Строительные компании приглядываются к государственной программе

 Какое жилье можно считать доступным

 Почему тормозится реализация национального проекта «Доступное жилье»

 Когда застройщикам будет выгодно строить недорогие квартиры

 

Перед строителями стоит непростая задача — быстро заполнить рынок массовым жильем. Перед банками — снабдить население длинными дешевыми кредитами на покупку квартир. Помочь решить эти задачи и тем и другим обещает государство. В результате население наконец-то должно увидеть по-настоящему доступное жилье.

 

Владимир Герасименко

вице-президент
Национального фонда развития недвижимости и ипотеки

Александр Комаров

директор Свердловского
агентства ипотечного жилищного кредитования

Владимир Коньков

президент корпорации
«Маяк»

Татьяна Кутишенко

директор ИСК «Недвижимость Екатеринбурга»

Юрий Моисеенко

заместитель председателя
правления СКБ-банка

Александр Невмержицкий

коммерческий директор
компании «Астон Групп»

Павел Рахманов

директор по развитию
ТПК «Уралобувь» —
ЖК «Университетский»

Юрий Чумерин

исполнительный директор
Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области

В 1965-1970 гг. жилищную проблему в короткие сроки позволило решить полносборное крупнопанельное строительство. Наследие советского времени — хрущевки и брежневки — теперь главный товар вторичного рынка. Нынешнее правительство возвело жилищную проблему в ранг национальных и выпустило проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», который общими усилиями властей всех уровней и бизнеса должен быть реализован к 2010 г . Его цель — сформировать рынок доступного жилья и обеспечить комфортные условия проживания гражданам России. По статистике, 61% россиян желают улучшить свои жилищные условия. Общая потребность в новом жилье в стране гигантская — 1,3 млрд кв. м. А ежегодно в России возводится около 30-40 млн кв. м. Получается, чтобы удовлетворить сегодняшнюю потребность россиян в жилье, не увеличивая темпов строительства, понадобится более 30 лет… К 2010 г ., по замыслу властей, решить свою жилищную проблему должны 30% всего населения (сегодня этот показатель равен 9%). Официально реализация проекта началась в 2006 г . При подведении первых итогов на поверхность всплыло множество проблем, в первую очередь неотлаженность законодательных механизмов, отсутствие четких схем взаимодействия властей и бизнеса и т. д. Но есть и положительные результаты: к примеру, формирование развитого рынка ипотечного кредитования и готовность базы стройиндустрии удвоить строительство. Как полагают эксперты, в полную мощь реализация проекта может начаться года через два.

Банки и предприятия стройиндустрии готовы к реализации проекта

Название проекта «Доступное жилье» говорит само за себя: в минимально короткие сроки планируется максимально уменьшить стоимость квадратных метров. Потребность в жилье у населения Свердловской области по-прежнему очень высока. По данным за 2005 г., улучшить свои жилищные условия хотели бы около 620 тыс. семей. То есть общую потребность в строительстве жилья можно оценить в 620 тыс. квартир, или около 60 млн кв. м. Такие цифры значатся в Программе действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области на 2006-2010 гг. (к постановлению правительства Свердловской области от 26.10.2005).

Реализовывать национальный проект предполагается по нескольким направлениям: наращивать объемы ипотечного жилищного кредитования и повышать доступность жилья, увеличивать объемы жилищного строительства и модернизировать коммунальную инфраструктуру, выполнять государственные обязательства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (всего таких категорий 24).

На первом этапе реализации проекта благодаря стараниям законодателей удалось сформировать рынок ипотечного кредитования жилищного строительства. Сегодня в Свердловской области всеми банками выдается займов для покупки жилья на сумму более 3,5 млрд руб. Как рассказал «ДК» директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК ) Александр Комаров, с момента начала работы САИЖК и до 1 августа 2006 г. в области было выдано 3119 кредитов на общую сумму 2,335 млрд руб. В реализации государственной ипотечной программы принимают участие 11 банков. К 2010 г. САИЖК должно выдавать порядка 10 тыс. кредитов в год и занимать долю рынка в 30%. «В этом году мы должны выйти на 3,5 тыс. кредитов. В следующем — на 4,5 тыс. кредитов и т. д. Я считаю, что эти цели вполне реальные, если не будет никаких катаклизмов», — говорит г-н Комаров.

