На рынке коммерческой недвижимости города его участники стали видеть «лучики света»: арендаторы приспособились к работе в кризис, а значит, можно задуматься о повышении ставок и новых проектах.
Читайте спецпроект «Итоги делового сезона» на DK.RU
Завершающийся деловой сезон, стартовавший в сентябре-2015, ознаменовался для рынка офисной недвижимости Екатеринбурга всеми «прелестями» кризиса: уровень вакантных площадей в БЦ оставался высоким и, по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», достиг к концу первого полугодия 2016 г. 16% в классе В, 19% в объектах класса А и перешагнул отметку в 20% в офисниках класса В+. Причем, как рассказал DK.RU глава УК RED Алексей Клименко, прошлой осенью трудно пришлось не только объектам, где большинство арендаторов — малые и средние компании, первыми страдающие от кризисных явлений и оптимизирующие затраты на офисы, но и высококлассным деловым центрам.
«В прошлом году были ситуации, когда арендаторы офисов класса А, успешные компании, закрывали свои филиалы, в том числе в Екатеринбурге, или направляли директивы в свои уральские представительства о сокращении офисных площадей здесь в два раза. И у нас по портфелю динамика заполняемости объектов была в среднем практически нулевой — сколько метров освобождалось, столько же мы заполняли вновь. Нас этот результат устраивал не вполне, потому что роста не происходило. Однако сейчас динамика пошла в плюс — метров заполняется больше, чем высвобождается, ситуация стала явно лучше. Объясняю это тем, что компании-арендаторы смогли приспособиться к работе в непростой экономической ситуации», — пояснил г-н Клименко.
И добавил: улучшения на рынке заметны и через призму арендных ставок. Если в прошлом году большинство резидентов бизнес-центров просили скидки и после разбора каждой ситуации отдельно их получали, то сейчас, когда срок действия дисконтов на аренду истек, пошли на предложенную управляющей компанией индексацию ставок. При этом Алексей Клименко прогнозирует: цена аренды метров в офисниках города в следующем сезоне пойдет в рост:
«Думаю, что ставки должны начать расти по одной простой причине — энергоресурсы дорожают, коммунальные платежи тоже растут, ведь идут процессы инфляции. И собственники объектов вынуждены проводить корректировки стоимости аренды — не чтобы увеличить свои финансовые показатели, а просто чтобы не терять. Рост ставок будет зависеть от официальной инфляционной составляющей и составит, по моим ощущениям, порядка 5-10%. Стартует этот процесс, по нашим оценкам, уже в следующем году».
По данным «Урал-Гермеса», в условиях кризиса и увеличения количества вакантных площадей часть управляющих компаний города стала диверсифицировать площади своих БЦ под предприятия услуг, общепита и торговли. Дополнительный плюс для сотрудников компаний, являющихся арендаторами — удобное приближение зоны обслуживания.
«С таким подходом бизнес-центр превращается фактически в многофункциональный комплекс, формат которого обладает большой устойчивостью на рынке», — поясняют специалисты консалтинговой компании.
Г-н Клименко продолжает: именно сервис сейчас — главный фактор, работающий на удержание арендаторов. В этом смысле УК важно не допустить демпинга — иначе страдает качество управления объектом: не на что чистить помещения, вести текущие ремонты и т. д. Это отталкивает резидентов.
Если говорить о наличии на рынке частных инвесторов, которые до кризиса вкладывались в коммерческие объекты как в наиболее доходный сегмент, то аналитики Уральской палаты недвижимости фиксируют их исход — в сложной экономической ситуации получить выгоду от таких вложений не выходит. Впрочем, по оценкам участников рынка, люди, располагающие свободными финансами и готовые вкладывать их в офисные метры, есть — хоть их и стало меньше примерно вполовину. Правда, оставшиеся инвесторы стали более требовательными и просят значительные скидки. Алексей Клименко:
«Ценовой порог, начиная с которого инвесторы готовы покупать квадратные метры, существенно снизился. Считается, что стоимость недвижимости сократилась незначительно, на 5-10%, но потенциальные покупатели офисных площадей ожидают куда большего дисконта от существующей цены».
