«Ускоренный рост увеличивает риски кризиса на рынке». Поддерживать доступность жилья нужно за счет роста доходов граждан, который будет опережать рост цен на недвижимость, считают эксперты.
Форсированное развитие ипотечного кредитования может расшатать макроэкономическую устойчивость и увеличить риски возникновения кризиса на рынке жилья, говорится в аналитической записке Центробанка РФ. Ее авторы оценили усилия властей по развитию доступности ипотеки как первоочередном инструменте в задаче по строительству жилью в 120 млн кв. м ежегодно.
Форсированный рост ипотечного кредитования может снижать макроэкономическую устойчивость. Ускоренный рост этого сегмента кредитования увеличивает риски возникновения кризиса на рынке жилья, а также усиливает его негативные макроэкономические последствия, — говорится в исследовании.
Ценовая доступность жилья в России достаточно высока, несмотря на то что ставки по ипотеке также относительно высокие. Однако в странах с более низкими ипотечными ставками уровень доступности жилья, как правило, ниже, чем в России.
Рефинансирование ипотеки — невыгодно? Когда не стоит спешить в банк пересчитывать проценты
Вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья. Это приводит к росту спроса, причем как естественного, так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности, — описывают аналитики ситуацию.
Доступность жилья в первую очередь определяется уровнем цен на него, доходами населения, доступностью (ипотеки) и развитием альтернативы — аренды и социального найма. И основным фактором поддержания доступности жилья должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, опережающий рост цен на недвижимость, указывают аналитики. Способствовать повышению доступности жилья может и снижение себестоимости строительства – например, за счет снижения обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры. Правда, это потребует увеличения бюджетных расходов на ее возведение, оговариваются аналитики.