В России заморожено 75% строек, более половины строительных компаний из-за недостатка финансирования и закредитованности либо закрылись, либо в предбанкротном состоянии. Хуже всего пришлось комме
Арендные ставки в бизнес-центрах класса А за год упали вдвое, браться за новые проекты девелоперы не рискуют. И тем не менее на фоне большинства европейских стран Россия выглядит благополучно: отечественные инвесторы пока не выходят из коммерческой недвижимости.
За последний год экономика России пострадала сильнее других европейских стран, но ее потенциал все еще высок. Цифры говорят сами за себя: благополучная Чехия почти не утратила прежних экономических позиций, однако ее инвестиционный потенциал почти на нуле. Россия же, пережив четырехкратное падение экономики, сохраняет высокую инвестиционную привлекательность.
Кроме того, развитые европейские страны испытали сильный шок от ухода иностранных инвесторов, деньги которых доминировали в их экономике в последние три года. В России все наоборот: отечественных инвесторов на рынке недвижимости было минимум в три раза больше, чем зарубежных. С наступлением кризиса иностранцы вывели капиталы, а местные все еще в рынке. В результате если к июлю 2009 г. общий объем инвестиций в России составил 17% от уровня 2007 г., то в Чехии — 1,9%, а в Венгрии — 3,1%.
Часто девелоперов упрекают в излишних аппетитах — строят, невзирая на спрос, в итоге не редкость, что новые здания высокого класса не заполнены и наполовину.
— На мой взгляд, прогнозировать спрос на коммерческую недвижимость практически невозможно. Его можно только оценить, выявив исторические движения, проведя корреляцию с другими странами и рассмотрев совокупность признаков, влияющих на спрос.
Когда вы сами перестали испытывать всеобщую строительную эйфорию?
— Эйфория сама по себе очень опасная вещь. Меня настораживала гигантомания девелоперов. Мы всегда старались быть более консервативными, максимально учитывать риски на рынке недвижимости.
Пример гигантомании можете привести?
— Вопиющий случай был в Москве. Двое наших клиентов-инвесторов рассматривали для приобретения одну и ту же площадку под строительство торгового комплекса от 200 до 400 тыс. кв. м. Потрясающее место. Помните песню Высоцкого про Канатчикову дачу? Представьте: площадка забор в забор с самым известным психдомом на весь СССР, рядом сортировочная станция, железнодорожные пути. Мы были уверены, что комплекс такого масштаба не будет успешным в данное время и в данном месте, и постарались убедить в этом потенциальных покупателей. Через некоторое время мы с удивлением обнаружили, что площадка приобретена. У меня были очень смешанные чувства, когда я увидел ее в списке строящихся проектов.
Вам платят и за то, что вы отговариваете клиентов строить в том или ином месте?
— Нет, не платят. В нашей индустрии важно дать правильный совет, независимо от личных интересов. Наступит момент, и этот совет окажется гораздо более ценным, чем подписанный — в погоне за прибылью — контракт.
Профессионалов в девелопменте единицы
Подводя итоги первого кризисного года, консультанты говорят: мы вернулись к доходности 2005-2006 гг. В 2008 г. девелоперы в центре Москвы предлагали офисы класса А по $1 500 за кв. м в год, к середине 2009-го ставка упала до $700. «Да, ожидания инвесторов на сверхдоходность обмануты, однако в той же Европе ставки и в благополучное время редко поднимались выше $500, — комментирует Сергей Рябокобылко. — Да и в России в 2006 г. они были на уровне $650, тем не менее доходность составляла около 13%. Так что никакой катастрофы нет».
Насколько упали обороты вашей компании?
— Очень сильно. С прошлого года — в два раза. Но мы все должны прояснить для себя, что теперь является нормой для рынка, по каким правилам следует дальше работать. Что будет нормой: ставка в $450 или каникулы для арендаторов на шесть месяцев? Например, раньше мы считали, что необходимо брать молодых специалистов и самим обучать их в рамках компании. У нас сильно вырос штат. Теперь мы вернулись к количеству сотрудников, которое было в 2007 г.