Согласно национальному проекту, к 2010 г . банки должны увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов в 20 раз. «Это очень серьезная, но реализуемая задача. Например, СКБ-банк ежегодно удваивает объемы ипотеки», — рассказал заместитель председателя правления СКБ-банка Юрий Моисеенко. Помимо традиционной ипотеки вторичного жилья, кредитные учреждения отлаживают схемы кредитования покупки квартир в новостройках. Юрий Моисеенко: «Мы сотрудничаем практически со всеми крупными застройщиками Екатеринбурга и Свердловской области. Это и «Атомстройкомплекс», и «Наш Дом», и «NOVА-строй», и «ВИЗ-Правобережный», и другие. Конечно, мы предъявляем определенные требования к застройщикам, в первую очередь анализируем их финансовое состояние, документальное оформление объекта. Кредитование на этапе строительства несет определенные риски, и, прежде чем доверить свои деньги застройщику, банк должен быть уверен, что проект будет реализован».

Однако, по словам представителя СКБ-банка, не все застройщики готовы к работе с кредитными организациями. «В условиях, когда спрос на новое жилье значительно превышает предложение, а жилые дома часто продаются еще на начальном этапе строительства, некоторые, особенно небольшие, компании не готовы обременять себя дополнительными обязательствами перед финансово-кредитными учреждениями», — подчеркивает г-н Моисеенко.

Отчеты региональных и муниципальных властей об объемах строительства выглядят более чем радужно. За шесть месяцев на территории Свердловской области введено 309,5 тыс. кв. м. Это почти на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года, — сообщает пресс-служба губернатора. Наиболее высокие темпы жилищного строительства — в Южном управленческом округе: увеличение составило 23,2%. Власти ставят перед собой планку на 2006 г. — ввести в строй 1,25 млн кв. м жилья.

Муниципальные власти также декларируют высокие темпы жилищного строительства. До конца года в Екатеринбурге должно быть возведено 700 тыс. кв. м. Как отметил заместитель главы города по строительству Владимир Крицкий, объемы сдаваемого жилья ежегодно увеличиваются на 15-20%. «За семь месяцев текущего года мы ввели 174 тыс. кв. м жилья — это на 26% выше, чем в тот же период 2005 г . Радует то, что увеличивается объем ввода индивидуального жилья. В этом году по сравнению с прошлым за семь месяцев мы его ввели почти в 2,5 раза больше», — отчитался перед журналистами на брифинге г-н Крицкий.

И все-таки даже столь высокие темпы строительства не могут удовлетворить спрос населения. Первый этап реализации национального проекта «Доступное жилье» привел к появлению дешевых кредитов, соответственно количество людей, способных купить жилье, увеличилось. Но оказалось, что предложения на рынке для столь высокого спроса недостаточно, вследствие чего, отмечают эксперты, цены поползли вверх.

По мнению аналитиков, сегодня доступность жилья может быть достигнута при обязательном соблюдении двух условий. Во-первых, спрос должен быть платежеспособным, т. е. население должно иметь возможность хорошо зарабатывать и брать длинные кредиты. Во-вторых, стоимость жилья должна быть разумной. «По всем мировым стандартам жилье считается доступным тогда, когда стоимость одного квадратного метра не превышает среднего месячного дохода одного члена семьи. Средняя цена недвижимости в Екатеринбурге 39 тыс. руб. за кв. м, а зарплаты у нас в среднем 4-6 тыс. руб. по Свердловской области. Самое дешевое жилье в Кольцово стоит порядка 30 тыс. руб. за кв. м. Поэтому говорить о доступном жилье нет никакого смысла вообще», — заявляет директор по развитию ТПК «Урал­обувь» — ЖК «Университетский» Павел Рахманов.