Крупные же инвесторы, реализующие долгосрочные проекты в сфере коммерческой недвижимости Екатеринбурга, в повальном большинстве заморозили анонсированные ранее проекты. Как рассказал DK.RU директор компании PRINZIP Геннадий Черных, в сегодняшних условиях перенасыщенности рынка города офисными квадратами строить новые объекты нерационально, и предпосылок к изменению ситуации эксперт не видит — по крайней мере, до 2018 г. До этого момента, отмечает г-н Черных, построенные в прежние годы БЦ будут заполняться арендаторами. Алексей Клименко согласен: в ближайшие два года новых коммерческих строек в городе не будет, однако после ситуация изменится:
«По моим ощущениям, в течение ближайших двух лет в городе будет период стабилизации: инвесторы привыкнут к тому, что ситуация как минимум не ухудшается, аналитики построят прогнозы к росту рынка, объекты, что сегодня не заполнены, реализуются, и девелоперы начнут закладывать новые офисные проекты. Но такой сценарий возможен при условии, что никаких неприятных сюрпризов в экономике не случится», — резюмирует глава УК RED.
Склады без резких колебаний
Прошлый сезон стартовал для рынка складской недвижимости Екатеринбурга довольно бодро. Директор направления по представлению интересов собственников Knight Frank Антон Репин констатировал: уральский мегаполис занимает второе место среди регионов страны по объему поглощения складов после Санкт-Петербурга. Более того, отмечал эксперт, до конца 2015 г. в городе заключат две большие сделки с Х5 Retail Group суммарно на 52 тыс. м. — «Пятерочка» законтрактует 38 тыс. квадратов, «Перекресток» 14 тыс. К тому же уровень вакантных площадей в качественном сегменте составляет всего 4-5%. В Москве этот показатель был в районе 9,7%.
Глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль добавлял: объем ввода новых складов в 2015 г. составил около 80 тыс. кв. м. — показатель даже чуть лучше, чем в 2014 г Новые площади востребованы у компаний федерального масштаба — логистов и транспортников. Также екатеринбургскими складами интересуются компании, связанные с рынком FMCG, и фармацевты. Суммарно объем сделок аренды эксперты оценивали более чем в 100 тыс. кв. м. — показатель не хуже результатов двух прошлых лет.
При этом ставки аренды складских помещений в Екатеринбурге с начала 2015 г. практически не изменились и находятся на уровне 430-470 руб. за кв. м. в месяц в классе А, в классе В метр обходится в 350-450 руб., в классе С — в 220-350 руб. По словам г-на Хиля, за последние полгода ситуация кардинально не поменялась: сохранился размер ставки аренды, существенно не изменился уровень вакантных площадей, рынок относительно ситуации в Московском регионе находится в равновесии.
«Ситуация по ставкам аренды остается стабильной. Есть склады классов А и B с хорошей локацией, где ставка выросла в пределах нескольких процентов. Ротация клиентов происходит чаще в объектах более низкого класса, где арендная площадь не превышает 1 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей на таких складах, как правило, выше, соответственно, для быстрого заполнения собственники предоставляют дополнительный дисконт. Для крупных арендаторов, которые рассматривают площадь более 3 тыс. квадратов, найти вакантный качественный склад сейчас достаточно сложно. Некоторые собственники складов, пользуясь ситуацией, пытаются пересмотреть размер арендной ставки в большую сторону», — рассказывает Виталий Хиль.
По-прежнему невысокий уровень ставки аренды качественных складов и неопределенность рынка является заградительным порогом для многих инвесторов, констатируют эксперты. Поэтому ждать крупных спекулятивных проектов в ближайший год точно не стоит. Большинство проектов сейчас реализуются и будут реализоваться в формате Built-to-Suit - строятся под конкретного заказчика, который сможет прогарантировать долгосрочную аренду или покупку объекта. Так что, по словам г-на Хиля, дефицит качественных спекулятивных складов класса А и В сохранится.
«Объем нового строительства — объектов, которые начали реализовывать в текущем году, по моим сведениям, составляет более 60 тыс. кв. м. — это почти в два раза меньше, чем годом ранее. На 90% это объекты в формате Built-to-Suit», — комментирует эксперт.
