Вопрос, строить для современных производств новые площадки или реконструировать старые, для девелоперов не стоит – нужно делать и то, и другое. Но в обоих случаях придется креативить с поиском денег.
В последние 10-15 лет Екатеринбург переживает эволюцию – город больше не позиционируется как промышленный центр, а сделал ставку на мультифункциональность. Так, идет процесс выноса заводов за черту города, а бывшие промплощадки девелоперы вписывают в среду мегаполиса. При этом, по словам участников круглого стола, организованного DK.RU и российской Гильдией управляющих и девелоперов в рамках ИННОПРОМа-2015, использовать устаревшие промышленные территории можно разными способами – не просто застраивать жильем подчистую, но и создавать индустриальные парки, которые станут точками притяжения человеческого капитала. А параллельно нужно строить новую индустриальную недвижимость в чистом поле – современным производствам необходимы новые площадки.
Российские и иностранные эксперты обсуждали, что лучше для индустриальных проектов - строить новое или реконструировать старое
Управляющий директор «ВТБ Капитал Управление Активами» Владимир Вишневский поясняет: российские мегаполисы и Екатеринбург в частности располагают солидным промышленным наследием – масштабными площадками заводов, которые сейчас предприятия целиком не используют, так как технологический процесс уже не требует таких площадей. По словам эксперта, власти городов, начиная процесс разработки документов территориального планирования, уделяли основное внимание жилой и общественно-деловой застройке. После стала подниматься тема формирования рекреационных и общественных пространств, а о зонах для промышленного развития при градпланировании особенно не задумывались. Сейчас же пришло время скорректировать акценты.
«Сегодня есть возможность осмыслено имплантировать индустриальные парки в сетку развития городов, продумать, как реализовать для них инженерную инфраструктуру, какие там будут сопутствующие сферы, как увязать между собой производство, проживание, культуру, отдых и досуг. Такой подход открывает серьезные перспективы для промышленного наследия в крупных городах. Ведь это огромная база для развития, которая не может развиваться хаотично», - говорит г-н Вишневский.
Владимир Вишневский: «В индустриальные парки приходят, в основном, новые производства, в том числе, успешные международные компании. А это дает городам возможность обновиться технологически и кадрово. Плюс получить новую культуру производства».
Айрат Гиззатуллин, генеральный директор компании «Тасма: активы и управление», уточняет: индустриальные парки могут быть двух типов: гринфилд (greenfield) – на площадке, ранее не использовавшейся под строительство, и браунфилд (brownfield) – в приспосабливаемых помещениях. По словам эксперта, оба варианта имеют плюсы и минусы, и для каждого клиента может подходить тот или иной формат. При этом гринфилд-проекты в России сейчас более популярны – в этом году из действующих 120 индустриальных парков 75 были именно вариантом в чистом поле.
«Плюсы нового строительства - это соответствие всем современным требованиям и возможность приспособиться под любые хотелки клиента. Но зачастую такие проекты реализуют на значительном удалении от города. В момент, когда парк запустился, земля распродана, резиденты все зашли и начали производить продукцию, начинается головная боль — каким образом доставлять людей до площадки, как обеспечивать социальную инфраструктуру. К этому времени девелоперы индустриальных парков свои вопросы решили и выполнять функции муниципалитетов в дальнейшем зачастую не планируют. В этом плане проекты браунфилд выгодно отличаются: не возникает проблем с доставкой персонала - рабочие места находятся в непосредственной близости от мест проживания людей. Темпы развития на браунфилде гораздо более высокие - уже работающая инженерная инфраструктура, как правило, находится не в идеальном состоянии, но тем не менее обеспечивает быстрый старт проектов», - комментирует г-н Гиззатуллин.
И добавляет: по опыту создания технополиса «Химград» в Казани на площадях завода «Тасма», ясно: площадь свободных земельных участков в таких проектах не очень большая, но зато там есть много объектов, которые подлежат сносу по разным основаниям — либо это аварийные здания, либо они были приспособлены под специфическую технологию, и сейчас их использовать невозможно. Поэтому в структуре проекта примерно 30% - свободные и высвобождаемые земельные участки, около 40% площадок заняты зданиями, которые имеет смысл реконструировать и использовать, и еще порядка 30% уходит под различные инфраструктурные задачи — проезды, парковки и др. Айрат Гиззатуллин подчеркивает: экономический эффект от развития таких проектов в миллионниках существенный.
