Рынок управления ЖКХ города выходит на новый уровень

В последние несколько лет на рынке управления многоквартирным жильем в Екатеринбурге появились крупные новички. Так, три года назад застройщик ЮИТ «Уралстрой» приобрел екатеринбургскую УК «Олимп» и создал на ее базе компанию «Олимп-сервис» — для управления домами, возведенными ЮИТ. Плюс на рынке ЖКХ появился еще один заметный игрок — УК «Екатеринбург», близкий к застройщику «ЛСР. Недвижимость-Урал» (по данным ТОП-листа «ДК», застройщик в 2013 г. занял второе место по объему ввода многоквартирного жилья в городе — с результатом 114,1 тыс. кв. м). По словам участников рынка, сразу после создания УК один из ее совладельцев купил компанию «Хоум Сервис», после — УК «РЭМП Железнодорожного района» и УЖСК Октябрьского района. При этом игроки не исключают, что вскоре будет продана еще одна крупная УК, созданная в 1977 г. как производственный жилищно-ремонтный трест, — УК «Стандарт». Любопытно, что эта компания ранее отказалась от управления в более чем сотне зданий — домов 1970-х гг. постройки, расположенных в самом центре Екатеринбурга.

Зайти на уральский рынок ЖКХ планировала также федеральная структура «Мой коммунальный стандарт» — предполагалось, что первыми в списке ее приобретений в регионе станут несколько екатеринбургских УК и ряд первоуральских компаний. Но «Мой коммунальный стандарт» в городе так и не появилась - в компании «ДК» сообщили, что «интерес к Свердловскому региону отсутствует».

Жилое и думы

Эксперты констатируют: процессы в сфере ЖКХ естественны и говорят о развитии рынка. Напомним, частные УК появились лишь в 2006 г., когда был принят новый Жилищный кодекс. Он обязал муниципалитеты устраниться от управления жильем. Бывшие ЖЭКи и РЭУ трансформировались в управляющие компании, как альтернатива им на рынке появились товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и специализированные кооперативы. Сами застройщики тоже стали создавать управляющие компании — чтобы те занимались обслуживанием возведенных ими домов. Старейшая в городе УК такого типа, «Территория», была основана НП УС «Атомстройкомплекс». Сейчас она ведает более 70 объектами жилого и нежилого фонда. Комментируя создание собственной УК, в «Атомстройкомплексе» поясняли:

«Ее специалисты участвуют в приемке дома, знают особенности строительства, коммуникации и все технологические нюансы — это позволяет повысить качество услуг».

Как говорит Антон Бондаренко, первый заместитель гендиректора УЖК «Урал-СТ», рынок ЖКХ города до недавних пор был стабилен: УК при застройщиках в основном занимались новым жильем, независимые компании — старым жилфондом. При этом ТСЖ и жилкооперативы погоды не делали — порядка 79,5% домов в городе управляют УК. Большинство, особенно крупные компании, это устраивало:

«У нас, например, около 400 домов в управлении — более чем достаточно. Поэтому пополнять свой портфель еще и новостройками мы необходимым не считаем».

Однако в прошлом году Жилищный кодекс поправили. Новые нормы загнали процедуру выбора УК для новостроек в жесткие рамки: после ввода дома в эксплуатацию районным властям отвели 20 дней на объявление конкурса для УК. И 40 дней — на его проведение. Управляющая компания, назначенная строителями, легально может работать только три месяца. Затем ее должен сменить победитель конкурса.

Эти правила дали шанс небольшим независимым УК, но, по отзыву Дмитрия Сеня, директора УК «Территория», в корне систему не поменяли:

«Для нас, например, с конкурсами просто стало больше формальностей. А вообще если жильцы хотят выбрать нас, большой проблемы получить дом нет».

