Обзор:Офисные здания

Рынок офисной недвижимости вслед за торговой и жилой приближается к стагнации: стоимость аренды не растет, многие стройки заморожены из-за отсутствия денег, девелоперы готовят недостроенные объекты к продаже профильным инвесторам.

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Андрей Брауде
заместитель генерального директора УК RED
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Андрей Гавриловский
владелец ТРЦ «Антей» и офисного центра «Антей»
Борис Зырянов
президент холдинга «Микрон»
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Риэлтерского информационного центра УПН

зачем
Екатеринбургу 1,2 млн кв. м новых офисов класса А
почему
девелоперы замораживают проекты строительства бизнес-центров
какие
офисы дешевеют

Объем качественных офисных объектов классов А и В на рынке Екатеринбурга к концу 2007 г. составил 263 тыс. кв. м. За шесть месяцев 2008 г. ввели в строй еще 38 тыс. кв. м. Итого сейчас к офисам классов А и В эксперты относят лишь 301 тыс. кв. м. В стадии строительства находится более 670 тыс. кв. м офисных площадей, подсчитали аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН). Девять офисников класса А и семь класса В (совокупно почти 400 тыс. кв. м) должны начать работать до конца текущего года — уточняют в Комитете по бытовому обслуживанию населения администрации г. Екатеринбурга (КОБОН). Для местного рынка достижение этого показателя может стать рекордом — следующий этап ввода бизнес-центров ожидается в 2015 г. (820 тыс. кв. м).

При этом общая потребность в современных офисных помещениях Екатеринбурга — 1,2 млн кв. м. К строительству же сейчас заявлено 2,2 млн кв. м. Большин­ство участников рынка увлеклись возведением пафосных офисников класса А, не рассчитали спроса и тем самым перегрели рынок.

Впрочем, переизбытка предложения может и не случиться. Девелоперы уже корректируют заявленные ранее сроки сдачи своих объектов: из-за кризиса на финансовых рынках денег для завершения проектов не хватает.

Город пресыщается офисами класса А

С 2008 г. началось долгожданное формирование сегмента площадей класса А в соответствии с международной классификацией. Теперь помимо Центра Международной Торговли Екатеринбург (5,5 тыс. кв. м) в этой категории представлены еще два проекта группы компаний RED — БЦ «Сенат» и БЦ «Палладиум» (открылись весной и летом соответственно). В планах девелоперов до 2015 г. запустить в городе 1,2 млн кв. м офисов класса А, что на 400 тыс. кв. м больше, чем офисов класса В, которые планируют вывести на рынок в этот же период. Для сравнения: в Москве офисной недвижимости класса А всего 1,2 млн кв. м, а площадей класса В — 7 млн кв. м. Ведущие консалтинговые компании в сфере коммерческой недвижимости прогнозируют, что такое соотношение между офисниками этих классов сохранится и впредь.

В Екатеринбурге на статус офиса класса А претендуют всего 16 объектов — сообщает КОБОН. Среди них два проекта УГМК — «Екатеринбург-Сити» и «Стражи Урала» (общая планируемая площадь офисов — 450 тыс. кв. м), многофункциональный высотный комплекс «Азия» (45 тыс. кв. м), возводимый «Атомстройкомплексом», бизнес-центр «Президент» (34 тыс. кв. м), застройщиком которого выступает ГК RED, Forum Mall — объект новой девелоперской группы Forum Group (на офисы в комплексе придется 30,7 тыс. кв. м) и т. д.

Как оценивает Cергей Богданчиков, директор по консалтингу компании LCMC (Санкт-Петербург), арендаторам международного уровня в Екатеринбурге требуется всего 120-130 тыс. кв. м класса А. «По­скольку рынок офисной недвижимости в регионах развивается не так быстро, как в Москве или в Петербурге, обилие заявленных проектов в высоком сегменте рынок может просто не усвоить», — рассуждает питерский консультант.

Компаний-арендаторов (международных и топовых российских) на всех, скорее всего, не хватит, предостерегают другие эксперты, а местные бизнесмены не готовы платить за помещения в центре города ради престижа. Девелоперы пытаются переспорить наблюдателей, в один голос твердя: наш объект будет лучшим, мы сумеем найти себе арендаторов. «Благодаря активному развитию города появились компании, готовые снимать большие площади — 5-10 тыс. кв. м. Мы получаем от таких арендаторов первые запросы, — убеждает Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED. — Крупные российские холдинги начинают освобождаться от своей недвижимости в регионах, продают ее и уходят на арендные отношения. У нас уже есть два таких заказчика».

