологии работы, которые легко растиражировать в новых офисах. Как о высшем достижении в работе с населением руководители АН говорят о приходе клиента по рекомендации. Для бизнеса, считают агентства, это даже важнее, чем узнаваемый бренд АН и богатая реклама.

Застройщики используют идеи риэлторов

Повышение цен на энергоносители и стройматериалы привело к удорожанию первичного жилья. Получаемая маржа часто не устраивает застройщика, а цена — покупателя. В связи с этим многие риэлторы временно переориентировались на рынок вторичного жилья. Евгений Новосёлов признается, что его компания уже давно «плотно сидит на вторичном рынке». Но даже те местные АН, которые раньше предпочитали работать с «первичкой», в последнее время все чаще меняют приоритеты.

В АН «МИАН», напротив, уверены, что риэлторское будущее связано с первичным рынком. По словам г-на Егорова, в Екатеринбурге спрос смещен в этом направлении, а объемы предложения растут во всех категориях нового жилья — от экономкласса до элитного. «Такой прогноз поддерживается и ростом объемов строительства: в 2008 г. планируют возвести около 1 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2006 г. ввод составил 760 тыс. кв. м, в 2007-м — 900 тыс. кв. м», — подчеркнул представитель АН «МИАН».

Как полагает Дмитрий Гусев, стимул продавать «первичку» даст сотрудничество с застройщиками — в Москве и Санкт-Петербурге эта система показала свою дейст­венность: «В последнее время риэлторы и застройщики тесно взаимодействуют. Через несколько лет в Екатеринбурге большую часть квартир в новостройках будут продавать риэлторские компании. Один из способов — тот, который мы сейчас активно используем и рекомендуем: застройщик находит несколько риэлтор­ских компаний, которые реализуют строящиеся объекты. Конечно, застройщики могут создать свои риэлторские подразделения. Но ведь крупные АН, существующие давно, получили стабильный поток клиентов, работают во многих сегментах рынка и за счет этого могут продавать эффективнее». Однако, по данным г-на Новосёлова, в Екатеринбурге продажей новостроек занимаются всего 10-15 риэлторских компаний.

О формах сотрудничества со строителями много спорят. ВЯЧЕСЛАВ СИНЮТИН, генеральный директор риэлторской группы «Недвижимость Урала»: «Пока застройщики используют такой метод: приходят хоть все 500 агентств недвижимости Екатеринбурга, им всем предлагается для продажи одна новостройка. Получаются тараканьи бега: кто успел — тот и продал». Конечно, большинство АН не жалуют такую форму работы: хочется, чтобы застройщики предоставляли им эксклюзивные права. А вот агентский процент в последний год не менялся. За работу с застройщиками риэлторы получают 1-5% стоимости квартиры. Как уверяет г-жа Деменок, застройщики начали требовать от риэлторов «аналитички» — плана действий по продаже квартир (по какой цене, в какие сроки и т. д.). «Раньше такие аналитические труды мы писали только банкам», — признается Татьяна Деменок.

Еще одна форма сотрудничества с застройщиками, предложенная риэлторами, — написание проектов и бизнес-планов для строителей. Г-жа Деменок: «Для подготовки проекта застройщику по­требуется 15 млн руб. Эти деньги нужно где-то взять и фактически заморозить на два года, пока продолжается строительство. У АН налажены отношения с банками, риэлторы знают рынок и чувствуют его. Поэтому застройщики все равно будут приходить к риэлторам и договариваться о совмест­ной работе над проектом».

АНДРЕЙ БРОДСКИЙ, директор АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ», рассказал, что екатеринбургские риэлторы иногда в одной связке с застройщиками выходят в другие регионы. Например, его компания таким образом сейчас пытается завоевать рынок в Волгограде.

Банки извели спрос на экономжилье

В 2008 г. наметилась еще одна тенденция: вырос спрос на жилье бизнес-класса, в то время как количество сделок по экономсегменту снизилось. Татьяна Деменок отмечает, что сделки стали более дорогими. Кредиты в банках берут на порядок крупнее, чем раньше. Но общее количество выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось. В основном за счет отказов представителям среднего класса и менее обеспеченному населению. Между тем денежный поток, поступающий от продажи бизнес-жилья, держит прибыль АН высокой. «Спрос на жилье бизнес-класса остается стабильным, в то время как в экономсегменте наблюдается отток покупателей: у многих людей сейчас нет возможности приобрести недвижимость», — комментирует ситуацию Артем Сагатьян.

С 2006 г. количество банков, предлагающих программы ипотечного кредитования, росло. Увеличивалось и число самих программ. Ситуация изменилась в 2008 г.: ипотека превратилась для кредитных учреждений в имиджевый продукт. Г-н Синютин: «Сейчас банки декларируют такую услугу, но фактически ее не оказывают. Поэтому те, кто выжидал с покупкой, просчитались. Теперь им будет сложнее взять ипотечный кредит». «А если они и смогут это сделать, то уже по более высоким процентным ставкам», — добавляет КОНСТАНТИН СИНЮТИН, заместитель генерального директора риэлторской группы «Недвижимость Урала». Эксперты считают, что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам будут не ниже 16-18% (именно такие ставки были два-пять лет назад, когда некоторые банки только начинали работу с ипотекой).

Основная причина — влияние кризиса ликвидности в США. По наблюдениям г-жи Деменок, после падения рынка в Америке российские банки стали осторожнее. «Они поняли, что нельзя направо и налево раздавать кредиты. Стали дотошнее анализировать заемщиков», — пояснила она. По данным эксперта, сейчас 70% банков, которые в 2006 г. были готовы давать ипотечные кредиты, отказались от этого направления в своей работе (см. «ДК» № 32 от 8 сентября 2008 г.).

Чтобы не усугублять ситуацию, риэл­торы пытаются выстраивать партнерские отношения с банками. Такое сотрудничество дает АН много преимуществ. Например, кредитные учреждения уже на предварительном этапе могут сообщить риэлтору, согласуют ли они выдачу ипотечного займа тому или иному клиенту. Если нет — агентство оперативно обращается в другой банк, переориентирует клиента на другие программы. Поэтому заемщики отказываются от идеи купить недвижимость. Эта мера поддерживает рынок и помогает АН избежать оттока клиентов.