«Сэкономил 50 тыс. — дом рухнул». Какие факторы нельзя игнорировать, если строишь свой дом

Какие ошибки люди совершают чаще всего, решив строить загородный дом?

Евгений Драчёв, руководитель проектов компании «Хаусверк»:

— Главная ошибка — выбор подрядчика по критерию «цена». Если декларируемая стоимость готового дома с черновой отделкой составляет менее 33 тыс. руб. за кв. м, мой совет — бегите из этой компании. Если строите сами, серьезная ошибка — пренебрежение качеством проработки проекта. Проекты из интернета по определению неполноценные, поскольку в них очень многое предлагается решать по месту. Решение узлов по месту приводит к свободной интерпретации задачи строителями. Чем детальнее проект, тем меньше рисков. И третье — нежелание заказчика погружаться в вопросы выбора технических решений. Не хотите сами выбирать? За вас это сделает строитель, а там уж как повезет.

Михаил Конищев, соучредитель компании La Villa:

— Одна из главных ошибок — нежелание проводить геологическое исследование участка. Люди рассуждают: сосед построил, у него все хорошо, и у меня так же будет. Мы на Урале живем на складчатом грунте, и экономия 50-100 тыс. руб. может привести к фатальным последствиям. Недавно в одном коттеджном поселке часть дома треснула пополам из-за пучения грунтов. Вот к чему может привести экономия на геологии. Многие не задумываются о проекте, рабочей документации. Экономят на контроле подрядной организации, хотя можно за 30-40 тыс. руб. привлечь специалиста из независимого технадзора, который в течение строительства будет следить за соответствие СНИПам и санитарным нормам. Еще на старте строительства проговариваются очевидные вещи: дом будет двухэтажным, из кирпича, но никто не указывает, какой будет теплопроводность стен, какие будут теплопотери, и в какие суммы они будут обходиться домовладельцам, какой будет влажность в доме, какой объем чистого свежего воздуха будет поступать. Все это есть в СанПиНе и СНИПах, но люди этого категорически не хотят понимать, так же, как и строители. 

Александр Харисов, директор АСК «ЮНИТ»:

— К сожалению, в малоэтажном строительстве проектная документация не проходит экспертизу. Помимо того, что проект надо заказывать в подрядной организации, его еще желательно отдать на проверку стороннему эксперту — лишним не будет. По нашему опыту, все больше заказчиков осознают необходимость геологического исследования участка, но, например, на водоотведении экономят, считая, что решением этого вопроса можно заняться на этапе создания ландшафта. Но без водоотведения дом может «поплыть», подмокнуть и дать трещину. Вообще, строя загородный дом, люди думают, что найдут, как и на чем сэкономить — достаточно обратиться к друзьям, знакомым знакомых и пр. Это зачастую оборачивается проблемами.

Всеволод Пленкин, руководитель отдела продаж АСК «ЮНИТ»:

— Как правило, на старте люди не понимают, что загородная жизнь — это не только строительство дома. Продав квартиру за 7 млн руб., они думают, что построят за эти деньги дом под ключ, заедут, и все будет хорошо. Они забывают, что еще надо делать забор, благоустройство участка и пр. А это расходы, которые не были запланированы.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс групп» (застройщик коттеджного поселка «Палникс»):

— Я соглашусь с тем перечнем ошибок, который уже был озвучен, он характерен для самостоятельной застройки: и геологию не делают, и строят по некорректным проектам, и пренебрегают технадзором. Добавлю, что 90% решений, связанных с тем, каким будет дом, принимает женщина. Она знает, кто в нем будет жить, что будет на участке. И это прекрасно. Однако женщина выбирает проект по картинке, которую не всегда можно адаптировать к реалиям конкретного участка. Это, на мой взгляд, одна из самых распространенных ошибок на старте.

