За порогом офиса Интерес строителей и девелоперов к рынку офисных зданий во многом объясняется его высокой инвестиционной привлекательностью. По мнению аналитиков, в 2004 г. вложения в этот сегмент
За порогом офиса
Интерес строителей и девелоперов к рынку офисных зданий во многом объясняется его высокой инвестиционной привлекательностью. По мнению аналитиков, в 2004 г. вложения в этот сегмент приносили 40-45% чистой прибыли. Поэтому строительством офисов занимались практически все крупные игроки, в том числе и те, кто традиционно специализировался на возведении жилых домов. Причина очевидна — в 2004 г. доходы от строительства жилья не превышали 30%. Возведение домов контор имеет свои особенности, но не все застройщики их учитывают. Большинство из них до сих пор строят здания как простой набор помещений, рассчитывая, что на волне спроса их можно будет легко продать или сдать в аренду. Но ситуация меняется: максимально востребованы лишь цельные объекты с единой концепцией и скоординированным пулом собственников и арендаторов. Классический офисный девелопмент пока редкость: с некоторыми оговорками к таким объектам можно отнести ЦМТЕ Атриум Палас Отель, «Корин-центр», «Антей», «Микрон» и здание Уралпромстройбанка.
Львиная доля площадей в возводимых бизнес-центрах выкупается на стадии строительства. Долевое участие по-прежнему — оптимальный вариант для компаний, стремящихся минимизировать издержки на приобретение собственного офиса. Михаил Хорьков, аналитик РИЦ УПН:. Основные покупатели — местные предприятия, чей бизнес требует расширения, иностранцы и столичные операторы. Кроме того, 25-30% помещений приобретают частные инвесторы для дальнейшей перепродажи или сдачи внаем. Такую тенденцию нельзя назвать прогрессивной, так как зданием с большим количеством собственников сложно управлять. В 2004 г. разница в итоговой стоимости офиса, приобретенного по схеме долевого участия и купленного уже готовым, составляла 20-25%. Если учесть, что за 2004 г. средняя цена офисных площадей увеличилась на 28%, то частные и корпоративные инвестиции в «долевку» можно охарактеризовать как более чем эффективные.
С другой стороны, популярность этих схем косвенно свидетельствует о том, что застройщикам и девелоперам не хватает длинных дешевых денег. Николай Савин, президент РСЦН «МАН»: На мой взгляд, пора легких доходов для частных инвесторов заканчивается. Крупные строительные компании уже не готовы отдавать 25% дольщикам: во-первых, банки кредитуют строительство под 12% годовых, во-вторых, многие застройщики стремятся заполучить стратегических инвесторов из других отраслей экономики и добиваются на этом поприще определенных успехов. В Екатеринбурге лишь 10-15% активных проектов реализуются без долевого участия как основного или дополнительного источника финансирования. Как правило, эти здания (административный центр на Ленина — Московской, торгово-офисный комплекс на П. Тольятти, «Корин-центр», ТОК на Малышева–Воеводина) строят для дальнейшей сдачи в аренду.
Более всего востребованы небольшие помещения площадью 50-70 кв. м. Сегодня в Екатеринбурге работает множество компаний, чей бизнес не требует больших площадей, а доходы позволяют приобрести собственный офис. По данным РИЦ УПН, доля помещений площадью до 100 кв. м. в 2004 г. снизилась практически в два раза — до 19%. Дефицит наблюдался и в сегменте офисов более 1 тыс. кв. м — их доля в общем предложении не превышает 14%. Пятипроцентное увеличение доли больших офисов в основном произошло за счет высвобождения метров в зданиях класса С1 и вывода на рынок помещений, требующих капитальной реконструкции. Во многом удовлетворение спроса на большие и средние площади связывают с новостройками. Однако отсутствие единой концепции во многих из них дает основания полагать, что компании, не вступившей в долевку, придется собирать большой офис по частям, выкупая метры у более расторопных частников или агентов по недвижимости.
