Рынку ТЦ Екатеринбурга далеко до перенасыщения

эксперты
Дмитрий Баранов
начальник отдела исследований УК «Молл Менеджмент» (Москва)
Нил Вайтхед
директор компании Stuff International Design London (Москва)
Алексей Караваев
председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов
Евгений Мельников
заместитель генерального директора по коммерции компании «Олипс»
Юрий Мереминский
директор департамента консалтинга Penny Lane Realty (Москва)
Дэвид ОХара
генеральный директор DTZ Moscow (Москва)
Екатерина Подлесных
старший консультант торговой недвижимости компании Knight Frank (Москва)
Алексей Подоляко
исполнительный директор союза участников потребительского рынка НП «Альянс»
Олег Спивак
директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb (Санкт-Петербург)
Ольга Стрелец
аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (Москва)

Как отмечается в исследованиях Knight Frank, Екатеринбург занимает четвертое место в России по обеспеченности площадями профессиональных торговых центров — 219 кв. м на 1 тыс. человек. В Москве этот показатель 230 кв. м, в Казани — 270, в Санкт-Петербурге — 282 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, качественных торговых площадей в Екатеринбурге 191 тыс. кв. м, или 146 кв. м на 1 тыс. жителей.

Другие эксперты и игроки рынка сравнивают данные нашего города со среднеевропейскими показателями, чтобы подчеркнуть потенциал столицы Урала. К примеру, в Jones Lang LaSalle констатируют, что в Варшаве обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. человек доходит до 600 кв. м, в Праге — 550 кв. м, в Мадриде — 430 кв. м, а в Берлине — 380 кв. м. Однозначного прогноза — сколько еще можно строить — никто давать не решается.

В отличие от других российских городов в столице Урала начали оценивать обеспеченность населения торговыми площадями еще с конца 2004 г. К этому подтолкнула разработка администрацией города стратегического плана «Торговые узлы Екатеринбурга». Одна из его целей — увеличить качественные торговые площади за счет реконструкции и введения новых объектов, ликвидировать рыночные комплексы. Ставка мэрии на развитие стационарной торговли быстро дала успешные результаты. Специалисты Комитета по товарному рынку админи­страции г. Екатеринбурга поставили задачу увеличить за 2005 г. объем торговых площадей с 354 кв. м на 1 тыс. человек до 450 кв. м, но по факту даже недооценили возможности рынка. К концу 2005 г. эта цифра составила 458 кв. м. Масштабную задачу по увеличению показателя до 700 кв. м в мэрии планировали решить только к 2015 г., однако просчитались.

Долгосрочную цель, обозначенную в проекте «Торговые узлы Екатеринбурга», достигли уже к концу 2007 г. По данным Уральской палаты недвижимости, при численности населения города в 1 339,6 тыс. человек площади торгующих организаций без учета рынков составили 950 тыс. кв. м. Местные игроки полагают, что при существующих темпах к 2015 г. этот показатель может увеличиться вдвое, а то и втрое. Как сообщает Комитет по товарному рынку, в Екатеринбурге 18 торговых центров, среди которых такие масштабные проекты, как ТРЦ «Мега» (130 тыс. кв. м), ТРЦ «Карнавал» (75 тыс. кв. м), ТРЦ «Гринвич» (53,5 тыс. кв. м), вторая очередь ТРЦ «Антей» (34,5 тыс. кв. м). И это еще не предел — городской комитет по товарному рынку озвучил, что к 2009 г. число торговых центров должно увеличиться вдвое (до 36), а их общая площадь будет равна 1 769 тыс. кв. м.

В августе 2007 г. группа компаний «Бекар» заявила, что, согласно их исследованию, Екатеринбург по обеспеченности торговыми площадями на душу населения обогнал Москву и Санкт-Петербург.

Эксперты расходятся в оценках по­следствий взрывного роста торговых площадей и предлагают два варианта развития ситуации — пессимистичный и оптимистичный. Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb (подразделение ГК «Бекар»), не исключил, что ввод новых ТЦ способен привести к значительному снижению арендных ставок. «Екатеринбург может повторить печальный опыт Казани и Нижнего Новгорода. Там наблюдается перенасыщение торговыми площадями, и неуспешные объекты либо снижают арендные ставки, чтобы сохранить уровень заполняемости, либо закрываются», — констатирует г-н Спивак.

Вариант избытка площадей в Екатеринбурге обозначила и Ольга Стрелец, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. «До конца 2010 г. в городе анонсировали к сдаче свыше 500 тыс. кв. м. Если все заявленные проекты будут завершены с соблюдением высоких стандартов качест­ва объектов, это приведет к перенасыщению рынка качественными торговыми площадями», — предположила она.