Олег Лаптев, руководитель строительного направления ГК «Резиденция»:

— В своих коттеджных поселках мы выступаем в роли застройщика, однако некоторые покупают земельные участки без подряда. И мы видим проблемы, с которыми сталкиваются люди. Мне кажется, мы слишком много требуем от клиента, когда ожидаем от него осведомленности по поводу необходимости изысканий на участке и пр. Выявить потребности клиента и вовремя ему подсказать правильное решение, объяснить, почему нужен технадзор и зачем в доме рекуператор, — как раз задача подрядной организации или застройщика. Если мы будет направлять клиентов, помогать делать выбор, ошибок будет меньше.

Игорь Мышкин, директор представительства компании Holz House в Екатеринбурге:

— Одна из ошибок — пренебрежение опытом и компетенцией застройщика. Часто заказчики начинают рекомендовать, как сделать тот или иной узел в доме. И приходится им напоминать, что почему-то в кабинете стоматолога они не дают советов врачу, как лечить зубы. Если руководствоваться сведениями из интернета и опытом соседей при строительстве, то на кого в этом случае должны лечь гарантийные обязательства и ответственность за результат? 

Стал ли рынок загородного строительства более цивилизованным? Как из тысяч предложений выбрать «правильную» компанию?

Вадим Шамшурин:

— Рынок загородной недвижимости очень разнородный. Сейчас ситуация непростая, это подтверждают два недавних события — банкротства «Золотой горки» и «Карасьозерского- 2», серьезных проектов, в которые были вложены большие деньги. Есть и другие примеры. На этом фоне мы видим, что люди возводят хорошие полноценные дома, скупая несколько участков в старых коллективных садах, где нет сетей. Может быть, это говорит о том, что мы, застройщики, неправильно выбираем место?

Рынок изменился. Раньше мы в «Палниксе» возводили дома улицами и быстро продавали. Сегодня такого нет. Однако шесть таунхаусов, построенных в 2017 г., мы успешно реализовали.

Цивилизованный человек начинает работу с договора, который должен защищать и подрядную организацию, и заказчика. Мы в «Палниксе» заключаем с клиентом договор купли-продажи будущей вещи. В этой ситуации я рискую, потому что клиент может в любой момент остановить строительство и вернуть деньги. Если организация не идет на заключение договора-подряда или купли-продажи,  с ней точно не надо вступать в отношения. 

Михаил Конищев:

— Прежде чем остановить свой выбор на строительной компании, надо пообщаться с людьми, живущими в построенных ею домах. Ни визит в офис, ни общение с прорабом не создадут представления о конечном результате. Приведу пример: нас попросили посмотреть готовый дом. Внешне он выглядел неплохо, но канализация была сделана с грубейшими ошибками, как и вентиляция, поэтому в доме стоял невыносимый запах, и жить было невозможно. Никакое портфолио не содержит подобной информации. Только после пребывания в доме и его эксплуатации выявляются все проблемы.

Олег Лаптев:

— То, что сегодня происходит на рынке, началось не сейчас, а в 2007-2008 гг. Человек, который купил инструмент и нанял людей, — уже прораб. Но это не так. У него может не быть необходимых для строительства навыков и компетенций. Когда заказчик соглашается на предложение построить дом за 2-3 млн руб., то, как правило, не понимает, во что ввязывается. Он уверен, что вложит еще 1 млн руб. и запустит объект, но когда осознает, сколько средств необходимо на создание систем отопления, водоснабжения, вентиляции, все бросает. Коробка дома может стоять годами. «Дикие бригады» приносят на рынок хаос.

Евгений Драчёв:

— Сегодня рынок загородного строительства нельзя назвать цивилизованным, но положительная динамика, на мой взгляд, все-таки есть. На рынке пока работают «вольные прорабы» с бригадами, некоторые из них цивилизуются: снимают офис, открывают юрлицо, расчетный счет. С каждым годом таких игроков становится больше, это позитивно. Есть случаи финансовых пирамид, когда компании пытаются завершить старые проекты на деньги от новых заказов, в итоге часть клиентов попадает в неприятную ситуацию.

Как выбрать подрядчика, чтобы не оказаться в числе последних? Первый тревожный звоночек — короткая, сжатая смета. Это значит, подрядчик считает свои затраты примерно, а это признак «колхоза»: на глаз экономика, на глаз и качество. Подробная смета говорит о том, что подрядчик считает собственные расходы, и, если он включил в нее гвозди и мешки для мусора, значит, они будут куплены. Второй сигнал — низкая стоимость. Подрядчик экономически зажат. Тем не менее, его цель заработать и, скорее всего, он ее достигнет, разумеется, за счет качества. Возможно, построенный дом вас не устроит.