Айрат Гиззатуллин: «Мы стремимся оживлять промплощадки без изменения их назначения. Это по-прежнему промышленная территория, где работает якорное предприятие – то, которое исторически там находилось, и к нему добавляется довольно большое число компаний малого и среднего бизнеса».
Управляющий директор «Группы ЛСР» в Уральском регионе Климент Фалалеев согласен: индустриальные парки - удобный способ входа на рынок для новых производств. Так как найти подходящий участок под свое предприятие сложно, а обеспечить его инфраструктурой — подтянуть сети, заплатить плату за подключение по всем видам ресурсов стоит колоссальных денег. Кроме того понадобится много времени на все согласования. Вместе с тем, по словам г-на Фалалеева, компания не обустраивает индустриальные парки на площадках своих старых промпредприятий, предпочитая застраивать территории жильем:
«В Санкт-Петербурге мы освоили несколько таких площадок, в Екатеринбурге в микрорайоне ЖБИ запустили ЖК «Рассветный» на 9 га промышленной территории. Самый большой наш проект редевелопмента – застройка 60 га на территории бывшего завода ЗИЛ в Москве, в 5 км от Кремля. Мы выкупили этот участок, его общая стоимость составила более 40 млрд руб. – там будет построено около 2 млн кв. м. жилья. Мы считаем, что такой путь использования промплощадок полностью соответствует интересам городов. Потому что промышленность выводится, а территории используются более экологичным способом».
Климент Фалалеев: «Правительство Москвы продавало площадку на ЗИЛе сразу с утвержденным проектом планировки. Там все понятно и по плотности застройки, и по высотности».
Впрочем, гендиректор группы компаний Aleka Group Александр Матофаев убежден: застраивать всю территорию бывшего промпредприятия жильем - вариант распространенный, но ошибочный. Эксперт поясняет: строительства жилья или только коммерческих помещений зачастую недостаточно, чтобы посмотреть на площадку комплексно, оценить все возможные перспективы ее использования и повысить инвестпривлекательность:
«Зачастую застройщик понимает ту сферу бизнеса, в которой он непосредственно развивается, и стремится максимально насытить территорию своим продуктом - предполагает для себя возможность максимальной маржи. При этом он слабо оценивает развитие социальной и коммерческой инфраструктуры, которая при правильном подходе дает возможность повысить инвестпривлекательность района, стоимость кв. м. жилья, арендной ставки для коммерческой недвижимости. Также зачастую у проектируемых территорий слабая дорожная карта - девелоперы и редевелоперы сталкиваются с тем, что инвестиции в сети, развитие дорог для них неподъемны. Остаются один-два выезда в ЖК или микрорайон, что усугубляет транспортную ситуацию для жителей. Встает и проблема рабочих мест для новых жильцов — если создается полностью спальный район, людям нужно куда-то ехать работать, а это снова дорожные заторы. Таких примеров масса».
Александр Матофаев: «В территории всегда существует баланс, который состоит из грамотного сочетания пяти опорных позиций: продуманная логистика, жилье, социальная инфраструктура, коммерция и непосредственно производство. Это комплексный подход, который позволяет взять с площадки максимальную маржу».
Вместе с тем, по словам гендиректора «РСГ-Академическое» Виктора Киселева, позитивные примеры есть: при реализации проекта Академический в Екатеринбурге девелопер использовал именно комплексный подход – наряду с возведением жилья, социальной инфраструктуры и коммерческих площадей, на территории запланировано размещение инновационных производств:
«Без этого элемента ни один развивающийся проект комплексного освоения территории не может состояться. У нас такая земля присутствует, сегодня мы находимся в переговорах с различными компаниям. При этом решено, что производства в районе будет только высокоэкологичными».
Виктор Киселев: «Работа по созданию в регионе индустриальных парков идет с использованием механизма частно-государственного партнерства. Один из принципов таких проектов — налоговые каникулы, а здесь без государства не обойтись».
