Регистрация прав на недвижимость

Андрей Каюрин,

директор юридической компании

«Каюрин и партнеры»

 

(Окончание. Начало в №35.)

Права на незавершенное строительство

Целью настоящей статьи не является всеобъемлющий анализ положений нового Закона о регистрации прав на недвижимость. Тем не менее хотелось бы отметить следующее. Несомненно положительным является включение в Закон правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключать договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного строительства в качестве «совокупности строительных материалов». Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким образом, заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую было невозможно.

Ст. 25 принятого Закона устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано. Указанная статья содержит перечень документов, необходимых для первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется по общему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, то при регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях — проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Права на предприятия

Наиболее сложной для понимания представляется ст. 22 Закона, где определяются особенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму права можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин «предприятие» в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом — упоминая предприятие в качестве юридического лица — субъекта гражданско-правовых отношений. Проблема соотношения понятий «предприятие» и «юридическое лицо» не нова. Дискуссия о признании предприятия в качестве юридического лица началась еще в дореволюционной России и продолжается по сей день.

Основой соответствующих предложений на этот счет служит, как отмечалось в литературе, очевидный интерес субъектов коммерческой деятельности ограничивать свою ответственность по обязательствам, связанным с эксплуатацией предприятия, исключительно имуществом, входящим в состав последнего. Однако в законодательных актах иностранных государств нашла отражение выработанная немецкой правовой доктриной концепция, определяющая предприятие как имущественный комплекс и признающая его только в качестве объекта имущественных прав, то есть средства хозяйственной деятельности, состоящего из элементов материальных (торгового заведения в виде завода, магазина, конторы — основы всякого предприятия, а также денег, товаров, материалов и оборудования) и нематериальных (комплекса исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации предприятия и его продукции, а также имущественных прав и обязанностей). Концепция эта в целом была воспринята и новым отечественным законодательством. Согласно ст. 132 ГК, предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в значении «юридическое лицо» употребляется в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий «предприятие» и «юридическое лицо», хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст. 300 ГК, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие от ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст. 120 ГК, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество. Думается, что подобное смешение понятий ошибочно и недопустимо: субъект имущественного права не может одновременно сам быть объектом обладания на праве собственности со стороны третьего лица. Поэтому в ст. 300 ГК под правом собственности на унитарное предприятие и учреждение следует, по-видимому, понимать право собственности на закрепленное за этими юридическими лицами имущество.

К подобному выводу можно прийти путем сравнительного сопоставления норм ГК, то есть через систематическое толкование закона. Поскольку предприятие юридическим лицом не является, предложенное выше толкование ст. 22 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неверно. Следовательно, возникает проблема уяснения смысла положений этой статьи и определения места регистрации прав на предприятие.

Закон увязывает место регистрации прав на предприятие с местом регистрации юридического лица. Употребление термина «предприятие» в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателем при конструировании норм Кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином «предприятие» не исключает вероятности неправильного истолкования понятия «предприятие как объект права собственности», поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом ввиду того, что Закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности. Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов — в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.

Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие — суть имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия — недвижимые вещи — могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие — в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием.

На этих позициях стоит и судебная практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы, автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли. В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий — имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст. 22 Закона как применимую только к унитарным предприятиям нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических лицах без исключения.

С учетом изложенного приемлема следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящемся по месту регистрации юридического лица — собственника предприятия. Однако подобное истолкование порождает немало вопросов. Во-первых, неясно, должна ли производиться перерегистрация прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе. Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно. Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству.

Думается, Закон предполагает следующее. Всякий объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия (впоследствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического лица-собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию.

В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе. Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, — соответственно в месте регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Права на недвижимость,

находящуюся в долевой собственности

Регистрация права собственности государства на предприятие, видимо, должна проводиться в месте регистрации юридического лица, за которым предприятие закреплено. Сложность подобной регистрационной процедуры очевидна. Неизбежно возникнут проблемы, связанные со слабой технической базой регистрирующих органов (поскольку без объединения всех учреждений юстиции в единую компьютерную сеть исполнение нового Закона весьма проблематично), а также с недостаточно высокой профессиональной подготовкой регистраторов, многие из которых в настоящее время не имеют юридического образования. С учетом последнего обстоятельства несомненна необходимость скорейшего принятия подзаконных актов, на которые косвенно указывает ст. 22 Закона и которые призваны детализировать правила регистрации прав на предприятия.