Офисники шепчут об огромных скидках

эксперты
Татьяна Блохина
руководитель отдела недвижимости корпорации «Маяк»
Андрей Брауде
заместитель генерального директора управляющей компании RED
Андрей Гавриловский
совладелец БЦ и ТРЦ «Антей»
Людмила Иващенко
директор консалтинговой группы «Афина Паллада»
Сергей Кузнецов
брокер отдела недвижимости УК «Дельрус»
Татьяна Мажаева
управляющая БЦ «Самолет»
Андрей Молоков
собственник «Архитектурной мастерской Молокова»
Виталий Попов
генеральный директор компании «ТитанСофт»
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела РИЦ УПН
Артем Черанев
генеральный директор компании «ИНСИС» До какого уровня могут упасть арендные ставки?
На что готовы владельцы БЦ ради арендатора?
Почему арендаторы все равно уходят?

Озадачившись тем, почему в городе пошло повальное снижение цен на офисы, журналист «ДК» решила опросить риэлторов и владельцев бизнес-центров. Они ответили, что ориентиром ценовой политики всегда выступал «Антей», и сослались на такую рыночную байку. Мол, еще в ноябре Андрей Гавриловский, совладелец БЦ и ТРЦ «Антей», чтобы удержать одного из своих якорных арендаторов, уронил ставку с 1 700 до 850 руб. за кв. м. После этого случая арендаторы и стали повально просить скидок. Сам г-н Гавриловский того случая, конечно же, не подтверждает, но столь высокая степень влияния на рыночную ситуацию в городе ему льстит, шутливо говорит он.

Владельцы офисных зданий о скидках, которые они предоставили, рассказывают неохотно, боясь вызвать ажиотаж среди арендаторов. Журналисту «ДК» стали известны случаи, когда офис в новом бизнес-центре предлагали арендовать со скидкой в 60%! Девелоперы же официально заявляют: «Условия договоров с каждой компанией обсуждаются индивидуально, снижение ставки — минимальное». А в кулуарах жалуются на едва ли не двукратное сокращение прибыли и на растягивание сроков окупаемости проектов еще на несколько лет.

Владельцы БЦ удерживают арендаторов любой ценой

Еще в конце декабря владельцы многих БЦ утверждали, что снижения аренд­ных ставок не будет. Особенно в тех объектах, на которые девелоперы вовремя нашли «съемщиков» еще в период активного роста местных компаний и экспансии федералов. «У меня все объекты заполнены на 100% и нет площадей, на которые я готов снизить цену, — утверждал АНДРЕЙ БРИЛЬ, председатель совета директоров «Корин холдинга». — Почему вдруг решили, что ставки в качественных объектах должны упасть? Некоторые объясняют это снижением ставок в Москве вдвое. Но ведь нужно понимать, что перед этим они увеличились в шесть раз. Все арендаторы были бы рады падению, но этого не произойдет». Однако произошло. «По городу цены упали на 30-35%, и никто сейчас не скажет, предел ли это, — констатирует ТАТЬЯНА МАЖАЕВА, управляющая БЦ «Самолет». По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), конце 2008 г. в Екатеринбурге за 1 кв. м в месяц просили 2 075 руб. в классе А, 1 168 руб. — в классе В и 935 руб. — в классе С.

Риэлторы описывают нынешнюю ситуацию так: указывают в объявлениях цену 900-1 000 руб. за кв. м — звонков нет вообще, сбивают до 600 руб. — тоже тишина, ставят расценки в 550 руб. — им начинают звонить, интересоваться. Минимальные ставки еще не определены, но уже в функционирующих офисных центрах, таких как «БизнесМАНцентр», БЦ «Белинского, 81», они равны 500-600 руб. с учетом коммунальных услуг. «Коммунальные платежи за последнее время выросли настолько, что уже достигают 150-200 руб. за кв. м. Если раньше, когда их включали в ставку 1 300 руб., это было некритично, то сейчас, когда аренда снизилась едва ли не в 1,5 раза, необходимость платить еще и за коммуналку оборачивается катастрофой для арендодателя. Но посмотришь на пустующие площади у соседей-собственников — и соглашаешься на все условия», — рассказывал ЕВГЕНИЙ СТЕПАНОВ1, частный инвестор, владеющий несколькими офисами в БЦ города.

По оценкам УПН, только в бизнес-центрах высвободилось не менее 20% помещений, в основном за счет того, что съехали или сократили занимаемую площадь московские арендаторы. Примечательно, что год назад доля свободных площадей чуть превышала 8%. «Я сдавал 150 кв. м в одном из БЦ города столичному алкогольному дистрибьютору. В конце осени он от меня съехал — на 50 кв. м. Руководство офиса пояснило, что им урезали бюджет, а из 50 сотрудников осталось десять», — описал ситуацию г-н Степанов.