По словам участников круглого стола, какой вариант редевелопмента территории девелопер бы ни выбрал, ему придется искать способы для финансирования проекта – с учетом того, что зарубежные рынки капитала сейчас закрыты, а отечественные кредитные структуры практически прекратили проектное финансирование. Как говорит Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», при реализации проекта индустриального парка в Северо-Западном федеральном округе, компании пришлось вложить «космические» деньги в строительство инженерной инфраструктуры – в докризисных ценах в 1 кв. м. площадки было вложено порядка $80 (вся территория составляет 100 га):
«В подготовку инженерной инфраструктуры были инвестированы собственные средства международной компании ЮИТ. Хотя, если по-хорошему, стоило переложить часть на сетевые компании. Вообще надо делиться затратами со всеми участниками проекта, которые в дальнейшем получают от него выгоду. Все предприятия, которые есть у нас в парке, были профинансированы иностранным капиталом: условно говорят, из десяти резидентов в парке девять - зарубежные компании. И все они инвестировали свои средства».
Максим Соболев: «Банковское проектное финансирование сейчас «мертвое» - ставки в 15-17% не позволяют финансировать создание индустриальных парков».
Владимир Вишневский добавляет: девелоперам нужно быть креативными в привлечении денег для проектов – во-первых, пытаться задействовать средства различных государственных фондов, которые созданы для развития промышленности при Минпромторге и Минэкономразвития. А также договариваться с монополистами:
«Когда мы начинали свой проект индустриального парка «Марьино» на 130 га в Санкт-Петербурге, то поняли, что оплатить договор о техприсоединении по электричеству будет крайне сложно. Но мы смогли договориться с менеджментом сетевой организации о том, что они станут партнерами нашего проекта, частично войдут в капитал».
По словам Айрата Гиззатуллина, идеальная ситуация для финансирования проектов выглядит так: есть якорное предприятие-резидент и якорный банк, который финансирует проект, желательно на льготных условиях. При этом важным условием является участие государства – в противном случае экономика многих процессов просто не сходится:
«Государство важно как на федеральном уровне — это различные программы профильных министерств, так и на региональном. Без помощи властей субъектов РФ решение вопросов с социальными объектами, с подведением инженерной инфраструктуры просто стоит».
Как говорит Раймонд Фадель, региональный директор компании AECOM, не стоит забывать и о возможности сэкономить с помощью новых систем для проектирования и управления проектами. Так, по его словам, технология ВИМ-проектирования позволяет видеть инженерные и технологические системы на ранних стадиях проекта и избежать дальнейших проблем уже на этапе строительства – не редко бывает конфликт конструктива зданий и инженерных систем:
«В частности, ВИМ-технологию использовали при проектировании жилого комплекса «Тихвинъ» и ТРЦ «Радуга Парк» в Екатеринбурге – это позволяет сэкономить как минимум 20% времени. И, как следствие, запустить проект раньше и вернуть инвестиции быстрее».
Раймонд Фадель: «Мы призываем российских заказчиков, строителей, проектировщиков использовать инновационные технологии в своей работе - чтобы дальше продвигаться в области реализации индустриальных проектов».
При этом чтобы индустриальная площадка привлекала резидентов и была коммерчески успешна, у проекта должна быть якорная идея. Айрат Гиззатуллин поясняет: в технополисе «Химград» нет базового предприятия, которое занимало бы более 10% территории или обеспечивало свыше 10% инвестиций. Тем не менее, якорная идея - переработка полимеров, производимых в Татарстане, - сработала. Так, в республике работают два крупных производителя – «Казаньоргсинтез» и «Нижнекамскнефтехим». А резиденты технополиса, в основном, перерабатывают их продукцию.
Андрей Бриль: «Индустриальные площадки браунфилд — это один из последних земельных ресурсов в крупных городах. Так что вопрос реиндустриализации – это не только восстановление промышленности и создание более производительных рабочих мест. Это уже вопрос градостроительства».
Полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль добавляет: главным вопросом для индустриальных парков и концентрированных промплощадок становится четкая отраслевая принадлежность. И понимание у девелоперов: резиденты какого профиля зайдут на площадку и кому будут продавать свою продукцию.
«В индустриальной недвижимости сейчас происходит тот же процесс, что мы наблюдали в коммерческих проектах некоторое время назад. Раньше девелоперы строили банно-прачечный офисно-торговый жилой развлекательный апартаментный комплекс на одной площадке и называли это многофункциональным сооружением. Сегодня этого нет. Похоже, что в сфере промышленной недвижимости тоже происходит перемена: раньше многие госпроекты были заявлены как индустриальные парки для любого малого, среднего и крупного бизнеса – лишь бы резиденты заходили. Похоже, что скоро этого не будет совсем. И это правильный подход», - резюмирует эксперт.