При этом Илья Сотонин, директор по развитию независимой УК «Лига ЖКХ», убежден: структуры, близкие к застройщикам, продолжают получать дома в управление в обход закона:

«Есть много схем. Например, вместе с ключами представители застройщика вручают покупателям квартир лист голосования со вписанной в него нужной УК, чем подменяют проведение общего собрания жильцов. Конкурсов в принципе проводят мало, а побеждает там тот, кто быстрее подал документы».

Способ борьбы у независимых УК один: обращаться в УФАС с жалобами на нарушение закона о конкуренции. Но практика показывает, что сделать это непросто. Два года назад УК «Лига ЖКХ» оспаривала действия ГК «КОРТРОС» по передаче в управление домов в Академическом. Производство по делу было прекращено — в действиях застройщика нарушений не нашли: он передавал в управление дома, которые находились в его собственности. Также прошлой осенью прокуратура вынесла районной администрации предписание провести конкурс по двум домам на ул. Татищева — выяснилось, что за управляющую компанию (УК «Татищевская») голосовали дольщики, которые еще не являлись собственниками помещений на момент выбора УК. Однако, говорит г-н Сотонин, этого не сделано, и УК «Татищевская» продолжает работать на объектах.

«Похожая история с ЖК «Париж» — объектом управляет компания, близкая к застройщику, «Атлас Групп», хотя конкурс выиграла УК «Евродом». Лучший вариант — не конкурсы и не навязывание УК строителями, а осознанный выбор самих собственников. Они сами должны решать, кто будет обслуживать их недвижимость», — полагает эксперт.

Другая прошлогодняя законодательная новинка в ЖКХ — внедрение электронных паспортов домов — эффекта также не принесла. Летом 2013 г. сити-менеджер Александр Якоб утвердил новый порядок работы: УК Екатеринбурга теперь обязаны составлять электронные паспорта многоквартирных домов и ежемесячно отправлять их в городское управление ЖКХ через систему электронного документооборота. Среди прочего нужно указать год ввода дома в эксплуатацию, общую площадь, число жителей, материал стен, тип перекрытий, этажность, размер придомовой территории, класс энергоэффективности, степень износа, сведения о капремонтах и т. д.

«Будет сразу видно, какие дома вносить в городские и областные программы капремонта и переселения в первую очередь», — поясняли в горадминистрации.

Между тем екатеринбургские УК уже размещают такую информацию на федеральном портале «Реформа ЖКХ» и не видят смысла в дублировании данных, учитывая, что их все равно никто не проверяет. Г-н Бондаренко:

«Ответственности для УК за отказ передавать информацию в мэрию не предусмотрено. Нет и контроля регулярности и добросовестности обновлений».

Туманна и новая система оплаты капремонтов домов. С 1 января 2014 г. управляющие компании потеряли право собирать платежи за капитальный ремонт многоквартирников — теперь этим будет заниматься специально созданный в регионе Фонд содействия капремонту. По словам свердловского министра энергетики и ЖКХ Николая Смирнова, начнет работать программа, где будет утвержденный список домов, подлежащих капитальному ремонту. После этого владельцы квартир должны решить, как на него копить: на спецсчете дома или «в общем котле» — в самом Фонде. Сделать это нужно будет до сентября 2014 г. Если собственники не объявят о решении, их сочтут молчунами и автоматически зачислят их деньги в Фонд. Капремонты в рамках программы стартуют с мая 2015 г., но собственники квартир, проверив список на сайте Минэнерго, с удивлением обнаружили: основная масса многоквартирников — 1960-1980-х гг. постройки — дождется ремонтников только в 2020-2030-х гг. Самый поздний срок — 2044 г. Тогда ремонт ожидает тех, кто год или два назад заселился в новостройки. А в первую очередь работы планируются в самых старых домах — 1930-1940-х гг.