Какие параметры вы учитываете, когда начинаете разработку нового проекта: размер инвестиций, наличие собственного капитала, репутацию застройщика?
— Главное — это команда. Очень часто мы помогаем определить, какие партнеры необходимы для реализации проекта. Многие компании пришли к девелопменту просто потому, что была такая возможность. На сегодняшний день 90% девелоперов имеют другой бизнес, в котором они успешны, но при этом у них есть площадки, полученные нередко в обмен на что-то. Такие компании приходят в девелопмент, чтобы площадка не простаивала, тем более данная практика в наше время очень распространена. Фактически мы зачастую работаем с непрофессиональным рынком. И это нормально. Во всем мире девелопмент редко бывает поставлен на поток, профессионалов здесь не так много.
— Ожидания заказчика и то, за что он готов платить, — разные вещи. Клиенты готовы платить за консультации в одном конкретном сегменте общего процесса, при этом ожидая от нас опыта и знаний в массе других областей, так как это может сильно повлиять на результат. Есть нишевые специалисты и те, которые могут все. Мы всегда считали, что не можем быть нишевым игроком для наших клиентов, которые сами фокусируются на различных областях.
А насколько нужны вы клиентам в качестве брокеров?
— Брокеридж — это услуга широкого потребления, здесь возможно выигрывать за счет размера компании или стоимости услуг. Для нас важнее создавать гораздо большую добавленную стоимость, нежели возникает от сделки аренды. Например, разработать правильную стратегию для инвесторов и арендаторов, предложить точечные решения, которые могут изменить структуру проекта. Это концепция «голубого океана», когда ты создаешь поле для деятельности, где еще нет конкуренции.
И все же, что наиболее востребовано в коммерческой недвижимости сегодня?
— Управление активами. Сейчас это актуально, как развитие ожиданий прошлого года по массовой реализации «проблемных» активов. Иными словами, у банка или какой-то другой непрофильной структуры есть активы разной степени сложности, доходность которых необходимо поддерживать. Сегодня очевидно, что прямые продажи таких активов возможны лишь с большим дисконтом, поэтому на первый план выходит более эффективное управление с целью повышения текущей доходности. В России сейчас начинают формироваться команды, способные сфокусировать внимание крупных холдингов и банков на управлении активами в недвижимости.
Что вы имеете в виду под управлением недвижимостью? Редевелопмент?
— Да, а также репозиционирование, работу с арендаторами, анализ перспектив развития того сегмента недвижимости, в котором работаешь сегодня.
С какими клиентами проще работать — с российскими или иностранными?
— Работать проще с иностранными заказчиками, с ними мы тратим вдвое меньше времени для достижения того же результата. Российский клиент часто не понимает, чего он хочет, а потому не может правильно поставить задачи и оценить затраты.
Образование: Московский государственный лингвистический университет, степень бакалавра.
Карьера: с 1998 г. — старший исполнительный директор и партнер, один из основателей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — российского офиса международной компании Cushman & Wakefield; с 1999 г. — сопредседатель комитета по недвижимости Американской торговой палаты в России; с 2000 г. входит в состав совета директоров. В настоящее время сопредседательствует в комитете по вопросам членства; с 2001 г. — сопредседатель совета директоров благотворительного фонда United Way в Москве; с 2007 г. — независимый директор в составе совета директоров ЗАО «Промсвязьнедвижимость».
Достижения: карьеру в сфере коммерческой недвижимости начал в 1994 г. За это время заключил свыше 400 сделок, представляя интересы более чем 115 компаний. Среди клиентов, в частности, AIG/Lincoln, CMI Development, Enka, Forum Properties и «Стольный град».
