Почему у домов нет «интеллекта»

Почему сейчас «интеллектуальных зданий» на Урале нет

 Кто будет продвигать «интеллектуальные» технологии

 Почему все больше компаний занимаются системами «умного дома»

 

 

Управлять собственным жильем и офисом с помощью нажатия одной кнопки, передавать «домашнему интеллекту» заботы об охране, отоплении и вентиляции — давняя мечта многих, подробно описанная в футуристических романах. Но если для жителей Москвы и Западной Европы это уже реальность, то уральцам пока остается лишь фантазировать.

 

Сергей Бороздин

директор екатеринбургского филиала компании «Партнер-экспресс»

Дмитрий Валюшко

главный инженер УК «РЭД»

Иван Данилович

директор компании «Кронверк»

Максим Марьинский

руководитель направления­ ­«Умный дом» компании «Ю-Ти-Ай»

Александр Ситников

заместитель директора компании «Рикона»

Дмитрий Соломеин

руководитель проектной группы компании «Центр передовых технологий»

Александр Юсупов

генеральный директор компании
«КРЮ-системы»

 

 

По оценкам компании York International, в 2005 г . объем российского рынка систем «интеллектуального здания» составил $200-250 млн с ежегодным ростом в 20-25%, причем большая часть этого объема приходится на Москву. Например, емкость немецкого рынка исчисляется сотнями миллиардов евро. Екатеринбург же подобными внедрениями похвастать не может. «Интеллектуальным зданиям» (ИЗ) и «умным домам»  мешает структура местного строительного рынка.

Строителям не нужны лишние расходы

Настоящих «интеллектуальных зданий» в Екатеринбурге нет. Обычно эксперты среди возможных претендентов называют здание Центра управления перевозками РЖД (ЦУП), «Антей», «Корин-центр», но там воплощены лишь отдельные фрагменты концепции ИЗ. Здание становится интеллектуальным, когда в единое целое увязываются не только системы диспетчеризации, но и системы управления инженерными коммуникациями. Только после этого «интеллект» дома может не просто засечь событие, а и отреагировать на него. Такие продукты обходятся недешево, и их цена может достигать 20% от суммы всего строительства, но когда речь идет о расчете стоимости владения, европейские и американские девелоперы, не сомневаясь, выделяют на это деньги.

Основной причиной отсутствия заметных проектов в этой области эксперты называют незаинтересованность строителей в дополнительных расходах. Сергей Бороздин, директор екатеринбургского филиала компании «Партнер-экспресс»: «Тормозит рынок стоимость оборудования. В полноценную систему необходимо вложить много денег: потребуются датчики, приборы, исполнительные механизмы. А строители все стараются удешевить. Полная система будет стоить до 20% строительства, а застройщики не могут вкладывать свыше 10%. Срок окупаемости таких систем достаточно велик, наши инвесторы не готовы делать подобные капиталовложения». Бум на строительном рынке работает против рынка ИЗ. Стоимость квадратного метра и та постоянно растет, строителям нет резона добавлять к своему предложению дополнительные опции, чтобы этим повысить его ценность в глазах покупателей, — площади и так неплохо расходятся. «Рынок ИЗ не сформирован, — отмечает Александр Юсупов, генеральный директор компании «КРЮ-системы». — Не устоялась терминология. Много неразберихи, непонятно, какую выгоду принесет внедрение. Пользу очень трудно посчитать. Услуги востребованы крайне мало, мы не можем получить на этом стабильный доход. Чтобы дело сдвинулось, всем необходимо разговаривать на одном языке». Еще один сдерживающий фактор приводит Александр Ситников, заместитель директора компании «Рикона». По его мнению, там, где здания строятся по долевой схеме и собственников много, надеяться на внедрение комплексной системы нельзя. «Сегодня системы очень дорогие, и, когда делается проект, связанный с продажей офисов, суммы получаются весомые — конечный покупатель не готов платить», — резюмирует Иван Данилович, директор компании «Кронверк»

В «интеллекте» офисов заинтересованы управляющие компании

Наделить здание «интеллектом» выгодно в первую очередь тому, кто его эксплуатирует. По исследованиям компании York International, при сроке эксплуатации здания 40 лет основные статьи расходов (89%) составляют энергоресурсы, водоснабжение, ремонт оборудования, оплата труда инженеров. Системы ИЗ способны эти траты значительно снизить за счет гибкого управления отоплением и вентиляцией, быстрой реакции на инциденты с водоснабжением и т. д. К примеру, на Западе внедрение системы управления зданием существенно уменьшает стоимость его страхования.