Большинство строящихся офисных зданий принадлежит классу В — именно в этом сегменте между продавцами недвижимости наблюдается острая конкурентная борьба. Сегодня на рынке лишь 10 зданий можно отнести к этому классу. Однако в ближайшей перспективе появится еще десяток домов контор — сейчас их возводят как профессиональные участники рынка, так и «новички». Михаил Хорьков: Еще год назад маркетинговые и технологические ошибки в строительстве офисных зданий оставались незамеченными — рынок переваривал любые проекты. Сегодня компании тщательнее подходят к покупке помещений, квалифицированно анализируя цену и качество. Несмотря на то, что конкурентный рынок еще не сформировался, завышенные цены он уже не приемлет. Стоимость офисов данного класса, не обладающих уникальными характеристиками, в ближайшее время будет подвергнута корректировке — снижение произойдет по слабым с маркетинговой точки зрения проектам. Пока же стоимость площадей в новых офисных зданиях неуклонно повышается. Но аналитики УПН уверены, что средняя стоимость в $1,7-2 тыс. за кв. м вряд ли устроит массового покупателя — наиболее конкурентная цена на данный момент не превышает $ 1,2 тыс. за кв. м. В верхнем ценовом сегменте останутся строители, которые успеют вывести свои проекты на рынок в первом полугодии 2005 г. Кроме того, сохранить заявленный уровень цен смогут здания, чей уровень технической оснащенности гораздо выше среднего. Уже как должное воспринимаются скоростные интернет-линии, защита электропитания, автономная система отопления, а также квалифицированное управление — уборка территории, централизация коммунальных платежей и ремонт помещений.
Многие игроки полагали, что снижение цен произойдет на объектах-долгостроях: у массового потребителя такие проекты вызывают настороженность, и они неохотно вкладывают в них деньги (ИВК на К.Либкнехта, 26, АТЦ на Крестинского, 46, БЦ «Уральский», КАЦ на Р.Люксембург, 22а). Но снижение стоимости площадей не произошло, так как застройщикам удалось заполучить достаточное количество дольщиков на начальном этапе. Но, по словам риэлтеров, некоторые инвесторы продали свои доли практически по себестоимости.
Как и несколько лет назад, основной спрос приходится на офисы в центре. Однако в 2004 г. количество помещений в районах первого пояса2 оказалось больше, чем в центре, и составило 43% и 45% соответственно. Юрий Сушко, финансовый директор компании «Атомстройкомплекс»: Сегодня свободных площадей под деловую застройку в центре города практически не осталось. Предложение формируется в основном за счет первого пояса, однако и его ресурс будет скоро исчерпан — в этом году цены на этой территории выросли на 30%. Наиболее перспективными сегодня считаются районы с развитой инфраструктурой и достаточным количеством больших площадей под застройку: Ботанический, Юго-Западный, Автовокзал, Втузгородок. В перспективе там будут сосредоточены офисы для малого и среднего бизнеса, чья деятельность не связана с прямым контактом с клиентом. Минимум вложений, максимум эффективности.
В минувшем году были заявлены проекты, призванные окончательно оформить деловую карту центра города. К ним относятся «Екатеринбург-Сити», который реализует УГМК (4 офисные высотки по 35 и 45 этажей, паркинги, торговые центры и прочая инфраструктура — 7 объектов; размер инвестиций — $ 420-470 млн) и деловой комплекс «Центральный» площадью 70 тыс. кв. м — за него взялся «Атомстройкомплекс».
Контору впишут
В сегменте офисов класса С в 2004 г. существенных подвижек не произошло. Риэлтеры утверждают, что на рынок было выведено минимальное количество площадей этого класса из-за перепрофилирования или сворачивания деятельности их собственников. В прошлом году было заявлено два проекта по реконструкции объектов, непригодных для коммерческого использования. Руководство завода «Торгмаш» решило переделать 8-этажное здание по ул. Основинской, где ранее располагались цеха, в бизнес-центр общей площадью 5,8 тыс. кв. м. Параллельно ведется разработка плана по преобразованию производственных площадей (6,8 га) в межрегиональный торговый центр. Также будет реконструирован комплекс зданий, принадлежавший предприятию «Уральские самоцветы». На 8 Марта — Чернышевского за полтора года обещают построить комплекс площадью 20 тыс. кв. м.