Как правило, задачу заполнения пафосных екатеринбургских офисов решают столичные консультанты, сотрудники международных консалтинговых компаний. В частности, Jones Lang LaSalle сотрудничает с ГК RED, предоставляя услугу брокериджа для трех объектов девелопера. Сushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko сопровождает проект «Стражи Урала» с марта 2008 г., хотя стройка этого многообещающего проекта еще не началась. Чтобы наполнить арендаторами офисную часть комплекса «Демидов», руководство привлекло сразу пять консалтинговых компаний (в их числе — Knight Frank, CB Richard Ellis и Real Capital).

Несмотря на то что консультанты приходят в регионы со своим списком потенциальных арендаторов (федеральных и международных фирм), никто из них не гарантирует 100% загрузки бизнес-центра к моменту его сдачи. Пик заполняемости приходится на время, когда девелопер получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и регистрирует право собственности. В течение полугода-года после этого арендаторы оседают на 97% офисных площадей БЦ.

По оценкам г-на Брауде, в строящихся деловых центрах класса А сдано в аренду не более 20-30% офисов. И тем не менее девелоперы, чьи объекты начнут функционировать в 2008-2009 гг., успеют снять сливки, предполагают эксперты. Остальным, вероятно, придется понижать классность до В+ или В, чтобы расширить круг потенциальных арендаторов (в таких помещениях аренда ниже в среднем на 50%, чем в классе А), либо уменьшать количест­во дорогих площадей в проекте.

Первые изменения уже происходят. Так, в начале лета городская администрация одобрила концепцию офисного и жилого центра, который «Ренова-СтройГруп — коммерческая недвижимость» будет возводить на территории завода ОЦМ. Предполагалось, что на площадке появится очередной 100-тысячник класса А. Сейчас, по предварительным расчетам, на офисы и жилье выделили по 35% площадей, остальное займут гостиница, предприятия торговли и рестораны, сообщил «ДК» Геннадий Черных, генеральный директор коммерческого подразделения компании «Ренова-СтройГруп — коммерческая недвижимость». Девелопер намеревался снести цеховые корпуса во второй половине 2008 г., а к строительству центра (общей площадью 120 тыс. кв. м) приступить в начале 2009 г. Однако пока серьезной работы на площадке не ведется.

Скорректируют концепцию, скорее все­го, и для проекта «Екатеринбург-Сити». Возможно, девелопер совместит в комплексе офисы разного класса — А, В+, В, рассуждают эксперты. В УГМК такую вероятность отрицают. Сейчас на площадке возводят первую башню «Исеть», которая представляет собой жилой комп­лекс. Строительство офисных высоток «Урал» (более 60 этажей), «Татищев» (50 этажей) и «де Геннин» (35-40 этажей) — запланировано на 2010 г. Но, добавляют в пресс-службе УГМК, сроки плавающие.

Девелоперы обеднели и готовы продаваться

В этом году девелоперы офисной недвижимости попали в вилку: с одной стороны, многие проекты они хотели сдать к саммиту ШОС (намечен в Екатеринбурге на лето 2009 г.), с другой — на финансовых рынках случился кризис, денег на завершение обещанных строек в срок хватило не всем.

Как рассказывают руководители строительных организаций, банки требуют все больше документальных свидетельств надежности. Но даже если застройщик пройдет через всю бумажную волокиту и получит положительное решение, денег он все равно может не увидеть.

Стоимость кредитов выросла с 10,5-11% годовых в рублях в 2007 г. до 14,5-16% в 2008 г. В результате фактически строят только то, что находится под контролем Федерации или области, комментируют экс­перты. Список объектов ШОС сократился со 140 летом 2007 г. до 50 к маю 2008 г.

О своих проблемах открыто заявил Андрей Гавриловский, владелец ТРЦ «Антей» и офисного центра «Антей»: чтобы финансировать возведение 47-этажного офисного центра «Антей», в начале лета он выставил на продажу помещение ночного клуба Parkking. Компании «Астон» пришлось продать почти достроенный офисный центр «Нахимов-Плаза». 1 августа приостановили возведение многофункционального комплекса «Демидов» из-за долга в размере 190 млн руб. перед генподрядчиком — ООО «Атомстройкомп­лекс», сообщил Марс Шарафулин, соучредитель ЗАО «Клаас-Строй». Преодолеть финансовые трудности этой стройки теперь придется новому собственнику проекта — УГМК. По неофициальным данным, вначале медный холдинг приобрел 50% долей столичных инвесторов проекта, затем купил долю г-на Шарафулина, а сейчас решает вопрос о возобновлении строительства. Как ранее пояснял «ДК» Игорь Задорожный, директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК, интерес к проекту «Демидов» продиктован желанием более эффективно решать вопросы, связанные с инфраструктурой, дорожно-транспорт­ными развязками, коммуникациями и использованием объектов недвижимости, находящихся на одной площадке с «Екатеринбург-Сити». «По сути, эти объекты уже единое целое», — резюмировал г-н Задорожный (см. «ДК» № 20 от 2 июня 2008 г.).