Г-жа Мажаева утверждает, что не потеряла ни одного столичного арендатора в своем офисном здании, но для этого пришлось пойти на существенный дисконт. «У нас была ставка от 1 900 до 2 200 руб. за кв. м, а сейчас — от 1 300 до 2 000 руб. Нестандартные помещения, которые раньше сдавали за 2 000 руб. за квадрат, сейчас сдаем по 1 100 руб. А что лучше — чтобы арендаторы ушли? Очередь ведь на помещения не стоит!» — поясняет Татьяна Мажаева, но признается, что ставки были завышенными. «Они и сейчас высокие. По сравнению с конкурентами, — добавляет она. — Сигнал к очередному снижению — если арендаторы начнут задерживать платежи. Пока такие случаи единичны». Как считает г-жа Мажаева, самое сложное сегодня — убедить собст­венника здания, что вместо привычного дохода он будет получать меньше. «В 2002 г., когда офисы стоили 30-35 тыс. руб., рентабельность покупки и сдачи в аренду по ставке в среднем $30 за кв. м ($1 был около 30 руб.) была 30% (окупаемость — 3,5 года). Перед кризисом нормальная окупаемость составляла 100 месяцев (8,3 года) при ставке 1 000 руб. за кв. м, а рентабельность была сопоставима со ставкой рефинансирования. Сейчас рынка купли-продажи офисных помещений нет», — дополняет Евгений Степанов. С ним соглашается Андрей Гавриловский: покупатели выжидают большего снижения цены, из-за этого третью очередь «Антея» строят чуть медленнее, чем планировали. Зато со всеми арендаторами в первой и второй очереди бизнесмену, как он утверждает, удалось договориться. «Мы пошли на уступки только тем, кто с нами уже четыре-пять лет. В декабре у нас часть арендаторов съехала, но с 1 по 7 января все площади вновь сдали. Пустующие офисы есть, но это означает, что их кто-то ремонтирует под себя», — уточняет г-н Гавриловский. ЛЮДМИЛА ИВАЩЕНКО, директор консалтинговой группы «Афина Паллада», рассказала, что ее компании Андрей Гавриловский сделал скидку на аренду 20%, правда, до апреля. Затем вопрос о размере ставки будет обсуждаться еще раз.

В офисы класса А теперь зовут местные компании

В наименее выигрышном положении оказались бизнес-центры класса А, которые начали работать в 2008 г.: «Сенат», «Палладиум» (девелопер — ГК RED) и «Парус» (девелопер — корпорация «Маяк»). Эти объекты, ориентированные на крупного арендатора, не успели пройти этап первоначального заполнения, считают эксперты. «Процесс улучшения офисных площадей — переезд в высококлассные БЦ — замедлился, имиджевый фактор для арендаторов отошел на второй план. В сложной ситуации оказались и офисные здания, распроданные внарезку, где качество управления находится на низком уровне, а цели собственников не скоординированы», — констатирует МИХАИЛ ХОРЬКОВ, начальник аналитического отдела РИЦ УПН.

Как рассказал «ДК» АНДРЕЙ БРАУДЕ, заместитель генерального директора управляющей компании RED, его организации удалось не потерять ни одного целевого клиента. «Ряду арендаторов мы предложили краткосрочное снижение ставки. С кем-то договорились об отсрочке платежей. Кому-то мы готовы предоставлять дополнительные услуги, например продвигать их бизнес совмест­но с нашим офисным центром и т. д.». Размер скидок, которые его компания предоставила арендаторам, топ-менеджер не уточняет. По его словам, в этом году УК RED намерена сдать все площади в своих БЦ (сейчас объекты заполнены примерно на 40%). «Мы расширили список наших потенциальных клиентов — теперь привлекаем и мест­ные компании, но только те, которые работают на рынке достаточно долго и у которых сложилась положительная репутация», — уточняет г-н Брауде.

ТАТЬЯНА БЛОХИНА, руководитель отдела недвижимости корпорации «Маяк», говорит, что в БЦ «Парус» на ул. Москов­ская — Радищева, который также относится к классу А, ставки понижать не стали. К слову, 40% здания занимает сама корпорация, сдано — еще 30% площадей (среди якорных арендаторов — банк «УРАЛСИБ». — Прим. ред.). «Сейчас мы сдаем помещения от 30 кв. м и в равной степени рассчитываем на местных, федеральных и иностранных арендаторов», — поясняет г-жа Блохина. Владельцы офисов класса А уклончиво отвечают на вопрос о сроках окупаемости, по­скольку из-за медленной заполняемости и простоя площадей она, вероятнее всего, растянется еще минимум на год-два. «Благодаря техническим характеристикам наших зданий есть возможность исключить эксплуатационные затраты на содержание пустующих площадей. Если говорить о затратах, носящих неоперационный характер, то они, конечно, осуществляются за счет средств собственника», — уточняет Андрей Брауде.

