Государство может отобрать вашу землю на законных основаниях. Владимир Герасименко вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Типичная ситуация: в город
Государство может отобрать вашу землю на законных основаниях.
Владимир Герасименко
вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности
Типичная ситуация: в городскую администрацию приходит архитектор, представляющий интересы застройщика, чтобы согласовать проект здания и все коммуникации. И узнает, что строить на этом участке нельзя, поскольку земля зарезервирована для нужд муниципалитета.
Повлиять на ситуацию он не имеет возможности. Долгое время чиновники, пользуясь отсутствием регламента по резервированию земли под государственные и муниципальные нужды, накладывали вето на любые участки, нарушая права собственников. А близкие к администрации компании могли скупать готовящиеся к резервированию земли и продавать их, в том числе и государству, по спекулятивным ценам.
И вот Госдума приняла революционный закон, устанавливающий предельные сроки резервирования, и даже определила случаи, когда это возможно делать. Однако щитом для частных собственников земли этот документ не стал — теперь любой участок могут изъять уже на законных основаниях.
Что позволено чиновникам? Повлиять на ситуацию он не имеет возможности. Долгое время чиновники, пользуясь отсутствием регламента по резервированию земли под государственные и муниципальные нужды, накладывали вето на любые участки, нарушая права собственников. А близкие к администрации компании могли скупать готовящиеся к резервированию земли и продавать их, в том числе и государству, по спекулятивным ценам.
И вот Госдума приняла революционный закон, устанавливающий предельные сроки резервирования, и даже определила случаи, когда это возможно делать. Однако щитом для частных собственников земли этот документ не стал — теперь любой участок могут изъять уже на законных основаниях.
С одной стороны, у нового документа есть свои плюсы.
Прежде всего, введены правила игры, которых до сих пор не было. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства: коммуникаций, автомобильных дорог, мостов, метро и аэродромов.
Определен и срок резервирования: семь лет для частных собственников, 20 лет — для земель, принадлежащих государству или муниципалитету. Но заморозить участок можно только один раз. При этом необходимо доказать владельцу участка, что других вариантов для резервирования нет. Это важный момент, потому что до сих пор резервирование было фактически бессрочным. Собственнику оставалось только гадать, удастся ему реализовать коммерческий потенциал земли или нет. Теперь же, узнав, что участок будет изъят для нужд города, владелец может продать землю муниципалитету и вложить деньги в другой бизнес. Иного выхода у него не остается, поскольку участки, попавшие под резервирование, ограничиваются в обороте, в частности, нельзя будет производить улучшения, повышающие стоимость земли, в том числе и строить здания.
Как защитить собственность Прежде всего, введены правила игры, которых до сих пор не было. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства: коммуникаций, автомобильных дорог, мостов, метро и аэродромов.
Определен и срок резервирования: семь лет для частных собственников, 20 лет — для земель, принадлежащих государству или муниципалитету. Но заморозить участок можно только один раз. При этом необходимо доказать владельцу участка, что других вариантов для резервирования нет. Это важный момент, потому что до сих пор резервирование было фактически бессрочным. Собственнику оставалось только гадать, удастся ему реализовать коммерческий потенциал земли или нет. Теперь же, узнав, что участок будет изъят для нужд города, владелец может продать землю муниципалитету и вложить деньги в другой бизнес. Иного выхода у него не остается, поскольку участки, попавшие под резервирование, ограничиваются в обороте, в частности, нельзя будет производить улучшения, повышающие стоимость земли, в том числе и строить здания.
Однако есть ряд обстоятельств, сводящих усилия законодателей на нет.
Сама процедура резервирования должна быть опираться на документы территориального планирования, которые появятся в регионах не позднее 1 января 2010 г. Пока таких документов нет даже у администрации Москвы. Закон начинает действовать в 2007 г. Временной зазор в два года предоставляет чиновникам возможность ограничивать в обороте практически любые земли в зоне планируемых размещений будущих объектов.
Не предусмотрен и механизм компенсаций ущерба гражданам и юрлицам на случай отказа государства от выкупа земельных участков и имущества, ведь их владельцы не имели права проводить никаких улучшений, хотя могли бы получить доход, например, от построенной коммерческой недвижимости. Чиновники предлагают обращаться в суд и требовать от государства компенсацию. Но это практически нереально.
