Складские комплексы

Рынок складских помещений Екатеринбурга замер в ожидании революционных перемен, которые могут произойти в ближайшие месяцы. Складской бизнес становится одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Активное развитие рынку пророчат многие эксперты, указывая в первую очередь на дефицит качественных площадей и быструю окупаемость проектов.

ЭКСПЕРТЫ

Михаил Голубцов - коммерческий директор завода «Гефест»

Илья Ложкин - зам. директора ООО «Терминал «Чкаловский»

Максим Русаков - гендиректор корпорации «КОР»

Игорь Суханов - генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт»

Эдуард Холимоненко - директор ТКЦ «Лорри»

Татьяна Черепанова - директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург»

*******************************************************************************************************************************************

Почему складской бизнес трудно оценивать?

 По какой причине эксперты расходятся в прогнозах перспектив рынка?

 Оживят ли местную логистику федеральные сети?

*********************************************************************************************************************************************

В Москве спрос на качественную складскую недвижимость превышает предложение практически вдвое. По данным компании Praedium, доля свободных площадей складских помещений класса В — около 3%, а в классе А таковых нет вообще. В прошлом году в Москве и Московской области практически все созданные логистические комплексы, общая площадь которых 380 тыс. кв. м, нашли арендаторов еще на стадии строительства. Как подчеркивают эксперты РБК, ситуация с избытком торговых площадей и дефицитом складов, свойственная столице, сегодня распространилась и на крупные промышленные регионы, в том числе на Урал.

Складское хозяйство с трудом поддается учету

Суммарную площадь складских помещений в Екатеринбурге с точностью хотя бы до десятка тысяч квадратных метров не назовет никто. Еще год-полтора назад, к примеру, маркетологи Национальной логистической компании (НЛК) определили площади складских помещений города в 600 тыс. кв. м. В то же время на одной из недавних логистических конференций представители городского комитета по товарному рынку отметили, что сейчас в Екатеринбурге около 670 тыс. кв. м складских площадей. Как полагают игроки, объем рынка может оказаться в два раза больше.

Сложность учета связана прежде всего с отсутствием в России единой классификации складской недвижимости. Международным консалтинговым агентствам еще предстоит унифицировать оценочный инструментарий. Пока многие классификаторы сходятся в том, что российские складские помещения следует делить на четыре класса-категории: А, В, С и D. Хотя еще не так давно склады попросту подразделялись на открытые и закрытые, а последние — на отапливаемые и холодные.

По словам МАКСИМА РУСАКОВА, гендиректора корпорации «КОР», приводить цифры по общему складскому рынку не стоит даже приблизительно — рынок достаточно сложен с точки зрения оценок. «Изначально были склады, которые переоборудовались из производственных помещений. Кто-то из игроков остался на прежнем уровне, кто-то пошел вперед. Многие предприятия просто не особо распространяются о своих складских объемах. Они строят склады, эксплуатируют их, а информацию об этом не выпускают наружу», — рассказывает г-н Русаков.

Однако попытки более точного учета этого сегмента рынка все же ведутся. На организованной по инициативе горадминистрации и Национальной логистической компании конференции «Развитие логистической структуры Екатеринбурга», состоявшейся еще осенью 2004 г., приводились такие данные: площадь местных терминалов высокого класса B+ — примерно 50 тыс. кв. м, класса В — 100 тыс. кв. м, а вот классов С и D — уже около 450 тыс. квадратов. Согласно планам, озвученным на конференции рядом компаний, к 2006 г. в городе предполагалось построить до 150 тыс. кв. м высококлассных терминалов категории А/В+. Общий объем инвестиций в строительство складских площадей должен был составить $100-150 млн.

Складские «бункеры» уходят в прошлое

Как отметили аналитики рынка, морально устаревшие склады классов C и D, хотя и базируются в районах с железнодорожными путями, не имеют перспектив развития, поскольку расположены неоптимально относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта. Кроме того, склады, которые эксплуатировались еще в советское время, имеют узкие заезды и проходы, малые высоты. Но именно на таких вот старых базах (продовольственных, промышленных и военных) сегодня хранится основная часть материальных ценностей города.

По наблюдениям риелторов, спрос на складские площадки в промзонах оставался стабильным до последнего времени, но теперь этот ресурс не просто исчерпан, а устарел исторически.