И прогнозирует: резких колебаний рынка складской недвижимости в ближайший год ждать не стоит — при условии сохранения текущей экономической ситуации. Участники рынка будут искать варианты оптимизации использования складов, рынок будет более профессиональным, убежден глава екатеринбургского «Логопарк.ру».
Торговле станет легче
Если с 2007 г. по 2012 г. рынок торговых центров Екатеринбурга развивался с ежегодными темпами прироста площадей примерно на 15%, то в последние два года темпы его развития существенно замедлились и составляют только порядка 7%. Эксперты компании «Урал-Гермес» поясняют: это связано с постепенным количественным насыщением рынка. Кроме того, осложняет ситуацию и кризис — под его воздействием повышается степень неопределенности с реализацией ряда ранее заявленных крупных проектов торговых и торгово-развлекательных центров. Например, «Астра молл», «Июнь», «Олимп», Fashon House, «ТРЦ на Щорса/8 Марта» и др.
«Некоторые из этих проектов будут оптимизированы по площадным и концептуальным характеристикам, часть проектов подвергнется дальнейшей «заморозке» или, возможно, даже будет отменена», — прогнозируют эксперты.
Новых строек торговых центров девелоперы города не начинают. Возведением сразу двух гипермаркетов в этом году в Екатеринбурге занялась лишь федеральная сеть «Лента». Впрочем, соучредитель «Общества Малышева 73» Игорь Заводовский анонсировал новый большой проект — торговый центр с рабочим названием «Золотой» в границах ул. Белинского — Шварца — Крестинского — Объездной дороги, в который по плану будет входить также и автовокзал «Южный». Однако спешить девелопер не намерен — приступить к строительству компания планирует в конце 2018 г., а закончить стройку — к 2023 г.
Отметим, в 2016 г. в Екатеринбурге были открыты ТРЦ «Академический» и объект «Светлореченский» на ул. Соболева. Во второй половине года ожидается скачок числа новых объектов, будет введено в строй еще пять: помимо обеих «Лент» — ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре; ТЦ Crystals с супермаркетом парфюмерии и косметики «Золотое яблоко»; вторая очередь ТРЦ «Максидом», которая входит в строй с опозданием. Стоит добавить, что к весне 2017 г. появится также пятая очередь ТРЦ «Гринвич». Эксперты полагают, что запуск новых торговых центров в Екатеринбурге, который считается российским лидером среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, приведет к увеличению вакантных площадей, однако не стоит бить тревогу: в целом по рынку этот показатель не превысит 10-15%.
По данным «Урал-Гермес», в первом полугодии 2016 г. рынок торговых центров Екатеринбурга продолжал испытывать трудности — снижение покупательной способности населения, трафика и уровня его конверсии отразилось на сокращении средних арендных ставок и увеличении доли вакантных площадей.
«Последний показатель уже превышает нормативный уровень и достиг в среднем по рынку 5-7%, а для отдельных объектов находится на уровне 15%. При этом для вводящихся в строй ТЦ хорошим на сегодняшний день считается достижение заполненности арендаторами при открытии в 60%», — отмечают эксперты.
Снижение средних арендных ставок за первое полугодие 2016 г. замедлилось и составило в среднем около 4-5%. При этом значительная часть арендаторов уже перешла в расчетах с девелоперами на формулу: процент от оборота или минимальная ставка + процент от оборота. Аналитики прогнозируют: дальнейшее снижение ставок аренды будет происходить достаточно медленно — мешают высокие темпы инфляции в России. То есть в цифрах ставки будут оставаться практически стабильными, но их реальный уровень с учетом изменения стоимости денег существенно снизится. Также будет усиливаться дифференциация торговых центров на рынке — сильные станут еще сильнее, слабые еще слабее.
Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев в разговоре с DK.RU отмечал, что игроки, которые шевелятся, ищут пути привлечения покупателей, имеют шанс их сохранить.
«Я склонен считать, что мы достигли дна, хотя я предпочитаю называть его «плато». И на этом плато пролежим до конца года. Если общая экономическая ситуация не будет ухудшаться — а я не вижу предпосылок к этому — со следующего года станет легче», — прогнозирует г-н Караваев.