Еще я поинтересовался бы объемом производства компании. Слишком большой объем — это риски, слишком маленький — тоже. По сути, строительство дома — это организация «завода» по производству продукта в поле с нуля, и чем больше у компании таких «фабрик», разбросанных по области, тем сложнее этим управлять. Если их будет слишком много, качество неизбежно пострадает. При небольшом объеме заказов возникает сомнение в стабильности компании. На мой взгляд, оптимальное количество — 6-10 домов в год. Наша компания ведет по десять объектов в год, планируем выйти на пятнадцать, но это очень серьезная задача при том уровне контроля и глубине погружения в проект, которые мы обеспечиваем.

Клиенты подсказали, что они проверяют юрлицо компании на предмет участия в арбитражных спорах. Смотрят, является ли руководитель компании ее учредителем, поскольку, если в ходе судебных тяжб выяснится, что учредитель — лицо без определенного места жительства, истец ничего не добьется.

Я бы на месте заказчика попросил показать лучший, самый сложный дом из построенных компанией, чтобы оценить ее технический потенциал и способность решать нестандартные задачи.

Игорь Мышкин:

— Некоторые компании, чтобы победить конкурентов ценой, не указывают в смете часть необходимых работ и в дальнейшем ставят заказчика перед фактом. В результате проект выходит за рамки бюджета и сроков. Такой подход к заказчику цивилизованным назвать нельзя.

Всеволод Пленкин:

— Покупка недвижимости, выбор подрядчика нередко совершаются на эмоциях. Резюмируя, надо обращать внимание на следующие моменты: во-первых, на прозрачность и открытость строительной компании: какую смету и документы она предоставляет,   можно ли съездить на ее объекты и пообщаться с клиентами. Во-вторых, на надежность: сколько лет компания на рынке, есть ли у нее обеспечение, платит ли она налоги. И, в- третьих, на наличие компетентных специалистов, с которыми есть смысл познакомиться до начала работ.

Своя бригада, или бригада застройщика — с кем выгоднее строить дом?

Евгений Драчёв:

— Не каждая «вольная бригада» — гарантия экономии, как и не каждая фирма — залог беспроблемного строительства. Можно ли сэкономить деньги, строя с «вольной бригадой»? Можно. Но для этого, во-первых, у вас должны быть компетенции, поскольку все вопросы по управлению стройкой придется взять на себя, а также знание технологий, позволяющее правильно ставить задачи, а потом проверять их выполнение. Во-вторых, вам придется обеспечивать строительство материалами. Решать вопросы снабжения может и прораб, но я слышал много историй, когда в этом случае заказчики серьезно переплачивали. В целом, если есть время, желание делать самостоятельно и готовность взять риски на себя, можно изучить технологию и строить с вольной бригадой. Если времени и компетенций нет, остается привлекать строительную фирму.

Олег Лаптев:

— У подряда от застройщика есть свои преимущества. Некоторые клиенты приходят к нам не с наличными деньгами, а с квартирами. И мы можем предложить им программу по зачету вторичной недвижимости и вывести бригаду на строительство до продажи объекта (если он ликвиден). Поскольку застройщик обладает развитым штатом, техникой и одновременно строит несколько домов, он закупает материалы по максимально выгодным ценам, это дает клиентам эффект экономии. Мы можем предложить рассрочку 0%, ипотечные программы, зачет материнского капитала, предоставить бесплатно риелторские услуги— то есть обеспечить комплексный подход.

Александр Харисов:

— На строительстве дома нужен ряд специалистов — снабженец, архитектор, прораб — и одному человеку крайне сложно соединить в себе все эти компетенции. Я таких людей не встречал. И я не уверен, что в результате получится дешевле, чем при строительстве с компанией. Я готовил смету для своего соседа, однако он предпочел строить дом самостоятельно. В результате его бюджет увеличился на 20% от наших расчетов, потому что в процессе строительства допускались ошибки, менялись бригады, приходилось дозаказывать материалы и пр. 

