«Гостиничный девелопмент оживет с общим экономическим оздоровлением, стабильным курсом, плавным снижением норм прибыли в других секторах. А главное, с приходом на рынок дешевых и длинных денег».
Обсуждали на днях с гостем из Китая новость, что в России скоро введут систему возврата НДС на покупки иностранцами — tax-free.
«Ну тогда все, держитесь! Финансовую возможность путешествовать имеют примерно 240 миллионов китайцев. Скупим у вас все — даже еду! Увезем и унесем на себе!» — веселился гость, неплохо говорящий по-русски.
И это правда. Нельзя не заметить наплыва китайских туристов в этом году в российских мегаполисах и туристических центрах.
Вообще въездной туризм в этом году испытывает небывалый подъем — похожий лишь на бум интереса у иностранцев к нашей стране в эпоху «перестройки».
Причины бума на сей раз, правда, другие — чисто экономические. Дешевый рубль манит миллионы иностранных гостей в Россию.
Россияне штурмуют курорты российской черноморской ривьеры, побережья Абхазии и озера Байкал. И массово отправляются в экскурсионные туры в Москву, Петербург, города Золотого кольца, Великий Новгород и Псков.
Кстати, республики бывшего СССР также нынче в тренде у россиян.
Конкуренцию нашим за места в сапсанах, самолетах и музеях составляет многомиллионная армия иностранных туристов.
Лидерами роста стали гости с Ближнего Востока — в том числе Ирана, ОАЭ, из Азии — прежде всего Индии и Китая, а также Латинской Америки.
Потоки из Европы, США и других стран «первого мира» чуть снизились.
Власти и эксперты сразу заговорили о нехватке мест в гостиницах российских туристических центров. И принялись гадать, чего ожидать в следующие два-три года.
В обеих столицах в отелях среднего и высокого ценовых сегментов спрос уже в этом году можно назвать ажиотажным. А рост финансовых показателей отелей — средней цены, загрузки и дохода с номера — стал рекордным за последние пятнадцать лет.
Гостиниц в России очень мало. А недорогих и качественных — почти нет. Причина парадоксально проста — гостиничная отрасль малоинтересна инвесторам. Доходность гостиничного бизнеса (около шести процентов годовых) — слишком низка и неинтересна российскому инвестору. А сама отрасль для них непонятна и сложна.
«Сколько лет окупаемость, ты говоришь? 15-18 лет? А через 8-10 лет после запуска отеля снова вкладывать — в текущий ремонт? То есть я еще не вернул свои начальные инвестиции, а мне снова вкладывать?» — в ужасе восклицает один знакомый. «В России нужно успеть окупить проект за 8-10 лет, максимум. Риски слишком высокие. Я быстрее и больше зарабатываю в «жилухе» (жилая недвижимость) или «коммерции»
(торгово-развлекательные и бизнес-центры). А еще и в рабство лезть к акулам гостиничного бизнеса — сетевым операторам. Да ну вас».
Всемирно известные Хилтоны, Шератоны, Марриотты и Ритцы давно не владеют гостиницами. Почти нигде. В России -точно.
Они десятилетия назад приняли стратегию — избавляться от любых недвижимых активов. И продавать лишь услуги управления или франчайзинг. Это — просто, понятно и выгодно. И без всяких рисков.
Управляют операторы всегда жестко. Прежде всего для самих владельцев. И очень выгодно для себя — ведь они хорошо считают деньги. И знают, что чем жестче, длиннее по срокам и дороже «при разводе» договор — тем крепче «брак» с собственником.
Они хватают владельца намертво. И живут в «совместном браке» минимум двадцать лет — далеко не всегда счастливых для собственника.
Многие дотошные инвесторы, разобравшись в ситуации, бегут от гостиничного девелопмента, как от огня. И как раз стараются использовать свой земельный участок для строительства гораздо более выгодной «жилухи», торгово-развлекательного комплекса или другой «коммерции». Но только не гостиницы.
А те обьекты или «пятна под застройку», которые выделяются городскими властями целевым способом «под гостиницы», позднее перепрофилируются в «коммерцию». Или открываются под видом гостиницы — но со странной концепцией. И на поверку оказываются вовсе не отелем, а все той же скрытой формой «жилухи».
«Где вы слышали, чтобы в гостинице номера покупали в собственность? А затем — переезжали туда целыми семьями? Все жильцы одновременно — в течение года. И жили одним и тем же составом целые десятилетия? Это — именно жилой дом. А никак не гостиница. Вот только прописаться в таком доме невозможно. Потому что формально — это нежилое здание. Или гостиница. И «квартирой» (по документам — гостиничным номером или помещением) в таком «доме» можно только владеть. И в нем жить. Земельный участок под зданием можно использовать только под нежилые цели. Или под гостиницу. Вот инвестор и находит лазейку. Он называет этот проект — гостиницей. Еще на этапе строительства продает все «квартиры» (номера или помещения) в собственность. За два-три года инвестиции возвращены. Прибыль получена. Юридически — все красиво. Вот только реальных гостиниц больше не становится. А туристам по-прежнему негде жить»,— рассуждает один мой знакомый риэлтор.
Российскому инвестору слишком дороги банковские кредиты. А привлечь сам банк в качестве соинвестора на выгодных для собственника условиях — таких, как отсрочка выплаты процентов и погашения сроков кредита — невозможно.
Кстати, гостиничные активы в развитых экономиках — это форма надежного сбережения средств, их защиты от инфляции и стабильного кэш-флоу. А не дохода.
Основная масса таких активов (по разным оценкам до 75 процентов) давно принадлежит крупным финансовым институтам — пенсионным фондам, страховым компаниям, инвестиционным банкам и различным трастам.
Основной приоритет для них — не заработок, а безопасность вложения средств. Они располагают «длинными» и дешевыми деньгами.
Так кому сейчас «жить хорошо»? Кто снимает сливки туристического бума? Прежде всего, это собственники объектов, приобретавшихся очень давно, по ценам «лихих девяностых» (или приватизированных в те времена). И давно окупившихся.
Конечно, прекрасно себя чувствуют те самые гостиничные операторы, управляющие этими активами.
Гостиничный бизнес высокорентабелен — рентабельность операционной прибыли (EBITDA) составляет 38-45 процентов.
Размер своего вознаграждения оператор взимает как с валовой выручки отеля (от 3 до 7 (!) процентов), так и от операционной прибыли гостиницы (от 15 по 20 процентов по EBITDA).
Договоры на управления всегда обязывают собственников резервировать средства на капитальные инвестиции, оговаривают лимиты остатков на счетах. И даже определяют поставщиков материалов, оборудования и мебели при строительстве.
Вот и получается, что управляющие компании носятся в поисках инвесторов и хороших объектов. А инвесторы, готовы вкладывать во что угодно, только не в гостиницы.
Исправить ситуацию может только сам рынок. И далеко не сразу.
Гостиничный девелопмент начнет оживать только с общим экономическим оздоровлением, стабильным курсом, плавным снижением норм прибыли в других секторах. С появлением желания у наших инвесторов «играть в долгую». И всерьез.
А главное, с приходом на рынок дешевых и длинных денег.
Власти тут бессильны. Тем более местные. И ждать от них чудес не стоит — особенно скорых.
Орфография и пунктуация автора сохранены