Андрей Бриль председатель совета директоров ГК «Корин холдинг»
Нас сильно отрихтовал кризис. Помните знаменитый план про кривую палку? Еще год назад весной приходили парни в банк и говорили: «Здрасьте». Их спрашивают: «Вы кто?» — «Мы — девелопёры, дайте нам денег». — «Ну показывайте бизнес-план». Они открывают прекрасную золотую папочку, а там написано: «Берем кривую палку, втыкаем в землю, ложимся спать, а утром вырастает прекрасное денежное дерево». Банкиры говорят: «Классно, нате вам денег». Вот таким был рынок недвижимости год назад.
Летом прошлого года с бизнес-планами про кривую палку выстроились тысячные очереди. И вдруг банкиры говорят следующим ребятам: «Девелопёры? А у нас деньги на кривую палку закончились. Вы бы пошли книжки почитали, получили сертификаты, написали нормальный бизнес-план, а потом уж приходили». Тогда 95% заплакали и сказали: «О, у нас финансовый кризис».
Сейчас я скажу неприятную вещь. Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости за пределами Москвы и Санкт-Петербурга нет. Ведь что такое рынок? Рынок — это понятные объекты, обоснованные цены, покупатели и продавцы, платежеспособный спрос. Но как его спрогнозировать? В принципе мы это делали по Екатеринбургу. Считали по количеству компаний, которые есть, с точки зрения структуры занятости, вручную проводили инвентаризацию 19 млн кв. м недвижимости в БТИ, что достаточно, извините, геморройная работа И сделали вывод — Екатеринбургу нужно 1,2 млн кв. м качественной недвижимости. Но сказали — это общая цифра. Потому что для регионального рынка важен один параметр — платежеспособный спрос. И не просто в сегментах, а в сегментах на единицу времени. А как раз об этом все как-то забыли и продолжали строить, полагаясь на интуицию или еще непонятно на что.
В России заморожено 75% строек, более половины строительных компаний из-за недостатка финансирования и закредитованности либо закрылись, либо в предбанкротном состоянии. Хуже всего пришлось коммерческой недвижимости, особенно офисной. Некоторые консультанты, работающие с этим сегментом, грустно констатируют: рынка коммерческой недвижимости в классическом понимании в России больше нет, и нащупывают новые способы работы с девелоперами и арендаторами. Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, возражает: рынок, конечно, пострадал сильно, но уже через четыре года он вновь начнет реабилитироваться.
За последний год экономика России пострадала сильнее других европейских стран, но ее потенциал все еще высок. Цифры говорят сами за себя: благополучная Чехия почти не утратила прежних экономических позиций, однако ее инвестиционный потенциал почти на нуле. Россия же, пережив четырехкратное падение экономики, сохраняет высокую инвестиционную привлекательность.
Кроме того, развитые европейские страны испытали сильный шок от ухода иностранных инвесторов, деньги которых доминировали в их экономике в последние три года. В России все наоборот: отечественных инвесторов на рынке недвижимости было минимум в три раза больше, чем зарубежных. С наступлением кризиса иностранцы вывели капиталы, а местные все еще в рынке. В результате если к июлю 2009 г. общий объем инвестиций в России составил 17% от уровня 2007 г., то в Чехии — 1,9%, а в Венгрии — 3,1%.
Часто девелоперов упрекают в излишних аппетитах — строят, невзирая на спрос, в итоге не редкость, что новые здания высокого класса не заполнены и наполовину.
— На мой взгляд, прогнозировать спрос на коммерческую недвижимость практически невозможно. Его можно только оценить, выявив исторические движения, проведя корреляцию с другими странами и рассмотрев совокупность признаков, влияющих на спрос.
Когда вы сами перестали испытывать всеобщую строительную эйфорию?
— Эйфория сама по себе очень опасная вещь. Меня настораживала гигантомания девелоперов. Мы всегда старались быть более консервативными, максимально учитывать риски на рынке недвижимости.
