В строительстве цена и качество взаимосвязаны. Как построить дом, который будет ликвидным и через 10 лет, рассказал директор строительной компании «Баукрафт» Евгений Драчёв.
Как изменился рынок загородной недвижимости за последнее время?
– Эпоха дефицита закончилась. Мы сегодня можем купить те же товары, что и западный потребитель: машины, бытовую технику, одежду. А вот загородный дом – исключение. По факту россиянам сегодня недоступны дома европейского уровня: «умные», с высоким уровнем комфорта и низкой стоимостью эксплуатации, автономные и очень надежные. И причина понятна: дома мы строим сами, а не импортируем.
Но покупатель меняется, и рынок уже начал подстраиваться под него. Новое поколение потребителей загородки – это активные люди в возрасте 32-45 лет. Они путешествовали, многие видели европейскую загородную недвижимость и не согласны на тот ширпотреб, который массово предлагают на нашем рынке. Всем ясно, что строители живут в устаревших парадигмах. Клиенты будут ставить задачи, под которые строители будут вынуждены подтягивать свои компетенции. Это первый тренд.
Еще одно изменение: люди больше не гонятся за дешевизной. Народ начал понимать, что дом за 1-2 млн. руб. – это химера. На первый план выходит качество. Покупатели больше не форсируют процесс. Они говорят: «не нужно никуда торопиться, если требуется время, то мы готовы подождать. Главное – качество».
Какие ошибки чаще всего допускают заказчики, когда приступают к строительству дома?
– Качество ожидается по умолчанию. Когда вы заказываете услугу в компании эконом-сегмента, вы не подразумеваете, что качество будет низким. Ведь в договоре написано, что все по СНиП. Это иллюзия. В стройке цена и качество взаимосвязаны.
Второй момент: потребитель должен научиться выбирать качественные решения. Это не всегда самое дорогое. Стоит руководствоваться принципом разумной достаточности. Для этого нужно погружаться в тему, а не верить на слово строителям. Все «дешевое» лучше отметать, даже если вас уверяют, что это работает.
Третий момент: нужно оценить компетенции компании, уровень сложности задач, которые она решает, должен постоянно расти. Если компания строит 10 лет дачные домики, то она не стремится к развитию. Нужно верить глазам, а не ушам.
Что нужно учитывать при строительстве?
– Каждый год снижается стоимость возобновляемых источников энергии, поскольку развиваются солнечная энергетика, тепловые насосы, ветрогенерация.
Вы раз в четыре года меняете машину, но не дом. Через 10 лет 70% домов будут оснащаться сложными и умными инженерными системами. Если сегодня в проекте это не учтено, то впоследствии дом будет неликвидным, устаревшим.
Самое главное в доме – это оболочка. Она должна быть прочной(от 50 лет), энергоэффективной, герметичной. Потому что инженерные системы вы всегда можете поменять на современные, а оболочку дома перестроить сложно.
Солнечная энергетика, тепловой насос будут внедряться массово, поскольку позволяют экономить средства на эксплуатации, но они бессмысленны в доме с высокими теплопотерями. Некоторые современные технологии вполне доступны. Например, грунтовый теплообменник. Мы монтируем такие для приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла. Температура грунта ниже глубины промерзания всегда составляет 70С. Таким образом, зимой вы используете тепло грунта для подогрева уличного приточного воздуха, а летом для охлаждения.
Не стройте дом так, как 15 лет назад.
Чему отдать предпочтение: строить дом «под ключ» или нанимать несколько отдельных компаний?
– Я слышал мнение, что дешевле нанять разных специалистов на отдельные работы, чем заказать весь комплекс в одном месте. Думаю, это не так, но дело не только в деньгах. Когда вы нанимаете несколько компаний, нет целостного восприятия проекта. Должен быть человек, который понимает, как увязать отдельные этапы и как все будет работать в результате. Если нет такого куратора, значит, в дальнейшем вы будете говорить, что сделали бы все по-другому.
У нас в компании большой опросный лист, в котором учтены все сценарии будущего быта клиента. Мы спрашиваем обо всем: о предполагаемом режиме эксплуатации дома и бани, расположении источника воды, будет ли автомойка и зона барбекю с летним водопроводом, будет ли человек открывать калитку гостям с телефона или пойдет пешком. Кто это все заложит в проект, если нет куратора? Вам просто не предложат всего, что есть на рынке.
Далее, когда вы выбираете одного подрядчика, вероятность ошибиться 50% на 50%. Когда вы выбираете пять подрядчиков, вы можете ошибиться пять раз.
На какую сумму нужно ориентироваться при строительстве загородного дома?
– У нас стоимость строительства с черновой отделкой составляет 36 тыс. руб. за кв. м. Конкуренты предлагают по 28 тыс. руб. и даже по 25 тыс. руб. В нашей смете только стоимость материалов и оборудования достигает 23 тыс.руб. за кв. м. При этом мы используем строительные материалы не премиум-класса, а лишь бесспорно хорошие. Так что 25 тыс. руб. за кв. м. – это нереальная цена для качественного дома.
Дом площадью 150 кв. м. с отделкой под чистовую стоит около 5 - 5,5 млн руб. Этим ваши затраты не ограничатся. Забор, баня, беседка, благоустройство участка – все это потребует дополнительных вложений. В итоге смета составит 8-10 млн. руб.
Как будет трансформироваться рынок загородной недвижимости в перспективе?
– Сегодня строительные компании живут одним днем. Прибыль важнее удовлетворенности клиента, даже когда строят на заказ. Если строят на продажу, то риски еще больше – экономия на всем. Но это путь в никуда, сарафанное радио сделает свое дело.
Мы играем в долгую, наши деньги завтра. Это значит, что клиенты должны быть довольны, наша прибыль вторична. Наша цель – стать крупнейшим подрядчиком в малоэтажном строительстве. Этого не достичь, если информацию о нас не будут передавать из рук в руки.
В перспективе появятся достойные предложения готового загородного жилья. Мы будем участвовать в этом. Спрос на загородку будет стабильным, потому что люди все больше будут испытывать потребность выйти в оффлайн. В городе тишины нет, а за нее люди готовы будут отдать любые деньги.
Есть предположение, что дома станут проще внешне. В Европе покупают дом, чтобы иметь крышу над головой. Поэтому дома простые внешне, но с серьезными инженерными системами, обеспечивающими качество жизни. У нас свой дом – это символ успеха, поэтому форме уделяется внимания больше, чем содержанию. Но, как я уже говорил, поколение заказчиков меняется, и я надеюсь, мы пойдем по европейскому пути.