Арендаторы прогибают владельцев БЦ под свои условия

Собственники и управляющие БЦ города рассказывают одну и ту же историю: приходит к ним арендатор, показывает на соседнее здание, где ставка 500-600 руб. за кв. м, и требует тоже снизить плату. «Такие демпинговые предложения единичны, но создают нестабильность на рынке. Часто их делают маленькие компании в старых НИИ, которые готовы отдавать свои офисы чуть ли не за коммуналку! Мы советуем арендаторам посчитать реальную стоимость подобных договоров — сколько им дополнительно придется платить за услуги», — возмущается СЕРГЕЙ КУЗНЕЦОВ, брокер отдела недвижимости УК «Дельрус». Цену аренды на своем объекте на ул. Посадская, 23 «Дельрус» понижать не стал, ограничившись тем, что сделал некоммерческими ранее платные для арендаторов услуги, в частности клининг, охрану, парковку. «Прежде арендаторы договаривались с клининговой службой сами. Это стоило им по 40 руб. за кв. м, теперь мы отдаем на уборку все свои 6 тыс. кв. м, и нам это обходится в 32 руб.».

АРТЕМ ЧЕРАНЕВ, генеральный директор компании «ИНСИС» (арендует в здании «Дельруса» около 1 тыс. кв. м), описал ситуацию с другой стороны: «Я пришел к «Дельрусу» и сказал: ребята, 1 200 руб. за квадрат — дорого для Посадской, роняйте до 700 руб. за все, или мы уходим. Аргументы приводил простые: наша компания — якорный арендатор в здании, мы занимаем почти два этажа, причем это избыточные площади из-за особенности планировок БЦ, и найти нам замену на такой объем сейчас просто нереально, причем как минимум полтора года. Вон у них одно помещение на первом этаже с отдельным входом стоит пустым, и они семь месяцев не могут найти, кому бы его сдать! В ответ, если честно, внятных аргументов я так и не услышал. Представители УК мне говорили о том, что их здание такое крутое, что тут и кондиционер, и двенадцать парковочных мест и т. д. Мы легко сможем занять в другом БЦ меньшую площадь, чем здесь, причем наши арендные расходы сократятся вдвое. Рассматриваем сейчас несколько предложений». ВИТАЛИЙ ПОПОВ, генеральный директор компании «ТитанСофт», рассказал, что его организация тоже пыталась получить скидку на аренду, но в итоге нашла более выигрышный вариант. «Мы арендовали помещения в ЦНИИМ на ул. Студенческая, 51 более трех лет. В последнее время просили владельца здания снизить ставку хотя бы на 20%. Но он все затягивал принятие решения, как будто выжидал чего-то. А когда из здания стали съезжать арендаторы, оживился, пошел нам навстречу, но было уже поздно — мы договорились с компанией, владеющей офисным зданием на ВИЗе, о бартере. Для обеих сторон это выигрышный вариант — мы оказываем арендодателю свои услуги и за это полгода не платим аренду».

По словам АНДРЕЯ МОЛОКОВА, собст­венника «Архитектурной мастерской Молокова», ему не пришлось выпрашивать себе скидку: владелец офисного здания «Микрон» дал ее сам — ставка упала на 200 руб. за кв. м: «Еще он снизил нам стоимость интернет-трафика на рубль за 1 Мб («Микрон» владеет сетями в своем здании. — Прим. ред.). Но взамен нас попросили подписать допсоглашение, что мы не съедем до 1 июля текущего года».

Представители «Дельруса» заявили, что готовы ежемесячно или ежеквартально гибко менять условия для своих арендаторов. «Если рынок в общей массе, а не в единичных случаях пойдет вниз, скажем, ставки упадут на 200 руб., мы сделаем так же. Но если потом они вырастут на 50 руб., мы вновь пересмотрим договор», — уточнил г-н Кузнецов. Примечательно, что в Москве, где падение ставок было более глубоким, чем у нас, — до 40%, уже с января 2009 г. аналитики консалтинговой компании Cushman & WakefieldStiles & Riabokobylko рассчитывают среднюю арендную плату исходя из действующих предложений на рынке в течение месяца (раньше расчеты вели ежеквартально).

Как полагают в петербургской Гильдии Управляющих и Девелоперов, сдержать падение ставок в Екатеринбурге может только картельный сговор арендодателей: удержать арендатора одним управленческим профессионализмом будет непросто — для него сейчас важна цена. Однако до сих пор, согласно данным «ДК», владельцы офисных зданий не предпринимали попыток договориться. Андрей Брауде полагает, что снижение ставок будет происходить до лета текущего года. «Во втором полугодии 2009 г. начнется стабилизация. В 2010 г. возможен незначительный рост ставок (в пределах темпов инфляции), связанный с тем, что существующие качественные площади станут постепенно заполняться, а новые введены не будут», — прогнозирует он.

статистика
Офисы на первых этажах домов подешевели почти на 20%
Изменение средней арендной ставки на офисные помещения на первых этажах жилых домов, руб./кв. м в месяц

	30.09.08	28.10.08	25.11.08	30.12.08	27.01.09	10.02.09
По городу	1 117	1 106	1 060	975	958	910
Центр	1 245	1 224	1 159	1 029	1 020	976
I пояс	1 068	1 105	1 024	958	958	890

Источник: аналитический отдел РИЦ УПН.

 

(1) Фамилия эксперта изменена по его просьбе.