Пока уральские строители подсчитывают прибыли от проданных квадратных метров, управляющие компании (УК) уже на стадии проектирования начинают задумываться о сокращении издержек как на управление недвижимостью, так и на ее содержание. «УК заинтересованы в том, чтобы основными параметрами можно было управлять онлайн, также важно отслеживать состояние проводки, освещения, пожарной сигнализации. Но чаще всего УК получают уже готовый объект, а реконструировать его дорого. Качество управления системы ИЗ увеличат, а вот рентабельность — вряд ли», — размышляет г-н Данилович. Пальма первенства при внедрении систем ИЗ будет принадлежать тем компаниям, которые проектируют и возводят здания, чтобы самим же их и эксплуатировать. «Экономия от этих систем озвучена, но реальную выгоду посчитать сложно. Цифра в 20% просто уже стала общим местом и постоянно муссируется в прессе. Лично я мотивирую перед инвесторами вложения в «интеллект» будущих зданий удобством эксплуатации, а не экономией. Действительно же рынок сдвинется после проведения одного-двух комплексных проектов», — говорит Дмитрий Валюшко, главный инженер УК «РЭД». На это же надеются и инсталляторы ИЗ. «Только когда сложится комплекс заказчик — строитель — управляющая компания, только тогда возникнет потребность в ИЗ, а пока все ограничивается системами мониторинга», — сетует Сергей Бороздин.

В Екатеринбурге уже появляются универсальные организации, контролирующие объект от проекта до эксплуатации. Именно они будут двигателями рынка «интеллектуальных зданий». Например, компания «Кронверк» строит деловой центр площадью 14 тыс. кв. м на ул. Амундсена и сразу же предполагает вводить элементы системы управления зданием, поскольку сама будет им управлять. Как сообщил Иван Данилович, в объекте, который станут сдавать в аренду, появится концепция единого информационного пространства. В общую систему будут увязаны все привычные подсистемы, включая «интеллектуальное» пожаротушение. По этому же пути идет и компания «РЭД»: помимо того что она делает заказы на строительство, она занимается и эксплуатацией недвижимости. Сейчас на экспертизе находятся проекты двух зданий, причем уже выбраны генподрядчики, которые будут возводить объекты: в одном случае это местная компания, в другом — турецкая. Дмитрий Валюшко приводит даже реальные расходы на системы управления в новых объектах: «На 20 тыс. кв. м выходит около $150 тыс. Не страшная сумма для здания. В пересчете получается $300-400 на кв. м — это затраты на инженерное оборудование, а $3-4 на кв. м — только на «интеллект». Это нормальный уровень, и цифры абсолютно приемлемые. Лет через пять подобные системы будут обычным делом». По словам Александра Ситникова, когда проведут реформу ЖКХ, тогда и придет понимание, что элементы ИЗ необходимы. «Рикона» готова развивать не только сами системы ИЗ, но и дополнительные опции к ним, например систему оплаты услуг и покупок внутри жилого квартала с перечислением затрат в счет квартплаты. «Уже сейчас в Московской области доходы от коммерческой недвижимости сокращаются. Соответственно у нас то же самое будет через год-два, и тогда новые технологии окажутся востребованы и станут существенным фактором привлечения клиентов», — говорит Александр Юсупов.

ИТ-компании почувствовали спрос на «умные дома»

Параллельно с рынком ИЗ развивается и сегмент «умных домов» — решений, направленных на автоматизацию частного жилья. Эти рынки напрямую друг от друга не зависят, но тенденции на них схожие. Хотя «умные дома», в отличие от ИЗ, работают не столько на экономию, сколько на комфорт и удобства. Учитывая, что стоимость полновесных инсталляций может достигать миллионов рублей, вопросы экономии электроэнергии и оптимизации прочих коммунальных расходов редко беспокоят решившихся на подобный проект в своем жилище. Тем не менее совсем отметать этот фактор тоже не следует. «Все хотят экономить, и в первую очередь владельцы коттеджей, так что в потенциальные клиенты можно записывать любого домовладельца. Система «умного дома» позволяет экономить до 30% коммунальных расходов. И поэтому у нее тоже есть срок окупаемости. Но «умный дом» ориентирован все-таки на комфорт, хотя изначально разрабатывался для экономии», — говорит Максим Марьинский, руководитель направления «Умный дом» компании «Ю-Ти-Ай». Как сообщил Александр Ситников, в Екатеринбурге за год сдается около 10-12 проектов домашней автоматизации стоимостью свыше 1 млн руб. Но в целом «средний чек» значительно ниже — на обеспечение «интеллектом» отдельных квартир люди редко тратят 150-200 тыс. руб. Рынок «умных домов» по емкости в разы меньше ИЗ (не более $0,5 млн), но темпы роста у него намного выше.