По словам Антона Бондаренко, собственникам добавится проблем:

«Пока непонятно, как будут строиться отношения с Фондом, как он станет распределять деньги между домами, какие подрядчики будут на объектах». Эксперт добавляет: нет и четкого понимания, что станет с деньгами, уже накопленными на капремонты. Прежде они аккумулировались на счетах УК: «Пока там и лежат. Нам бы хотелось, чтобы власти оставили эти деньги на счетах управляющих компаний, — мы смогли бы направить их на текущие ремонты».

Право на труд

Субъекты ЖКХ ждет еще одно испытание: федеральные власти намерены ввести обязательное лицензирование. Цель — усилить контроль на рынке и убрать недобросовестных игроков. Чтобы получить лицензию — допуск на работу, — директору компании придется пройти обучение и сдать квалификационный экзамен. При этом сама УК должна будет работать идеально в течение года до выхода на лицензирование: не допускать нарушений и не иметь нареканий от надзорных ведомств.

Лицензии планируют выдавать бессрочные, но, в принципе, их могут отобрать через суд, если УК допустят грубые нарушения, повлекшие техногенные катастрофы и человеческие жертвы. Или если УК потеряет право управлять более 15% домов. При этом, чтобы лишиться одного многоквартирника, нужно, чтобы надзорные ведомства выявили: компания дважды нарушила договорные обязательства при работе на этом объекте. Также новелла вводит штрафы для УК за нарушение договорных обязательств с жильцами — 300-500 тыс. руб. Глава министерства строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщал, что все необходимые нормативные акты планируется принять до 1 июля 2014 г., а выдачу лицензий хотят начать с 1 сентября. Тогда же стартуют экзамены для руководителей управляющих компаний. В Свердловской области лицензировать УК будет управление Государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Как пояснил его руководитель Алексей Россолов, процедуру нужно пройти до 1 мая 2015 г., по истечении этого срока работать на рынке ЖКХ без лицензии будет запрещено.

Сергей Филимонов, гендиректор юридической фирмы «Центр правовой поддержки ЖСК, ЖК, ТСЖ, ЖКХ» и член экспертного совета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, напоминает: в 2010 г. власти пытались провести подобную инициативу — разрабатывали закон об обязательном членстве УК в саморегулируемых организациях. Планировалось, что норма начнет работать с 2013 г.

«Собрали данные по России, и оказалось, что более 50% участников рынка — в предбанкротном состоянии. Тогда решили, что создавать СРО банкротов неправильно, — рассказывает г-н Филимонов. — Вообще, в последние годы было много попыток упорядочить рынок ЖКХ. И все неудачные. Даже Владимир Путин заметил, что законов приняли около 400, а ощутимых результатов нет. Идет постоянный эксперимент, все время меняются правила игры». Василий Андрианов, доцент кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости УрФУ, добавляет: система лицензирования фактически отстраняет собственников от контроля над УК: «Получается крен в сторону административного контроля. И репрессивные санкции — штрафы в 300-500 тыс. руб. — приведут к вымиранию компаний. К тому же непонятно, будет ли сама лицензия платной или нет. Все это похоже на фарс».

Сами участники рынка, напротив, настроены позитивно. Г-н Сень убежден, что лицензирование оградит рынок от недобросовестных игроков:

«В сфере управления жилфондом очень много проходимцев. Они создают УК, обещают будущим клиентам идиллию, а через пару лет просто пропадают. Лицензию таким авантюристам не получить!»

Михаил Соболь, замглавы свердловской РЭК, подтверждает: новых поводов для опасения у добросовестных игроков нет. Остаться без работы УК в принципе могут и сейчас — если жильцы решат сменить управляющую компанию.

«С введением лицензирования разница будет лишь в том, что пока инициировать замену может лишь собственник, а в перспективе это сможет делать и орган власти», — поясняет г-н Соболь.

Участники рынка убеждены: несмотря на все законодательные новинки, сферу управления жилфондом в городе ждет дальнейшее развитие. По словам г-на Бондаренко, крупные игроки будут поглощать небольшие УК:

«Консолидация — нормальный и логичный процесс. Рынок будет укрупняться».