Всеволод Пленкин:

— Кто будет нести гарантийные обязательства при строительстве с бригадой? Как и где ее потом искать, получится ли с нее что-то взыскать? Заказчик должен понимать, сможет ли он при негативном сценарии развития событий исправить ошибки руками этой компании или бригады.

Вадим Шамшурин:

— В «Палниксе» покупатели земельных участков строят дома и со «своими» бригадами, что не мешает людям приходить ко мне консультироваться. Наша компания возводит дома под ключ за четыре месяца, клиенты же, строящие самостоятельно, нередко не могут добиться более-менее очевидных результатов и через год после старта. Я сам никогда не взялся бы за самостоятельное строительство дома.

Михаил Конищев:

— Риски действительно есть везде: и при строительстве с девелопером, и с компанией, и с «вольной бригадой». Я рекомендую заказчикам в рамках договора заключить дополнительные соглашения на каждый этап: фундамент, коробка, крыша, инженерия, отделочные работы, запуск в эксплуатацию. В этом случае вы в любой момент сможете спокойно попрощаться с компанией. В России бракоделы сплошь и рядом, поэтому риски есть везде. Недавно нас пригласили переделать безумно дорогой дом (одна земля стоила 20 млн руб.), выяснилось, что строительная компания даже не удосужилась положить подкладочный ковер под мягкую кровлю. В каждом конструктивном решении в доме были допущены грубейшие ошибки, хоть к работам был привлечен крупный девелопер.

Как контролировать и проверять качество строительства?

Вадим Шамшурин:

— В течение всего строительства необходим технадзор. Такой подход позволяет контролировать, как забиты сваи, сделана обвязка, заложена арматура в ростверк, то есть, все виды скрытых работ. Причем, специалист по технадзору должен не только указывать на наличие проблемы, но предлагать пути ее исправления. В «Палниксе» есть свой технадзор — это люди, много лет проработавшие в строительной сфере. Когда строительство дома ведет наша собственная подрядная организация, служба заказчика контролирует его на всех этапах. Мы называем это внутренней проверкой.  

Игорь Мышкин:

— Технадзор, конечно, нужен. Но его должна осуществлять сторонняя организация, которая не будет зависеть от застройщика. Специалист должен быть на стороне заказчика, а не строительной компании.

Михаил Конищев:

— Я считаю, что в компании должен быть не технадзор, а ОТК (отдел технического контроля). Технадзор должен быть внешним. Мы живем в России и знаем, что со своим человеком всегда можно договориться, таков наш менталитет. Технадзор и ОТК должны проверять качество подготовки тех узлов, которые в дальнейшем будут скрыты.   

Я убежден, что при заключении договора компания обязательно должна указывать, какой будет теплопроводность стен, влажность воздуха и пр. По окончании строительства эти показатели очень легко проверить — достаточно пригласить СЭС. Это стоит недорого. Не стоит слепо верить тому, что все правила и нормы, которые содержатся в договоре, будут соблюдаться — большинство строителей их даже в глаза не видели.

Александр Харисов:

— Самостоятельно специалиста по технадзору приглашают не более 10% заказчиков. У нас специалист по технадзору работает в штате компании, но его мотивация зависит от количества ошибок, которые он находит у прораба. Поэтому он проверяет с пристрастием.

Евгений Драчёв:

— Договор — это лишь право судиться. Мне кажется, наличие в нем ссылки на СНиП никак не защищает заказчика в результате. Если у подрядчика будет желание схитрить, обмануть, он в любом случае это сделает, и клиент все равно что-то проглядит. В целом, чтобы результат был хорошим, чтобы избежать судов, надо выбирать компанию с правильными ценностями, которая является экспертом в своей области.

Погружайтесь в тему, читайте, помните, что все ошибки уже кем-то сделаны, и вы можете о них узнать в интернете. Пока рынок нецивилизованный, во все вопросы придется вникать. 

Текст: Виктория Говорковская, DK.RU