Однако такой поворот событий вовсе не обязателен. Во-первых, в последние годы в городе повышается покупательская способность населения. Если положительная динамика сохранится, рост доходов екатеринбуржцев поспособствует увеличению объема рынка города и спроса на качественные торговые площади. «Во-вторых, как показывает практика, из заявленных проектов на рынок выходят всего около 60%», — добавила г-жа Стрелец.

Ряд других экспертов поддерживают оптимистичный сценарий. Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований УК «Молл Менеджмент», констатирует избыток посредственных торговых центров, которые нуждаются в редевелопменте, реконцепции или реконструкции. Г-н Баранов указывает и на дефицит уникальных профессиональных объектов. К последним, по его оценкам, можно отнести всего четыре торгово-развлекательных центра — «Мегу», «Гринвич», «Парк Хаус» и «Карнавал». «Если проводить аналогии, сейчас на рынке переизбыток дешевой бижутерии. А подлинных ювелирных изделий, как и ТЦ, единицы — пара золотых серег и два кольца», — поясняет Дмитрий Баранов.

Эту позицию поддерживает Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty. Он считает, что только 40% ТРЦ города можно отнести к качественным объектам, а остальные здания — либо к переходным форматам, либо к крытым рынкам. Поэтому еще как минимум три года строительство новых объектов на рынке торговой недвижимости столицы Урала будет актуальным. Г-н Мереминский убежден, что сравнение Екатеринбурга с Казанью по насыщению торговыми площадями абсолютно некорректно. В Казани к тысячелетию города ввели в эксплуатацию сразу много торговых центров, и рынок не смог их усвоить. «Екатеринбург развивается плавно: в зависимости от роста потребностей горожан появляются новые профессиональные объекты с выраженной концепцией и своей целевой аудиторией», — подчеркнул Юрий Мереминский.

Многообещающий потенциал в столице Урала видит и Дэвид ОХара, генеральный директор DTZ Moscow: доходы горожан позволяют динамично вводить новые объекты. «Если верить официальной статистике, в Екатеринбурге проживает 1,3 млн человек, в том числе 66% трудоспособных людей со средним доходом $600 на душу населения. Если перемножить эти цифры, окажется, что в целом горожане зарабатывают $6,1 млрд, а это на 20% меньше, чем годовой розничный оборот. Получается, что жители Екатеринбурга тратят больше, чем зарабатывают, и я этому не верю. Откуда при доходе $600 в городе так много автомобилей класса премиум?» — иронизирует г-н ОХара. По его словам, если соотносить реальный уровень доходов населения и показатели по обеспеченности торговыми площадями, то в столице Урала еще прекрасные возможности для развития. Дэвид ОХара также добавляет, что в отличие от американцев и европейцев уральцы тратят на покупки намного больше. От общего объема доходов этот показатель составляет 50%, в то время как в США он вдвое меньше.

Однозначно оценить ситуацию в российских регионах нельзя. Говоря о возможностях Екатеринбурга, никто из экспертов и участников рынка не смог даже ориентировочно предсказать, сколько еще нужно ввести в эксплуатацию профессиональных торговых площадей: рынок не структурирован, нет четкой официальной информации о каждом действующем и строящемся объекте — площадях, количестве парковочных мест и т. д. Инвестору получить точный прогноз пока невозможно. «Собственники ТРК имеют полное право не освещать публично эту информацию. Власти не всегда владеют точными данными о ситуации на рынке торговой недвижимости в том или ином городе. Нередко для подготовки маркетингового исследования наши специалисты определяют площадь здания на глазок, через разведку и т. д.», — рассказала Екатерина Подлесных, старший консультант торговой недвижимости компании Knight Frank. Что касается Екатеринбурга, по ее мнению, заинтересованные лица долго говорят о критическом уровне заполнения города торговыми площадями. Однако, как ни странно, переизбытка так и нет, а объекты продолжают успешно функционировать.

«Статистику по обеспеченности торговыми площадями, которую сейчас готовят практически все консалтинговые компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, вряд ли можно назвать достоверной. До сих пор нет общей терминологии — одни эксперты называют профессиональными торговые центры площадью от 4 тыс. кв. м, другие — от 5 тыс. кв. м», — рассказывает г-н Баранов. По его оценкам, к таковым следует относить только объекты от 15 тыс. кв. м. Опираться на данные консалтинговых компаний по обеспеченности городов профессиональными торговыми площадями он не считает целесообразным.

Эксперты допускают, что в столице Урала действительно есть перспективы развития, но советуют не забывать о нюансах. «Есть возможность провести маркетинговые исследования, создать концепцию торгово-развлекательного центра, получить другие консалтинговые услуги, но применять такие сведения на практике — решение исключительно инвесторов, ведь это же их деньги», — напоминает Нил Вайтхед, директор компании Stuff International Design London.