Между тем, согласно положению проекта «Доступное жилье», предлагаемая средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м к 2010 г. должна быть равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за три года. Отчасти снизить цены планируется за счет внедрения новых технологий. Наиболее перспективным сегодня называют метод каркасного строительства. «По себестоимости дома получаются минимум на 20% дешевле, чем при использовании других систем, а качество на высоком уровне», — отмечает исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин. По его словам, некоторые строительные компании уже начинают внедрять эту технологию, среди них — «Академ-Град», «Градинвест», «Эльмашстрой», «Мегаполис» и др.

Резкое увеличение темпов строительства потребует также изменения архитектурных и проектировочных решений. Владимир Крицкий рассказал на брифинге, что к 15 июня следующего года среди застройщиков будет проводиться своеобразный конкурс в рамках Урало-Сибирской выставки на лучшую реализацию проекта индивидуального жилья. «В районе Верх-Исетского лесхоза разными строительными компаниями будет возводиться поселок на 36 домов. В результате желающие смогут оценить, на что способны екатеринбургские строители. По окончании демонстрации жилье продадут».

Как утверждает Юрий Чумерин, предприятия стройиндустрии готовы к тому, чтобы строители смогли удвоить объем вводимых площадей. Фактически все свои потребности в стройматериалах производственный комплекс покрывает. На техперевооружение предприятий стройиндустрии в ближайшие пять лет планируется потратить 25 млрд руб. В рамках реализации проекта определено несколько приоритетных направлений развития. В первую очередь — наладить производство цемента. Сейчас стоит задача увеличить его производство в два-три раза. Для этого министерство строительства Свердловской области и Союз предприятий стройиндустрии намерены помочь бизнесу в открытии нескольких заводов. Уже решено, что линии разместятся на Сухоложском цементном заводе, новый завод построят в Артемовске, финансировать его строительство будет ОАО «РЖД». Третий завод откроется на территории НТМК. Еще одно производство цемента будет осваивать УГМК. Мощности всех заводов составят примерно около 1,2 млн т в год. Пятое производство наладит компания-застройщик «Атомстройкомплекс» в Сысертском районе. Его мощность планируется на уровне 1 млн т в год.

Второе направление, которое необходимо развивать, чтобы реализовать проект «Доступное жилье», — производство эффективных утеплителей. Сегодня почти все они завозятся к нам из-за рубежа, утверждает Юрий Чумерин. В ближайшее время должны появиться заводы про производству базальтового утеплителя в Нижней Туре на предприятии «Тизол» мощностью 240 тыс. куб. м в год. Аналогичные предприятия появятся в Екатеринбурге и Богдановиче. Инвестировать в строительный комплекс Урала намерена и австрийская компания «Гараклит», построив здесь завод по производству эффективных утеплителей. Кроме того, на Ирбитском стекольном заводе планируется разместить производство стекловаты. Стоимость проекта — 16 млн евро. Помогать предприятию будут региональные власти, выделив часть средств из своего бюджета.

Основная часть застройщиков самостоятельно начинают позиционировать свое жилье как доступное

Высокую потребность в квартирах экономкласса видят фактически все застройщики. Тем более, что, по их мнению, сегменты жилья бизнес-класса и элиткласса близки к насыщению. Поэтому многие компании сейчас наращивают свои мощности и активно внедряют новые технологии, удешевляющие строительство. Возведение дешевого жилья становится фишкой, позволяющей привлечь внимание потребителей к компании. «Рентабельность такого проекта меньше, чем, скажем, дома бизнес-класса. Но зато и объемы строительства несопоставимы. Главная выгода, которую мы получаем, — положительная репутация для потенциальных клиентов. Люди узнают нас, видят, что у нас демократичный подход к ценам и приличное качество, и будут нам доверять больше, когда мы начнем строить дома бизнес-класса», — поясняет коммерческий директор компании «Астон Групп» Александр Невмержицкий.