Пример гигантомании можете привести?
— Вопиющий случай был в Москве. Двое наших клиентов-инвесторов рассматривали для приобретения одну и ту же площадку под строительство торгового комплекса от 200 до 400 тыс. кв. м. Потрясающее место. Помните песню Высоцкого про Канатчикову дачу? Представьте: площадка забор в забор с самым известным психдомом на весь СССР, рядом сортировочная станция, железнодорожные пути. Мы были уверены, что комплекс такого масштаба не будет успешным в данное время и в данном месте, и постарались убедить в этом потенциальных покупателей. Через некоторое время мы с удивлением обнаружили, что площадка приобретена. У меня были очень смешанные чувства, когда я увидел ее в списке строящихся проектов.
Вам платят и за то, что вы отговариваете клиентов строить в том или ином месте?
— Нет, не платят. В нашей индустрии важно дать правильный совет, независимо от личных интересов. Наступит момент, и этот совет окажется гораздо более ценным, чем подписанный — в погоне за прибылью — контракт.
Профессионалов в девелопменте единицы
Подводя итоги первого кризисного года, консультанты говорят: мы вернулись к доходности 2005-2006 гг. В 2008 г. девелоперы в центре Москвы предлагали офисы класса А по $1 500 за кв. м в год, к середине 2009-го ставка упала до $700. «Да, ожидания инвесторов на сверхдоходность обмануты, однако в той же Европе ставки и в благополучное время редко поднимались выше $500, — комментирует Сергей Рябокобылко. — Да и в России в 2006 г. они были на уровне $650, тем не менее доходность составляла около 13%. Так что никакой катастрофы нет».
Насколько упали обороты вашей компании?
— Очень сильно. С прошлого года — в два раза. Но мы все должны прояснить для себя, что теперь является нормой для рынка, по каким правилам следует дальше работать. Что будет нормой: ставка в $450 или каникулы для арендаторов на шесть месяцев? Например, раньше мы считали, что необходимо брать молодых специалистов и самим обучать их в рамках компании. У нас сильно вырос штат. Теперь мы вернулись к количеству сотрудников, которое было в 2007 г.
Какие параметры вы учитываете, когда начинаете разработку нового проекта: размер инвестиций, наличие собственного капитала, репутацию застройщика?
— Главное — это команда. Очень часто мы помогаем определить, какие партнеры необходимы для реализации проекта. Многие компании пришли к девелопменту просто потому, что была такая возможность. На сегодняшний день 90% девелоперов имеют другой бизнес, в котором они успешны, но при этом у них есть площадки, полученные нередко в обмен на что-то. Такие компании приходят в девелопмент, чтобы площадка не простаивала, тем более данная практика в наше время очень распространена. Фактически мы зачастую работаем с непрофессиональным рынком. И это нормально. Во всем мире девелопмент редко бывает поставлен на поток, профессионалов здесь не так много.
— Ожидания заказчика и то, за что он готов платить, — разные вещи. Клиенты готовы платить за консультации в одном конкретном сегменте общего процесса, при этом ожидая от нас опыта и знаний в массе других областей, так как это может сильно повлиять на результат. Есть нишевые специалисты и те, которые могут все. Мы всегда считали, что не можем быть нишевым игроком для наших клиентов, которые сами фокусируются на различных областях.
А насколько нужны вы клиентам в качестве брокеров?
— Брокеридж — это услуга широкого потребления, здесь возможно выигрывать за счет размера компании или стоимости услуг. Для нас важнее создавать гораздо большую добавленную стоимость, нежели возникает от сделки аренды. Например, разработать правильную стратегию для инвесторов и арендаторов, предложить точечные решения, которые могут изменить структуру проекта. Это концепция «голубого океана», когда ты создаешь поле для деятельности, где еще нет конкуренции.
И все же, что наиболее востребовано в коммерческой недвижимости сегодня?