Лично мне неясно, как поступать застройщику с недостроенным объектом недвижимости, попавшим в зону резервирования, ведь расходы на дальнейшее строительство компенсированы не будут. А механизм компенсаций должен существовать. По Гражданскому кодексу в выкупную цену входят рыночная стоимость участка и недвижимости на нем плюс компенсация убытков, причиненных собственнику изъятием, в том числе упущенной выгоды.
И наконец, закон не содержит положений о порядке выполнения оценки земельных участков и имущества, подлежащих изъятию, и о сроках этой процедуры. Скорее всего, это компетенция оценочных компаний, но в случае если стоимость не удовлетворит собственника, он будет вынужден отстаивать свою позицию в суде. Зарезервированные земельные участки и расположенное на них имущество серьезно потеряют свою рыночную цену. Значит, у правообладателей должно быть право добиваться снижения налогов на недвижимость.
Экспресс-прогноз Сама процедура резервирования должна быть опираться на документы территориального планирования, которые появятся в регионах не позднее 1 января 2010 г. Пока таких документов нет даже у администрации Москвы. Закон начинает действовать в 2007 г. Временной зазор в два года предоставляет чиновникам возможность ограничивать в обороте практически любые земли в зоне планируемых размещений будущих объектов.
Не предусмотрен и механизм компенсаций ущерба гражданам и юрлицам на случай отказа государства от выкупа земельных участков и имущества, ведь их владельцы не имели права проводить никаких улучшений, хотя могли бы получить доход, например, от построенной коммерческой недвижимости. Чиновники предлагают обращаться в суд и требовать от государства компенсацию. Но это практически нереально.
Лично мне неясно, как поступать застройщику с недостроенным объектом недвижимости, попавшим в зону резервирования, ведь расходы на дальнейшее строительство компенсированы не будут. А механизм компенсаций должен существовать. По Гражданскому кодексу в выкупную цену входят рыночная стоимость участка и недвижимости на нем плюс компенсация убытков, причиненных собственнику изъятием, в том числе упущенной выгоды.
И наконец, закон не содержит положений о порядке выполнения оценки земельных участков и имущества, подлежащих изъятию, и о сроках этой процедуры. Скорее всего, это компетенция оценочных компаний, но в случае если стоимость не удовлетворит собственника, он будет вынужден отстаивать свою позицию в суде. Зарезервированные земельные участки и расположенное на них имущество серьезно потеряют свою рыночную цену. Значит, у правообладателей должно быть право добиваться снижения налогов на недвижимость.
Очевидно, что может повториться ситуация сентября 2005 г., когда перед вступлением в силу закона о предоставлении участков по аукционной схеме чиновники быстренько раздали угодным компаниям до 80% всех земель. Теперь, получив карт-бланш, они могут произвести «избыточное резервирование», ограничив рыночный оборот земельных участков. Нас ждут длительные судебные тяжбы.
МНЕНИЕ ЗА
Максим Федотов
генеральный директор ГК «Титул»:
— В принятом законе четко прослеживается логика: коммерсанты, раскошеливайтесь, а мы, чиновники, будем наживаться. Закон устанавливает равенство собственников — как самого государства, так и частных лиц. Только мне непонятно, почему у одного из собственников есть право практически без объяснений накладывать вето на развитие любого участка. Говорят о территориальном зонировании, о планах застройки, но в какой срок они появятся и что делать, пока их нет?
С точки зрения логики ситуация патовая. Чиновники будут производить избыточное резервирование, а собственники земли — отстаивать свою позицию через суд. На уровне Верховного или Конституционного суда равноправие все равно будет восстановлено. Но, пардон, зачем принимать законы, в которых изначально заложена финансовая несправедливость по отношению к одной из сторон?
У меня ощущение, что я живу в стране лентяев и тугодумов. Государство отводит себе семь, а в некоторых случаях даже 20 лет на освоение участка. Застройщику же дают три, максимум пять лет для таких же мероприятий. Это несправедливо. Понятно, что должны возводиться новые объекты общественного пользования. Но если государство хочет развивать городскую инфраструктуру, пусть работает на тех же условиях, что и все строители: создает проект объекта, утверждает план границ земельного участка, выкупает его у собственника по реальной рыночной цене. И не через 7-20 лет, а сразу после того, как участок попал в зону резервирования. По отношению к собственнику это будет справедливо — он не потеряет ни денег, ни времени.