Сейчас «Астон Групп» приступила к реализации проекта «Астон Парк» на Старой Сортировке, который предполагает квартальную застройку восьми домов разной этажности. Критерии доступного жилья г-н Невмержицкий обозначает так: «Это дома в отдаленных районах города — в Кольцово, на Уралмаше и т. д. Спектр предоставляемых услуг минимальный. При отделке квартир и мест общего пользования применяются недорогие материалы. Стоимость квадратного метра варьируется от 25 до 30 тыс. руб. На самом деле это жилье доступное, потому что сейчас стоимость вторичного жилья в самой захудалой квартирке, по нашим данным, приближается к $2 тыс. за кв. м».

Подобных критериев придерживаются и другие застройщики, ведущие строительство в трех-четырех ценовых поясах города. К примеру, в «Атомстройкомплексе» заявляют, что 80% от всего объема сдаваемых ими домов — социальное жилье. Показательные проекты — жилые комплексы на ул. Славянская и ул. Орденоносцев на Химмаше, жилой комплекс на ул. Шефская на Эльмаше и дом на ул. Бакинских Комиссаров в районе Уралмаш.

В сегменте жилья экономкласса работает и РСУ-37. Их объекты располагаются на Елизавете. Как отмечают эксперты, отдаленные районы города осваивают в основном крупные застройщики, которые часто диктуют свои условия при продаже квартир. Цены, которые они называют низкими, по словам участников рынка, на самом деле таковыми не являются — считать это доступным жильем с точки зрения стоимости сложно.

В компании «Новый Град» доступным жильем называют малометражки — однокомнатные квартиры общей площадью от 18 до 30 кв. м, которые можно оплатить в течение строительства. Стоимость такой квартиры стартует с отметки в 702 тыс. руб. Уменьшение метража квартир позволяет снизить ее стоимость почти вдвое — это решающий фактор при покупке жилья для горожан с невысоким уровнем доходов (работники бюджетной сферы, молодые семьи, студенты и пенсионеры) — отмечают в компании. К возведению такого малометражного жилья «Новый Град» приступил в 2006 г. В холдинге «NOVA-Групп», в состав которого входят строительная компания «NOVA-строй», завод ЖБИ «Бетфор», проектная организация «NOVA-СтройПроект», также принята программа по разработке новых типов домов экономкласса.

Однако практически все проекты застройщиков, декларирующих свое участие в федеральной программе, никакого отношения к ней не имеют. Взаимодействие с местными властями происходит по следующей схеме: каждый застройщик отдает 5% площадей квартир и обязуется обустроить сети и дороги. «Никакого субсидирования ни от одной структуры власти мы не получаем. Только обременения», — констатирует Александр Невмержицкий. Юрий Чумерин добавляет, что все возможные отчисления на развитие сетей и т. д. существенно ударяют по карману строителей: «Владельцы сетей известны, это их бизнес, и мы считаем, что они должны развивать его самостоятельно, а не за счет застройщиков. Иначе получается нечестно». Пока же застройщики закладывают свои расходы в стоимость будущего жилья, и поэтому квадратные метры, несмотря на декларируемую дешевизну, остаются недоступными для большого круга населения.

Строительные компании начнут реализовывать национальный проект в полной мере через два года

Как полагают эксперты, в обозримом будущем правила игры на строительном рынке могут измениться. Задача государства, согласно проекту «Доступное жилье», — помочь застройщику снизить затраты за счет создания инженерной инфраструктуры. Для этого была издана специальная подпрограмма — «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Речь идет о неосвоенных площадках, куда тянуть сети застройщикам слишком дорого. С 2006 г. в федеральном бюджете предусмотрены расходы на предоставление субсидий субъектам РФ и муниципалитетам. Эти средства пойдут на возмещение части затрат, которые несет застройщик при уплате процентов по кредитам, получаемым в банках под строительство. В этом году сумма субсидий в масштабах России составила 1,7 млрд руб.