Как подчеркивают чиновники, столице Урала уже не хватает 900 тыс. складских квадратов. При таком дефиците не удивляет постоянное повышение цен на складскую недвижимость и ставок на аренду, на услуги складирования. Наблюдатели говорят, что рост цен в этом сегменте рынка — 25% в год. Если взглянуть, к примеру, на опыт Польши, то еще пять лет назад, до вступления этой страны в Евросоюз, в связи с отсутствием качественных логистических комплексов аренда квадратного метра складской недвижимости равнялась $100-110 в год. Сегодня там предложение равно спросу, а арендные ставки упали почти вдвое — до $60-70 в год. Как считает ИГОРЬ СУХАНОВ, генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт», средние арендные ставки для складов класса А и В+ в Екатеринбурге отнюдь не низкие — около $100/кв. м в год. «Эта цена, конечно, ниже московских цен (там аренда складских помещений по ставке Triple net стоит около $130-140/кв. м в год), но выше, чем в некоторых европейских столицах — Варшаве, Берлине, Париже. Там склады сдаются не более чем за $70/кв. м в год», — подчеркивает эксперт. В такой ситуации большая часть игроков (около 60%) предпочитает аренду.

Об этом же говорил на конференции «Развитие логистической структуры Екатеринбурга» ВИКТОР КОНТЕЕВ, зам. главы Екатеринбурга, подчеркивая, что во многих российских регионах, в том числе и в УрФО, рынок современных складских и логистических услуг практически не развит. В этой оценке представителей госструктур поддерживают многие независимые эксперты. ТАТЬЯНА ЧЕРЕПАНОВА, директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург»: «В прошлом году некоторые фирмы заявили, что они вот-вот начнут строиться. И тогда и сейчас нередко можно слышать, что рынок испытывает дефицит складских помещений. Требуются склады высокого качества, я уже не говорю о категории А, хотя бы B или B+. Но, насколько я знаю, многие проекты идут не так гладко, как хотелось бы».

К примеру, Национальная логистическая компания пытается воплотить в Екатеринбурге крупный проект-терминал с осени 2002 г. Игроки рынка называют разные причины стагнации проекта. По одним мнениям, НЛК так и не смогла получить землю, по другим — не сошлась в цене с подрядчиками. Сама компания, контролирующая 30% московского рынка логистических услуг, уже успела заложить терминалы в Новосибирске, Ростове-на-Дону и Подмосковье. Как рассказал МИХАИЛ ГОЛУБЦОВ, коммерческий директор завода «Гефест», еще год назад для их предприятия НЛК была интересным, перспективным парт­нером. «С нами они собирались подписать соглашение на строительство складов площадью 25 тыс. кв. м с возможным увеличением, — подчеркнул он, — сейчас же мы ведем переговоры сразу на 50 тыс. кв. м с другим заказчиком».

ЭДУАРД ХОЛИМОНЕНКО, директор ТКЦ «Лорри», разглашая «ДК» планы своей организации, сообщил, что девелоперы обратили внимание на сектор рынка складской недвижимости лишь в нынешнем году: «Пошла волна строительства, уже есть договоренности о том, что часть площадок мы возьмем в управление. Имея 20 тыс. кв. м, мы уже испытываем дефицит в 10 тыс. кв. м».

С подобной оценкой ситуации согласен Михаил Голубцов: «Напряженность на этом рынке значительно увеличилась. Возведение складов все-таки началось. У нас объем договоров на инвестирование, на строительство подобных объектов существенно вырос».

Многие местные компании «наелись» второсортными складскими помещениями. Они поднакопили финансовый потенциал и хотят его инвестировать в качественные предложения. Для успешного развития бизнеса мало создать хорошо работающий склад. Будущее за логистическими компаниями, которые смогут предложить клиентам полный цикл — от доставки груза на склад, его обработки и до развозки по розничным точкам. По мнению Максима Русакова, пока не хватает складов высших категорий для высокотехнологичных продуктов «Работы идут семимильными шагами, и дефицит площадей все равно закроется, — считает эксперт. — Складские помещения не так сложно построить, и общая площадь будет расти. Но вот с оборудованием, установкой программного обеспечения может возникнуть отставание».

Интересных перспективных проектов современного складского бизнеса в столице Урала можно назвать несколько. В первую очередь — ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр», создание которого началось в 2002 г . В состав его учредителей вошли правительство Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга, ГУП «РОСТЭК-Екатеринбург», крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг: ЗАО «Урал-Контейнер», ОАО «Лорри», а также страховая компания САО «Экспресс-Гарант». Будущий терминал негласно называют проектом СЕРГЕЯ ШАВЗИСА, директора компании «Урал-Контейнер». Комплекс площадью 100 тыс. кв. м вместит в себя, помимо прочего, площадку для хранения контейнеров, административные здания, автостоянку и гостиницу. Однако, как отметила Татьяна Черепанова, по этому проекту за последний год особо ничего не изменилось: «Денег ни у кого не нашлось. Но даже если бы и появились инвестиции, то условия там не очень привлекательные для компании-инвестора. Инвестор попадает в зависимое положение, поскольку объекты или не останутся в его собственности, или останутся, но не будет ясно, чья там земля. В общем, много спорных вопросов, а суммы на кону стоят очень крупные, и скорее всего привлеченные. Хотя еще год назад проект считался более реалистичным».