На офисы класса С приходится основная часть предложений на рынке аренды — 60%, количество площадей класса В не превышает 5%. В последние два года зданиями советской постройки начали заниматься управляющие компании, организованные собственниками. Они контролируют львиную долю предложений в этом сегменте: «Управление основными фондами» (здания на Чебышева, 6, Чебышева, 4, Ленина, 60а, Мамина-Сибиряка, 85, Гагарина, 8, Грибоедова, 32), «Агропромстрой» (С.Разина 16, Сибирский тракт, 8, Ленина, 68), «Маффей-1» (здания на Первомайской, 104, Комсомольской, 37), «Норан» (Ленина, 24, Малышева, 12б, 8 Марта, 13). Андрей Черушев, директор УК «Агропромстрой»: Основная задача управляющего — общую площадь здания по максимуму превратить в полезную — это дает дополнительный ресурс для заработка. Кроме того, УК должна держать низкий уровень арендных ставок и при этом постоянно вкладывать деньги в техническое перевооружение. Возможно, помещения класса С не так красивы, но они полностью соответствуют заявленной цене. Эксперты утверждают, что управляющие компании пока работают в основном как агенты по аренде. Они активно осваивают рынок и наиболее успешно конкурируют в категории цена / качество. За год ставка на офисы класса С подросла не более чем на 15 % и составила в среднем 900 руб. за кв. м в месяц.
По мнению Михаила Хорькова, появление большого количества офисных новостроек вызовет снижение арендных ставок в сегменте класса В. По его мнению, внаем будет сдаваться 30-35% от совокупного предложения новых зданий, которые сейчас принадлежат частным инвесторам-дольщикам. Уже сегодня в новых офисных центрах «Усадьба Казанцевых», на Вайнера, 51б, и на П.Тольятти — Посадская из-за высокого уровня арендных ставок, не обеспеченных спросом, цены снизились в среднем на 15%.
Некоторые девелоперы осознали необходимость в управляющих компаниях как в инструменте извлечения дополнительной прибыли и конкурентном преимуществе. Так, «Корин-холдинг», собственник здания на Ленина, 20, создал УК специально под этот проект. По словам президента компании Андрея Бриля, деятельность управляющих будет распространяться на возводимые «Корин-холдингом» новые бизнес-центры на Фурманова —Уктусской (6 тыс. кв. м) и на Большакова — Чапаева (3 тыс. кв. м). РСЦН «МАН» организует УК для своего «БизнесМАНцентра»: девелопер оставит за собой не более 30%, управляющий ему нужен для формирования единой концепции и эксплуатации здания.
1Российская гильдия управляющих и девелоперов делит офисы на классы A, B, C, D. При градации принимают во внимание три параметра: местоположение, тип и технический уровень здания, уровень сервиса. Класс А соответствует мировым стандартам, в таких зданиях сконцентрированы офисы представительского уровня. В Екатеринбурге классу А отвечает только ЦМТЕ Атриум Палас Отель. Класс В — бюджетные офисы, расположенные в новых или полностью реконструированных зданиях с качественной недорогой отделкой. Класс С — как правило, это ведомственные НИИ, реконструированные заводоуправления и промобъекты, они характеризуются крайне низким уровнем сервиса и интерьерного дизайна. Класс D — помещения, требующие капремонта.
2Екатеринбург разделен риэлтерами на 4 ценовых пояса. Стоимость недвижимости снижается в зависимости от удаленности объекта от центра города. Центр: Московская, Челюскинцев, Восточная Декабристов, Белинского, Большакова; 1 пояс: Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Пионерский.