В бюджетах муниципалитетов предусмотрены средства на осуществление меро­приятий по разработке градостроительной документации в объеме 661 млн руб. и на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство — 212 млн руб. Такие субсидии будут планироваться в федеральном, региональном и муниципальном бюджетах каждый год. В 2006 г. субсидии рассчитывались исходя из 14% ставки по кредитам. Таким образом, для заемщика она может быть снижена до 2,8%. В дальнейшем субсидированная процентная ставка будет также зависеть от рыночной.

Немаловажно, что отбор участников подпрограммы должен производиться на конкурсной основе: органы власти вправе и даже обязаны предъявлять требования к застройщикам о возведении такого жилья, которое будет отвечать уровню платежеспособности населения, т. е. быть доступным большинству, а не ограниченному кругу.

Пилотным проектом частно-государственного сотрудничества станет строительство района «Академический» на юго-западе Екатеринбурга — его со следующего года намерена возводить компания «Ренова-СтройГруп». По планам это будет «город в городе» площадью 1300 га . За 15-20 лет здесь планируется ввести в строй более 9 млн кв. м жилья, приобрести квартиры в этом районе смогут свыше 300 тыс. человек. Более 50% жилого фонда в «Академическом» будет рассчитано на экономкласс, еще около 30% — на средний.

Региональные власти отмечали, что, возможно, объемы государственных гарантий под такие масштабные проекты, как «Академический», будут увеличены. Объем капитальных вложений инвестора в коммунальную инфраструктуру земельного участка для «Академического» — более 420 млрд руб., в том числе первой очереди — более 81 млрд руб. Из государственного и регионального бюджета планируется выделить по 3,2 млрд руб. на 2007-2008 гг. — в виде предоставления государственных гарантий на получение кредитов в коммерческих банках для коммунального обустройства участка, а также в виде средств на возмещение части затрат по уплате процентов по этим кредитам.

Застройщики приветствуют появление подобного проекта и отмечают, что, работая по такой схеме, они смогут строить дешевле. Павел Рахманов: «Если государство компенсирует нам 30% затрат на коммуникации, нам нет смысла делать квартиры такими дорогими».

«Для успешной реализации национального проекта доступного жилья нужно полностью разгладить шагрень в отношениях строительного комплекса и власти», — считает президент корпорации «Маяк» Владимир Коньков. По его словам, основной фактор для строительства такого жилья — отсутствие преград со стороны чиновников города. «Стоимость квадратного метра жилой площади 20 тыс. руб. — это вполне реально. Вся работа в рамках реализации проекта сейчас у нас направлена на борьбу с городскими чиновниками, с бюрократией при оформлении документов по землеотводам. Это занимает до трех лет, хотя для «своих» компаний чиновники делают бумаги за один месяц. Уверен, что 80% в деле увеличения темпов строительства жилья в Екатеринбурге зависит от администрации. К сожалению, в муниципалитете нет четкого плана по реализации национального проекта в сфере строительства», — заявляет Владимир Коньков.

Юрий Чумерин приводит пример удачного опыта взаимодействия властей и строительного бизнеса в Казахстане, где рост темпов жилья составляет 50% в год: «В этой стране власть очень сильно ограничивает стоимость кв. м и финансирует проекты только тех застройщиков, которые готовы продавать жилье по 10 тыс. руб. за квадрат. В нашей области мы внедрили все самые передовые технологии строительства, сейчас главное — снять тормоза с процесса выделения земельных участков, чтобы любой застройщик мог взять деньги и построить». Второе немаловажное, по его мнению, условие — уменьшить все зависимые проплаты для застройщиков. «Если будет свободный выход на земельные участки, начнется конкуренция, значит, стоимость жилья будет падать», — убежден

г-н Чумерин.

Директор ИСК «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко не разделяет столь радужных перспектив. По ее мнению, многим застройщикам пока невыгодно участвовать в национальном проекте. «Я не верю в государственное регулирование цен на недвижимость. Даже если застройщики будут продавать жилье по 20 тыс. руб. за квадратный метр, когда сейчас на рынке он стоит 30-40 тыс. руб., до рядового потребителя такие квартиры не дойдут. Их купят мелкие инвесторы. Цену квадратного метра рынок отрегулирует самостоятельно, с появлением достаточного количества качественного предложения».