— Управление активами. Сейчас это актуально, как развитие ожиданий прошлого года по массовой реализации «проблемных» активов. Иными словами, у банка или какой-то другой непрофильной структуры есть активы разной степени сложности, доходность которых необходимо поддерживать. Сегодня очевидно, что прямые продажи таких активов возможны лишь с большим дисконтом, поэтому на первый план выходит более эффективное управление с целью повышения текущей доходности. В России сейчас начинают формироваться команды, способные сфокусировать внимание крупных холдингов и банков на управлении активами в недвижимости.
Что вы имеете в виду под управлением недвижимостью? Редевелопмент?
— Да, а также репозиционирование, работу с арендаторами, анализ перспектив развития того сегмента недвижимости, в котором работаешь сегодня.
С какими клиентами проще работать — с российскими или иностранными?
— Работать проще с иностранными заказчиками, с ними мы тратим вдвое меньше времени для достижения того же результата. Российский клиент часто не понимает, чего он хочет, а потому не может правильно поставить задачи и оценить затраты.
Сергей Рябокобылко
Образование: Московский государственный лингвистический университет, степень бакалавра.
Карьера: с 1998 г. — старший исполнительный директор и партнер, один из основателей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — российского офиса международной компании Cushman & Wakefield; с 1999 г. — сопредседатель комитета по недвижимости Американской торговой палаты в России; с 2000 г. входит в состав совета директоров. В настоящее время сопредседательствует в комитете по вопросам членства; с 2001 г. — сопредседатель совета директоров благотворительного фонда United Way в Москве; с 2007 г. — независимый директор в составе совета директоров ЗАО «Промсвязьнедвижимость».
Достижения: карьеру в сфере коммерческой недвижимости начал в 1994 г. За это время заключил свыше 400 сделок, представляя интересы более чем 115 компаний. Среди клиентов, в частности, AIG/Lincoln, CMI Development, Enka, Forum Properties и «Стольный град».
Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости нет
Андрей Бриль председатель совета директоров ГК «Корин холдинг»
Нас сильно отрихтовал кризис. Помните знаменитый план про кривую палку? Еще год назад весной приходили парни в банк и говорили: «Здрасьте». Их спрашивают: «Вы кто?» — «Мы — девелопёры, дайте нам денег». — «Ну показывайте бизнес-план». Они открывают прекрасную золотую папочку, а там написано: «Берем кривую палку, втыкаем в землю, ложимся спать, а утром вырастает прекрасное денежное дерево». Банкиры говорят: «Классно, нате вам денег». Вот таким был рынок недвижимости год назад.
Летом прошлого года с бизнес-планами про кривую палку выстроились тысячные очереди. И вдруг банкиры говорят следующим ребятам: «Девелопёры? А у нас деньги на кривую палку закончились. Вы бы пошли книжки почитали, получили сертификаты, написали нормальный бизнес-план, а потом уж приходили». Тогда 95% заплакали и сказали: «О, у нас финансовый кризис».
Сейчас я скажу неприятную вещь. Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости за пределами Москвы и Санкт-Петербурга нет. Ведь что такое рынок? Рынок — это понятные объекты, обоснованные цены, покупатели и продавцы, платежеспособный спрос. Но как его спрогнозировать? В принципе мы это делали по Екатеринбургу. Считали по количеству компаний, которые есть, с точки зрения структуры занятости, вручную проводили инвентаризацию 19 млн кв. м недвижимости в БТИ, что достаточно, извините, геморройная работа И сделали вывод — Екатеринбургу нужно 1,2 млн кв. м качественной недвижимости. Но сказали — это общая цифра. Потому что для регионального рынка важен один параметр — платежеспособный спрос. И не просто в сегментах, а в сегментах на единицу времени. А как раз об этом все как-то забыли и продолжали строить, полагаясь на интуицию или еще непонятно на что.