Ситуация с финансированием проектов почти кризисная, констатируют эксперты и признаются, что не могут спрогнозировать, когда она нормализуется. Впрочем, не все поддаются панике. «Сроки сдачи переносятся из-за того, что девелоперы, вероятно, выдали желаемое за действительное, — оценивает общее положение на рынке Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс». — То есть им, наверное, очень хотелось присоединиться к этой всеобщей стройке. И уложиться в сметы и сроки. Но не получилось. Ресурсов, опыта не хватило. Но никаких признаков грядущей катастрофы я не вижу. И драматизировать бы не стал». Схожего мнения придерживается Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»: «Раньше у банков была задача как можно больше раздать денег и застолбить рынок. Был запас доходности рынка недвижимости. Сейчас денег у кредитных учреждений меньше и стоят они дороже. Но серьезных проблем с кредитованием нет: сложности — как всегда с хорошими проектами». Грядущий кризис на рынке офисной недвижимости — всего лишь изменение ставок доходности и сроков окупаемости, продолжает г-н Бриль: раньше за проекты не брались, если на них нельзя было заработать 300% годовых в течение одного-трех лет, сейчас сроки окупаемости будут пять-семь, потом — десять-двенадцать лет, и доходность соответственно начнет снижаться.

Финансовые трудности некоторых девелоперов увеличат на местном рынке число сделок по слиянию и поглощению, по продаже объектов целиком или частями, считают некоторые эксперты. Покупателями могут выступить либо федеральные девелоперские структуры, либо местные инвестиционные банки, за которыми стоят крупные финансово-промышленные группы, например: Уралфинпромбанк («ФИНПРОМКО»), Урал­приватбанк (считается близким к учредителям «СКМ-Холдинга»), «Кольцо Урала» (УГМК). Игорь ЛевиТ, генеральный директор Группы ЛСР (в середине августа приобрела активы холдинга «NOVA-Групп»), уже заявил, что его компания готова участвовать в покупке активов местных строительных фирм.

В цене больше всего потеряют проекты, проданные в нарезку

Если еще в 2007 г. рынок офисной недвижимости мог похвастать высокими темпами роста цен (в отличие от жилой недвижимости, которая только теряла в цене), то уже с конца прошлого года ситуация практически выравнялась. Рост арендных ставок в классе В со второго квартала 2007 г. по второй квартал 2008 г. не превысил инфляции и в среднем составил около 12%, подсчитали аналитики УПН. Аренда офисов в бизнес-центрах класса А, по данным КБ «Ярмарка», стоит 1 800-2 400 руб./кв. м, класса В — от 1 100 до 1 400 руб./кв. м. Средний размер арендной платы за офисы в административных зданиях и бизнес-центрах — 1 150 руб. за кв. м. Впрочем, от объекта к объекту ситуация отличается, конкретизирует Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Риэлтерского информационного центра УПН: «На рынке есть БЦ, которые в условиях выхода на рынок новых качественных предложений не в состоянии привлекать арендаторов по высоким ставкам. В первую очередь это касается офисов класса С, расположенных в центральных районах города. А также комплексов класса В, возведенных несколько лет назад и не способных выстроить эффективную систему взаимодействия в цепочке собственники — управляющая компания — арендаторы». Некоторым объектам удается регулярно повышать ставки благодаря грамотной работе УК.

По словам г-на Хорькова, с этого года особенно начали терять в цене офисные комплексы с большим числом собственников (хотя инфраструктура здания соответст­вует классу В): аренда в таких центрах на 20% ниже, чем в классических БЦ класса В с единым собственником. «Не исключено, что этот разрыв будет увеличиваться», — прогнозирует Михаил Хорьков.

Хотя спрос на качественные офисные помещения еще далек от насыщения (по разным оценкам, городу не хватает от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов кв. м офисов классов А и В), запас роста ставок практически исчерпан — в ближайшие годы он может не превысить 3-4%, констатируют аналитики. В таких условиях собственникам офисных зданий остается выбирать: либо держать цены на нижней границе сегмента и при этом получать 100% заполняемость объекта, либо поднимать цены до максимума, зарабатывая на отдельных арендаторах, но при этом всегда будут свободные площади для расширения, рассуждает Борис Зырянов, президент холдинга «Микрон» (управляет офисным центром «Микрон»).

Структура рынка
20 тыс. руб.	Среднегодовая ставка аренды 1 кв. м в дей­ствующих бизнес-центрах Екатеринбурга
4%	Рост числа арендаторов в дейст­вую­щих бизнес-цен­трах в 2008 г. к 2007 г.
	Доля свободных площадей в действующих бизнес-центрах