Павел Рахманов, внося нотку критики в обсуждение национального проекта, отмечает, что пока государство старается расширить для людей возможности получить жилье, предложения на рынке больше не становится, а цены растут. «Я считаю, что сначала нужно побеспокоиться о помощи застройщикам, чтобы им было выгодно строить больше жилья для среднего класса. Последовательная реализация пунктов национального проекта приведет к тому, что рынок будет взорван». В то же время г-н Рахманов отмечает, что его компания взялась бы за строительство доступного жилья, но схема получения субсидий от государства еще не до конца отлажена и слишком сложна. «Пока выгоднее использовать свои ресурсы, строить и продавать дорого. Я считаю, государство само должно к нам прийти и предложить участие в проекте, создать для нас условия, чтобы мы сделали жилье дешевым. Оно должно помогать софинансированием, вводить законодательные механизмы, тогда компаниям будет выгодно заниматься социальными проектами. Чтобы просить помощь государства, нам нужно быть в этом замотивированными», — подытожил Павел Рахманов.

И все же, по мнению аналитиков, участие в национальном проекте будет интересно застройщикам. Тому есть две причины. Первая — плотность застройки в Екатеринбурге увеличивается. В уже сформировавшихся районах остались только условно свободные площадки под застройку — это участки, занятые ветхими строениями, частным сектором. Расселение жителей таких домов требует много времени и средств. Это опять-таки неизбежно скажется на будущей стоимости квадратных метров. Как рассказал Владимир Герасименко, вице-президент Национального фонда развития недвижимости и ипотеки, сегодня готовятся поправки и в Земельный, и в Градостроительный кодекс: предусматривается выставлять обремененные участки не через аукцион, а через конкурс в том случае, если строительство ведется для муниципальных или государственных заказов.

Вторая причина — нехватка мощностей инженерных сетей в застроенных районах. С этим, по прогнозам самих же участников рынка, им придется столкнуться в самое ближайшее время. Рано или поздно застройщики будут вынуждены пойти на неосвоенные территории. Тянуть в таких районах коммуникации за свой счет окажется непосильной для большинства строителей обузой и снова значительно увеличит стоимость будущих домов. Выход один: государство декларирует свою готовность помочь разрешению и той и другой проблемы, предоставив застройщикам гарантии и субсидирование процентных ставок по кредитованию. Поэтому есть высокая вероятность, что в ближайшие год-два строительные компании начнут реализовывать национальный проект «Доступное жилье» — уверены эксперты.

 

 Татьяна Кутишенко: «Я не верю в государственное регулирование цен на недвижимость. Рынок сам сделает это с появлением достаточного количества качественного предложения».

Пока застройщики не получают поддержку от властей, чтобы строить доступное жилье. Наоборот, они должны отдавать 5% площадей и обустраивать сети и дороги. Эти расходы отражаются на цене квадратного метра.

 

Павел Рахманов: «Государство само должно прийти к нам и предложить участие в проекте, создать для нас такие условия, чтобы нам было выгодно делать жилье дешевым».

Юрий Чумерин: «Нужно снять тормоза с процесса выделения земельных участков. Если начнется конкуренция между застройщиками, стоимость 1 кв. м может упасть до 20 тыс. руб.».

Цели, достижение которых ставит перед собой правительство Свердловской области к 2010 г. :

n построить 8,96 млн кв. м жилья,

n увеличить ежегодный объем ввода жилья с 1,1 млн кв. м в 2005 г. до 2,17 млн. кв. м в 2010 г.,

n довести количество жилой площади на одного человека до 23 кв. м в 2010 г. против 20,6 кв. м в 2005 г.,

n развить объем жилищного кредитования населения до уровня 30 тыс. кредитов в год.

Источник: министерство строительства и ЖКХ Свердловской области.

Текст: Ольга Рябова. dk@apress.ru