Порог входа на этот рынок довольно низкий. Потребуется лишь обучить специалистов по монтажу систем — стоимость курса редко превышает $500. Нет необходимости даже тратиться на обучение проектировщиков — все расчеты сделает поставщик оборудования в Москве. Рентабельность проекта, если не ограничиваться исключительно поставкой оборудования, может достигать 50%, а это весьма привлекательный показатель. Если учесть, что у нас этот рынок практически пуст, а в Европе до половины всех домов в той или иной мере автоматизированы — интерес предприятий к новым технологиям вполне понятен. Поэтому возраст компаний-инсталляторов в Екатеринбурге, как правило, не превышает 1,5 года. Сейчас на рынке работают пять-шесть игроков. Никакой конкуренции между собой они не ощущают. По сути, сам рынок находится еще в стадии формирования.

Рынок «умных домов» заставляют развиваться несколько факторов. Во-первых, системы интеллектуального управления жилищем становятся модными и более доступными. Притом что средняя цена комплекта практически не меняется, его возможности постепенно увеличиваются. Идут процессы, схожие с компьютерным рынком. Цена хорошего компьютера уже несколько лет держится на отметке около $1 тыс., а его производительность растет по закону Мура (вдвое каждые полтора года). На рынке появилось несколько систем домашней автоматизации, ориентированных на разные категории потребителей. По словам Максима Марьинского, начальный комплект обойдется заказчику буквально в 15-20 тыс. руб. За эти деньги можно научить дом регулировать тепло и освещение в зависимости от присутствия человека, управлять вентиляцией и кондиционированием с единого пульта и т. д. Такая система состоит из отдельных контроллеров, связанных между собой по силовой сети. Правда, у них есть свои ограничения. Фактически они применимы только для квартир, а для коттеджей — уже слабоваты. Более сложные системы управления вместе с работами по проектированию, инсталляцией и настройкой обойдутся заказчику в сумму на порядок выше. Потолка практически нет. Клиентами уральских установщиков обычно становятся молодые топ-менеджеры. Старшее поколение относится к подобным инновациям достаточно сдержанно.

Рост интереса к «умным домам» сдерживается не низким платежеспособным спросом (как раз он, учитывая темпы строительства, есть), а отсутствием культуры потребления систем домашней автоматизации. Дмитрий Соломеин, руководитель проектной группы компании «Центр передовых технологий»: «Еще недавно «умный дом» ассоциировался в основном с дорогой акустикой, а сейчас понимают, что это комплексные системы. Но путаницы все равно много. Каждый, кто ставит лампочку с детектором движения, называет это «умным домом». В народе до сих пор «умный дом» связывают с автоматическим включением чайника». Соответственно, пока людям непонятно содержание термина, трудно ожидать формирования спроса на услуги. 

 

«Интеллектуальное здание» (IB — Intelligent Building) представляет собой комплекс инженерно-технических систем и программных средств, объединенных в единую систему, направленных на создание высокоэффективной экономичной инфраструктуры обслуживания комплекса, максимально отвечающей потребностям пользователей и владельцев этого здания. Обычно «интеллектуальное здание» включает в себя системы управления вентиляцией, кондиционированием, отоплением и водоснабжением, контроль доступа, охрану и пожарную сигнализацию, средства связи и передачи данных. Например, продвинутые системы способны создавать заданную атмосферу в кабинете, зарегистрировав проход его владельца через турникет у входа.

«Умный дом» — система автоматического управления жильем, объединяющая, кроме систем управления коммунальным хозяйством, развлекательные системы (аудио и видео) и т. д. В отсутствие хозяев «умный дом» не только покормит рыбок, но и будет имитировать присутствие людей и животных, открывая и закрывая жалюзи, управляя светом и т. п.

 

Текст: Даниил Силантьев. dk@apress.ru

 

 

ПОДПИСИ:

Иван Данилович: «Качество управления системы ИЗ увеличат, а вот рентабельность — вряд ли».

Дмитрий Валюшко: «Рынок ИЗ сдвинется после проведения одного-двух успешных комплексных проектов».

Максим Марьинский: «Умный дом» ориентирован на комфорт, хотя изначально разрабатывался для экономии».