«ДК» проанализировал рынок залоговых квартир в восьми городах-миллионниках, включая Екатеринбург, и выяснил: цена квартиры в залоге совсем не обязательно ниже рыночной.
Найти предложения залоговой недвижимости не составит труда: информация, как правило, доступна в открытых источниках — на сайтах банков, занимающихся ипотечным кредитованием, на специализированных интернет-площадках и порталах (достаточно запросить в поиске «продажа залогового имущества»). Кроме того, квалифицированную помощь окажут сотрудники агентств недвижимости.
В списках залоговых объектов — квартиры и коттеджи, офисные и складские помещения. Чаще всего туда попадают объекты заемщиков (как правило, ипотечных), которые не могут выполнить своих обязательств перед банком. Хотя причины бывают разными.
Впрочем, сэкономить на покупке залоговой недвижимости получится далеко не всегда. Так, в обзоре «ДК» цена двух из восьми представленных в нем объектов жилой недвижимости — выше рыночной (с исследованием вы можете ознакомиться в разделе Бизнес-wiki). Например, в Казани эта разница составляет 720 тыс. руб., а в Ростове-на-Дону — более 2 млн руб. И хотя в Екатеринбурге выбранная аналитиками залоговая квартина на 1 млн руб. дешевле такой же, но беззалоговой — опрошенные «ДК» участники рынка сходятся во мнении, что такое ценовое преимущество, скорее, исключение, чем правило. Это же касается и коммерческой недвижимости — закономерности общие.
Покупка залоговой квартиры — экономия на услугах риэлтора
Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24:
— Около 90% реализуемых залоговых объектов — это жилое имущество: городские квартиры, вторичное жилье. Преимущество покупки квартиры, которая находится в залоге у банка, в том, что можно сэкономить на услугах риэлтора. Банк контролирует сделку на всех этапах и полностью готовит пакет документов по объекту, а также гарантирует юридическую чистоту сделки. Продажа объекта по цене ниже оценочной возможна только по решению залогодателя, либо в случае, если процесс продажи квартиры затягивается (но это редкость).
Залоговая недвижимость не обязательно выставляется на продажу банком или приставами. Возможно, заемщики желают самостоятельно совершить продажу или обмен. Поводы могут быть разные: хотят купить новую квартиру или дом большей площади; развод супругов и раздел собственности и т. д. Что касается неплатежеспособных клиентов, то обращение в суд — это вынужденная мера, и таких случаев мало.
С реализацией крупных объектов бывают проблемы
Сергей Мельцов, начальник отдела реализации имущества УБРиРа
— Если смотреть структуру спроса на залоговые объекты в нашем банке, около 40% приходится на торговые площади (до 300 кв. м) в первой линии, желательно — в центре города. Еще около 40% — на офисные помещения (тоже в центре, площадью до 200 кв. м). Остальные запросы — на торговые помещения под гипермаркеты или склады в местах с хорошей транспортной инфраструктурой.
Сэкономить на покупке залоговой недвижимости не получится. В соответствии с налоговым кодексом банк должен продавать такое имущество по рыночным ценам. Конечно, какой-то торг возможен, но вряд ли можно ожидать значительной скидки.
Проблем при продаже небольших объектов обычно не возникает. Крупные иногда приходится продавать по частям. В этом случае может обнаружиться, например, что залогодатель провел незарегистрированные перепланировки, — тогда приходится приводить объект в соответствие с кадастровым паспортом, перестраивать. У объектов промышленного назначения зачастую нет технической документации. Все эти проблемы банку приходится разрешать самостоятельно: привлечь к этому процессу заемщика практически и юридически невозможно.
И последнее: имущество считается залоговым, пока его собственником является заемщик. Если заемщик передал это имущество банку в счет погашения долга (или конкурсный управляющий — в результате несостоявшихся торгов, или судебный пристав-исполнитель), то банк становится законным собственником и, как правило, никаких взаимных претензий между банком и заемщиком в этом случае не остается.
Залоговая недвижимость — обуза для банков
Ирина Сангалова, начальник отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
— Интерес к залоговому имуществу, вне зависимости от того, жилой это объект или коммерческая недвижимость, возможен, когда его стоимость существенно ниже рынка. Однако практика показывает, что с вопросом о реализации залоговых объектов в риэлторские компании обращаются кредитные организации, заемщики которых оказались не в состоянии выплачивать кредит в кризисных условиях. Очевидно, что приобретение объектов происходило в докризисный период, когда их стоимость была достаточно высока. А продавать приходится, когда происходит существенное падение рынка. Получив исчерпывающую информацию о реальной цене продажи конкретного объекта и сопоставив эту сумму с размером выданного кредита (которая чаще всего намного выше), банки готовы годами рекламировать объект в надежде найти «своего» покупателя.