По словам Игоря Суханова, сегодня ряд операторов рынка коммерческой недвижимости заявляют о проектах по строительству складов класса А. «Как правило, цель таких проектов — реализация спекулятивной инвестиционной стратегии, а именно максимальная доходность на инвестируемый капитал в планируемый период с квадратного метра», — утверждает г-н Суханов. В этом случае, подчеркивает гендиректор «Оборонснабсбыта», появляется опасность возникновения дисбаланса, который повлечет за собой дефицит складских помещений другого типа. Будет увеличиваться неудовлетворенный спрос и дефицит складов категории В, так как склады категории А большинству клиентов будут недоступны по цене, а склады категории С либо инвестиционно непривлекательны (и их не строят вообще), либо не соответствуют элементарным требованиям потребителя.

Местную логистику потревожат федеральные сети

Федеральный и международный ритейл, приходя в российскую провинцию, сталкивается с отсутствием складов, соответствующих их стандартам. И для ритейлеров, и для логистиков важна скорость обработки грузов, качество складирования. Именно потому оживление на местном складском рынке все активнее связано с появлением в городе крупных западных и российских фирм, таких как Metro и IKEA.

По мнению Максима Русакова, на рынок повлияет развитие операторов федерального масштаба и крупных игроков, имеющих свою логистику: приходящие на местный рынок западные бренды, привыкшие работать в комфортных условиях, подтягивают за собой логистические фирмы, девелоперов, а также инвестиционные компании. Последних же гонит в Россию снижение доходности коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы.

Многие иностранные компании уже заявляют о своем желании строить у нас современные складские комплексы. Из федеральных операторов в 2006 г. намерена построить первый региональный логистический склад в Екатеринбурге «Пятерочка». На 200 магазинов по плану «Пятерочки» должен приходиться один склад в радиусе 450 км. Татьяна Черепанова: «Ощущение такое, что вот-вот количество перейдет в качество. Потенциальные игроки просчитывают капиталы, смотрят возможности по земельным ресурсам. Так что строительство вот-вот начнется. Думаю, в течение полугода определятся площади, которые можно будет продавать, исчислять».

Эксперты как один говорят о том, что в развитии складского бизнеса должны быть заинтересованы не только предприятия, но и административные структуры. Как сообщили «ДК» в комитете по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга, в скором будущем должен появиться документ, который прочертит основные направления для развития логистических комплексов на территории города. Аналогичные документы, декларирующие поддержку со стороны властей складскому сегменту бизнеса, уже приняли в некоторых городах России, в частности в Санкт-Петербурге.

Среди перспективных площадок для размещения терминалов чиновники рассматривают станцию Гипсовую (северный узел), станцию Раздельную (южный узел), ул. Металлургов — Московский тракт (западный узел) и перекресток Шефская — Блюхера (восточный узел).

Еще один проект, принадлежащий корпорации «АБАК», о котором в среде логистиков говорят достаточно много, — торгово-складской комплекс «Терминал «Чкаловский» (в квадрате ул. Альпинистов — ул. Черняховского — трасса в Кольцово — объездная Челябинск — Тюмень). В 2004 г . там уже возникли первые два объекта класса С общей площадью 27 тыс. кв. м. В перспективе эта территория заполнится складами класса В и В+.

Как считает ИЛЬЯ ЛОЖКИН, зам. директора ООО «Терминал «Чкаловский», проект удобен тем, что в любую точку города можно добраться по кольцевой за час. «Уже готово к сдаче около 1,5 тыс. кв. м, закончено основание для строительства первых 15 тыс. кв. м складов класса А, — рассказывает г-н Ложкин, — в этот проект приходится вкладываться серьезно. Нелегко договариваться с госструктурами, с железной дорогой, процессы согласования длительные. Много времени уходит не на стройку, а на согласовательные моменты. Но мы знали, на что шли».

Напротив «Чкаловского» с 2001 г. возводит склады на 4 га земли компания «Хайвэй». Рядом осуществляется еще один проект класса А, принадлежащий холдинговой компании «Лидер», которая собиралась возводить мультимодальный логистический центр со складскими терминалами и контейнерной площадкой.

На днях в Прибалтике прошел конгресс Международной федерации ассоциаций складов и логистики (МФАСЛ), собравшей под свои знамена 17 государств. Одной из основных проблем российского складского бизнеса участники конгресса назвали ситуацию, когда «бизнесмены, не связанные с властью и планирующие вести долгосрочный бизнес, не являются собственниками основных средств».

Как отметили участники конгресса, продажи на российском складском рынке сейчас редки: многие владельцы терминалов ждут массового выхода на рынок крупных инвестиционных фондов с западным капиталом. Тогда-то и может начаться волна перепродаж. По разным прогнозам, на это потребуется от нескольких месяцев до двух-четырех лет. И в отличие от Восточной Европы перегрева рынка в этом секторе ожидать не стоит. Российский рынок складской недвижимости находится в начале своего развития — уверяют эксперты. В ближайшие пять-десять лет спрос будет превышать предложение.