Сергей Козлов: «Налог на недвижимость можно отыграть»

Предприниматели могут отстаивать свои права по начислению справедливого и обоснованного налога, если они нарушаются принятыми актами субъекта, убежден генеральный директор ГК «Априори» Сергей Козлов. Он рассказал, как это можно и нужно делать.

Сергей Николаевич, стоимость крупных торговых центров была определена государством в 2012 г. Почему потребность в переоценке возникла у собственников в текущем году?

— С 1 января 2015 г. вступила в силу новая система расчета налога на имущество по кадастровой стоимости. В связи с чем у некоторых владельцев коммерческой недвижимости он вырос в разы. Границы налогооблагаемого имущества, обозначенные в НК РФ, государство сделало достаточно широкими: административно-деловые центры, торговые центры (далее ТЦ) и помещения в них, нежилые помещения (офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания) и недвижимое имущество иностранных организаций. Однако окончательно определяют круг объектов, попадающих под действие закона, власти на местах. В Свердловской области в него вошли административно-деловые и торговые центры площадью более 5 000 кв. м. — всего 41 объект. Причем, принцип, по которому были выбраны именно эти здания, не понятен: так, есть пятитысячники, которые в этот перечень не попали.

Замечу, что кадастровая стоимость объекта должна быть близка к рыночной. На деле это не так. Во-первых, есть серьезные претензии к результатам проведенной оценки — некоторые владельцы бизнес-центров (БЦ) и торговых центров (ТЦ) были в буквальном смысле шокированы, когда они с ними ознакомились и посчитали, какой налог придется платить в казну. Во-вторых, результаты оценки, проведенной в 2012 г., далеки от реалий рынка в текущий момент. Благосостояние торговых и деловых центров напрямую зависит от арендных ставок и покупательской способности. На 2012 г. пришелся пик спроса на коммерческие площади, в 2013-2014 гг. арендные ставки постепенно снижались, в 2015-2016 гг. они достигли минимальных значений — это обусловлено экономическим кризисом, с одной стороны, и перепроизводством коммерческих площадей в Екатеринбурге, с другой. Кадастровая оценка объектов капитального строительства вступила в силу только в 2015 г., по закону она должна пересматриваться не чаще, чем раз в три года. Эти факторы и побудили собственников ТЦ WOW HOUSE обратиться к нам — сначала за определением рыночной стоимости объекта недвижимости, а потом и за представительством интересов в суде.

О каких цифрах шла речь в случае ТЦ WOW HOUSE?

— По этому объекту кадастровая оценка была завышена более чем в 2 раза в сравнении с рыночной. Кадастровая стоимость составила более 2 млрд 300 млн рублей (и с этой суммы собственнику пришлось заплатить налог за 2015 г.), а рыночная же, установленная на основании решения суда, составила 1 млрд 080 млн.

Разница колоссальная. Почему государственные оценщики так «просчитались»? Каков алгоритм действий собственника, не согласного с кадастровой стоимостью?

— Система пока до конца не доработана. Например, мы не понимаем, как рассчитывалась стоимость объектов, которые вошли в перечень налогооблагаемых в Свердловской области. Почему цена кв. м в одном ТЦ составила 5 тыс. руб., а в другом 100 тыс. руб., при том что они примерно одинаковые. Данные о расчетах закрыты, даже собственники недвижимости их никогда не видели. По этой причине мы со своей стороны не можем комментировать методы работы оценщиков, привлеченных государством. Справедливости ради отмечу, что оценивать подобные объекты крайне сложно, в отличие, например, от жилой недвижимости, где стоимость формируется в зависимости от локации и типа дома. А каждый ТЦ индивидуален.

Кроме того, многие полагают, что торговый центр должен стоить баснословно — 150-180 тыс. руб. за кв. м. Возможно, цена торговых площадей этим значениям соответствует, однако, в комплексе есть лестницы, общественные пространства, паркинг, масса технических зон, которые должны рассчитываться иначе. Если возник перекос в оценке, у собственника есть только один вариант — добиваться снижения кадастровой стоимости здания (помещения) и платить в казну справедливый налог. Первый шаг на этом пути — получение отчета о рыночной цене объекта недвижимости, второй — обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, которая может вынести вердикт в пользу собственника. Если этого не происходит, следует третий шаг — обращение в суд.

ГК «Априори» и ТЦ WOW HOUSE пришлось пройти все эти этапы. Реально ли, на ваш взгляд, добиться пересмотра оценки в комиссии? Какие аргументы помогли вам выиграть суд? Расскажите о ходе процесса в целом

— Оценочная компания «Априори» подготовила отчет о рыночной стоимости объекта, он прошел экспертизу СРО оценщиков — экспертиза необходима для подтверждения соответствия отчета государственным стандартам и нормативам. После чего мы отправились в комиссию при Росреестре. Она с нашими выводами не согласилась. Тогда собственники решили следовать сценарию, хорошо знакомому нам по делам о пересмотре кадастровой стоимости земли: отправиться в суд.

С 6 августа 2014 г. из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспаривании кадастровой стоимости. Такие дела теперь независимо от субъектного состава заявителей, рассматривают суды общей юрисдикции: республиканские, краевые, областные, суды городов федерального значения и др. Изменение подведомственности дел вызывала некоторые опасения заявителей. Однако профессионализм судей областного суда в этом вопросе нас приятно удивил — они стали детально разбираться в различных экономических аспектах, связанных с оценкой недвижимости. Назначенный судом независимый эксперт определил рыночную стоимость объекта, которая немногим отличалась от цены, заявленной при подаче иска, установленной оценщиками компании «Априори». С учетом судебной экспертизы Свердловским областным судом вынесено решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Главным аргументом в пользу пересмотра стоимости ТЦ WOW HOUSE стал наш отчет, а также необходимая на момент рассмотрения спора экспертиза СРО. Анализ рынка, который произвели наши специалисты, не оставлял возможности для сомнений в том, что кадастровая стоимость этого объекта серьезно завышена относительно рынка. В августе мы получили судебное решение, вступившее в законную силу и сейчас готовимся к подаче документов на перерасчет налога. Отмечу, что налог за 2015 г. уже уплачен, по сложившейся практике в области налогов вернуть уже уплаченные денежные средства проблематично, однако существует возможность зачесть их в счет будущих платежей по налогу на имущество за следующие периоды.

Сегодня в круг налогооблагаемых вошел 41 объект. На ваш взгляд, будет ли он расширяться? К чему готовиться собственникам недвижимости?

— Безусловно, государство будет расширять перечень объектов в отношении которых налоговая база по налогу на имущества будет определяться с кадастровой стоимости. Сегодня это один из самых распространенных способов в мире. Кстати сказать, в нашей стране в весьма умеренном размере. Необходимость и даже неизбежность этого шага обусловлена дефицитом средств в бюджете, а налог на имущество — самый очевидный источник его пополнения. Я убежден, что он будет одним из самых собираемых. В обозримом будущем его придется платить как собственникам складов и производственных помещений, так и владельцам административно-деловых и торговых центров площадью до 5 000 кв. м. Поэтому ГК «Априори» готовится к крупномасштабным защитным действиям в судах. До этого момента многие предприниматели не верили в возможность переоценки, не понимали, как защитить свои права, поскольку прецедентов не было. На примере ТЦ WOW HOUSE мы доказали, что новое не значит невозможное, что есть смысл бороться за свои права, а налог на имущество с недвижимости можно снизить — сделав его справедливым. В общем, это нормальный правовой поединок с государственным органом.