МНЕНИЕ ПРОТИВ
генеральный директор ГК «Титул»:
— В принятом законе четко прослеживается логика: коммерсанты, раскошеливайтесь, а мы, чиновники, будем наживаться. Закон устанавливает равенство собственников — как самого государства, так и частных лиц. Только мне непонятно, почему у одного из собственников есть право практически без объяснений накладывать вето на развитие любого участка. Говорят о территориальном зонировании, о планах застройки, но в какой срок они появятся и что делать, пока их нет?
С точки зрения логики ситуация патовая. Чиновники будут производить избыточное резервирование, а собственники земли — отстаивать свою позицию через суд. На уровне Верховного или Конституционного суда равноправие все равно будет восстановлено. Но, пардон, зачем принимать законы, в которых изначально заложена финансовая несправедливость по отношению к одной из сторон?
У меня ощущение, что я живу в стране лентяев и тугодумов. Государство отводит себе семь, а в некоторых случаях даже 20 лет на освоение участка. Застройщику же дают три, максимум пять лет для таких же мероприятий. Это несправедливо. Понятно, что должны возводиться новые объекты общественного пользования. Но если государство хочет развивать городскую инфраструктуру, пусть работает на тех же условиях, что и все строители: создает проект объекта, утверждает план границ земельного участка, выкупает его у собственника по реальной рыночной цене. И не через 7-20 лет, а сразу после того, как участок попал в зону резервирования. По отношению к собственнику это будет справедливо — он не потеряет ни денег, ни времени.
МНЕНИЕ ПРОТИВ
Вячеслав Трапезников
председатель правления СК «Астон Групп»:
— Вопрос о земле всегда очень непростой, щекотливый и деликатный. Создание системы резервирования земель было насущной проблемой в стране, и принятие закона — благо как для частных, так и для государственных предприятий. Устанавливаются единые правила игры для всех участников рынка. То тут то там читаешь: кто-то, пользуясь инсайдерской информацией, заранее приобретал участки земли, на которых будет проложен трубопровод, или участки, примыкающие к уже запланированным объектам и т. д. и т. п. Новый документ ограничивает возможности спекулянтов.
По сути, закон о резервировании развивает положения новой редакции Градостроительного кодекса РФ, основная задача которого — цивилизованное и поступательное решение задач зонирования территорий. Это необходимо для планового развития городов и территорий в России. И пусть в нем не прописан ряд составляющих, документ все же будет работать, а внесение изменений в закон после его практического использования — это нормально. Хочу заверить, что для Екатеринбурга этот вопрос совершенно неактуален. В городе давно создан и действует документ, разработанный администрацией, — генеральный план развития города до 2025 г. В отношениях застройщиков и муниципалитета все прозрачно, злоупотребления отсутствуют, и, как мне кажется, нет причин опасаться, что у строительных компаний возникнут проблемы в будущем.
председатель правления СК «Астон Групп»:
— Вопрос о земле всегда очень непростой, щекотливый и деликатный. Создание системы резервирования земель было насущной проблемой в стране, и принятие закона — благо как для частных, так и для государственных предприятий. Устанавливаются единые правила игры для всех участников рынка. То тут то там читаешь: кто-то, пользуясь инсайдерской информацией, заранее приобретал участки земли, на которых будет проложен трубопровод, или участки, примыкающие к уже запланированным объектам и т. д. и т. п. Новый документ ограничивает возможности спекулянтов.
По сути, закон о резервировании развивает положения новой редакции Градостроительного кодекса РФ, основная задача которого — цивилизованное и поступательное решение задач зонирования территорий. Это необходимо для планового развития городов и территорий в России. И пусть в нем не прописан ряд составляющих, документ все же будет работать, а внесение изменений в закон после его практического использования — это нормально. Хочу заверить, что для Екатеринбурга этот вопрос совершенно неактуален. В городе давно создан и действует документ, разработанный администрацией, — генеральный план развития города до 2025 г. В отношениях застройщиков и муниципалитета все прозрачно, злоупотребления отсутствуют, и, как мне кажется, нет причин опасаться, что у строительных компаний возникнут проблемы в будущем.